Cooperative: casi e soluzioni

Siamo intenzionati ad acquistare un immobile da una cooperativa. Le cose che non ci convincono sono:
1) Il costruttore non stipula fideiussione o assicurazione, ci ha detto che se vogliamo la facciamo noi e lui la firma;
2) Ho chiesto al costruttore se non si fosse venduta una villetta di quel lotto cosa sarebbe successo e mi ha risposto che avrebbe continuato il lavori lo stesso e che la sua è una cooperativa privata che sta costruendo con i suoi soldi. Sono ignorante in materia quindi non so cosa voglia dire cooperativa privata ma non ho trovato nulla su internet in merito a ciò.
3) Inoltre il costruttore ci ha detto di dover dare il 20% al momento della decisione e poi il saldo alla consegna, più una quota di 600 euro per entrare come soci. Non so se così sia corretto o meno, anche perché nello statuto ho letto che la quota associativa è di 259 euro e non 600. Ho visto che la sede della Cooperativa ha un indirizzo diverso da quello di dove sono ubicate le case e che la stessa avrà termine il 31 dicembre 2050, ma lui ci ha detto che la consegna sarà l’anno nuovo quindi 2024.
Quali documenti devo chiedere e verificare e a cosa star attento prima di dire un’eventuale si?

Risposta al quesito:
Certamente non esiste nella nostra legislazione la “Cooperativa privata”, salvo che con tale termine si voglia riferirsi alla Cooperativa senza contributi pubblici (ma appare improbabile).
La Cooperativa è una Società che viene regolata dallo Statuto sociale e dalle norme del codice civile.
Si tratta di una Società mutualistica che ha i propri organi, quali il Consiglio di amministrazione, l’Assemblea dei soci, il Collegio sindacale i cui deliberati ne formano la volontà gestionale.
La gestione della Cooperativa prevede il contratto di appalto con l’impresa per la costruzione degli alloggi da assegnare ai soci.
Il Consiglio di amministrazione compie gli atti di gestione e, attraverso il Bilancio annuale, li sottopone all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Gli amministratori compiono gli atti nell’interesse dei soci e, non adempiendo a tale obbligo, ne rispondono civilisticamente e penalmente.
L’impresa appaltata, dunque, è soggetto estraneo al rapporto sociale che deve essere intrattenuto dal socio esclusivamente con la Cooperativa.
Alla luce di quanto precede, occorre verificare bene che potere abbia l’impresa sulla Cooperativa, posto che potrebbe trattarsi di una Società paravento che persegue sottobanco esclusivamente gli interessi dell’impresa per le utilità illecite di quest’ultima.

Egregio avvocato, la Cooperativa edilizia a proprietà divisa di cui era socio mio marito, ora deceduto, e che non ha fruito di contributi pubblici prevedeva, nello statuto, la seguente clausola: “Gli eredi del socio defunto hanno diritto al rimborso della quota, tuttavia gli eredi che ne facciano richiesta subentrano nella partecipazione del socio deceduto nonché nella prenotazione dell’alloggio. Al socio deceduto dopo l’assegnazione dell’alloggio, si sostituisce vita natural durante il coniuge superstite … uguale diritto è riservato ai figli minorenni …”.
Ho verificato che quest’ultima clausola era prevista per le cooperative a proprietà indivisa dall’art. 17 della legge 179/92 ed è poi stata abrogata dall’art. 39-undevicies della legge 23/2/2006 n. 51.
La Cooperativa, ad inizio anno 2022, aveva provveduto a rogitare gli immobili ai soci, ma ora prosegue la sua attività per alcuni contenziosi con i confinanti.
Premesso quanto sopra, considerato che la Cooperativa è a proprietà divisa, che nell’atto pubblico di trasferimento non sono previsti obblighi imposti ai soci assegnatari, e che la morte del socio è avvenuta quando questi era già divenuto proprietario dell’immobile, io coniuge superstite ho quindi diritto al rimborso delle quote come da statuto, e di conseguenza la Cooperativa non può quindi più richiedermi alcuna spesa o costo intervenuti successivamente al decesso del socio?

Risposta al quesito:
La Cooperativa intrattiene con i soci due rapporti: quello societario e quello mutualistico contrattuale.
Il rapporto mutualistico è quello che deriva dalla prenotazione dell’alloggio e riguarda le prestazioni delle parti: il versamento del prezzo eseguito dai soci assegnatari e la consegna dell’alloggio eseguita dalla Cooperativa.
Il rapporto sociale, viceversa, deriva dal contratto denominato atto costitutivo e si articola attraverso le norme statutarie e l’attività svolta dalla Cooperativa per lo scopo perseguito.
Accade che il rapporto mutualistico abbia termine a seguito dell’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa e del relativo pagamento del prezzo da parte del socio.
Normalmente il predetto evento precede l’estinzione del rapporto sociale, in quanto permangono adempimenti (ad es. giudizi in corso), cui la Cooperativa deve attendere.
In tal caso (prevalente) il socio è obbligato a sopportare le spese generali di mantenimento della Cooperativa sino alla estinzione definitiva della stessa.
Nel caso di specie il socio deceduto ha ottenuto l’assegnazione dell’alloggio pagandone il prezzo, ma ha mantenuto il rapporto sociale con la Cooperativa.
Il socio assegnatario è deceduto e gli sono succeduti gli eredi subentranti nel rapporto sociale.
I predetti eredi non debbono riceverei rimborsi del prezzo dell’alloggio che entrato pro quota nella loro proprietà, ma debbono estinguere il debito del defunto verso la Società.
E’ evidente che sulla entità del debito occorre che gli eredi ne verifichino la correttezza sino all’estinzione della Cooperativa.

Gent.mo avvocato, sono subentrato ad un socio uscente in una cooperativa edilizia a proprietà divisa. La Cooperativa mi ha chiesto il pagamento dell’intera quota versata dal socio che era costituita da versamenti in conto alloggio, spese di gestione e interessi passivi per il mutuo edilizio sottoscritto dalla Cooperativa a copertura dell’incapacità finanziaria dei soci.
Sono tenuto al pagamento degli interessi passivi di preammortamento e delle spese di gestione addebitate al precedente socio o solo di quanto maturato dopo il mio ingresso in Cooperativa?

Risposta al quesito:
Il socio subentrante deve versare l’importo a copertura del prezzo di assegnazione dell’alloggio, che deve essere uniforme per tutti i soci a parità di alloggio.
Per le spese generali non è dovuto il versamento per la quota direttamente imputabile al socio uscente (ad esempio racc.te di messa in mora), mentre sono dovute le spese di costituzione e mantenimento della Cooperativa, quale struttura che ha consentito la realizzazione dell’alloggio.

Sono un socio di una cooperativa edilizia tra FFAA e FFPP, commissariata dal 2015. La Cooperativa si articola in tre lotti distinti, di cui in due lotti sono stati assegnati gli alloggi ed in uno mancano i soci.
La Cooperativa ha ricevuto i finanziamenti da ex assicurati all’Ente di previdenza dipendenti pubblici. Attualmente il Commissario governativo ha individuato una ditta che è disponibile ad acquisire il lotto vuoto non terminato erogando all’Istituto di previdenza statale circa la metà del rimanente debito, per il resto dovrebbero contribuire i soci degli altri 2 lotti oltre a versare una somma rilevante per i rispettivi lotti.
La domanda che formulo è se conviene procedere all’accordo con l’Istituto di previdenza, oppure in caso negativo affrontare la liquidazione coatta amministrativa.

Risposta al quesito:
Da quanto sinteticamente riferito sembra che la Cooperativa abbia fruito di contributo pubblico, sicché tutti i soci devono possedere i requisiti soggettivi per ottenere il nulla osta all’assegnazione degli alloggi.
Nella prospettiva che precede, i soci assegnatari degli alloggi finiti e catastati hanno interesse alla instaurazione di un giudizio ex art. 2932 c.c. con la trascrizione della domanda giudiziale riguardante il trasferimento della proprietà individuale, come da preliminare di assegnazione.
La trascrizione della domanda è opponibile alla Liquidazione Coatta Amministrativa, sicché il Liquidatore non può sciogliersi dal contratto e deve eseguirlo alle condizioni originariamente convenute.
La situazione va, comunque, approfondita in ordine allo stato costruttivo degli alloggi, che deve essere conforme al progetto assentito, occorre, inoltre, verificare se gli alloggi stessi siano catastati e ultimati.
Le predette verifiche sono necessarie per la preventiva valutazione della strategia di tutela.

Spettabile Studio, il 29 settembre 2006 ho acquistato, aderendo ad una società cooperativa edilizia, una quota per 7.57,000 Euro, quale iscrizione quota sociale, quota consortile e aggiornamento acquisto del terreno. L’appartamento in questione costava 195 mila Euro di cui la mia quota di 30.000,00 ed i restanti 156.000,00 erano mutuo. La costruzione delle villette doveva avvenire in Roma.
Il 12 Maggio 2007 mi venne comunicato che ero stato iscritto nel libro dei soci al numero 24. L’appartamento costava 195 mila Euro, la quota socio di 39.000,00 ed il restante mutuo 150 mila Euro. Nel 2009 pagavo ulteriori 10.000 Euro. A distanza di 17 anni, giorni fa mi sono stati richiesti ulteriori 10.000,00 Euro e mi si dice che sono moroso.
Sono tenuto a versare questa ulteriore quota? Posso riservarmi azioni legali nei confronti della Cooperativa?
Ho più volte fatto presente che non ero più intenzionato per motivi di salute all’acquisto dell’appartamento. Non potrei più stipulare il mutuo in quanto già l’ho stipulato per l’appartamento dove abito attualmente in quanto sono passati 17 anni dalla quota in Cooperativa.
Siamo cinque sei soci che vogliamo esperire azioni legali.

Risposta al quesito:
Nel caso di grave inadempienza della Cooperativa, il socio prenotatario dell’alloggio può recedere senza condizioni, pretendendo il rimborso delle quote e degli acconti prezzo versati.
Il socio deve, però, manifestare il proprio dissenso rispetto all’attività della Cooperativa e solo dopo la messa in mora ragionata proporre l’istanza di recesso.
Il CdA della Cooperativa si deve pronunciare entro sessanta giorni e, in caso di rigetto dell’istanza, il socio deve proporre opposizione entro i sessanta giorni successivi alla notifica del provvedimento.
Occorre, comunque, verificare le condizioni dell’inadempienza, le norme statutarie e gli eventuali deliberati sociali a cui ha aderito il socio recedente.

Siamo assegnatari di casa un cooperativa, avendo un verbale e non contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate.
Il Caf nel compilare la DSU per l’Isee non sa come inserire i dati, dicendo che va inserita la spunta “Altro” senza un importo. Noi paghiamo regolarmente con MAV mensile e la Cooperativa ci ha inviato la dichiarazione con l’importo da dichiarare, circa 6.000,00 Euro annui, con la dicitura che la Cooperativa applica le leggi in materia di assegnazione di alloggi di edilizia convenzionata e popolare e che i canoni sono regolamentati da convenzioni con i Comuni.
Resto in attesa di un Vostro gentile riscontro, per come appunto inserire i dati affinché sia riconosciuto l’importo che versiamo, non indifferente sul calcolo dell’Isee.

Risposta al quesito:
La normativa sull’ISEE non prevede la deduzione dal reddito dei canoni di godimento versati dal socio alla Cooperativa a proprietà indivisa. Del resto, non è nemmeno consentita la detrazione di tali importi dall’Irpef.
Sotto entrambi i profili, quindi, l’assegnazione in godimento dell’alloggio (a fronte del pagamento dei relativi canoni) non è equiparata al contratto di locazione.
Ciò si spiega in ragione del fatto che il canone di godimento per gli alloggi in cooperativa a proprietà indivisa ha natura diversa rispetto dal canone di locazione di qualunque altro immobile.
Il canone di godimento dovuto dal socio, infatti, ricomprende voci di spesa relative ai costi del mutuo, a quelli di manutenzione dell’edificio, ai costi connessi al rapporto sociale, cioè tutte spese che sono comunque indetraibili anche nell’ambito di un ordinario contratto di locazione. Per quanto riguarda i canoni locativi, infatti, ciò che rileva ai fini dell’ISEE e della detrazione Irpef è esclusivamente l’importo pagato dall’inquilino al proprietario a titolo di prezzo per la concessione in uso dell’alloggio.
Pertanto, appare corretta la scelta del Caf di non indicare l’ammontare dei canoni di godimento nella dichiarazione ai fini dell’ISSE.
Con riferimento, invece, all’entità del canone di godimento richiesto dalla Cooperativa, è facoltà del socio verificare che l’importo non ecceda i vari costi effettivamente sostenuti dalla Cooperativa stessa.
Ma ciò rientra nel rapporto tra il socio e la Cooperativa e nulla ha a che vedere con la normativa ISEE.