Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa che sta provvedendo a stipulare i rogiti. Di 15 soci cinque già hanno fatto il rogito perchè si sono messi d’accordo 10 no. Ma controllando i rogiti che hanno stipulato c’è l’ex presidente della cooperativa (che risultava moroso) e si evince che i versamenti fatti da lui sono tutti in contanti dal 2005 ad agosto 2016.
Le sembra una cosa normale parlando di una cifra cospicua? C’è da pensare male? Quali sono le relative obiezioni che si possono fare?

Risposta al quesito:
I versamenti in contanti sono indubbiamente un indizio, ma, anche se illegittimi oltre i limite consentito per ciascuno di essi, non sono sufficienti a provare il sospettabile artificio.
Occorre, infatti, esaminare la contabilità sociale (inizialmente attraverso l’analisi tecnica dei bilanci controllando la congruità dei costi) al fine di individuare i flussi finanziari e, quindi, la effettiva destinazione dei versamenti sospetti.
E’ possibile, però, che esistano nel tempo impieghi di somme fittiziamente giustificate (ma formalmente regolari, ad esempio fatture dei fornitori gonfiate), riportati ufficialmente nei bilanci, che, inoltre, risultano via via approvati dai soci.
Potrebbe essere, dunque, difficile (ma non impossibile) risalire al meccanismo dell’artificio e soprattutto provarlo, anche in ragione delle preclusioni dovute all’approvazione dei bilanci da parte dell’assemblea e al notevole lasso di tempo trascorso.

Spett.le avv. Cannavò, ho acquistato da una cooperativa un appartamento adibito a prima casa che mi è stato consegnato nel novembre 2015 e rogitato nel marzo 2016. Vi è stata una delibera di assegnazione nel l’aprile 2015 dove oltre al box mi assegnavano anche l’appartamento.
Non sono mai stato informato sulla normativa vigente in merito alla detrazione fiscale per gli interessi passivi del mutuo ed avendo spostato la residenza entro un anno dal rogito (giugno 2016), ho perso tale diritto in quanto la residenza andava spostata entro un anno dalla delibera.
Con la presente sono a chiedere se è possibile rimediare a questa situazione o iniziare un’azione legale nei confronti della cooperativa per la mancata comunicazione che ora ricade economicamente su di me.

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che dalla descrizione fattuale la “perdita fiscale” si appalesa del tutto minima e quasi irrilevante, posto che il diritto alla detrazione degli interessi passivi decorre dal novembre 2015 (data di immissione in possesso dell’alloggio) e che il socio assegnatario avrebbe dovuto dichiarare il reddito dell’immobile in questione.
Ciò posto, la disciplina fiscale deve essere conosciuta dal socio, il quale, se ha interesse, deve chiedere agli amministratori della Cooperativa l’attestazione degli interessi passivi sul mutuo pagati e a lui addebitati pro quota, al fine di poterne ottenere la detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.
Non sembra, dunque, sussistere alcuna responsabilità degli amministratori per la “perdita fiscale”, ormai irrimediabile.
Il socio assegnatario, può, comunque, richiedere agli amministratori l’attestazione degli interessi in questione a lui addebitati per l’anno 2016 sino alla stipula del rogito, ciò al fine di ottenere per l’anno in corso la debita detrazione fiscale.

Vorrei sapere se il contributo ministeriale che viene corrisposto alle cooperative edilizie destinate agli appartenenti delle forze armate deve essere diviso in parte uguali tra i soci (indipendentemente dalla metratura degli alloggi) o in base ai millesimi?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico erogato in favore della Cooperative edilizie è normalmente concesso per il parziale abbattimento degli interessi sul mutuo contratto dalla Società per la realizzazione degli edifici sociali.
Alla luce di quanto precede, l’agevolazione sul tasso d’interesse si distribuisce su tutti i mutui individuali dei soci, ai quali può competere un diverso costo dell’alloggio, calcolato in base ai parametri costruttivi dello stesso, ad esempio la superficie.
Non diversa sarebbe la situazione qualora il contributo fosse concesso in conto capitale, posto che esso sarebbe, comunque, destinato alla Cooperativa, la quale assegnerebbe gli immobili realizzati ai soci, in base ai parametri di costo (che, ad esempio, possono variare in considerazione della superficie).

Gentile avv. Cannavò, sono socio di cooperativa edilizia che sta vivendo problemi in quanto la maggioranza dei soci ha deliberato la messa in liquidazione, che il precedente cda ed alcuni soci ha impugnato.
In considerazione che ci sono delle cause in corso anche con il costruttore e con i proprietari terrieri se decidessi di uscire dalla cooperativa sarei sempre soggetto a pagare le quote di gestione e sarei sottomessa alle decisioni che i soci restanti prenderebbero per le cause?
Gli atti di vendita sono stati effettuati nel 2015 e nell’atto il socio acquisisce la responsabilità di essere a conoscenza delle cause in corso (costruttore e proprietari). Come si può fare per evitare i costi di gestione che eventualmente il cda reintegrato (se vincesse la causa) potrebbe richiedere? Se si chiede di uscire dalla cooperativa a quali costi sono soccombente?

Risposta al quesito:
Il socio che abbia ottenuto l’assegnazione dell’alloggio resta, comunque, obbligato a sopportare tutti i costi di gestione sino alla messa in liquidazione e alla conseguente estinzione della Società.
Se, poi, nell’atto di assegnazione, il socio si è accollato pro quota i costi dei giudizi in corso egli resta vincolato anche alla definizione dei giudizi medesimi.
Nel caso di specie, occorre che ciascun soci interessato vigili adeguatamente sullo svolgimento sia delle cause che dell’amministrazione della Cooperativa.

Sono socio di una cooperativa edilizia e prenotatario dell’alloggio. Ho sottoscritto una fideiussione pro quota con vincolo di solidarietà nell’interesse della cooperativa edilizia.
Dal 29 febbraio 2015 sono entrato in possesso dell’appartamento vivendo con la mia famiglia. Sin dal 29 febbraio 2015 ho chiesto, verbalmente, al presidente della coop. edilizia i documenti per poter fare il rogito ed iniziare a pagare le rate del mutuo ma ad oggi nulla mi viene consegnato, rimandandomi di giorno in giorno.
Per me è importante poter fare immediatamente il rogito poichè l’azienda presso la quale lavoro licenzierà parte dei dipendenti con la conseguenza che non mi verrà più concesso il mutuo.
Come posso fare per poter obbligare la cooperativa a fare il rogito? Quali documenti servono?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico è ,innanzitutto, necessario, ottenere il nulla osta dell’Ente che ha erogato il finanziamento.
Per l’ottenimento del predetto nulla osta è necessario attestare il possesso dei requisiti soggettivi (impossidenza, reddito, cittadinanza, residenza etc…) compilando moduli predisposti.
Occorre, inoltre, che gli alloggi siano regolarmente ultimati e venga accertata la loro conformità progettuale dagli Organi preposti (Genio Civile, Provveditorato OO.PP.).
Occorre, infine, che L’istituto mutuante verifichi la posizione di ciascun socio (solvibilità) ai fini dell’accollo del mutuo individuale.
Il socio interessato, dunque, deve mettere in mora gli amministratori e in caso di ritardi ingiustificati può ricorrere all’Ufficio di Vigilanza sulle Cooperative (Ministero dello Sviluppo Economico ovvero Assessorato Regionale, a seconda della competenza) richiedendo il Commissario ad acta per gli adempimenti necessari all’assegnazione degli alloggi.

Sono parte di un condominio costruito da cooperativa edilizia che è in via di fallimento, nel quale una parte di condomini (circa 20%) non risultano proprietari e rifiutano di pagare le rate condominiali (il condominio è stato costituito regolarmente).
Tra i vari costi vi è il pagamento dell’ energia elettrica condominiale per alimentare degli autoclavi che servono a distribuire l’acqua negli appartamenti. Questo perchè tra le tante problematiche, non è stato ancora effettuato l’allaccio alla rete idrica comunale.
Oltre alle lettere ingiuntive verso la cooperativa (prive di risposta), può l’amministratore disporre la chiusura forzata dei contatori idrici degli appartamenti morosi?
So che il c.d. ‘fondo morosi’ richiede l’unanimità del condominio, ma non potendo lo stesso risultare insolvente senza vedersi interrotte in breve le forniture di servizi, esistono procedure speciali che possono essere intraprese in casi del genere ?

Risposta al quesito:
Se il Condominio è esterno alla Cooperativa, deve procedere con la delibera in cui si regola la distribuzione dell’acqua e l’addebito dei relativi costi (anche di energia elettrica), In forza del deliberato si possono ottenere i decreti ingiuntivi esecutivi e recuperare forzatamente gli importi dovuti dai soci morosi.
Eguale procedura può essere attivata dagli amministratori se il Condominio è interno alla Cooperativa.
Non è consigliabile interrompere l’erogazione dell’acqua, in quanto gli utenti potrebbero ottenere un provvedimento d’urgenza che ne impone il rispristino, ciò in conseguenza del rilievo del bene erogato e della mancata attivazione delle normali procedure di recupero dei crediti sociali e/o condominiali.