Cooperative: casi e soluzioni

Una società cooperativa, non inscritta a l’albo della società cooperative edilizie dello sviluppo economico, può avere terreni per costruire in zona PEEP dal Comune, e può usufruire dei contributi regionali?

Risposta al quesito:
Per tutte le provvidenze pubbliche agevolative (assegnazione terreni, contributi , etc.., agevolazioni fiscali…), le Cooperative devono essere iscritte nell’apposito Albo Nazionale.
In mancanza di tale iscrizione non possono fruire di agevolazioni pubbliche di qualunque genere.

1) In una Società Cooperativa edilizia di abitazione cosa si intende “che la Cooperativa può anche svolgere attività con terzi, se lo prevede l’atto costitutivo o lo statuto, e questa attività è oggettivamente lucrativa”? Tale dicitura è consentita dalla legge all’art. 2521, 2^ comma del c.c.?
Il sottoscritto chiede spiegazioni in merito e se si può intendere ad esempio che la Cooperativa, se l’assemblea dei soci approva, può compiere operazioni di vendita di quegli eventuali alloggi di soci morosi-inadempienti che non hanno e non vogliono stipulare il rogito notarile. Ciò per consentire poi, con il ricavato della vendita di poter estinguere i debiti sociali.
2) In una Società Cooperativa edilizia di abitazione per il residuo di debiti sociali, per legge vi è un ordine dei creditori sociali? Cioè può essere considerato per legge creditore privilegiato la banca nei confronti dell’ impresa costruttrice e su terzi? Infine i creditori sociali possono essere soddisfatti come dal quesito n.1 che Le ho sottoposto all’attenzione?
3) In una Cooperativa edilizia di abitazione, per la legge esiste la possibilità per il socio del recesso oppure delle dimissioni? Visto che, secondo la legge, art. 2532 del c.c., si parla di recesso, può essere considerata quindi per la legge ” NULLA” una clausola inserita in un rogito notarile che fa riferimento alla sola dicitura “dimissioni”? Infine, è corretto presentare al Presidente e al Consiglio di Amministrazione di una Cooperativa una lettera per chiedere il recesso, con questa motivazione: “Richiesta di recesso immediato della qualità di socio cooperatore della Cooperativa per GIUSTA CAUSA, in seguito cioè, AL CONSEGUIMENTO DELL’OGGETTO SOCIALE DEL PROGRAMMA DI…, COME PREVISTO DALLO STATUTO E DALLA LEGGE”?

Risposta al quesito:
Gli artt. 2512, 2513 e 2514  del  codice civile definiscono, sotto diversi profili, le caratteristiche  che contraddistinguono le Cooperative  a mutualità prevalente, incentrate, innanzitutto, sulla qualificazione dell’attività svolta, a seconda che essa sia diretta ai soci ovvero ai terzi.
Se la predetta attività è diretta esclusivamente ai soci, in tal caso la Cooperativa è definita a mutualità pura; la Cooperativa, tuttavia, può anche effettuare operazioni con i terzi e, in tal caso, se le operazioni medesime sono quantitativamente minoritarie (ai sensi dell’art.2513 c.c.) in tal caso emerge la definizione di mutualità prevalente. Se la Cooperativa effettua operazioni con i terzi, ma senza stravolgere la finalità mutualistica, essa perde la mutualità prevalente.
Le definizioni che precedono hanno importanti riflessi, sia in sede di rapporti contrattuali, sia in sede fiscale.
Ciò posto, se la Cooperativa edilizia non fruisce di contributo pubblico, è consentito che essa stipuli contratti di vendita degli alloggi con i terzi, fermo restando l’aspetto quantitativo di cui alle definizioni che precedono.
La gradazione dei crediti ha rilevanza in sede di procedure esecutive ovvero in sede di procedure concorsuali (liquidazione coatta amministrativa o fallimento) in ragione della priorità di  distribuzione delle somme ricavate secondo la normativa dettata dal codice civile.
Se il credito della Banca è garantito da ipoteca fondiaria, esso è prioritario rispetto ai crediti sia privilegiati sia a quelli chirografari.
Non esiste alcuna differenza tra recesso o dimissioni, dovendosi entrambi i termini riferirsi alla specifica modalità di cessazione del rapporto sociale, regolata dalle norme statutarie e dall’art. 2532 del codice civile.
Nelle Cooperative edilizie di abitazione, i soci assegnatari che abbiano ottenuto la proprietà individuale dell’alloggio, restano, comunque, obbligati alle contribuzioni delle spese generali sino alla definitiva estinzione della Società (ferme restando le regole di buona amministrazione).

Sono un socio coop. edilizia in attesa di stipulare atto notarile. Al momento la cooperativa edilizia non ha presentato in banca alcuna richiesta di frazionamento del mutuo pertanto il notaio non può procedere al Rogito.
Vorrei chiederLe se la richiesta di frazionamento del mutuo deve essere fatta necessariamente dal presidente della cooperativa?
Quali strumenti ha il socio per obbligare la cooperativa a chiedere alla banca il predetto frazionamento?

Risposta al quesito:
Ai sensi dell’art.39 del Testo Unico Bancario, l’Istituto mutuante è obbligato a frazionare il mutuo allorquando gli alloggi siano ultimati e catastati.
Se la Banca non provvede, la Cooperativa può ottenere dal Presidente del Tribunale la nomina di un notaio che redige l’atto di frazionamento forzato.
Se la Cooperativa non si attiva (occorrerebbe verificare le ragioni), i soci interessati possono convenire in giudizio sia la Società che la banca per ottenere la sentenza che ordina il frazionamento.
Se i soci  raggiungono  la maggioranza, possono revocare il mandato agli amministratori e nominarne nuovi i quali provvedono agli esatti adempimenti.
In tale ottica, i soci possono preventivamente chiedere l’assemblea, enunciando l’ordine del giorno (anche relativo esclusivamente alla nomina di un amministratore delegato al compimento della richiesta di frazionamento) e se gli amministratori non vi provvedono ,gli stessi soci possono ottenere che la convocazione venga fissata dal Presidente del Tribunale.

Una cooperativa che ha come programma quello di realizzare 8 alloggi di diverse tipologie può procedere al rogito di 6 di questi considerando che i restanti due non solo non sono completi ma l’impresa incaricata ha abbandonato i lavori percependo pagamenti per lavori non effettuati!?
La mancanza della polizza fideuissoria è responsabilità del presidente?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può procedere all’assegnazione degli alloggi già finiti, ma è necessario che nel rogito notarile l’assegnatario si accolli eventuali debiti pro quota, ciò in ragione degli alloggi non ancora completati.
L’inosservanza del predetto adempimento rende responsabili gli amministratori, i quali sono esposti con il proprio patrimonio personale.
Tutti i costi del programma, infatti, devono essere ripartiti sui singoli appartamenti, essendo unitario l’impegno di spesa della Cooperativa (fatte salve le eventuali differenze di dimensione degli alloggi).
La mancanza della polizza fideiussoria che avrebbe dovuto essere rilasciata dall’impresa appaltata è certamente violazione della normale diligenza che ricade sugli amministratori (a meno che il contratto di appalto sia stato dettagliatamente approvato dall’assemblea dei soci).

Sono un socio/a che a dato le dimissioni da quasi 5 anni, finalmente la coop edilizia a ottobre 2015 accetta il mio recesso, ma non mi ha mai liquidato, e non vuole liquidarmi, troppo lungo spiegarne le ragioni.
Comunque adesso sto in causa, pensavo che la competenza fosse del Tribunale delle imprese, ma la controparte non è d’accordo, dice che basta un tribunale ordinario, perché il socio avendo esercitato il recesso viene a mancare la sussistenza del rapporto societario.

Risposta al quesito:
Si ritiene che la controversia sulla quota a rimborso sia di competenza del Tribunale delle Imprese, riguardando, comunque, rapporti sociali, anche se pregressi.

Ho estinto un mutuo “accollato” riguardo una coop. edilizia con contributo della Regione Sicilia. Alla richiesta di cancellazione ipoteca la Banca riferisce che la Regione non ha ancora completato i versamenti del contributo e quindi non può effettuare la cancellazione.
L’appartamento è intestato al sottoscritto (e non alla Regione) ed io ho estinto il mio debito quindi la Banca non dovrebbe opporsi, giusto?

Risposta al quesito:
A seguito della concessione del mutuo agevolato, l’Ente Regione si obbliga a versate all’Istituto mutuante una quota degli interessi addebitati alla Cooperativa, fornendo anche la garanzia sussidiaria in ordine al rapporto finanziario di cui trattasi.
Con l’accollo di mutuo individuale, il socio assegnatario assume l’obbligo di rimborsare la quota di mutuo accollata, a cui corrisponde la relativa ipoteca frazionata.
Se, dunque, il mutuo accollato viene estinto dal socio, risulta evidente che anche la  corrispondente ipoteca non ha più ragione di esistere come garanzia.
L’istituto mutuante resta garantito direttamente nei confronti dell’Ente Regione, unico interlocutore contrattuale in ordine alla quota di interessi dallo stesso versati in esecuzione dell’agevolazione concessa alla Cooperativa.
Alla luce di quanto precede il socio può pretendere la cancellazione dell’ipoteca sull’appartamento di cui è esclusivo proprietario.