Cooperative: casi e soluzioni

Quesito del 28/02/2014

Sono socio di una cooperativa la quale si trattiene per sè 4 quote dei locali commerciali senza versare un euro mentre noi per ogni quota abbiamo speso 12.000, è possibile?
Solo molto tempo dopo l’entrata in cooperativa mi dice che ci sono problemi con il mutuo, perché bisogna dichiarare di meno e senza una scadenza per il frazionamento del mutuo.

Risposta al quesito:
Per quanto è possibile comprendere dalla formulazione del quesito, la Cooperativa avrebbe mantenuto la proprietà di 4 locali commerciali successivamente alla stipula degli atti di assegnazione definitiva ai soci.
Or, poiché con l’assegnazione definitiva sorge il condominio, essendo la Cooperativa condomino, in quanto proprietaria dei predetti immobili, ha l’onere di partecipare alle spese condominiali in proporzione ai millesimi ad essi relativi.

Quesito del 27/02/2014

Vorrei sapere se il contributo trentennale spettante al proprietario di alloggio ex cooperativa per appartenenti alle Forze dell’Ordine continua ad essere ricevuto in caso di vendita dell’appartamento.
Se si a chi va?
Al nuovo proprietario anche se non appartenente alla categoria Forze dell’Ordine?
Ripartito tra gli altri proprietari che già usufruiscono di contributo?
Resta alla cooperativa?
Viene trattenuto dal Ministero delle Infrastrutture?


Risposta al quesito:
Il contributo pubblico concesso alle Cooperative edilizie consiste nel parziale abbattimento del tasso di interesse praticato dall’Istituto mutuante.
Quando, a seguito dell’assegnazione individuale, il mutuo viene preventivamente frazionato, esso si riversa pro quota su ciascun alloggio al netto del contributo pubblico, percepito dall’Istituto mutuante per l’abbattimento degli interessi.
Nel caso prospettato, pertanto, non si pone un problema riguardante il contributo pubblico, ma, semmai, la legittimità della vendita dell’alloggio ad un soggetto non avente i requisiti.

Quesito del 26/02/2014

Sono presidente di una cooperativa edilizia che ha realizzato n. 12 unità immobiliari con finanziamento ex legge 492/75 per appartenenti alle forze armate e di polizia e che ha richiesto ed ottenuto presso l’Ente finanziatore la trasformazione da proprietà indivisa a proprietà individuale.
Ho quindi proceduto all’assegnazione in proprietà ai soci assegnatari, dimettendoli a domanda.
Un socio invece non si presenta innanzi al notaio per ricevere l’assegnazione in proprietà dell’alloggio sociale, adducendo varie motivazioni tra le quali: di non aver ottenuto il rimborso dell’IVA; di non riconoscere alla cooperativa le spese sostenute per regolarizzare le modifiche abusive dal medesimo apportate all’immobile nel corso della conduzione; di voler ricevere l’assegnazione dalla proprietà da proprio notaio di sua fiducia.
Dopo la 3° mancata comparizione, ho intimato al socio di presentarsi presso il notaio con le formalità previste dalla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., ma per l’ennesima volta lo stesso non si è presentato, reiterando le già citate richieste ed affermando di aver presentato denuncia-querela alla Procura della Repubblica (ovviamente non ha riferito quali reati assume siano stati violati dal sottoscritto).
Domanda: a) posso richiedere al Cda l’esclusione e lo scioglimento del rapporto sociale del socio per l’inadempienza a ricevere l’assegnazione in proprietà dell’immobile e per l’impossibiità di far conseguire lo scopo sociale alla cooperativa?
b) Posso imporre al socio il notaio di fiducia della cooperativa? (notaio che peraltro conserva tutti gli atti in originale utilizzati per le citate assegnazioni individuali e dei quali il socio dovrebbe estrarne copia autentica per poter affidare l’incarico ad altro notaio)
c) Il fatto che il socio dichiara di aver querelato la cooperativa (ovvero l’odierna presidente), a mio avviso sono venuti meno i presupposti di fiducia stabiliti da statuto: posso escluderlo dalla compagine sociale anche per questa circostanza o debbo attendere l’archiviazione del procedimento penale? (Sembra che la denuncia sia stata rubricata come fatto non costituente reato, pertanto non viene rilasciata a soggetto diverso dal querelante alcuna dichiarazione di archiviazione).

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie fruenti del finanziamento pubblico, il socio prenotatario ha l’interesse legittimo all’assegnazione definitiva dell’alloggio mediante atto pubblico, ai sensi del T.U. n.1165/38.
La delibera di assegnazione deve essere assunta dall’assemblea dei soci, la quale deve anche fissare le modalità e, quindi, può indicare il notaio rogante; se una tale indicazione non è avvenuta, ciascun socio può scegliere il notaio di sua fiducia.
In ogni caso, la Cooperativa può intimare la stipula dell’atto di assegnazione entro un termine definito con l’avvertenza che, in caso di rifiuto, il socio decade dalla prenotazione dell’alloggio, che potrà essere prenotato da altro socio.
Il socio decaduto potrà agire in giudizio per le presunte responsabilità degli amministratori, ma non sembra che possa sanare la sua decadenza, stante le motivazioni da lui assunte, come sintetizzate nell’esposizione del caso.

Quesito del 26/02/2014

Un mio parente è socio di una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa posta in liquidazione coatta amministrativa per debiti nei confronti della banca che aveva concesso il mutuo, tra l’altro con contributo regionale.
Il liquidatore ci ha informati  che a fronte del credito dei soci c’era la possibilità di fare un atto di transazione e divenire proprietari della casa pagando una somma che consentisse di saldare i debiti.
Ora a distanza di quattro anni dalla transazione la Regione ci chiede di pagare il contributo di trasformazione indivisa-divisa per l’art. 18 della legge 179/92.
La domanda è questa: è una richiesta legittima?
Tale contributo è dovuto dai soci anche se la cooperativa è in liquidazione coatta amministrativa?

Risposta al quesito:
Il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa è finalizzato alla liquidazione del patrimonio sociale fino alla definitiva estinzione della Società.
Occorre, poi, distinguere il caso in cui la Cooperativa sia stata dichiarata insolvente con sentenza del Tribunale competente, dal caso in cui le operazioni di liquidazione si chiudono  con l’integrale pagamento dei debiti sociali.
Nel caso in specie, sembra che il liquidatore abbia proceduto al pagamento dei debiti a seguito di una “transazione“ con i soci, in forza della quale gli stessi hanno versato le somme per la copertura del fabbisogno finanziario.
La transazione, tuttavia, sembra riguardare esclusivamente i debiti sociali, mentre non  dovrebbe avere trattato la problematica del passaggio dalla proprietà divisa a quella individuale, sotto l’aspetto del rapporto con l’Ente pubblico finanziatore.
A seguito del predetto passaggio, infatti, la stipula degli atti di trasferimento della proprietà individuale degli alloggi è subordinata ex lege alla autorizzazione dell’Ente che ha erogato il contributo.
La predetta autorizzazione, poi, è vincolata al pagamento delle somme dovute per  la copertura della differenza tra il  contributo agevolato ricevuto per la proprietà indivisa e quello per legge previsto per la proprietà divisa.
Alla luce di quanto precede, il pagamento della succitata differenza è certamente dovuto per potere ottenere l’autorizzazione alla stipula degli atti.

Quesito del 20/02/2014

In data 10/02/2006 ho acquistato un appartamento da un socio di cooperativa divisa con atto di assegnazione del 28/05/96 con mutuo fondiario agevolato ai sensi della legge 475/78 ripartito ed estinto prima della stipula.
Qualche mese dopo fui convocato per versare del denaro a fronte delle spese di liquidazione della cooperativa, che risulta liquidata in data 25/03/2010.
In data 20/12/2007 ho venduto l’appartamento.
In data 04/04/13 mi veniva notificato atto di citazione dei compratori che mi richiedono la restituzione del prezzo e l’annullamento dell’atto, in quanto essendosi recati al Comune a richiedere il certificato di abitabilità per vendere a loro volta l’immobile, gli veniva notificato che tutto il piano ove insisteva il mio appartamento più altri 2 era stato edificato abusivamente in difformità alla licenza edilizia.
Tutto questo passando sotto gli occhi di tre notai e 2 banche erogatrici di altrettanti mutui.
Il presidente della cooperativa, che presenziò all’atto di assegnazione (dichiarando che l’immobile era conforme alla licenza rilasciata), e tutti i soci della stessa sono assegnatari di appartamenti ivi residenti.
La causa è in corso e la domanda è questa: posso come socio, anche se per breve periodo, citare direttamente il presidente ed i consiglieri in carica a quel tempo senza attendere che lo faccia il socio che ha venduto a me e a cui sto inviando un atto di citazione, in uno al mio notaio rogante, per danno presunto?

Risposta al quesito:
Il caso prospettato esige un particolare approfondimento, senza il quale non sembra possible fornire l’adeguata soluzione.
Per le vie generali, tuttavia, può affermarsi che appare corretto citare in giudizio l’originario socio venditore, in quanto il contratto di vendita risulta nullo a causa del rinvenuto abuso edilizio. A seguito della declaratoria di nullità, il socio originario sarà tenuto alla restituzione del prezzo da lei pagato.
Per quanto riguarda la presunta  responsabilità del notaio rogante occorre approfondire la situazione di fatto, posto che, al momento dell’atto, l’immobile era dotato di una concessione edilizia formalmente regolare ed è presumibile che il legale rappresentante della Cooperativa abbia dichiarato l’assenza di abusi edilizi.
Più problematica appare l’ipotesi della responsabilità degli amministratori, che andrebbe accertata sul presupposto della loro conoscenza della difformità edilizia, anche di natura oggettiva ovvero basata su presunzioni.
In ogni caso, la sua qualità di socio consentirebbe la citazione diretta degli amministratori, purchè basata su fondati elementi di responsabilità.
Appare, viceversa, ipotizzabile, previo approfondimento, l’ipotesi di una responsabilità risarcitoria sia a carico del direttore dei lavori che dell’impresa realizzatrice, nonché dell’Istituto di credito mutuante, soprattutto se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico.

Quesito del 19/02/2014

Sono socia di una coop edilizia a proprietà divisa a contributo pubblico che ha provveduto a fare il rogito notarile di assegnazione individuale dell’immobile insieme agli atri 21 soci nel 2009.
La stessa coop ha fatto altri programmi costruttivi senza fruire di alcun contributo i cui rogiti sono stati effettuati entro il 2011. Nel 2012 si è eletto un altro Consiglio che ha richiesto altre somme di denaro e da ultimo sono stati deliberati i lavori per opere di urbanizzazione primaria sebbene già i conferimenti iniziali avessero ampiamente previsto tale costo.
Si scopriva che il precedente Presidente aveva stipulato un atto unilaterale d’obbligo per le opere di urbanizzazione primaria di cui non si aveva conoscenza prima del rogito. Certo è che il conferimento iniziale prevedeva il pagamento degli oneri e che dal 2009 in poi non sono stati approvati e depositati i bilanci di esercizio 2010-2011-2012-2013.
Cosa è opportuno fare visto le evidenti irregolarità ed essendo stato conseguito l ‘oggetto sociale?

Risposta al quesito:
Il bilancio delle Società, ivi comprese le Cooperative, costituisce il documento contabile fondamentale diretto a legittimare l’attività posta in essere dagli amministratori.
Il mancato deposito dei bilanci sociali, soprattutto se reiterato, rende illegittima qualunque spesa effettuata ovvero programmata da parte degli amministratori.
Nel caso prospettato, sembra che i nuovi amministratori abbiano richiesto somme per eseguire le opere di urbanizzazione il cui costo era già stato sostenuto con precedenti versamenti dei soci.
Ma la pretesa degli amministratori è palesemente illegittima, in quanto gli stessi avrebbero dovuto prima regolarizzare la situazione contabile della Cooperativa, sottoponendola all’assemblea dei soci.
I soci, pertanto, anche se in minoranza, devono richiedere il deposito dei bilanci sociali e in mancanza tutelarsi nei modi di legge. D’altra parte, solo dopo la lettura dei bilanci i soci possono conoscere l’effettivo impiego delle somme da loro versate e, in caso di ammanchi, possono agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori inadempienti (vecchi   o nuovi).