Cooperative: casi e soluzioni

Circa 4 anni fa abbiamo acquistato da cooperativa un appartamento su immobile a proprietà indivisa.
La coop ha ricevuto bonus per gli alloggi e ne abbiamo parzialmente usufruito noi acquirenti a fronte di un contratto di acquisto in “patto di futura vendita”. Abbiamo sottoscritto atto notarile dove siamo proprietari, ma con la proprietà esclusiva che diverrà effettiva dopo 8 anni; stiamo pagando la quota frazionata di mutuo ed un canone di “affitto” di poche decine di €/mese a giustificazione della forma di futura vendita.
Ci troviamo in presenza di alcuni difetti dell’immobile e vizi occulti e per alcuni, nonostante anni di richieste e segnalazioni documentate, non riusciamo ad ottenere risposta. Il più fastidioso è un problema all’impianto di riscaldamento che fa si che ad ogni accensione si presentino una raffica di forti rumori, come colpi metallici che si avvertono dai radiatori alla centralina ed in corrispondenza delle tubature nel massetto.
I colpi in questione sono particolarmente forti, la coop ha inviato un loro idraulico più volte che ha provato ad eliminare tutte le cause più e meno probabili (aria, cambio della pressione, sost. valvole, liquidi antirumore..) ma niente. Si sospetta, anche per la natura del problema che possa essere relativo anche alla posa dei materiali e comunque problema di non facile e costosa soluzione.
Nel frattempo ci ritroviamo con una casa dove da diversi inverni dobbiamo svegliarci al freddo per non soprassaltare la notte all’accendersi dell’impianto, ad essere esasperati ed esauriti per il problema in sé, per la sua non soluzione e perchè ogni volta per farsi rispondere dalla coop è un calvario ed alla fine non otteniamo nulla.
Ritrovandoci tra l’altro, oltre il problema, un immobile inevitabilmente svalutato e di difficile vendita futura e non ottenendo risposte concrete dalla coop che sembra temporeggiare nell’attesa che passino i tempi per una rivalsa, cortesemente chiediamo:
se ci trovassimo costretti ad adire le vie legali, incontreremmo problematiche essendo noi soci della coop con la forma di acquisto di cui sopra (rischieremmo di nuocere noi stessi)?
Dovremmo citare la coop o per responsabilità oggettive anche la ditta costruttrice?
Che probabilità di ottenere soddisfazione avremmo?

Risposta al quesito:
Occorre esaminare attentamente la documentazione e gli aspetti tecnici, in quanto le denunce dei vizi costruttivi sono soggetti a prescrizione e decadenza.
L’eventuale azione deve essere esperita sia contro la Cooperativa che contro l’impresa appaltata e può avere ad oggetto la richiesta di eliminazione dei vizi ovvero il risarcimento del danno ovvero la riduzione di prezzo.
Se non si sono verificate decadenze e non è intervenuta la prescrizione le probabilità di raggiungere lo scopo con l’azione giudiziaria sono molto elevate (stante l’obbiettiva esistenza del vizio).

Quesito del 10/02/2016
Gentile avv. Cannavò, si chiede se in una situazione di forte disagio sociale rappresentata dal fatto che il presidente non convoca assemblea per messa in liquidazione raggiunto l’oggetto sociale e risponde che non ha accertato le cause di scioglimento o che lo farà nel rispetto dei suoi impegni professionali, non concede il riscontro dei libri sociali richiesti dai soci e dal revisore, non convoca l’assemblea per tante problematiche sorte per problemi di gestione sociale e abbia ormai la sfiducia dalla maggioranza dei soci che gli hanno notificato con raccomandata il loro disappunto e intenzione di revocare il cda…
si chiede se l’organo di controllo debba per forza convocare rispettando i 30 giorni indicati nello statuto se la richiesta deriva da un decimo del capitale sociale oppure possa convocare l’assemblea per messa in liquidazione e revoca cda per inerzia dello stesso constatando pertanto la situazione di disagio e la necessità di convocare con urgenza.

Risposta al quesito:
Se il presidente omette di convocare l’assemblea, nonostante la richiesta dei soci, questi stessi possono ricorrere al Presidente del Tribunale, il quale fissa la data con l’ordine del giorno su cui deliberare.
Nel caso di specie la richiesta può prevedere la revoca degli amministratori e l’elezione dei nuovi, nonché l’azione di responsabilità per eventuali danni arrecati nella gestione amministrativa della Società.

Egregio avv. Cannavò, alcuni anni fa con mio marito sottoscrivevamo una richiesta di ammissione ad una coop edilizia e di assegnazione di un appartamento con box.
Veniva altresì richiesto che l’assegnazione sarebbe dovuta avvenire entro il gennaio dell’anno successivo con la realizzazione di alcune parti in base ad esigenze personali. Veniva versato un acconto di Euro 30.000.
Dopo alcuni anni, ed a seguito di nostre contestazioni sui ritardi e sui vizi che si sono rivelati nella costruzione, recentemente l’appartamento ottiene l’abitabiltà e diviene assegnabile, con il completamento di lavori che avrebbero richiesto il nostro benestare o approvazione, invece i lavori vengono fatti in fretta per ottenere l’abitabilità.
Ora con un appartamento notevolmente viziato, con finiture varie non conformi alle richieste, condizioni di mercato stravolte, condizioni famigliari stravolte (ora con 3 figli), intendiamo recedere, visti anche gli inadempimenti gravi della coop.
La decisione è rimessa al CdA e poi possiamo solo impugnare o ci sono strumenti legali preventivi?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se, nel caso di specie sia conveniente recedere dalla posizione di socio, in quanto potrebbero esserci sorprese sul rimborso delle anticipazioni  del prezzo e sulle quote sociali.
Nel caso di mantenimento del diritto all’assegnazione, il socio assegnatario potrebbe instaurare un contenzioso con la Cooperativa e con l’Impresa per il risarcimento del danno patito a seguito dei vizi costruttivi.
Nell’ipotesi di recesso, il socio deve attendere (entro limiti di tempo accettabili) la decisione del CdA e, all’esito, valutare l’esperibilità dell’opposizione ovvero di altra azione, in ragione del contenuto della delibera in ordine all’entità del rimborso dei versamenti effettuati dal receduto.

Siamo una Coop Edilizia ed abbiamo raggiunto l’oggetto sociale da statuto, ossia l’assegnazione degli alloggi e pertinenze.
Poiché la banca sta procedendo alle volture, possiamo già mettere in liquidazione la Coop o dobbiamo attendere i tempi della banca per le volture degli accolli dei mutui?
Lo statuto nulla descrive in merito, ma come causa di scioglimento solo il raggiungimento dell’oggetto sociale.

Risposta al quesito:
Con la delibera di liquidazione volontaria della Società, l’assemblea nomina il Liquidatore, il quale deve provvedere alla dismissione di tutte le attività e passività sociali e, all’esito, depositare il bilancio finale di liquidazione e chiedere la cancellazione dal Registro delle Imprese.
Durante le operazioni di liquidazione devono essere compiute tutte le attività amministrative, quali la redazione e approvazione dei bilanci d’esercizio, le dichiarazioni fiscali etc.
Non vi sono, dunque, ostacoli alla messa in liquidazione della Società quando ancora non sono stati assegnati gli alloggi sociali, posto che al predetto adempimento può attendere il Liquidatore, anche perché si tratta proprio di dismissione del patrimonio sociale.

Il presidente del cda si ostina a convocare l’assemblea straordinaria per messa in liquidazione benché sia stato raggiunto l’oggetto sociale con la vendita di tutti gli alloggi e pertinenze e sia stata fatta apposita richiesta da 14 soci su 24.
Lo statuto prevede che in caso di mancata convocazione l’organo di controllo può provvedere. Nella coop. però è presente il revisore unico e non il collegio sindacale.
Può il revisore essere considerato organo di controllo e convocarla per evitare i tempi del Tribunale?

Risposta al quesito:
Alle Cooperative si applica normalmente la disciplina delle Società per azioni in quanto compatibile con le norme speciali cooperativistiche, ma, in determinate condizioni, lo Statuto può prevedere l’applicazione delle norme previste per le Società a responsabilità limitata.
Le norme dettate per le Società Cooperative prevedono i casi in cui esse siano assoggettate al Collegio Sindacale, che, viceversa, è obbligatorio per le SPA.
Le SRL possono avere il Collegio Sindacale ovvero un revisore legale e, in tal caso, quest’ultimo funge da organo di controllo, anche con poteri sostitutivi relativamente alla convocazione dell’assemblea.
Alla luce di quanto precede, occorre verificare quale sia la specifica disciplina applicabile secondo le previsioni dello Statuto sociale ed inoltre se il mandato affidato al revisore (secondo i deliberati del CdA e dell’assemblea) sia di mero controllo contabile ovvero di svolgimento delle funzioni di controllo sostitutivo.
Nel silenzio dello Statuto e in assenza della specifica qualificazione dell’incarico, si ritiene che, nelle Cooperative la figura del revisore sia da considerare “organo monocratico di controllo” munito dei diritti doveri del Collegio Sindacale e abbia, pertanto, l’obbligo di convocare l’assemblea nei casi di assenza del CdA.

Il problema con la cooperativa (divisa) è nato quando poco dopo l’atto di acquisto dell’appartamento di mia proprietà, sono affiorati numerosi difetti di costruzione del fabbricato nelle zone comuni prevalentemente.
Problemi soprattutto riguardanti umidità di risalita che scrosta intonaco e sgretola il pavimento. Abbiamo fatto assieme agli altri condomini (anche attraverso l’amministratore di condominio) svariate comunicazioni alla cooperativa chiedendo spiegazioni, ma non si ha mai avuto nessuna risposta.
Finché un giorno la cooperativa ci avverte che ci sarebbe stato un sopralluogo con il tecnico del tribunale per una causa tra la cooperativa e la ditta che aveva in appalto la costruzione, proprio per quei difetti verificatisi.
Si fa notare che la causa è stata iniziata nel 2012 mentre l’atto notarile di assegnazione è del 2013. Nessuno di noi soci sapeva niente di questa causa, inoltre la cooperativa era già a conoscenza dei difetti.
E’ possibile che la cooperativa non faccia sapere niente ai suoi soci? Inoltre la cooperativa ha detto di non rispondere a nessuna nostra richiesta di chiarimento riguardo i vizi del fabbricato in quanto la responsabilità non è sua dato che sull’atto notarile c’è scritto che “in caso di vizi di costruzione la cooperativa ha agito solo come mandataria e che quindi dobbiamo rivolgerci alla ditta di costruzioni”.
Ma tali vizi però sono imputabili a scelte sbagliate delle tecniche e tipologie costruttive, quindi in base anche alla sentenza della Cassazione del 5.6.2014 n. 12675, non dovrebbe rispondere la cooperativa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è responsabile dei difetti di costruzione unitamente all’impresa appaltata.
I soci possono citare in giudizio entrambi i soggetti, i quali rispondono  nei loro confronti solidalmente.
Se, nel caso di specie, l’atto di assegnazione ha escluso la legittimazione passiva della Cooperativa in ordine ai vizi di costruzione, il socio può citare direttamente l’impresa appaltata.
In ogni caso, va osservato che, se la Cooperativa ha agito come mandataria, essa risponde per la omessa vigilanza nell’esecuzione dei lavori.
In ordine ai presunti errori sulle scelte progettuali, se effettivamente ricorrenti, essi vanno imputati al progettista e/o direttore dei lavori, i quali rispondono dei danni arrecati.