Cooperative: casi e soluzioni

Mio suocero nel 1993 è diventato socio di una cooperativa edile, nel 1994 la cooperativa ha acquistato il suolo per edificare per lire 40.000.000 e quindi è diventato assegnatario di un alloggio fino al 2012 dove ha dato le dimissioni per l’alloggio e quindi è rimasto socio solo per il terreno, adesso due soci dimissionari chiedono i soldi versati e quindi il presidente della cooperativa chiede 715,00 € a socio, sia assegnatari di alloggio sia soci proprietari del terreno per liquidare i dimissionari.
La mia domanda è la seguente: visto che mio suocero non è più assegnatario dell’alloggio e vuole uscirne (da premettere che tutti gli alloggi di vecchi soci dimissionari sono stati nuovamente riassegnati a nuovi soci) deve comunque pagare questa quota o gli conviene dare le dimissioni?
A mio suocero gli è stato detto che se resta fino alla realizzazione degli alloggi gli verrà restituita la somma versata più il guadagno realizzato dalla vendita del terreno alla società che dovrà costruire; questo è possibile?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se i soci dimissionari appartengono al programma costruttivo in cui sono stati già assegnati gli alloggi.
In tal caso i rimborsi sono dovuti esclusivamente dai soci assegnatari subentranti ai dimissionari.
Se, viceversa, i dimissionari rientrano nel programma ancora da realizzare, in tal caso il rimborso è pro quota a carico degli appartenenti a quel programma.
Occorre, inoltre, esaminare lo Statuto sociale, le cui disposizioni potrebbero prevedere che il rimborso ai soci receduti o esclusi avviene a seguito di subentro di altri soci, tenuti al pagamento della loro quota.

Sono socia assegnataria di un appartamento nel quale già abito. Ho versato l’acconto, come stabilito nel compromesso, ma non ci è stato finora possibile rogitare a causa di una ipoteca di terzo grado che è stata posta su tutti i beni della cooperativa.
La cooperativa entro fine mese sarà messa in liquidazione da ConfCooperative e subentrerà un liquidatore.
Come si comporterà il liquidatore nel nostro caso? Ci verrà proposto l’acquisto dell’appartamento? E l’acconto versato?

Risposta al quesito:
La Confcooperative è un Organismo di tutela del Movimento Cooperativo e non dispone di poteri diretti per la messa in liquidazione delle Cooperative aderenti.
E’ probabile che la predetta Organizzazione sia stata interpellata dall’Ufficio di Vigilanza e abbia espresso il parere di messa in liquidazione coatta amministrativa della Cooperativa.
Il competente Ufficio di Vigilanza procederà con la messa in L.C.A., sottoponendo quindi la Cooperativa alla procedura concorsuale prevista dalla Legge Fallimentare.
Con l’instaurazione della procedura verrà nominato un Liquidatore il quale potrà confermare il contratto di assegnazione ovvero sciogliersi ai sensi dell’art. 72 bis L.F.. In tale ultimo caso gli immobili verranno venduti all’asta e i soci diverranno creditori della massa attiva.
In ragione delle diverse possibili ipotesi, i soci assumeranno le strategie di tutela in conformità alle disposizioni di legge.

Ho acquistato a settembre 2016 da una cooperativa un appartamento in provincia di Varese (esclusiva proprietà).
Da allora quando piove gli appartamenti a piano terra hanno delle infiltrazioni, da poco anche il tetto di un vicino presenta delle “macchie” e altri problemi… L’impresa sta cercando delle soluzioni, ma io non ci credo molto…
Esiste la possibilità di annullare l’atto di assegnazione?

Risposta al quesito:
L’ipotesi di annullamento del contratto di vendita si concretizza esclusivamente allorquando l’oggetto venduto non è adatto allo scopo, cioè è stata ceduta una cosa per un’altra.
Nel caso di specie sembra trattarsi di vizi e difetti della cosa venduta, che consentono al compratore di agire in giudizio per ottenerne l’eliminazione a spese del venditore ovvero la riduzione del prezzo. Resta salvo l’eventuale risarcimento del danno.

Sono socia lavoratrice di una cooperativa di tipo B attualmente in aspettativa.
Durante tale periodo di aspettativa posso svolgere prestazioni da lavoro autonomo occasionale con relativa ritenuta d’acconto?

Risposta al quesito:
Il lavoro autonomo occasionale si caratterizza per l’autonomia e per l’assenza di abitualità della prestazione, trovando il suo riferimento normativo generale nell’art. 2222 c.c., che disciplina il cd. contratto d’opera.
I relativi compensi, a fronte dei quali il percettore è tenuto a rilasciare la ricevuta, costituiscono “redditi diversi”, fuori dal campo iva ed assoggettati alla ritenuta d’acconto nella misura del 20% ove la prestazione sia stata effettuata in favore di sostituti d’imposta.
Quanto agli obblighi contributivi, il reddito annuo è esente fino al complessivo importo di € 5.000,00, soglia oltre la quale il lavoratore autonomo occasionale dovrà iscriversi alla Gestione separata INPS.
Premesso ciò, non esiste in via di principio alcun divieto per i lavoratori dipendenti di svolgere prestazioni di lavoro autonomo occasionale, nemmeno durante il periodo di aspettativa, eventualmente concesso dal datore di lavoro.
Nel caso prospettato, è bene, comunque, tener presente che qualora lo svolgimento dell’attività occasionale dovesse comportare il venir meno dei presupposti per cui è stata concessa l’aspettativa, la Cooperativa sarebbe legittimata, sulla base dei CCNL di categoria, ad invitare il lavoratore a riprendere il servizio.
Occorrerà, inoltre, verificare se nello Statuto o nel Regolamento interno (obbligatorio per tutte le cooperative di lavoro, ai sensi dell’art. 6, Legge n. 142/2001) siano previste limitazioni allo svolgimento, da parte dei soci, di prestazioni di lavoro autonomo occasionale.
Infine, si dovrà valutare se nel caso concreto esistano incompatibilità tra le due attività lavorative, considerato che durante la fase dell’aspettativa il rapporto di lavoro alle dipendenze della Cooperativa continua ad essere vigente, in quanto sospeso solo momentaneamente.

Ho acquistato un immobile costruito negli anni 80 da una coop. in edilizia convenzionata ed agevolata. Ho scoperto che insiste ancora ipoteca per il mutuo contratto dalla coop. benché il debito risulti pagato.
La Banca dice di non poter cancellare l’ipoteca perché il Minisyero Infrastrutture (ex Lav. Pubbl.) non ha versato i contributi ex art. 72 l. 865/1971. Può farlo?

Risposta al quesito:
Normalmente l’istituto di credito concede il mutuo agevolato iscrivendo l’ipoteca a garanzia per assicurarsi la restituzione dell’intero importo erogato.
Nel contratto di mutuo stipulato dalla Cooperativa l’Ente pubblico è il terzo finanziatore di una parte degli interessi, in ragione della specifica Legge agevolativa.
Nel contratto di assegnazione e accollo del mutuo individuale, al socio assegnatario viene attribuita una quota del mutuo concesso alla Cooperativa, ivi compresi i relativi interessi a carico dell’Ente finanziatore, sicché la relativa ipoteca frazionata si estingue del tutto allorquando l’Istituto mutuante riceve l’intero importo.
Nel caso di specie, i tempi indicati lascino sospettare che sussista una anomalia da parte della Cooperativa che non ha completato tutti gli adempimenti.
In ogni caso l’Istituto di credito avrebbe dovuto comunicare il mancato pagamento della quota degli interessi ai soci ormai proprietari degli alloggi.
Se sussiste l’effettivo inadempimento dell’Ente pubblico, occorre che esso Ente sia messo in mora e, permanendo il ritardo, il socio interessato può agire giudizialmente con giudizio amministrativo di ottemperanza e per il risarcimento.
Anche l’Istituto di credito, tuttavia, va messo in mora, in quanto, essendo creditore diretto dell’Ente, esso stesso avrebbe già dovuto intentare il giudizio verso il proprio debitore.
In tal caso, alternativamente alla prima ipotesi, il socio può agire direttamente contro l’Istituto di credito innanzi al Giudice Ordinario.

Dal 2009 sono socia di una Cooperativa a proprietà indivisa a responsabilità limitata. Nel 2016 la Cooperativa ha comunicato ai soci di aver ricevuto una cartella esattoriale per imposte arretrate più sanzioni e interessi per gli anni 2002/2003.
Sottolineo che prima del 2016, i soci non sono mai stati messi al corrente di questo debito, malgrado, in passato la Cooperativa avesse tentato due ricorsi in commissione tributaria; inoltre nei bilanci dell’epoca non risultano accantonamenti cautelativi per le imposte dovute in caso di eventuale rigetto del ricorso.
Essendo diventata socia nel 2009 e non essendo stata messa a conoscenza dell’esistenza di alcun debito, posso rifiutarmi di pagare imposte pregresse? E inoltre non avendo mai la Cooperativa rilevato il debito in bilancio, ad oggi, può ancora richiedere questi soldi ai soci? E’ possibile per il socio rivalersi sull’allora Consiglio di amministrazione?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare la natura del recupero fiscale, se cioè esso sia attribuibile ad un costo generale (ad es. sanzione per omessa dichiarazione, etc.) ovvero sia correlato al costo di costruzione.
Nel primo caso, l’onere costituisce costo qualificabile come sopravvenienza passiva, ma, ai fini della ripartizione ai soci esso va imputato all’esercizio in cui si è effettivamente determinato, sicché restano obbligati esclusivamente i soci presenti nell’esercizio medesimo.
Nel secondo caso, l’onere va accorpato al “costo di costruzione” essendo ad esso complementare, sicché esso va ripartito nel prezzo di assegnazione dell’alloggio.
Se l’operato degli amministratori ha arrecato specifico ed effettivo danno (ad es. sanzioni per omessi adempimenti) i soci possono intentare azione di responsabilità.
Gli amministratori avrebbero dovuto prudentemente esporre nel bilancio l’esistenza del contenzioso tributario, ma tale omissione non necessariamente è sanzionabile a titolo risarcitorio, in quanto occorre un nesso di causalità tra il comportamento e il danno (da accertare a seguito di approfondimento).