Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia composta da forze di polizia, tra breve dovremmo stipulare il rogito per il trasferimento della proprietà al singolo socio.
Potrei sapere se ai fini dell”imposta di registro, catastale e ipotecaria si può usufruire delle agevolazioni previste dall”art. 32 del D.P.R 601 del 1973.

Risposta al quesito:
In base all’art. 32, II comma, D.P.R. n. 601/1973, vige l’applicazione in misura fissa dell’imposta di registro nonché l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, per gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal titolo III della Legge n. 865/1971 (recante norme in materia di edilizia residenziale pubblica e di espropriazione per pubblica utilità) e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse.
La consolidata giurisprudenza ritiene le predette agevolazioni applicabili solo agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale previsti dalla succitata Legge ed affidati a istituti autonomi, cooperative edilizie, società con prevalente partecipazione statale, con esclusione di qualsiasi altro programma, sia pure introdotto da altro ente pubblico, come una Regione.
Inoltre, la Legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 58) ha interpretato la predetta norma nel senso di estendere  le succitate agevolazioni fiscali a tutti gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal titolo III della Legge n. 865/1971, indipendentemente dal titolo di acquisizione della proprietà da parte degli Enti Locali.
Le aree di cui alla suddetta Legge sono quelle destinate alla realizzazione di impianti produttivi di carattere industriale, artigianale, commerciale e turistico (cd. aree PIP) e quelle rientranti nei “piani di zona” relativi all’edilizia economico-popolare (cd. Aree PEEP),concesse in diritto di superficie o  cedute in proprietà con apposita convenzione tra l’Ente locale ed il concessionario/cessionario.
Pertanto, al fine di stabilire il regime di imposizione fiscale applicabile all’atto di trasferimento in questione, occorrerà verificare se la Cooperativa edilizia rientri o meno in area PEEP.

Gradirei una  risposta ai seguenti questi: premetto che sono socia di una cooperativa edilizia costituitasi nel 2010 per la costruzione di appartamenti da assegnare ai soci.
Nel 2011 la cooperativa ha acquistato un suolo edificatorio per l’importo di € 1.611.000. Al pagamento di detto suolo hanno partecipato tutti i soci ma in misure variabili a seconda delle possibilità economiche di ognuno.
Considerato che la cifra raccolta tra i soci non era sufficiente a saldare il prezzo di acquisto si è provveduto a chiedere uno scoperto di conto garantito da fideiussione. Tale operazione ha generato interessi passivi per l’importo, alla data attuale, di € 140.951,89. Parte del terreno acquistato è stato ceduto al Comune dietro corrispettivo (alla data attuale non ancora riscosso) di € 532.355,22.
Nell’anno 2013 è iniziata la costruzione e altra Banca ha concesso mutuo ipotecario con erogazioni a vari SAL. Dal 2011 (anno di acquisto del terreno) ad oggi tutti i soci hanno effettuato vari versamenti sempre sulla base delle proprie possibilità. Preciso che nessun socio è mai stato messo in morosità.
In questi giorni la cooperativa, terminata la costruzione, ha provveduto al frazionamento del mutuo e sta provvedendo alle assegnazioni ai singoli soci. La cooperativa non si chiuderà in tempi brevi in quanto ci sono dei locali commerciali a proprietà indivisa che non sono stati nè venduti nè locati.
Le espongo quindi il problema:
1) il CDA ha effettuato la ripartizione degli interessi passivi generati dallo scoperto di conto esclusivamente sulla base della superficie di ogni appartamento. Praticamente ha rilevato l’importo degli interessi + le competenze + le spese del conto corrente, ha diviso questo importo per i mq totali dei fabbricati e moltiplicato quest’ultimo importo per i mq di competenza di ogni singolo socio, con l’effetto poco piacevole che chi nel 2011 ha versato degli importi che pareggiavano il suo debito per l’acquisto del suolo ha dovuto partecipare alla spese alla stessa stregua di chi aveva versato solo il 20 % della propria quota di costo del suolo.
E’ corretta questa suddivisione?
Nel caso invece degli interessi derivanti dalle erogazioni del mutuo ipotecario il conteggio è stato fatto moltiplicando una percentuale determinata dal costo residuo/totale liquidità utilizzata (versamenti soci + mutuo) per l’importo degli interessi.
E’ corretto questo metodo di calcolo?
2) nella determinazione del costo degli appartamenti tutto il valore delle rimanenze deve essere attribuito pro quota ad ogni socio o ci sono delle spese (gestione amministrativa, compenso amministratori) che devono o possono essere ripartite in parti uguali?
3) il costo dell’appartamento deve comprendere l’acquisto del terreno per l’importo effettivamente pagato (€ 1.611000,00) o questo deve essere diminuito in considerazione del fatto che, vista l’inadempienza del Comune, il credito di € 532355,22 è stato ceduto al costruttore?
4) Ultimo problema: 2 soci hanno acquisito, in maniera non del tutto corretta nè trasparente, l’uso perpetuo del lastrico solare e del relativo vano tecnico (non accatastabile) a fronte di un corrispettivo irrisorio. Tutti i soci hanno accettato tale situazione per paura di bloccare le tanto agognate assegnazioni.
Io ho espresso il mio parere negativo che comunque non è servito a nulla visto che in sede di rogito tutti quanti hanno firmato una dichiarazione liberatoria. Io non ho ancora fatto il rogito per negligenza del CDA per cui vorrei sapere se posso rifiutarmi di firmare la dichiarazione e se questo mio rifiuto possa in qualche maniera danneggiare gli altri soci con cui voglio avere un rapporto di cordialità visto che li avrò come coinquilini per almeno i prossimi 30 anni.

Risposta al quesito:
I quesiti posti fondano su una problematica molto articolata che richiede l’adeguato approfondimento per essere affrontata e risolta.
Ad alcuni quesiti non addirittura possibile dare una risposta se non dopo l’esame della documentazione.
Per le vie generali si può affermare:
a) Nelle Cooperative edilizie vige sia il principio mutualistico sia il principio di parità tra i soci.
Alla luce dei predetti principi può accadere che si soprassieda sull’applicazione degli interessi da ritardato pagamento, proprio in virtù della solidarietà mutualistica.  Ma se la morosità protratta dei soci genera un considerevole spostamento finanziario, in tal caso emerge  il principio di parità, in forza del quale gli interessi di scopertura devono essere addebitati  in ragione dell’entità del ritardo di ciascun pagamento.
Per quel che attiene agli interessi di mutuo, essi vanno certamente addebitati in misura proporzionale al valore dell’alloggio assegnato, fatto salvo il principio anzidetto sui ritardi nei versamenti.
b) Nelle Cooperative edilizie esistono due tipologie di rapporti: l’uno riguardante il vincolo societario, l’altro inerente alla prestazione mutualistica dell’assegnazione dell’alloggio. Mentre il primo riguarda il mantenimento della struttura della Società e, come tale, esige che i relativi costi vengano ripartiti su tutti i soci in parti eguali, l’altro rapporto ha natura corrispettiva, sicché i relativi costi sono ripartiti in base al valore del bene assegnato.
c) Il costo del terreno deve essere ripartito proporzionalmente al valore del terreno iscritto in bilancio, mentre restano indifferenti a tal fine gli altri movimenti finanziari prospettati, che assumono significati contabili diversi e autonomi.
d) Occorre verificare se esiste un deliberato assembleare che disciplina le modalità di assegnazione delle pertinenze ai due soci, poiché in tal caso si sarebbe dovuto opporre la delibera nei termini di rito. Non sussistendo alcun deliberato, si può dare corso ad una specifica azione giudiziaria di tutela. E’ presumibile che la Cooperativa non proceda all’assegnazione se non a seguito della contestuale dichiarazione liberatoria. In tal caso il socio dovrà valutare la convenienza di imbarcarsi in un giudizio ovvero di chiudere un occhio e procedere all’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio.

Siamo una cooperativa formata da 14 inquilini in 14 alloggi a villette a schiera suddivise in quattro blocchi.
Con atto notarile la stessa è divenuta a proprietà divisa e ognuno si è intestato il proprio alloggio. Undici inquilini sono in regola con tutti i pagamenti, qualcuno ha riscattato per intero l’abitazione, altri versano mensilmente la rata del mutuo scadente nell’anno 2017 all’INPS poichè gli alloggi sono stati costruiti con il patrocinio dell’ ex INPDAP essendo questi destinati a forze dell’ordine.
Come dicevo, tre inquilini a causa di un’errore di progettazione delle fogne, sono costretti a scaricare in un pozzo imof e conseguentemente con una pompa riversare nella fogna principale, però è capitato che a causa di forti piogge la pompa fatica all’assorbimento provocando il riempimento del pozzo e sono costretti a chiamare il camion dello spurgo a proprie spese subendo così anche delle spese e, per questo motivo, non hanno voluto versare parte finale del mutuo concesso dal consorzio CO.CE.A., allo scopo di poter ottenere la riparazione del danno per il quale le responsabilità vengono rimbalzate tra il Comune e detto consorzio e pertanto non si viene allo sbroglio della matassa.
La richiesta che volevo fare è questa, considerato che gli stessi non mettono neanche la buona volontà per risolvere il problema, c’è una possibilità poter sciogliere la cooperativa parzialmente tra tutte le persone in regola con i pagamenti, considerato che gli alloggi sono stati assegnati nell’anno 1999 e fino ad oggi sono passati ben 16 anni?
Come fare per poter uscirne? 

Risposta al quesito:
La Cooperativa si fonda su di un contratto di società, sicché essa è regolata dai principi societari appostati nel codice civile e nello Statuto sociale.
I soci, pertanto, sono vincolati sino all’estinzione definitiva della Società, a meno che il Consiglio di Amministrazione non accolga il loro recesso, assumendone la responsabilità, anche agli eventuali fini risarcitori  verso i soci non receduti.
Nel caso di specie sembra che un gruppo di soci abbia diritto all’intervento riparatorio da parte della Cooperativa che, a sua volta deve chiamare in garanzia la Ditta costruttrice e il professionista che ha curato il progetto edilizio e la relativa realizzazione.
Tutti i danni subiti dalla compagine sociale a causa del ritardo nell’estinzione della Società devono essere posti a carico della parte soccombente nel predetto giudizio.

Sono socio di una cooperativa che ha stipulato una convenzione con il Comune per la durata di 15 anni nell’ambito del bando della Regione Lazio “20.000 alloggi in affitto” a Roma.
Volevo farle un pò di domande perché ad oggi siamo ancora dei semplici soci e stiamo pagando ancora interessi di preammortamento dal 2012.
E’ vero che non possiamo diventare proprietari prima dei 15 anni previsti dalla convenzione ?
Le case devono essere affittate obbligatoriamente come previsto dalle legge?
Dopo aver fatto un’ispezione contabile della cooperativa è emerso che ci sono debiti nei confronti di dipendenti, fornitori, commercialisti dall’ammontare di 160.000 Euro circa.
Se la cooperativa in cassa non ha soldi cosa rischiamo noi soci?
Può accadere il fallimento della cooperativa?

Risposta al quesito:
I tempi per l’acquisizione definitiva della proprietà sono desumibili dall’atto di locazione o dall’atto di convenzione.
Sugli interessi di preammortamento occorre approfondire la situazione di fatto ed esaminare l’atto di mutuo. Molto spesso gli Istituti bancari lucano sui predetti interessi  e ritardano la stipula del contratto di mutuo agevolato, nonché il frazionamento del mutuo medesimo.
Se gli immobili sono ultimati, l’Istituto bancario deve frazionare il mutuo e porre fine agli interessi di preammortamento (sono diverse le pronunce giudiziarie ottenute dallo Studio).
La Cooperativa può incorrere nella declaratoria di insolvenza ed essere posta in Liquidazione Coatta Amministrativa (ovvero Fallimento).
In tal caso i soci potrebbero avere dei problemi.
E’ necessario che i soci stipulino il contratto di locazione mediante atto pubblico in cui sia anche previsto il patto di futura assegnazione in proprietà.
Il predetto contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari al fine di porre qualche rimedio in caso di declaratoria di insolvenza della Cooperativa.

Circa 4 anni fa abbiamo acquistato da cooperativa un appartamento su immobile a proprietà indivisa.
La coop ha ricevuto bonus per gli alloggi e ne abbiamo parzialmente usufruito noi acquirenti a fronte di un contratto di acquisto in “patto di futura vendita”. Abbiamo sottoscritto atto notarile dove siamo proprietari, ma con la proprietà esclusiva che diverrà effettiva dopo 8 anni; stiamo pagando la quota frazionata di mutuo ed un canone di “affitto” di poche decine di €/mese a giustificazione della forma di futura vendita.
Ci troviamo in presenza di alcuni difetti dell’immobile e vizi occulti e per alcuni, nonostante anni di richieste e segnalazioni documentate, non riusciamo ad ottenere risposta. Il più fastidioso è un problema all’impianto di riscaldamento che fa si che ad ogni accensione si presentino una raffica di forti rumori, come colpi metallici che si avvertono dai radiatori alla centralina ed in corrispondenza delle tubature nel massetto.
I colpi in questione sono particolarmente forti, la coop ha inviato un loro idraulico più volte che ha provato ad eliminare tutte le cause più e meno probabili (aria, cambio della pressione, sost. valvole, liquidi antirumore..) ma niente. Si sospetta, anche per la natura del problema che possa essere relativo anche alla posa dei materiali e comunque problema di non facile e costosa soluzione.
Nel frattempo ci ritroviamo con una casa dove da diversi inverni dobbiamo svegliarci al freddo per non soprassaltare la notte all’accendersi dell’impianto, ad essere esasperati ed esauriti per il problema in sé, per la sua non soluzione e perchè ogni volta per farsi rispondere dalla coop è un calvario ed alla fine non otteniamo nulla.
Ritrovandoci tra l’altro, oltre il problema, un immobile inevitabilmente svalutato e di difficile vendita futura e non ottenendo risposte concrete dalla coop che sembra temporeggiare nell’attesa che passino i tempi per una rivalsa, cortesemente chiediamo:
se ci trovassimo costretti ad adire le vie legali, incontreremmo problematiche essendo noi soci della coop con la forma di acquisto di cui sopra (rischieremmo di nuocere noi stessi)?
Dovremmo citare la coop o per responsabilità oggettive anche la ditta costruttrice?
Che probabilità di ottenere soddisfazione avremmo?

Risposta al quesito:
Occorre esaminare attentamente la documentazione e gli aspetti tecnici, in quanto le denunce dei vizi costruttivi sono soggetti a prescrizione e decadenza.
L’eventuale azione deve essere esperita sia contro la Cooperativa che contro l’impresa appaltata e può avere ad oggetto la richiesta di eliminazione dei vizi ovvero il risarcimento del danno ovvero la riduzione di prezzo.
Se non si sono verificate decadenze e non è intervenuta la prescrizione le probabilità di raggiungere lo scopo con l’azione giudiziaria sono molto elevate (stante l’obbiettiva esistenza del vizio).

Quesito del 10/02/2016
Gentile avv. Cannavò, si chiede se in una situazione di forte disagio sociale rappresentata dal fatto che il presidente non convoca assemblea per messa in liquidazione raggiunto l’oggetto sociale e risponde che non ha accertato le cause di scioglimento o che lo farà nel rispetto dei suoi impegni professionali, non concede il riscontro dei libri sociali richiesti dai soci e dal revisore, non convoca l’assemblea per tante problematiche sorte per problemi di gestione sociale e abbia ormai la sfiducia dalla maggioranza dei soci che gli hanno notificato con raccomandata il loro disappunto e intenzione di revocare il cda…
si chiede se l’organo di controllo debba per forza convocare rispettando i 30 giorni indicati nello statuto se la richiesta deriva da un decimo del capitale sociale oppure possa convocare l’assemblea per messa in liquidazione e revoca cda per inerzia dello stesso constatando pertanto la situazione di disagio e la necessità di convocare con urgenza.

Risposta al quesito:
Se il presidente omette di convocare l’assemblea, nonostante la richiesta dei soci, questi stessi possono ricorrere al Presidente del Tribunale, il quale fissa la data con l’ordine del giorno su cui deliberare.
Nel caso di specie la richiesta può prevedere la revoca degli amministratori e l’elezione dei nuovi, nonché l’azione di responsabilità per eventuali danni arrecati nella gestione amministrativa della Società.