Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avv. Cannavò, alcuni anni fa con mio marito sottoscrivevamo una richiesta di ammissione ad una coop edilizia e di assegnazione di un appartamento con box.
Veniva altresì richiesto che l’assegnazione sarebbe dovuta avvenire entro il gennaio dell’anno successivo con la realizzazione di alcune parti in base ad esigenze personali. Veniva versato un acconto di Euro 30.000.
Dopo alcuni anni, ed a seguito di nostre contestazioni sui ritardi e sui vizi che si sono rivelati nella costruzione, recentemente l’appartamento ottiene l’abitabiltà e diviene assegnabile, con il completamento di lavori che avrebbero richiesto il nostro benestare o approvazione, invece i lavori vengono fatti in fretta per ottenere l’abitabilità.
Ora con un appartamento notevolmente viziato, con finiture varie non conformi alle richieste, condizioni di mercato stravolte, condizioni famigliari stravolte (ora con 3 figli), intendiamo recedere, visti anche gli inadempimenti gravi della coop.
La decisione è rimessa al CdA e poi possiamo solo impugnare o ci sono strumenti legali preventivi?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se, nel caso di specie sia conveniente recedere dalla posizione di socio, in quanto potrebbero esserci sorprese sul rimborso delle anticipazioni  del prezzo e sulle quote sociali.
Nel caso di mantenimento del diritto all’assegnazione, il socio assegnatario potrebbe instaurare un contenzioso con la Cooperativa e con l’Impresa per il risarcimento del danno patito a seguito dei vizi costruttivi.
Nell’ipotesi di recesso, il socio deve attendere (entro limiti di tempo accettabili) la decisione del CdA e, all’esito, valutare l’esperibilità dell’opposizione ovvero di altra azione, in ragione del contenuto della delibera in ordine all’entità del rimborso dei versamenti effettuati dal receduto.

Siamo una Coop Edilizia ed abbiamo raggiunto l’oggetto sociale da statuto, ossia l’assegnazione degli alloggi e pertinenze.
Poiché la banca sta procedendo alle volture, possiamo già mettere in liquidazione la Coop o dobbiamo attendere i tempi della banca per le volture degli accolli dei mutui?
Lo statuto nulla descrive in merito, ma come causa di scioglimento solo il raggiungimento dell’oggetto sociale.

Risposta al quesito:
Con la delibera di liquidazione volontaria della Società, l’assemblea nomina il Liquidatore, il quale deve provvedere alla dismissione di tutte le attività e passività sociali e, all’esito, depositare il bilancio finale di liquidazione e chiedere la cancellazione dal Registro delle Imprese.
Durante le operazioni di liquidazione devono essere compiute tutte le attività amministrative, quali la redazione e approvazione dei bilanci d’esercizio, le dichiarazioni fiscali etc.
Non vi sono, dunque, ostacoli alla messa in liquidazione della Società quando ancora non sono stati assegnati gli alloggi sociali, posto che al predetto adempimento può attendere il Liquidatore, anche perché si tratta proprio di dismissione del patrimonio sociale.

Il presidente del cda si ostina a convocare l’assemblea straordinaria per messa in liquidazione benché sia stato raggiunto l’oggetto sociale con la vendita di tutti gli alloggi e pertinenze e sia stata fatta apposita richiesta da 14 soci su 24.
Lo statuto prevede che in caso di mancata convocazione l’organo di controllo può provvedere. Nella coop. però è presente il revisore unico e non il collegio sindacale.
Può il revisore essere considerato organo di controllo e convocarla per evitare i tempi del Tribunale?

Risposta al quesito:
Alle Cooperative si applica normalmente la disciplina delle Società per azioni in quanto compatibile con le norme speciali cooperativistiche, ma, in determinate condizioni, lo Statuto può prevedere l’applicazione delle norme previste per le Società a responsabilità limitata.
Le norme dettate per le Società Cooperative prevedono i casi in cui esse siano assoggettate al Collegio Sindacale, che, viceversa, è obbligatorio per le SPA.
Le SRL possono avere il Collegio Sindacale ovvero un revisore legale e, in tal caso, quest’ultimo funge da organo di controllo, anche con poteri sostitutivi relativamente alla convocazione dell’assemblea.
Alla luce di quanto precede, occorre verificare quale sia la specifica disciplina applicabile secondo le previsioni dello Statuto sociale ed inoltre se il mandato affidato al revisore (secondo i deliberati del CdA e dell’assemblea) sia di mero controllo contabile ovvero di svolgimento delle funzioni di controllo sostitutivo.
Nel silenzio dello Statuto e in assenza della specifica qualificazione dell’incarico, si ritiene che, nelle Cooperative la figura del revisore sia da considerare “organo monocratico di controllo” munito dei diritti doveri del Collegio Sindacale e abbia, pertanto, l’obbligo di convocare l’assemblea nei casi di assenza del CdA.

Il problema con la cooperativa (divisa) è nato quando poco dopo l’atto di acquisto dell’appartamento di mia proprietà, sono affiorati numerosi difetti di costruzione del fabbricato nelle zone comuni prevalentemente.
Problemi soprattutto riguardanti umidità di risalita che scrosta intonaco e sgretola il pavimento. Abbiamo fatto assieme agli altri condomini (anche attraverso l’amministratore di condominio) svariate comunicazioni alla cooperativa chiedendo spiegazioni, ma non si ha mai avuto nessuna risposta.
Finché un giorno la cooperativa ci avverte che ci sarebbe stato un sopralluogo con il tecnico del tribunale per una causa tra la cooperativa e la ditta che aveva in appalto la costruzione, proprio per quei difetti verificatisi.
Si fa notare che la causa è stata iniziata nel 2012 mentre l’atto notarile di assegnazione è del 2013. Nessuno di noi soci sapeva niente di questa causa, inoltre la cooperativa era già a conoscenza dei difetti.
E’ possibile che la cooperativa non faccia sapere niente ai suoi soci? Inoltre la cooperativa ha detto di non rispondere a nessuna nostra richiesta di chiarimento riguardo i vizi del fabbricato in quanto la responsabilità non è sua dato che sull’atto notarile c’è scritto che “in caso di vizi di costruzione la cooperativa ha agito solo come mandataria e che quindi dobbiamo rivolgerci alla ditta di costruzioni”.
Ma tali vizi però sono imputabili a scelte sbagliate delle tecniche e tipologie costruttive, quindi in base anche alla sentenza della Cassazione del 5.6.2014 n. 12675, non dovrebbe rispondere la cooperativa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è responsabile dei difetti di costruzione unitamente all’impresa appaltata.
I soci possono citare in giudizio entrambi i soggetti, i quali rispondono  nei loro confronti solidalmente.
Se, nel caso di specie, l’atto di assegnazione ha escluso la legittimazione passiva della Cooperativa in ordine ai vizi di costruzione, il socio può citare direttamente l’impresa appaltata.
In ogni caso, va osservato che, se la Cooperativa ha agito come mandataria, essa risponde per la omessa vigilanza nell’esecuzione dei lavori.
In ordine ai presunti errori sulle scelte progettuali, se effettivamente ricorrenti, essi vanno imputati al progettista e/o direttore dei lavori, i quali rispondono dei danni arrecati.

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa ho versato quasi per intero il costo del mio alloggio.
Per varie ragioni sono entrato in contrasto con il CDA e ho deciso di non saldare se prima non mi venga fatto un regolare atto di locazione con patto di futura assegnazione in proprietà come già deciso dal CDA stesso. La cifra a saldo é inferiore all’ IVA che ho già versato.
Dovendo la cooperativa versare l‘IVA al momento del rogito (cioè a otto anni dall’inizio del contratto di locazione) posso essere considerato moroso?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’effettivo contenuto dei deliberati per rilevare l’inadempienza in ordine al ritardo nell’assegnazione dell’alloggio.
Da quanto esposto, si può presumere che, secondo il regolamento sociale (deliberati) l’atto di assegnazione sia subordinato (come di regola) all’esecuzione di tutti i versamenti da parte del socio prenotatario.
Il mancato versamento delle quote ovvero delle anticipazioni sociali consente al CdA di effettuare l’esclusione del socio moroso a norma di legge.
Il riferimento al versamento dell’IVA non appare chiaro, in quanto tale imposta viene versata a fronte di un atto di assegnazione (peraltro in proprietà), che, nel caso di specie, sembra non essere stato effettuato.

Sono assegnatario di alloggio in cooperativa edilizia a proprietà indivisa.
Di recente unitamente ad altri soci ho appresso, tra tante altre aspetti poco chiari, che vi è stato un accertamento da parte del comune di competenza relativamente a tributi comunali (IMU, ICI, ecc.) non versati negli anni passati non ancora prescritti.
Chiedo se l’omesso pagamento di detti tributi costituisce, oltre naturalmente all’evasione da parte della coop, truffa nei confronti dei soci, considerato che le somme non pagate sono state sempre nel tempo richieste e sostenute dagli stessi soci.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se gli amministratori non hanno versato l’imposta per un qualche motivo ed, inoltre, quale destinazione abbiano dato agli importi versati dai soci.
Se dai predetti accertamenti dovesse emergere il dolo degli amministratori e/o l’ingiusto profitto, in tal caso ci sarebbe la rilevanza penale del loro comportamento e si potrebbero configurare reati diversi in base alle circostanze concrete (truffa, falso in bilancio, appropriazione indebita etc…).
In ogni caso, da quanto esposto, sembra che gli amministratori rispondano civilisticamente del loro operato, quanto meno per non avere informato i soci della carenza sopraggiunta di liquidità.