Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia e prenotatario dell’alloggio. Ho sottoscritto una fideiussione pro quota con vincolo di solidarietà nell’interesse della cooperativa edilizia.
Dal 29 febbraio 2015 sono entrato in possesso dell’appartamento vivendo con la mia famiglia. Sin dal 29 febbraio 2015 ho chiesto, verbalmente, al presidente della coop. edilizia i documenti per poter fare il rogito ed iniziare a pagare le rate del mutuo ma ad oggi nulla mi viene consegnato, rimandandomi di giorno in giorno.
Per me è importante poter fare immediatamente il rogito poichè l’azienda presso la quale lavoro licenzierà parte dei dipendenti con la conseguenza che non mi verrà più concesso il mutuo.
Come posso fare per poter obbligare la cooperativa a fare il rogito? Quali documenti servono?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico è ,innanzitutto, necessario, ottenere il nulla osta dell’Ente che ha erogato il finanziamento.
Per l’ottenimento del predetto nulla osta è necessario attestare il possesso dei requisiti soggettivi (impossidenza, reddito, cittadinanza, residenza etc…) compilando moduli predisposti.
Occorre, inoltre, che gli alloggi siano regolarmente ultimati e venga accertata la loro conformità progettuale dagli Organi preposti (Genio Civile, Provveditorato OO.PP.).
Occorre, infine, che L’istituto mutuante verifichi la posizione di ciascun socio (solvibilità) ai fini dell’accollo del mutuo individuale.
Il socio interessato, dunque, deve mettere in mora gli amministratori e in caso di ritardi ingiustificati può ricorrere all’Ufficio di Vigilanza sulle Cooperative (Ministero dello Sviluppo Economico ovvero Assessorato Regionale, a seconda della competenza) richiedendo il Commissario ad acta per gli adempimenti necessari all’assegnazione degli alloggi.

Sono parte di un condominio costruito da cooperativa edilizia che è in via di fallimento, nel quale una parte di condomini (circa 20%) non risultano proprietari e rifiutano di pagare le rate condominiali (il condominio è stato costituito regolarmente).
Tra i vari costi vi è il pagamento dell’ energia elettrica condominiale per alimentare degli autoclavi che servono a distribuire l’acqua negli appartamenti. Questo perchè tra le tante problematiche, non è stato ancora effettuato l’allaccio alla rete idrica comunale.
Oltre alle lettere ingiuntive verso la cooperativa (prive di risposta), può l’amministratore disporre la chiusura forzata dei contatori idrici degli appartamenti morosi?
So che il c.d. ‘fondo morosi’ richiede l’unanimità del condominio, ma non potendo lo stesso risultare insolvente senza vedersi interrotte in breve le forniture di servizi, esistono procedure speciali che possono essere intraprese in casi del genere ?

Risposta al quesito:
Se il Condominio è esterno alla Cooperativa, deve procedere con la delibera in cui si regola la distribuzione dell’acqua e l’addebito dei relativi costi (anche di energia elettrica), In forza del deliberato si possono ottenere i decreti ingiuntivi esecutivi e recuperare forzatamente gli importi dovuti dai soci morosi.
Eguale procedura può essere attivata dagli amministratori se il Condominio è interno alla Cooperativa.
Non è consigliabile interrompere l’erogazione dell’acqua, in quanto gli utenti potrebbero ottenere un provvedimento d’urgenza che ne impone il rispristino, ciò in conseguenza del rilievo del bene erogato e della mancata attivazione delle normali procedure di recupero dei crediti sociali e/o condominiali.

A settembre del 2016 il Presidente della Coop e il CdA (tutti dimissionari) portano in assemblea i consuntivi dei bilanci di esercizio del 2014 e 2015 (quelli preventivi non sono mai stati portati in assemblea). Si espone il bilancio del 2014 che viene bocciato dall’assemblea (18 NO e 15 SI).
Il commercialista e il Sindaco Revisore, nell’impossibilità di procedere con la discussione sul bilancio del 2015, vanno via. Altri soci si allontanano.
L’indomani veniamo a sapere che hanno riproposto la votazione sul bilancio del 2014 (con una mozione) e lo hanno approvato i soci rimasti. Non viene fornito il verbale conclusivo dell’Assemblea.
Volevo sapere: si può presentare una mozione e rivotare lo stesso punto dell’Odg nel corso della stessa Assemblea, con alcuni soci che non sono più presenti? Si può invertire l’ordine cronologico dell’Odg senza chiederlo all’Assemblea?

Risposta al quesito:
Nel corso dell’adunanza assembleare, la trattazione degli argomenti deve seguire l’ordine del giorno. Quando alcuni soci si allontanano se ne deve dare atto nel verbale dell’assemblea.
Se nel verbale in questione non è stato annotato l’allontanamento dei soci, il relativo deliberato non è valido.
I soci che hanno interesse possono chiedere la convocazione dell’assemblea per la rettifica del deliberato invalido.
Se gli amministratori non vi provvedono, i soci (almeno un quinto) possono alternativamente o richiedere al Presidente del Tribunale la convocazione coattiva dell’assemblea ovvero possono (in qualunque numero) impugnare il deliberato formulando le adeguate motivazioni innanzi al Tribunale delle Imprese.

Sono socio di cooperativa a proprietà divisa e da un mese circa ho fatto richiesta con raccomandata al presidente del CDA della cooperativa per visionare i registri delle assemblee dei soci degli anni passati a cui ho partecipato e di visionare i registri contabili perchè comunque avrei bisogno di alcune copie.
Ad oggi nessuna risposta!
Le chiedo: devo fare causa in Tribunale o Giudice di pace? Devo fare una mediazione? Può dirmi come posso tutelare il mio diritto?

Risposta al quesito:
Occorre, preliminarmente, accertare se alla Cooperativa si applichino le norme sulle società per azioni ovvero quelle sulle società a responsabilità limitata (norme statutarie, presupposti di cui all’art. 2519 c.c.).
Nel primo caso i soci possono accedere ai verbali di assemblea, mentre viene loro inibito il controllo contabile (eseguito dal Collegio sindacale o da un revisore unico); nel secondo caso i soci possono accedere a tutti i libri sociali, anche di natura contabile.
Con adeguate motivazioni si può, comunque, ottenere il controllo giudiziario dell’attività sociale.
Tutti gli eventuali giudizi (controllo, impugnativa di bilancio o di assemblea, etc…) devono essere inoltrati innanzi al Tribunale delle Imprese, territorialmente competente.
Non è obbligatoria alcuna mediazione civile, ma può essere intrapresa facoltativamente.

Vorrei acquistare un immobile da un socio già assegnatario di immobile da cooperativa edilizia, che ha edificato in edilizia convenzionata.
Vorrei sapere quali rischi si corrono, in particolare potrei rispondere per i debiti della cooperativa verso terzi, ad es. debiti che la cooperativa ha ancora verso il Comune per indennità di esproprio o verso un consorzio per gli oneri di urbanizzazione, infatti leggendo il rogito notarile ho visto che il socio assegnatario si impegna a corrispondere alla cooperativa eventuali oneri futuri richiesti dal Comune. Inoltre manca il certificato di agibilità.
Quali tutele posso avere per non rispondere né dei debiti del socio verso la cooperativa ne dei debiti di quest ultima verso terzi?

Risposta al quesito:
Se si tratta solamente di acquisto e non di subentro, l’acquirente risponde esclusivamente degli oneri che gravano oggettivamente sull’immobile (ipoteca, diritti reali, accollo di debiti per gli aventi causa etc…), che possono essere rilevati dall’attento esame del contratto pubblico di provenienza e dalla preventiva visura dei Registri Immobiliari, relativamente al venditore.
Se, viceversa, si tratta di subentro nella medesima posizione del socio alienante, si risponde per tutti i debiti dallo stesso assunti sia con l’atto pubblico, che con i deliberati assembleari.
In ordine ai debiti sociali verso il Comune, occorre verificarne la natura, in quanto se si tratta di canone concessorio per l’assegnazione dell’area, il relativo obbligo di pagamento può riversarsi, anche indirettamente (revoca dell’area e accessione dell’immobile) sull’acquirente.
In tal senso, occorre esaminare anche l’eventuale atto di convenzione con il Comune.
In ordione al certificato di agibilità occorre verificare se esistano impedimenti al suo rilascio (ad es. difformità costruttive) attraverso l’esame (complesso) di un tecnico abilitato.
Le tutele possibili, oltre alle verifiche appena illustrate e a quante altre necessarie, riguardano le “garanzie” che può rilasciare il venditore, accollandosi tutti gli eventuali oneri futuri e, comunque, con atto di fideiussione (bancaria o assicurativa o ipotecaria etc..).

Escluso da socio di coop. edilizia perchè “troppo attento”, per riavere quanto anticipato ho dovuto intentare una causa,vinta ora dopo alcuni anni.
Se gli appartamenti al momento fossero stati tutti assegnati, potrei agire contro gli amministratori che hanno dismesso il patrimonio sociale (la cooperativa è ancora esistente e morosa anche verso altri)? E verso i soci assegnatari ?

Risposta al quesito:
Gli amministratori non possono dismettere il patrimonio sociale senza garantire i creditori della Cooperativa.
Se, dunque, negli atti di assegnazione esiste l’accollo dei soci per eventuali debiti futuri, l’azione può essere intentata nei loro confronti pro quota; se, viceversa, non esiste l’accollo, si può intentare l’azione di responsabilità prevista dal codice civile nei confronti degli amministratori personalmente.
Si può anche agire richiedendo il fallimento ovvero la Liquidazione coatta amministrativa e, successivamente al provvedimento, sollecitare la Procedura concorsuale a dare corso all’azione di responsabilità.
Va osservato, comunque, che l’azione di responsabilità verso gli amministratori si prescrive in cinque anni.