Cooperative: casi e soluzioni

Quesito del 10/06/2013

Vorrei sapere se per richiedere il passaggio di proprietà da indivisa a individuale è necessario che tutti i soci siano chiamati a deliberare o solo quelli della palazzina che vuole effettuare il passaggio.

Risposta al quesito:
La legge 17 febbraio 1992 n 179 prevede che le Cooperative a proprietà indivisa, destinatarie di finanziamenti pubblici, possano essere autorizzate a trasformarsi in Cooperative a proprietà divisa e, quindi, assegnare in proprietà gli alloggi  ai soci aventi diritto.
La norma, tuttavia, impone determinate prescrizioni e in particolare all’art. 18 comma 2 punto b, testualmente dispone:
 la richiesta di autorizzazione alla cessione in proprietà individuale, di cui al comma 1, riguardi almeno il 50 per cento degli alloggi facenti parte dell’insediamento oggetto della richiesta di autorizzazione ed essa sia deliberata dal consiglio di amministrazione e approvata nei successivi centoventi giorni con una doppia votazione, a maggioranza dei due terzi, dell’assemblea ordinaria regolarmente costituita da tenere a distanza di almeno sessanta giorni l’una dall’altra. Qualora la richiesta di autorizzazione non riguardi la totalità degli alloggi la cooperativa deve assumere contestualmente l’impegno a provvedere alla diretta gestione degli alloggi che non verranno ceduti in proprietà individuale ovvero deve indicare alla regione la cooperativa o l’ente che si sono dichiarati disponibili ad acquistare gli stessi alloggi alle condizioni previste dal comma 2 dell’articolo 19, documentando tale disponibilità“.
Alla luce di quanto sopra, si deve ritenere che i soci chiamati a deliberare sulla trasformazione della Cooperativa siano tutti quelli facenti parte del medesimo programma costruttivo che ha fruito del finanziamento pubblico.

Quesito del 05/06/2013

Da circa un anno sono divenuto proprietario di un appartamento costruito da una Soc. Coop. edilizia a MP, che avendo conseguito l’obiettivo sociale è stata posta in liquidazione. Durante la vita della Cooperativa, allorquando i soci occupavano gli alloggi in regime di “proprietà indivisa”, in circostanze di cui ometto i dettagli, venne chiaramente deliberata – con l’unanimità dei soci (1000/1000) – l’assegnazione alle pertinenze dell’alloggio da me occupato di uno dei due lastrici solari presenti nell’edificio (segnatamente quello incidente sulla colonna di fabbrica del mio appartamento), specificando che l’altro lastrico solare sarebbe rimasto a disposizione di tutti i soci (oggi condomini) per gli usi comuni. Orbene, una volta conseguita la “proprietà divisa” degli appartamenti, l’assemblea del costituito “condominio” (formata dalle stesse persone che approvarono la delibera della Cooperativa), con nuova delibera ha disconosciuto la precedente di cui sopra e ha rifiutato di procedere alla stesura dell’atto di compravendita del suddetto lastrico solare. La mia domanda è la seguente: posso ancora far valere i diritti derivanti dalla delibera approvata all’unanimità dalla allora Cooperativa, anche se la stessa è stata posta in liquidazione? Ad ogni buon conto, ove ne sussistano i presupposti, in quale modo posso far valere il mio diritto di annettere alle pertinenze del mio appartamento la parte comune di condominio in questione?


Risposta al quesito:
Le delibere di assegnazione degli alloggi sociali e delle relative pertinenze assunte dalle  Cooperative edilizie sono equiparabili ai preliminari di vendita e, pertanto, il socio beneficiario ha diritto a chiederne l’esecuzione in forma coattiva ai sensi dell’art. 2932 c.c..
Nel caso di specie, tuttavia, sembra che la Cooperativa abbia già effettuato tutti gli atti di assegnazione ai soci, ricomprendendo in essi anche le pertinenze comuni del complesso immobiliare.
In tal caso anche l’atto di assegnazione stipulato dal socio che ha formulato il quesito dovrebbe essere stato redatto nell’ottica delle pertinenze comuni acquisite pro quota  da tutti i soci.
Da quanto precede, sembrerebbe che il socio abbia accettato l’assegnazione pro quota delle pertinenze, così rinunciando alla assegnazione esclusiva precedentemente effettuata dalla Cooperativa.
Se, viceversa, dagli atti pubblici di assegnazione potesse desumersi che la pertinenza in questione non e’ stata trasferita pro quota ai soci, allora la detta porzione immobiliare sarebbe tuttora nella disponibilità della Cooperativa in liquidazione, che sarebbe l’unico potenziale interlocutore in ordine al diritto reclamato dal socio.
In tal caso, infatti, la delibera del condominio non avrebbe alcuna incidenza sulla deliberazione di assegnazione  precedentemente assunta dalla Cooperativa e il socio avente diritto potrebbe instaurare il giudizio ex art. 2932 c.c. nei confronti della medesima Società in liquidazione.

Quesito del 22/05/2013

Sono un socio di una cooperativa edilizia a r.l. a proprietà divisa di complessivi 15 soci.
Ho già fatto l’atto di assegnazione con rogito notarile e con frazionamento del mutuo ed anche con correlativo frazionamento dell’ipoteca nel 2010. Di tutti i soci solo uno non ha potuto fare l’atto notarile dell’alloggio in quanto è moroso verso la coop per 50000 euro; ad oggi vive pacifico nell’unico alloggio rimasto (ancora di proprietà della coop) il fratello del socio completamente abusivo in quanto è il titolare dell’impresa appaltatrice dei lavori di costruzione già ultimati poichè la cooperativa deve ancora all’impresa il saldo dei lavori per euro 50000 (sono gli stessi soldi che il socio moroso deve nei confronti della cooperativa). Ogni anno la coop chiude in perdita d’esercizio e costringe sempre tutti gli altri soci a pagare le somme derivate dalla mancata chiusura (minacciando il decreto ingiuntivo), in quanto il presidente si giustifica dicendo che non è possibile chiudere la coop in quanto il socio moroso ancora non versa il dovuto.
La mia domanda è questa: come possiamo uscirne da questa faccenda? Possiamo innanzitutto cacciare dall’appartamento il fratello del socio moroso che è completamente abusivo?
Possiamo rifiutarci di pagare le perdite d’esercizio in quanto rispondiamo solo del capitale sociale?
Possiamo mettere in liquidazione volontaria la coop?


Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha raggiunto lo scopo sociale deve essere messa in liquidazione, previa specifica assemblea dei soci.
Se la Cooperativa sopporta solamente le spese di amministrazione, tutti i soci devono contribuire pro quota alla copertura delle relative perdite, sino all’estinzione della Società.
Se la Cooperativa ha fruito di finanziamento pubblico, il socio assegnatario deve occupare l’alloggio con il proprio nucleo familiare.
Per estinguere definitivamente la Cooperativa, previa messa in liquidazione, è necessario chiudere ogni contenzioso, sia con i soci che con i terzi.
Il socio moroso può essere dichiarato decaduto dall’assegnazione dell’alloggio, ove non provveda entro il termine della diffida al versamento di quanto dovuto.
La Cooperativa deve iniziare il contenzioso con l’impresa per gli eventuali vizi e difetti costruttivi o altre inadempienze entro i termini perentori previsti in tema di appalto.
L’impresa appaltata, in caso di soccombenza, è tenuta al risarcimento di tutti i danni, ivi compresi quelli riconducibili ai costi sopportati per la ritardata estinzione della Cooperativa.

Quesito del 04/05/2013

Sono un socio dimissionario di una cooperativa edilizia dalla quale attendo la liquidazione della quota sociale versata. Fin da subito mi è stato detto che per la liquidazione dovrei aspettare l’ingresso di altri soci, cosa che al momento non si sta verificando. Preciso che sulla domanda di ingresso in cooperativa firmai un documento in cui accettavo questa clausola. Nello statuto della cooperativa invece non c’è alcun riferimento al riguardo. Dalla mia domanda sono passati 8 mesi e sono ancora in attesa. Mi chiedo se posso intervenire in qualche modo per poter ottenere al più presto la liquidazione della mia quota.

Risposta al quesito:
Nelle  Società Cooperative l’Assemblea può  approvare norme regolamentari che disciplinino i rapporti sociali e mutualistici con i soci, ma senza che le stesse si pongano in contrasto con lo Statuto.
E’, quindi, possibile che, nel caso in specie, l’Assemblea abbia approvato una clausola che preveda condizioni particolari per ottenere il rimborso della quota sociale, ivi compresa la clausola che subordini il rimborso al subentro di un nuovo socio.
Occorre, tuttavia, coordinare la predetta clausola con quanto previsto nello Statuto in materia di recesso e rimborso della quota al socio receduto.
Se, infatti, lo Statuto prevede in generale  che il rimborso venga effettuato  entro un certo termine (ad esempio: sei mesi dall’approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è verificato il recesso), in tal caso occorre verificare la reale portata della clausola regolamentare, se cioè essa ponga il problema del rimborso in data antecedente a quella prevista dallo Statuto.
D’altra parte, la condizione del subentro del nuovo socio non può essere assoluta, nel senso che essa gravi comunque sul socio receduto, ma occorre valutare la reale portata della clausola, utilizzando i generali principi interpretativi del diritto.
A tale ultimo fine è anche necessario verificare se il recesso è stato comunque accolto dagli amministratori e la questione riguardi esclusivamente i tempi del rimborso.
Se così fosse, essendosi verificato il recesso, occorre preliminarmente verificare quali attività abbia posto in essere la Cooperativa per assumere il nuovo socio e successivamente se il subentro sia divenuto più difficoltoso rispetto alla situazione esistente al momento dell’accettazione della clausola (fermi restando tutti gli altri elementi interpretativi).

Quesito del 17/04/2013

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa costruita con due finanziamenti diversi, uno erogato dalla regione e l’altro, per un lotto diverso, erogato  dallo stato. Il mutuo è stato estinto da tutti i soci, i primi, hanno già stipulato il rogito, mentre gli altri soci aspettano il decreto dal Ministero delle Infrastrutture.
Possono i primi recedere da socio senza aspettare che tutta la coop. raggiunga lo scopo sociale?
E’ da considerare che l’area di sedime dei fabbricati, è stata in parte  pagata dai soci, per il resto  è in assegnazione alla cooperativa.
Quelli che chiedono di recedere da socio, hanno poi lo stesso diritto di utilizzare le aree assegnate alla cooperativa, come parcheggiare camper ed altro?

 

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie di abitazione, il rapporto che si instaura con i soci ha una duplice natura: da una parte è riconducibile al contratto sociale, per altro verso si fonda sul rapporto mutualistico, riguardante lo scambio tra il bene casa e il corrispettivo pagato.
Conseguentemente, i soci sono obbligati a versare le spese di amministrazione in ragione del rapporto di società e a rimborsare i costi di costruzione in relazione all’alloggio ricevuto in assegnazione.
Orbene, mentre il rapporto mutualistico si esaurisce con l’assegnazione dell’alloggio e il pagamento del corrispettivo richiesto, il rapporto di società si estingue con la liquidazione della Cooperativa e la cancellazione dal registro delle imprese.
Ne consegue che il socio resta vincolato al rapporto sociale, a meno che gli amministratori non acconsentano al recesso , ricorrendone i presupposti, come  previsto dall’art. 2532 c.c..
Nel caso in specie, la Cooperativa consta di due programmi costruttivi , sicchè si presume che i soci del primo programma abbiano raggiunto lo scopo sociale e, pertanto, non sussistendo pendenze economiche nei loro confronti, possono richiedere di recedere.
A fronte della richiesta dei predetti soci, gli amministratori devono pronunciarsi accogliendola o rigettandola; possono, inoltre, condizionare l’accoglimento all’accollo del costo pro quota, da parte dei soci receduti,  relativamente alle operazioni di estinzione e cancellazione della Cooperativa.
In caso di rigetto della domanda di recesso, i soci interessati possono proporre opposizione innanzi al Tribunale entro sessanta giorni dalla comunicazione.

Quesito del 04/04/2013

Sono socio di una cooperativa militare a proprietà indivisa, che si deve trasformare come previsto da statuto, in proprieta individuale.
Come riportato nelle istruzioni alla compilazione al 730, rigo E8 – (Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto di altri immobili).
Di conseguenza, vanno indicate nel rigo E7 o nel rigo E8 le somme pagate dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, relativi a mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi.
Per avere diritto alla detrazione, anche se le somme sono state pagate dagli assegnatari di alloggi cooperativi destinati a proprietà divisa, vale non il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell’acquisto, ma il momento della delibera di assegnazione dell’alloggio, con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso.
In tal caso, il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere anche certificato dalla documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo.
Tramite 730 ho richiesto il rimborso degli interessi passivi.
Quindi, seguendo alla lettera tali istruzioni, dovrei essere nella piena legalità, invece l’Agenzia delle Entrate mi ha scritto e mi ha detto che non potevo fare ciò e che devo restituire quello che erroneamente ho chiesto allo Stato.
Allora mi chiedo, ho sbagliato io a compilare il 730 come specificato nelle istruzioni (tra l’altro create/scritte, approvate e divulgate dalla stessa Agenzia, o è la medesima che vuole “ingannare” un onesto cittadino che ha seguito alla lettera quanto dalla stessa sancito?


Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa sono quelle che per Statuto hanno lo scopo di concedere in uso ai soci  gli immobili realizzati e, pertanto, in queste Società la proprietà individuale degli alloggi è destinata a non essere trasferita.
In questo tipo di Cooperative i soci rimborsano le spese, ivi compresi gli interessi passivi del mutuo, ma gli stessi non hanno diritto a detrarli nella dichiarazione dei redditi.
Le Cooperative edilizie a proprietà divisa, viceversa, hanno lo scopo di assegnare gli alloggi in proprietà individuale ai propri soci.
Nel corso della realizzazione degli alloggi, tali Cooperative pagano gli interessi di mutuo, che poi richiedono ai soci quale onere direttamente connesso all’alloggio che verrà assegnato in proprietà.
In questo tipo di Cooperative i soci possono detrarre gli interessi versati pro quota, anche per il periodo in cui non si è ancora perfezionato il trasferimento della proprietà individuale (come da istruzioni fornite dall’Agenzia Delle Entrate e da Lei richiamate).
Nel Suo caso, stante la trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa, Lei può detrarre gli interessi solo se ha dichiarato il reddito dell’alloggio da Lei stesso abitato, altrimenti deve rimborsare quanto indebitamente detratto.