Cooperative: casi e soluzioni

Un immobile sito in un edificio costruito da società cooperativa è occupato di fatto da anni da un promissario acquirente assegnatario dell’immobile senza che quest’ultimo però, al contrario degli altri divenuti proprietari, abbia mai potuto stipulare un contratto di compravendita a causa del fallimento della cooperativa stessa.
Da mesi il promissario acquirente si rifiuta di pagare le spese condominiali (è stato infatti costituito un condominio) assumendo di non essere proprietario e inoltre in questi giorni è in procinto di trasferirsi altrove.
L’amministratore del condominio a chi ha diritto di richiedere il pagamento delle spese condominiali scadute, insolute e non corrisposte dal promissario acquirente insolvente? A quest’ultimo o al fallimento?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente individuare la tipologia di spesa condominiale, se ordinaria ovvero straordinaria.
Le spese del primo tipo devono essere sostenute dall’inquilino ovvero, come nel caso di specie, dall’occupante sprovvisto del titolo di proprietà.
Le spese del secondo tipo devono essere sostenute esclusivamente dal proprietario e, quindi, nel caso di specie, dalla Curatela.
In tale ultimo caso, il Condominio ha diritto alla prededuzione per le spese successive alla declaratoria di fallimento; mentre per le spese antecedenti partecipa con gli altri creditori.
Va rilevato che, in ogni caso, per le spese del primo tipo vi è, comunque, solidarietà tra l’occupante e la Curatela.
L’amministratore del Condominio deve rivolgere specifica istanza alla Curatela.

Chiedo in merito ad una Cooperativa dichiarata fallita ma in esercizio provvisorio.
I curatori, successivamente alla dichiarazione di fallimento, hanno deciso di pubblicare un bando per l’assegnazione in godimento degli alloggi anche a non soci della Cooperativa. I contratti di assegnazione sono stati perfezionati.
Detti contratti, stipulati con non soci, sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate?

Risposta al quesito:
Se si tratta di contratti con efficacia traslativa della proprietà sono assoggettati alla tassa di registro proporzionale, al pari del normale atto di compravendita.

Sono purtroppo socia di una cooperativa edile che è in liquidazione.
Ho comprato casa nel dicembre 2009 e ho versato l’80 % senza fare mutui (premetto che siamo 7 soci su 24 appartamenti), ma anche se gli alloggi sono finiti non abbiamo rogitato e alcuni ci abitano abusivamente visto che sono della banca, so che la cooperativa ha 3 milioni di euro di debito verso la banca.
Ora, la mia domanda è, la banca o la cooperativa in liquidazione può obbligarci a pagare i loro debiti?
Se è sì mi può gentilmente consigliare come fare a uscire da questa situazione?

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato, si deve presumere che la Cooperativa è a rischio fallimento ovvero liquidazione coatta, ma che, in atto, non esiste alcuna procedura concorsuale.
Occorre, pertanto, esaminare:
– il rapporto intercorrente tra i soci e la Cooperativa (se ad esempio esiste un deliberato di assegnazione provvisoria ovvero di prenotazione dell’alloggio, con le specifiche indicazioni catastali);
– la situazione relativa ai rapporti tra la Banca e la Cooperativa, ciò al fine di verificare se tutti gli alloggi siano gravati dall’ipoteca a garanzia del mutuo;
– la situazione relativa al frazionamento del mutuo (cui la Banca è obbligata per legge).
Successivamente all’accurato esame delle circostanze sopra enunciate e della documentazione relativa, si potrà formulare la strategia dell’intervento immediato per la tutela dei diritti del socio.
In atto si possono genericamente ipotizzare due azioni giudiziarie, l’una diretta contro la Cooperativa per il trasferimento coattivo della proprietà dell’alloggio, l’altra contro la Banca per il frazionamento del mutuo (se non ancora avvenuto).

Nel 2011 mi è stato assegnato un appartamento dalla Coop omissis, sita in Umbria, con patto di futura vendita (8 anni).
Ho integralmente saldato il prezzo pattuito (no mutuo) per l’appartamento nel 2011 come riportato nell’atto notarile a suo tempo redatto “assegnazione di alloggi in proprietà a termine iniziale e sotto condizione sospensiva”.
Vorrei sapere se in caso di fallimento della cooperativa il curatore potrebbe inserire l’appartamento nell’attivo fallimentare e ritrovarmi senza casa e con scarse possibilità di recuperare quanto a suo tempo corrisposto.
Preciso che al momento risulto locatario con canone di affitto simbolico.

Risposta al quesito:
Stante il tipo di contratto prospettato, si deve presumere che l’immobile sia destinato a essere l’abitazione del nucleo familiare, sicché non è assolutamente ipotizzabile che l’eventuale curatore ovvero liquidatore possano sciogliersi dal contratto, come previsto dalla Legge Fallimentare.
Diversa appare la situazione in ordine al canone locativo, in quanto occorre accertare la ragione del prezzo simbolico del canone.
La Cooperativa, infatti, deve quantificare il canone nella misura pari ai costi di gestione della Società e degli immobili.
Orbene, sopraggiungendo l’eventuale procedura concorsuale, potrebbe accadere che il curatore e sciolga il contratto, richiedendo l’aumento del canone nella misura adeguata  in rapporto al caso concreto.

Mio marito è socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa dal 2011.
Nel dicembre 2013, visto che la cooperativa andava a rilento, siamo riusciti a rogitare l’appartamento assegnatoci in corso di costruzione ed al rustico. Tale appartamento è stato completato a spese nostre tutto documentabile da fatture.
Sull’immobile vi è un ipoteca della banca che ci ha concesso il mutuo per l’acquisto, in quanto la cooperativa non aveva mutui agevolati.
Sulla Gazzetta Ufficiale della Regione Sicilia è apparso un articolo: “scioglimento per atto d’autorità della Cooperativa XX e nomina del commissario liquidatore”.
La mia domanda è:
non essendo ancora completati i lavori esterni e non ceduti tutti gli appartamenti ai relativi soci, cosa rischiano i soci che hanno già rogitato? Conviene presentare ricorso? I 60 giorni decorrono dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale?

Risposta al quesito:
Se l’atto pubblico è stato stipulato nel dicembre 2013, occorre verificare la regolarità dell’assegnazione, soprattutto in riferimento al corrispettivo della cessione.
Ed infatti, in caso di prezzo incongruo, il Commissario può ancora agire per la revocatoria ordinaria, mentre non può attivare quella fallimentare.
Occorre, altresì, verificare se esistono deliberati ovvero dichiarazioni del socio che lo obbligano ad eseguire determinati versamenti residui.
In assenza di obbligazioni, non dovrebbero esserci conseguenze negative.
Alla luce di quanto precede e sul presupposto delle informazioni fornite, non è conveniente proporre alcun ricorso avverso il provvedimento di scioglimento.

Sono un agente immobiliare, mi occupo anche di consulenza per immobili all’asta, ma in questo caso sono rimasto “bloccato”: dall’analisi della perizia del tecnico abilitato sono emerse le seguenti peculiarità: l’immobile è in un palazzo costruito in zona PEEP, quindi per tramite di una Cooperativa; l’esecutato è la società esecutrice dei lavori; la convenzione edilizia con il Comune prevede la possibilità di acquisto delle unità immobiliari solo da persone che la utilizzeranno come stabile residenza (prima casa); inoltre c’è una difformità fra la planimetria catastale ed il bene effettivamente in asta (sulla planimetria c’è una stanza ed un balcone in più che sono stati venduti insieme ad un altro appartamento confinante).
I quesiti sui quali spero possa darmi una risposta sono i seguenti:
l’acquisto all’asta comporta il versamento dell’imposta di registro o dell’IVA?
L’acquirente deve necessariamente adibire l’abitazione a prima casa?
La difformità catastale come va risolta?
L’acquirente deve provvedere alla rettifica oppure è un’onere a carico della procedura?

Risposta al quesito:
Tutti i costi per l’assegnazione dell’immobile, ivi compresi quelli fiscali e di procedura, sono a carico dell’assegnatario del bene.
La procedura assegna l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova e, quindi, anche con i vincoli su di esso gravanti (fatta eccezione esclusivamente per gli oneri iscritti, come le ipoteche). Ne consegue che anche il vincolo PEEP deve essere rispettato, in quanto il Comune può pretenderne l’osservanza.
Più complessa appare la questione delle difformità, in quanto occorre verificare bene la perizia in atti al fine di non incorrere in errori che si potrebbero ritorcere sull’acquirente (in ragione di ciò che ha effettivamente acquistato!).
In ogni caso tutti i costi delle eventuali rettifiche sono a carico dell’acquirente.