Cooperative: casi e soluzioni

Sono stato escluso dalla qualità di socio da una società cooperativa edilizia a proprietà divisa perchè ho venduto il mio appartamento ad altro soggetto. La cooperativa non ha venduto o assegnato tutti gli alloggi e non ha raggiunto lo scopo sociale.
Le chiedo: mi spetta la liquidazione di quanto da me anticipato in conseguenza della mia esclusione dalla cooperativa o devo attendere (chissà fra quanti anni!) che si vendano o assegnino tutti gli alloggi?
P.s. secondo la cooperativa devo attendere il raggiungimento dello scopo sociale con vendita di tutti gli alloggi.

Risposta al quesito:
Si deve ipotizzare che la così detta “vendita” altro non è che una promessa intercorsa tra il socio e il terzo.
In tal caso è presumibile che l’esclusione sia stata correttamente motivata e, pertanto, occorre esaminare lo Statuto sociale in ordine al rimborso delle anticipazioni in conto costruzione (mentre le somme versate per spese generali sono rimborsabili detratte le perdite pro quota).
Le anticipazioni n conto costruzione sono generalmente rimborsabili per intero, ma occorre verificare se la Cooperativa può vantare pretese a titolo risarcitorio.
Circa i tempi del rimborso occorre verificare la disciplina statutaria, ma normalmente si prevede la restituzione entro 180 giorni dall’approvazione del bilancio relativo all’anno in cui si è verificato lo scioglimento del rapporto sociale. Non rilevano le condizioni finanziarie della Cooperativa in ordine alla assegnazione degli altri alloggi finiti.

Decidiamo dopo aver visionato un appartamento assegnato ad un socio di una cooperativa di subentrare a lui coprendo la sua parte di quota. Chiediamo un incontro in cooperativa e li ci prospettano delle spese maturate sull’appartamento perchè il socio assegnatario non ha rogitato da circa 3 anni (2013). Il socio rifiuta di pagarne alcune e si fa carico solo di una parte delle spese. Noi valutando comunque la convenienza decidiamo di accettare queste spese.
Successivamente il socio ci contatta privatamente chiedendo una scrittura privata e il versamento a lui di un assegno come caparra per la vendita della sua quota altrimenti girata a qualcun altro. Nell’accordo inserisce la clausola che le spese maturate e maturande sull’appartamento non spettano a lui. Noi certi degli accordi presi davanti al presidente della cooperativa firmiamo.
Al momento del subentro il socio torna sui suoi passi e dichiara di non aver mai detto di accollarsi una parte delle spese ed il presidente dichiara di non ricordare l’accaduto. Pertanto decidiamo di non concludere l’affare perdendo la caparra.
Le chiedo ci sono estremi per un qualche tipo di ricorso o denuncia?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se la scrittura privata tra cedente e cessionario sia stata firmata, in quanto, in tal caso, le convenzioni lì trascritte prevalgono su tutte le contrattazioni verbali.
Se, viceversa, la scrittura non è stata firmata, non sembra che nel caso di specie si possa ipotizzare una caparra, in quanto non si tratta della compravendita di un immobile, ma, piuttosto, di una cessione di quota sociale.
In forza di quanto precede, se l’accordo contrattuale non si è perfezionato (occorre approfondire le cause) l’importo versato deve essere restituito, altrimenti si verificherebbe un ingiustificato arricchimento.
In tale direzione si può ipotizzare un giudizio civile.

Sono socio di una Cooperativa Edilizia a proprietà INDIVISA. La Società è stata sottoposta a LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA.
Le chiedo: in fase di liquidazione la Cooperativa può essere definitivamente ESTINTA (sciolta) senza prima acquistare il terreno dal Comune per trasformarla da PROPRIETA’ INDIVISA a proprietà divisa?

Risposta al quesito:
Nella fase della Liquidazione Coatta (procedura concorsuale assimilabile al fallimento) non ha alcuna importanza la qualificazione giuridica della Cooperativa, se divisa o indivisa, in quanto il Liquidatore ha il mandato di realizzare l’attivo mediante la vendita dei beni di proprietà della Società e, con il ricavato, soddisfare i creditori.
Il Liquidatore deve procedere all’acquisizione del patrimonio sociale se detenuto da terzi, ma non può compiere attività gestionali previste dallo scopo sociale. Nel caso di specie, se la Cooperativa è già titolare del diritto di superficie può alienarlo nel rispetto della Convenzione, se, viceversa, non ha alcun diritto non può acquisirlo, essendo cessato lo scopo sociale.

Questa è una coop edilizia a proprietà indivisa, con locazione a termine di 8 anni, e ha usufruito di un contributo della Regione Lazio a fondo perduto, per tutti e due i lotti.
La cooperativa ha due costruzioni in due lotti, al primo lotto nel 2012 sono scaduti gli otto anni e vorrebbero fare il rogito, vorrei sapere se per fare il rogito per il primo lotto, bisogna trasformare tutta la cooperativa a proprietà divisa, o il primo lotto può fare il rogito indipendentemente, rimanendo a proprietà indivisa.

Risposta al quesito:
E’ improbabile che la Cooperativa sia a proprietà indivisa, posto che dal Bando di finanziamento è prevista la locazione di otto anni con patto di futura assegnazione definitiva.
Nella prospettazione che precede, previa acquisizione della documentazione autorizzativa (che dovrebbe essere già acquisita!) dalla Regione, alla scadenza degli otto anni può stipularsi il rogito.
Va, anzi, osservato che sin dall’atto di locazione (se redatto adeguatamente) avrebbe dovuto essere prevista anche la dichiarazione unilaterale del socio per perfezionare il trasferimento di proprietà dell’alloggio a lui assegnato.

Sono socio assegnatario di un appartamento a Luino, della cooperativa omissis di Busto Arsizio attualmente in liquidazione, facente capo alla omissis di Lecco in gravi difficoltà economiche sotto concordato preventivo.
Alla scadenza dei 5 anni dovevo fare il rogito, dalla data di assegnazione 03/2014, adesso vorrei alla scadenza dei 3 anni fare il rogito, ho scritto alla società di volerlo fare, anticipando i 2 anni in denaro, ma non mi hanno risposto, significa che non si può fare?

Risposta al quesito:
Il Concordato preventivo è una procedura concorsuale compositiva, che sostanzialmente tutela da una parte lo scopo sociale e dall’altra i diritti dei creditori.
Se nel corso della procedura  risulta impossibile la conciliazione dei contrapposti interessi, la Cooperativa viene dichiarata insolvente, con ogni conseguenza anche sui crediti dei soci.
In questa ottica è necessario esaminare la proposta di concordato e rilevare se è prevista l’assegnazione degli alloggi ai soci mediante atto pubblico definitivo. In tale ultimo caso, potrebbe essere utile per il socio versare somme a titolo di saldo prezzo dell’alloggio, ma previa verifica delle “condizioni di sicurezza”.

Nel 2013 ho ceduto la mia quota di partecipazione del valore nominale di 2.805,00 della cooperativa cui facevo parte. La cessione è avvenuta con scrittura privata non registrata e al punto 6.2 della scrittura è espressamente  previsto il diritto di recesso, previo pagamento di corrispettivo.
Posso recedere? e se controparte non accetta posso attivare giudizio per chiedere il recesso?

Risposta al quesito:
Sembra improbabile che la scrittura di cessione contempli il diritto di recesso senza alcun limite temporale, ma se così fosse, sussisterebbero seri dubbi sulla nullità della clausola.
Per potere fornire una adeguata risposta al quesito, si appalesa necessario il preventivo e approfondito esame della documentazione.