Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una Società Coop. Edilizia a r. l. che ha realizzato un fabbricato di 12 alloggi e ha assegnato la proprietà con rogito notarile e frazionato il mutuo edilizio a tutti i soci, ed è assegnataria di un contributo statale annuale costante per 35 anni.
L’assemblea dei soci può decidere selle modalità e tempi per la divisione del contributo in quote millesimali, redatte dal Ministero, ai soci?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico è concesso alla Cooperativa per la realizzazione degli alloggi (sugli interessi, ma raramente anche in conto capitale).
Ultimati gli alloggi, la Cooperativa addebita a ciascun socio il “costo” sostenuto per l’alloggio a lui assegnato, che può variare in base alla superficie ovvero ad altri parametri consentiti.
Alla luce di quanto precede, il “beneficio” del contributo si trasferisce sostanzialmente al socio assegnatario attraverso il “costo agevolato” dell’alloggio a lui assegnato.

Sono il socio di una Cooperativa edilizia divisa, tutti 40 soci abbiamo fatto l’atto dal notaio (in verità ne manca uno, ma dovrebbe essere cosa di giorni) e paghiamo il mutuo frazionato ognuno per conto proprio.
Il problema è che circa 15 soci anche se hanno firmato l’atto e pagano il mutuo devono ancora denaro alla Cooperativa…chi più…chi meno….denaro che occorre per completare il pagamento a costruttore e tecnici. Non so per quale motivo hanno potuto firmare l’atto…il fatto sta che non possiamo ricevere l’abitabilità perché il costruttore si rifiuta di completare alcuni lavori indispensabili, in quanto creditore e che tutti noi soci adempienti siamo costretti dal C.D.A. a pagare i costi annuali della Cooperativa in quanto, secondo loro, sono ormai da ascrivere come costo casa iniziale.
Le mie domande sono: cosa possiamo fare noi soci adempienti per non pagare questi costi? Possiamo chiedere la modifica dello statuto inserendo la dicitura “i soci inadempienti devono fasi carico di tutti costi conseguenti al ritardo nel procedimento di estinzione della Cooperativa”?
Inoltre, c’è un modo per obbligare i soci a versare i restanti soldi per arrivare alla cifra trascritta nell’atto, cifra che abbiamo versato noi adempienti?
E’ possibile fare causa ad un socio, che è quindi un socio della mia stessa società e quindi farmi causa quasi da solo, o meglio contro me stesso, subendone i costi anche vincendo?

Risposta al quesito:
Se al momento dell’assegnazione definitiva la Cooperativa è ancora esposta con debiti per costi relativi agli alloggi, in tal caso nei rogiti si sarebbe dovuta apporre una specifica clausola di accollo da parte dell’assegnatario dei costi sospesi.
Se tale clausola non è stata apposta, sussiste una specifica responsabilità degli amministratori, i quali restano esposti con il loro patrimonio personale in caso di crediti rimasti scoperti.
In ogni caso, le determinazioni creditorie verso i soci possono essere oggetto di deliberati assembleari, anche in sede di approvazione di bilancio, che sono caratterizzati dalla vincolatività per tutti i soci.

In data 21/12/2008 il CDA della cooperativa a cui appartenevo nella qualità di socio deliberava la ripartizione dei ristorni in base al fatturato di ogni socio. Dovevano restituirmi circa 18.000 € che ho anche provveduto a fatturare ed a dichiarare.
Posso ancora fare qualcosa oppure è ormai decorso il termine di prescrizione?

Risposta al quesito:
Se il debito sociale in ordine a quanto dovuto al socio è stato sempre esposto in bilancio, in tal caso non sussiste alcun problema di prescrizione, che per i rapporti sociali è quinquennale.
Se, viceversa, la Cooperativa ha girato il debito per ristorno ad altro conto (ad esempio sopravvenienza attiva), occorre distinguere diverse ipotesi:
a) Se sono trascorsi oltre cinque anni dal giroconto, è certamente spirato il termine prescrizionale;
b) Se il socio creditore ha approvato il bilancio, indipendentemente dal predetto termine prescrizionale, sembra ostile qualunque percorso giudiziario in ordine alla pretesa restitutoria (a meno di particolari situazioni da verificare);
c) Se il creditore non ha approvato il bilancio in cui è stato eseguito il giroconto e non sono trascorsi tre anni dalla pubblicazione del relativo deliberato, in tal caso il socio creditore può ancora impugnare il bilancio medesimo per nullità, richiedendo nello stesso giudizio il riconoscimento del proprio credito.

Sono socio di una Cooperativa edilizia “libera”. A breve termineremo la costruzione dell’immobile e diventeremo proprietari dei singoli immobili. Trovandomi in una situazione lavorativa particolare, volevo sapere con precisione quali vincoli scattano sulla vendita/locazione dell’immobile subito dopo il rogito.
E’ possibile comunque la vendita prima dei 5 anni al prezzo di realizzo?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è denominata “libera” deve ritenersi che essa non abbia fruito di contributo pubblico e in tal caso non sussiste alcun vincolo per la rivendita dell’immobile, se non quello dell’ordinaria disciplina fiscale , inerente alla aliquota agevolata per la prima casa.
E’, tuttavia, necessario verificare se la Cooperativa stessa abbia costruito su terreno assegnato nei piani di zona per l’edilizia popolare, in quanto, in tal caso occorre esaminare la Convenzione stipulata con il Comune concedente, che, normalmente, pone dei vincoli temporali alla commercializzazione degli immobili (solitamente 5 anni dal primo rogito).

Sono vice presidente di una cooperativa edilizia di soci a proprietà indivisa.
Avendo nel 2008 a votazione di maggioranza instaurato un condominio con amministratore esterno per la gestione condominiale delle spese, fino ad oggi tutto ok, ma da circa un anno i soci inquilini non partecipano all’assemblee condominiali, dovendo effettuare un lavoro urgente del rifacimento del terrazzo e avendo dei preventivi pronti non si riesce mai ad arrivare alla maggioranza per far fronte ai lavori da effettuare.
La mia domanda è: visto che la proprietà è ancora della cooperativa può intervenire il Cda con un’assemblea straordinaria e far fronte ad approvare come cooperativa i lavori sopra citati scavalcando il condominio?

Risposta al quesito:
La Cooperativa a proprietà indivisa può istituire un sistema di gestione degli alloggi da affidare a soggetto esterno, ma, in quanto proprietaria degli immobili, è tenuta a rilevarne, anche sinteticamente, tutte le spese inerenti sia alla manutenzione ordinaria che a quella straordinaria.
Relativamente agli aspetti decisionali, è possibile prevedere assemblee separate per la gestione ordinaria degli immobili, mentre per le opere inerenti alla manutenzione straordinaria valgono le regole dell’amministrazione sociale, sicché il potere decisionale è del CdA ovvero dell’assemblea della Società, secondo quanto previsto dalle norme statutarie.

Nel novembre 2006 sono divenuto socio di una coop edilizia, subentrando in qualità di cessionario di quota ad un socio uscente, cui ho versato 15.000 euro. Nel contempo ho versato direttamente alla coop (assegni ad essa intestati) 115.000.
Ciononostante, mi sono accorto che nei bilanci le somme da me versate comparivano per soli 65.000 euro (alla voce “Acconti”). Alle mie rimostranze su dove fosse l’ulteriore somma di 50.000 euro, mi è stato risposto con una e-mail (no pec) a firma presidente in cui si diceva che esse erano riferite alla seconda tranche di lavori (peraltro mai iniziati) e che a causa del ritardo la coop si impegnava a restituirle.
Ciononostante, nel recente bilancio 2015, compare la voce “adeguamento quota” a mio nome per soli 29.500. Alle mie richieste di chiarimento, mi è stato detto che il residuo sarebbe in un “calderone” di oltre un milione di euro sotto la voce “Acconti”.
Il mio quesito è il seguente: Non è che questi signori stanno cercando di lucrare sul mio versamento, destinandone solo una parte alla costruzione? Possono farlo? I 29.500 euro che compaiono in bilancio potrebbero essere considerati una sorta di “finanziamento” della coop e non computati in conto costruzione?

Risposta al quesito:
Le somme versate dal socio alla Cooperativa devono risultare nel bilancio sociale, indipendentemente dal loro effettivo impiego nei lavori.
In particolare ogni socio dovrebbe avere intestata una scheda contabile, in cui devono essere rinvenibili tutti i versamenti dallo stesso effettuati.
E’ possibile che nel bilancio confluiscano tutti i valori delle singole schede in un unico conto che raggruppa i versamenti di tutti i soci.
Va rilevato che nelle Cooperative edilizie i versamenti dei soci sono di specie diverse, come accade per i versamenti in conto anticipazioni del costo di costruzione (sostanzialmente anticipazioni del prezzo di assegnazione) e per i versamenti inerenti alle spese generali.
Dalla lettura dei dati di bilancio è possibile verificare alcuni flussi finanziari (ad esempio impiego delle risorse nella costruzione), ma non si può avere la certezza del valore dei singoli versamenti effettuati dai soci.
Si possono, tuttavia, richiedere le informazioni agli amministratori in ordine all’entità dei versamenti accreditati nella propria scheda contabile.
In caso in cui dovessero essere rilevati errori o omissioni si devono mettere in mora gli amministratori per le opportune correzioni e, permanendo la loro inadempienza, si deve procedere con la tutela giudiziaria.