Cooperative: casi e soluzioni

Una coop., dopo più di 30 anni, ha proceduto a trasformarsi da proprietà indivisa a divisa, quindi da assegnatario in godimento d’uso si è passati ad assegnazione in proprietà con scrittura privata come se il precedente rapporto non esistesse, allargando l’assegnazione anche ai coniugi e richiedendo una semplice dichiarazione del possesso dei requisiti a tale momento dell’intero nucleo familiare che non sempre sussiste, perché nei lunghi anni in godimento qualcuno ha acquistato e ricevuto in eredità un alloggio nel Comune o in ambito nazionale.
E’ corretto tale atto? O la trasformazione avviene in automatico in riferimento alla data della prima assegnazione per la quale sono stati riconosciuti i requisiti dalla Regione?

Risposta al quesito:
Il requisito dell’impossidenza è tra quelli che, ex lege, devono essere mantenuti al momento della stipula dell’atto di trasferimento dell’alloggio in proprietà individuale, anche se l’immobile era stato goduto in uso dal socio, prima della trasformazione della Cooperativa da indivisa a divisa.

Sono socio di una cooperativa edilizia divisa, entrato in secondo momento ad un socio dimissionario, sono assegnatario di un appartamento piano terra con porzione terreno di esclusiva proprietà, la mia domanda è se è giusto stabilire questo terreno al 15% della superficie convenzionale.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se esiste un deliberato assembleare che regola la percentuale di incidenza del costo del terreno di pertinenza dell’alloggio assegnato e, in caso positivo, appare impossibile porre qualunque tipo di contestazione in assenza di tempestiva opposizione del deliberato.
In assenza di deliberato approvativo, occorre verificare quale sia il costo del terreno sostenuto dalla Cooperativa e rapportarlo al mero costo di costruzione dell’edificio, così ottenendo l’effettiva incidenza del primo sul secondo.
Dai valori ottenuti si può verificare la congruità della percentuale imposta dagli amministratori e in caso negativo contestarne l’operato, in base al principio mutualistico  secondo il quale il prezzo del bene assegnato deve essere uguale al costo sostenuto per la realizzazione.

Vorrei porre il seguente quesito: la coop. di cui da anni sono socio, mi ha da tempo assegnato provvisoriamente un immobile, senza consegnarmi le chiavi. Tutti gli altri soci le hanno ricevute per il loro.
Scopro che il mio appartamento non è uso abitativo come richiesto e non possiede il certificato di ultimazione lavori. Per due anni la coop. non ha fatto nulla. Gli altri hanno addirittura rogitato.
Sono giunto con la coop. ad un accordo: io rinuncio all’appartamento e loro mi restituiscono il prezzo versato. Ma tale restituzione non solo è subordinata all’ottenimento del suddetto certificato, per il quale la coop. si attiverà al max in 30 gg., ma potrà avvenire solo entro 180 gg dall’ottenimento del certificato.
Preciso che la coop. non ha altri immobili. Come posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
Così come esposto, l’accordo  sembra sfavorevole per il socio, in quanto è subordinato ad una condizione, non solo ormai estranea al suo interesse, ma anche assolutamente incerta in ordine ai tempi dell’ottenimento della certificazione, che potrebbero essere anche molto lunghi o, addirittura, non compiersi mai per motivi urbanistici oggi sconosciuti.
Da quanto esposto sembra che gli amministratori abbiano delle responsabilità, sia per l’oggettiva mancanza della qualità dell’immobile, sia per averla  nascosta al socio prenotatario.
In ogni caso, gli amministratori rispondono per avere dismesso il patrimonio sociale (assegnazione alloggi ad altri soci) nonostante fossero conoscenza del danno arrecato al socio prenotatario dell’immobile privo dei requisiti.
Alla luce di quanto precede, è consigliabile non stipulare alcun accordo e mettere in mora gli amministratori.
Saranno questi ultimi a dovere trovare la soluzione restitutoria (rimborso anticipazioni) e quella risarcitoria (danni subiti per il vizio dell’immobile), altrimenti risponderanno con il loro patrimonio personale.

Sono socio di una cooperativa edilizia per FF.AA. a proprietà indivisa.
Il coniuge separato con omologazione del tribunale può subentrare al socio escluso dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
Se il socio è stato escluso dalla Cooperativa, in assenza di opposizione, il relativo rapporto sociale si estingue, sicché non è ipotizzabile alcun subentro del coniuge o di parenti del socio medesimo.
Nel caso in cui l’esclusione venga revocata, anche a seguito di un provvedimento giudiziale, il coniuge separato del socio ha diritto all’occupazione dell’alloggio se prevista in sede di separazione consensuale ovvero autorizzata con provvedimento giudiziale.

A dicembre 2008 sono entrato in una coop edilizia a proprietà indivisa, mi è stato assegnato un appartamento, valore 140.000 euro, però la coop, anzi il costruttore, ha preteso 60.000 euro, 40 mila in assegni e 20 mila in contanti, di cui ancora aspetto  la ricevuta, accollo del mutuo 120.000 euro + 60.000 fa 180.000 euro non 140.000 euro, perchè la coop da 20 anni la gestisce il costruttore, il presidente firma solo.
Il costruttore ad ogni costruzione faceva in modo, che dei locali diventavano di sua proprietà, vantando dei crediti inesistenti, al secondo lotto, vantava un credito di 10.000 euro, il presidente di sua iniziativa gli ha dato una soffitta e due garage, valore più o meno 100.000 euro, per il terzo lotto si è inventato un credito di 250.000, e il presidente vorrebbe compensare il credito, co n 2 soffitte, 4 garage e un locale di 172 mq, che durante la costruzione del palazzo il costruttore ha rifinito le soffitte, con pavimenti, piastrelle sanitari, inpianto elettrico, porta blindata, e con un immobiliare di sua fiducia le vende come attici vista mare a 90.000 euro cadauna, perché già sapeva che diventavano di sua proprietà.
Visto l’andazzo e l’indifferenza degli altri soci, a luglio 2011 ho dato le dimissioni, il presidente (ma in realtà è il costruttore) mi ha scritto, che per liquidarmi doveva trovare un altro socio, io ho risposto che nello statuto non c’è scritto, ma niente da fare, comunque dal mio recesso e fino a febbraio 2013 ho pagato il mutuo, poi io e mia moglie per la crisi abbiamo perso il lavoro, e non abbiamo più pagato il mutuo, sia nelle assemblee che per lettera ho fatto presente la situazione, per tutta risposta mi hanno chiesto di restituire le chiavi dell’appartamento.
Finalmente a novembre 2015 la Regione Lazio ci ha sbloccato il finanziamento di 223.000 euro, con parte del finanziamento il presidente ha coperto le mie rate di mutuo, e nello stesso tempo mi ha mandato la lettera che mi esclude da socio.
A me non sembra un comportamento corretto, anzi adesso potrebbero liquidarmi con i soldi della Regione Lazio, come al solito vogliono fare il colpo grosso, riprendersi l’appartamento e non darmi un euro.

Risposta al quesito:
L’attività posta in essere dal costruttore è illecita, in quanto la Cooperativa è una società mutualistica, la cui volontà si determina nei modi previsti dalla legge, attraverso il meccanismo delle assemblee dei soci e dei deliberati degli amministratori.
Questi ultimi rispondono delle inadempienze e dei danni arrecati alla compagine sociale.
In caso di recesso il socio ha diritto al rimborso di tutto quanto versato a titolo di anticipazione del costo di costruzione, mentre la Cooperativa può trattenere esclusivamente le spese generali pro quota addebitabili al socio receduto per il periodo in cui ha avuto corso il rapporto sociale.
Il termine per il rimborso è normalmente previsto nello Statuto, ma normalmente è di un anno successivo all’approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è  verificato il recesso.
Il socio che non ottiene il rimborso nei termini può agire giudizialmente contro la Cooperativa, anche per il risarcimento del danno.

Da circa 10 anni sono socia di una cooperativa edilizia che avrebbe dovuto costruire 120 alloggi.
Nel 2009 sono iniziati i lavori, con la consegna prevista entro due anni dall’inizio dei lavori, ma ad oggi non sono ancora stati ultimati, anzi siamo molto lontani dal rogito. Da parte del CDA non ci sono mai state comunicate le motivazioni ufficiali di questo grave ritardo, premesso che il Cantiere, non si sa il perchè, è rimasto chiuso ed incustodito per due anni.
A partire dal 2014 non ho più pagato gli interessi passivi, perchè dopo aver pagato per due anni in più rispetto alle previsioni di consegna sono dell’idea che debbano rimetterci i responsabili del disastro in corso e non io.
Posso rifiutare di pagare senza rischiare di perdere l’immobile?
Questi soldi per gli interessi bancari che continuano a richiedere senza nessuna garanzia di consegna degli alloggi e che, per ovvi motivi io rifiuto di pagare, possono essere considerati quale risarcimento dei danni da me subiti per non aver avuto nei tempi stabiliti il mio alloggio?

Risposta al quesito:
Ciascun socio ha diritto a conoscere le attività poste in essere dagli amministratori per la realizzazione del programma costruttivo approvato dall’assemblea de soci.
Le predette informazioni possono essere richieste nel corso dell’esercizi sociale e, comunque, devono trasparire dal bilancio esercizio e dalle relazioni ad esso allegate.
Se ritardi e inadempienze sono attribuibili agli amministratori, nei loro confronti è esperibile l’azione di responsabilità, sia sociale che individuale, a seconda che il danno sia stato arrecato alla Cooperativa ovvero al singolo socio che agisce.
Occorre, però, che il socio partecipi alla vita sociale e, dopo avere individuato le responsabilità, metta in mora gli amministratori, intimando loro di ripristinare la regolarità dello svolgimento della realizzazione costruttiva.
Se, infatti, il socio approva i bilanci ovvero altre assemblee, non può più recriminare su quanto quei bilanci o quelle assemblee hanno stabilito.