Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio prenotatario di alloggio in cooperativa. A seguito di sofferenza e inadempienza dell’impresa di appalto stiamo recedendo il contratto verso la stessa per poter concludere i lavori con altre imprese.
I miei quesiti sono i seguenti: E’ possibile continuare i lavori senza incorrere in ritardi dovuti magari a interventi del tribunale fallimentare?
E’ possibile vista l’inerzia dell’impresa e i tempi biblici di attesa, finire i lavori più urgenti del mio alloggio e rivalersi successivamente sulla coop?
In ultimo: E’ legittimo in un piano sociale far entrare anche “non soci” con compromessi di vendita?

Risposta al quesito:
Non si comprende perché è stato ipotizzato l’intervento del Tribunale Fallimentare, se, cioè, sia l’impresa ovvero la Cooperativa ad essere esposta alla declaratoria d’insolvenza.
Nel primo caso potrebbero verificarsi due ipotesi:
– l’una (poco probabile) inerente alla sopravvenuta autorizzazione giudiziale in ordine alla prosecuzione dell’attività d’impresa; in tal caso la Cooperativa può far valere le inadempienze dell’impresa e richiedere la risoluzione del contratto con il conseguente risarcimento del danno;
– l’altra relativa alla declaratoria di scioglimento dal contratto, pronunciata dalla Curatela; in tal caso occorre verificare la reale situazione debitoria verso l’impresa, in quanto il Curatore agirebbe per il recupero del credito.
Nel secondo caso potrebbero verificarsi tre ipotesi:
– la prima inerente allo scioglimento dal contratto pronunciato dal Curatore (ovvero dal Liquidatore), con la vendita all’incanto degli edifici nello stato di fatto in cui si trovano;
– la seconda relativa alla prosecuzione dell’attività da parte della Procedura Concorsuale, con contestuale scioglimento dal contratto di prenotazione con i soci e vendita all’incanto degli alloggi finiti;
– la terza inerente alla prosecuzione dell’attività da parte della Procedura Concorsuale, senza la pronuncia dello scioglimento dal contratto di prenotazione con i soci, ai quali verrebbero assegnati gli alloggi finiti.
Il verificarsi di una piuttosto che dell’altra ipotesi dipende da vari fattori, primo fra tutti quello riguardante l’entità della situazione debitoria e la possibilità di soddisfare al meglio tutti i creditori.
In nessun caso è consentito al socio di eseguire i lavori in proprio, almeno che non esista un deliberato assembleare in tal senso.
Le Cooperative in generale possono operare con terzi non soci, ma, nel caso in cui tale attività sia prevalente rispetto a quella mutualistica, la Società perderebbe i diritti e le agevolazioni riconosciute dalla legge alle Cooperative a mutualità prevalente.
In ogni caso, se vengono rispettate le proporzioni normative, la Cooperativa conserva le provvidenze e può operare anche con i terzi.

Sono socio di una cooperativa edilizia in Roma facente parte del programma “20.000 alloggi in affitto”.
Gli alloggi sono stati costruiti e regolarmente consegnati in uso con prelazione all’assegnazione in proprietà allo scadere di anni 8 e adesso siamo in attesa del frazionamento del mutuo poiché finalmente sono usciti i prezzi massimi di cessione del Comune. Per l’assegnazione in proprietà il costo complessivo dell’alloggio è stato quantificato sommando al prezzo massimo di cessione altre spese (per funzionamento della cooperativa, oneri di urbanizzazione, etc..) per circa € 50.000 ad alloggio e in una scrittura privata firmata alla data di assegnazione tra il socio assegnatario e la cooperativa tutti i soci abbiamo accettato tale somma complessiva.
Oggi alcuni soci sostengono che invece il prezzo massimo di cessione è l’unico da pagare per aver assegnato l’alloggio in proprietà e per tale motivo non hanno approvato il bilancio della cooperativa.
In bilancio risultiamo per altro ancora creditori verso la banca di circa 600.000 euro. Il bilancio è stato bocciato non per difformità, oltretutto è uguale a tutti quelli già regolarmente approvati negli ultimi 5 anni, ma solo perché vogliono pagare l’alloggio secondo l’importo stabilito dal solo prezzo massimo di cessione ritenendo tutte le altre spese non dovute. Nel verbale dove non si approvava il bilancio sono state allegate le motivazioni scritte dai soci e soprattutto sono riuscito a far verbalizzare che per me il bilancio era da approvare e che dissentivo interamente dalle motivazioni fornite.
Volevo chiede se in base agli eventi accaduti posso recedere dalla cooperativa per insanabili contrasti con i restanti soci. Lo statuto prevede l’eventuale accettazione del recesso dal Consiglio di Amministrazione solo all’atto di ammissione del nuovo socio.
Sono davvero vincolato fino a una data indefinita? Ci sono altre state percorribili?

Risposta al quesito:
Lo Statuto della Cooperativa regola i rapporti con i soci, sicché la disposizione concernente il recesso e il subentro del nuovo socio ha valore negoziale e, pertanto, vincola le parti (soci e Cooperativa).
Nel caso prospettato, tuttavia, rileva la mancata approvazione del bilancio e le regioni che la supportano.
La Cooperativa, infatti, sembra inadempiente in ordine alla determinazione del “prezzo di cessione”, lievitato oltre misura, tanto da indurre gli amministratori a proporre  una scrittura illegittima di accollo dei “costi in esubero”, da parte dei soci prenotatari.
Una tale situazione di “grave inadempienza” può costituire la base per richiedere il recesso con effetto immediato, nonché la restituzione di quanto versato, oltre al risarcimento dei danni.
La strategia di tutela, però, va approfondita e valutata dopo l’esame degli aspetti concreti, posto che potrebbero emergere circostanze specifiche, riconducibili alla effettiva situazione patrimoniale della Cooperativa, con i conseguenti pericoli per il risultato finale dell’azione.

Sono socio prenotatario di un alloggio di una Cooperativa edilizia a r.l. che ha ottenuto un finanziamento agevolato dalla Regione Lazio concesso ai sensi della Legge 493/93, per cui gli alloggi dovranno essere dati in locazione per un periodo non inferiore a otto anni, con concessione in proprietà degli alloggi stessi al termine del periodo di locazione, secondo le disposizioni di cui ai commi da 3 a 8 dell’articolo 8 della Legge 17 febbraio 1992, n. 179 .
In previsione dell’atto notarile di assegnazione degli alloggi, ci è stato chiesto di presentare l’APE (Attestazione di Prestazione Energetica). La direttiva Europea prevede che spetta al costruttore rilasciare tale attestazione prima di conseguire l’agibilità.
Nel caso specifico, la mia domanda è la seguente: a chi compete il pagamento del rilascio dell’attestazione menzionata: al costruttore o ai singoli soci?

Risposta al quesito:
E’ il venditore che, in generale, ha l’obbligo di fornire l’attestazione per la regolarità energetica.
Nel caso di specie, è la Cooperativa a dovere fornire a ciascun socio l’APE, ma lo stesso Sodalizio può richiedere ai soci il versamento per  il relativo fabbisogno finanziario.
Trattandosi di Cooperativa, occorre verificare se lo Statuto consente agli amministratori di provvedere autonomamente a richiedere i versamenti del programma finanziario ovvero è l’assemblea a dovere autorizzare la richiesta.
E’, inoltre, necessario verificare se la Cooperativa dispone di adeguate risorse finanziarie, che possano rendere illegittima la richiesta di versamenti ai soci.

Sono proprietario di una abitazione facente parte di un complesso condominiale a proprietà indivisa. L’edificio non ha ottenuto l’agibilità per alcuni abusi edilizi che però non ho commesso io.
Posso richiedere ed ottenere l’agibilità relativa solo alla mia abitazione?

Risposta al quesito:
La proprietà dell’immobile non è conciliabile con il “complesso a proprietà indivisa”.
Se si tratta di una Cooperativa a proprietà divisa che non ha ancora provveduto a trasferire le proprietà individuali con atto pubblico, in tal caso è il Sodalizio che deve regolarizzare l’intero edificio e ottenere l’agibilità dopo avere eliminato gli abusi edilizi.
Anche nel caso in cui la Cooperativa sia a proprietà indivisa e il socio gode dell’assegnazione in uso, egualmente devono essere gli amministratori del Sodalizio a regolarizzare la situazione urbanistica dell’edificio.
Se, viceversa, il socio è già assegnatario della proprietà individuale dell’alloggio, occorre preliminarmente verificare il regolamento urbanistico locale, nonché distinguere se l’edificio abbia ottenuto o meno la conformità e se gli abusi siano stati commessi prima o dopo l’ottenimento della predetta certificazione.
Secondo un recentissima norma, oggi l’agibilità si ottiene mediante la presentazione di una relazione tecnica che ne attesta l’esistenza rispetto all’intero edificio, salvi i successivi controlli della P.A..
Nel caso di specie, la relazione potrebbe essere inoltrata limitatamente all’alloggio in questione, escludendo la rimanente parte dell’edificio.
Anche in tal caso, tuttavia, la situazione urbanistica resterebbe anomala, sicché l’interessato si deve prodigare per la eliminazione delle parti abusive, sia in sede amministrativa che in sede giurisdizionale.
In ogni caso, il proprietario dell’immobile ha diritto al risarcimento dei danni, che può far valere contro la Cooperativa e contro coloro che hanno commesso gli abusi.

In data 10/10/2008 sono stati consegnati gli alloggi a tutti i soci della cooperativa edilizia e per l’occasione è stato redatto un verbale di “Assegnazione alloggi” sottoscritto dal socio assegnatario dal presidente della cooperativa, dalla ditta di costruzioni e dal direttore dei lavori. In data 11/11/2009 è stato stipulato l’atto notarile di “assegnazione di alloggi della cooperativa edilizia”.
La cooperativa ha successivamente attivato un nuovo piano costruttivo per la realizzazione di ulteriori alloggi con il conseguente ingresso di nuovi soci. Poichè il sottoscritto risulta ancora socio effettivo, avevo espresso, al presidente della cooperativa, il desiderio di rassegnare le dimissioni.
Il presidente mi ha risposto che non potevo dimettermi perchè la cooperativa era ancora attiva (con un nuovo piano costruttivo).
Dopo aver fatto notare che non ero minimamente interessato al nuovo piano costruttivo e che per quanto mi riguardava la cooperativa aveva assolto all’obbligo statutario di assegnazione degli alloggi, ribadendo, quindi, le mie intenzioni di voler rassegnare le dimissioni da socio. Mi ha confermato che non potevo farlo, dandomi delle giustificazioni verbali insensate.
Vorrei sapere se esiste realmente questo vincolo e se dopo oltre otto anni dall’assegnazione degli alloggi persiste ancora l’obbligo di restare soci di una cooperativa ormai estranea ai propri interessi.

Risposta al quesito:
Allorquando la Cooperativa completa il proprio programma raggiunge lo scopo e, pertanto, deve essere messa in liquidazione affinché si possa estinguere.
Tutti i soci hanno l’obbligo di contribuire alle spese generali sino all’estinzione. Se, poi, la Cooperativa  assume nuovi soci e predispone un nuovo programma costruttivo, è evidente che i soci assegnatari del primo programma non hanno più alcun interesse alla prosecuzione del rapporto sociale e hanno diritto a richiedere il recesso, essendo venuta meno la “causa negoziale”.
Si può porre il problema delle spese necessarie per la liquidazione e l’estinzione della Cooperativa, ma va osservato che, se i soci del nuovo programma sono sopraggiunti e, quindi, non hanno sostenuto gli oneri della costituzione della Società, in tal caso appare equo che gli stessi sopportino da soli le spese di estinzione del sodalizio.
Alla luce di quanto precede il socio può recedere inviando comunicazione scritta alla Cooperativa (racc. a.r. ovvero pec), in cui indica come causale la cessazione della originaria causa negoziale, cioè il vincolo sociale in riferimento al rapporto mutualistico.
Nel caso di rigetto dell’istanza da parte degli amministratori, il socio dovrà ricorrere al Tribunale nei termini di cui all’art. 2532 del codice civile (60 gg dalla comunicazione del rigetto).

Sono socio fondatore, assieme ad altre persone compreso il presidente/amministratore, di una coop. edilizia a r.l..
A seguito della costruzione degli alloggi, nr. 4 sono stati destinati e assegnati a 4 soci fondatori (me compreso) mentre altri assegnati a nuovi soci.  Dopo circa 7 mesi dall’atto notarile mi sono accorto che il presidente, assieme ad altri soci si sono dimessi dalla coop., lasciando solamente me ed altre due persone come membri della cooperativa (numero minimo per reggere la coop). Inoltre, malgrado vi sono dei contenziosi in atto (che personalmente non conosco nello specifico) il presidente, che prima aveva anche la qualifica di socio, è in procinto di dare le dimissioni.
Le chiedo quali sono i rischi a cui andiamo in contro nel momento vi fossero dei creditori.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono spa ovvero srl a seconda delle previsioni statutarie, ma in nessun caso i soci rispondono per le obbligazioni sociali.
I soci rispondono esclusivamente per i conferimenti ancora dovuti, per eventuali crediti sociali che risultano dai bilanci d’esercizio ovvero da verbali di assemblea non opposti giudizialmente.
Gli amministratori, viceversa, rispondono personalmente verso i creditori se hanno posto in essere operazioni dirette a dissipare il patrimonio sociale  (ad esempio: gli atti di assegnazione ai soci senza imporre loro i debiti sociali pro quota).
Nel caso di specie, dunque, occorre un adeguato esame della documentazione sociale, in particolare della contabilità, dei verbali d’assemblea e dell’atto pubblico di assegnazione.