Cooperative: casi e soluzioni

La nostra Cooperativa sorge agli inizi degli anni 80 in una città della Puglia e viene composta da 10 soci, attualmente in essere. Trattasi di un edificio a 5 piani con n. 2 appartamenti a piano, box auto a piano terra e giardino pertinenziale.
Circa 8/9 anni fa venne a mancare un socio e non avendo eredi o familiari vicini (nessuno si è fatto avanti per pagamento spese condominiali e lavori extra), la stessa Cooperativa ad oggi si è fatta carico di tutte le spese assegnate all’appartamento in questione.
Con la presente avvocato, Le vorrei chiedere, modalità e termini per eventualmente sostituire il socio con uno avente diritto e requisiti imposti, penso dalla regione Puglia.

Risposta al quesito:
Preliminarmente si deve conoscere la situazione della Cooperativa, cioè se essa sia a proprietà indivisa e, quindi, assegni gli alloggi in uso ovvero sia a proprietà divisa e, nonostante il tempo trascorso, non abbia assegnato in via definitiva gli alloggi (o il singolo alloggio).
La predetta precisazione può valere in caso di emersione degli eventuali eredi del socio defunto, ma non incide sulla definizione del rapporto e sulla destinazione dell’alloggio.
Il persistente mancato adempimento delle obbligazioni sociali da parte degli eventuali eredi, infatti, legittima il CdA a deliberare la risoluzione del rapporto sociale per morte del socio, con la conseguente disponibilità dell’alloggio per altro socio prenotatario subentrante.
Quest’ultimo deve versare l’intero prezzo al pari degli altri soci.
Resta il problema del rimborso dei versamenti eseguiti dal socio defunto, la cui soluzione risiede nelle norme statutarie e nella normativa civilistica, ivi compresa la prescrizione per il decorso del tempo.

Spett.le Studio Legale, chiedo informazioni in merito alla competenza dei tribunali.
Un socio di una Cooperativa edilizia di Nettuno fa causa alla Cooperativa per mancata restituzione delle quote dopo le dimissioni. La causa si svolge al Tribunale di Velletri per competenza territoriale, ma dopo un paio di anni i Giudici di Velletri si dichiarano incompetenti e trasferiscono la causa al Tribunale delle imprese di Roma.
Vorrei sapere se contro il provvedimento di trasferire la causa a Roma è possibile fare opposizione.

Risposta al quesito:
Premesso che per valutare l’appellabilità di una sentenza è sempre necessario verificarne il contenuto e la rispondenza alla fattispecie di fatto e di diritto, nel caso di specie sembra corretta la decisione del Tribunale di Velletri.
Si tratta, infatti, di una controversia riguardante il credito derivante dal “rapporto sociale”, sicché la competenza spetta al Tribunale delle Imprese, specializzato in materia di Società.
Sul caso, tuttavia, va osservato che trattandosi di Cooperativa, occorre distinguere se la controversia riguardi esclusivamente il rimborso dell’anticipazione del prezzo dell’alloggio ovvero coinvolga il connesso rapporto sociale.
Nelle Cooperative, infatti, coesistono due rapporti, quello sociale e quello contrattuale (per consolidata giurisprudenza di legittimità) e, pertanto, se nel caso di specie risulta pacifica la risoluzione del primo rapporto, la controversia riguarderebbe esclusivamente il rapporto contrattuale.
In quest’ultimo caso la competenza non sarebbe del Tribunale delle Imprese.
Si deve, inoltre, valutare la convenienza nella proposizione dell’appello, posto che la giurisprudenza in materia non è consolidata.

Spett.le Studio legale, tra i vincoli soggettivi elencati in convenzione
(sono prossima all’assegnazione dell’appartamento prenotato) vi è
quello della residenza, la stessa deve essere mantenuta per 5 anni?
Che sarebbe il minimo di anni per poter sciogliere anticipatamente i vincoli.

Risposta al quesito:
Il requisito ella residenza deve essere posseduto al momento dell’assegnazione definitiva, mentre il vincolo quinquennale, quando esiste, riguarda l’alienabilità dell’immobile assegnato.
Non esiste alcuna norma che imponga la residenza successivamente all’atto pubblico dell’assegnazione, a meno che una tale disposizione sia prevista nello Statuto sociale e venga menzionata nell’atto di trasferimento.

Egregio avvocato, ho in godimento un alloggio di una cooperativa edificatrice (della quale sono conseguentemente anche socia). Da anni sul soffitto della sala si ripresenta il problema di una infiltrazione d’acqua proveniente dal terrazzo soprastante. Negli anni scorsi la Cooperativa è intervenuta sia rifacendo il terrazzo che con interventi più o meno di “rattoppo”, senza arrivare ad una soluzione definitiva del problema.
Da un anno sto sollecitando un intervento visto che l’infiltrazione è ricomparsa ed è sempre più grande (sia telefonicamente che tramite e-mail con foto allegate e ora con la lettera di un Legale), ma da parte della Cooperativa ci sono ad oggi solo tante parole e non si fa assolutamente nulla (il problema sembra essere la signora che abita al piano di sopra, con la quale ci sono stati in passato grossi problemi proprio per i lavori sul suo terrazzo, che non vuole più fare entrare nessuno per controlli e manutenzioni). Anche ieri ho telefonato e mi è stato risposto che se il Presidente non decide loro non possono fare niente.
A questo punto farò mandare dal Legale una seconda lettera, l’idea sarebbe quella di sospendere il pagamento del canone di godimento per inadempimento da parte della Cooperativa. Mi può dare un suggerimento anche Lei su come agire?
Mi sento veramente presa in giro, per di più l’infiltrazione è praticamente sopra la nostra tavola da pranzo e se inizia a piovere sul serio sono guai.

Risposta al quesito:
Sarà il Legale al quale è stato già affidato il mandato, a decidere se dare corso all’azione giudiziaria per l’eliminazione delle infiltrazioni e il risarcimento dei danni subiti, previo accertamento tecnico della causa delle stesse e la conseguente individuazione dei soggetti responsabili.

Abito in un alloggio costruito in convenzione col Comune da un’impresa edile privata. Poiché la società costruttrice ha come scopo sociale la realizzazione e la vendita di immobili e il mio alloggio è stato costruito in edilizia convenzionata, non può essere rivenduto prima di 25 anni.
Per questo motivo la società costruttrice ha venduto il mio alloggio (ed altri 17 appartamenti) ad una cooperativa a proprietà indivisa che gestisce altri appartamenti nello stesso quartiere in cui abito.
Il mio contratto di affitto (4+4) scade tra poche settimane. Sono già socio della cooperativa e ho già il verbale di assegnazione (scelta obbligata altrimenti avrei dovuto lasciare l\’alloggio alla scadenza). In questi giorni ho trovato una casa da acquistare, nello stesso Comune in cui risiedo.
Volevo sapere se, in caso di acquisto di tale abitazione, posso restare comunque assegnatario dell’alloggio della cooperativa o meno.

Risposta al quesito:
Le informazioni emergenti dal quesito non sono del tutto coerenti e, pertanto, la risposta deve ritenersi generalizzata.
Se l’insediamento abitativo ricade in area PEEP (edilizia convenzionata) e la Cooperativa è a proprietà indivisa, il requisito dell’impossidenza nell’ambito comunale deve essere posseduto al momento dell’assegnazione e mantenuto nel corso del rapporto sociale se così previsto nello Statuto.

Nel luglio 2021 ho fatto domanda di adesione (accettata) ad una cooperativa edilizia e ho prenotato contestualmente un alloggio con relativo box auto; nel contratto di prenotazione erano fissati il prezzo (a meno di modifiche richieste dal socio) e data prevista di consegna (30.9.2022).
Ad oggi i lavori non risultano ancora iniziati e non riesco a sapere se e quando partiranno; nel frattempo avevo manifestato (verbalmente) al responsabile della Cooperativa la mia intenzione di uscire e rinunciare alla prenotazione; mi è sempre stato assicurato che non ci sarebbero stati problemi e che avevano già un altro disposto a subentrare.
Comunque le promesse rimangono tali e dopo diversi mesi non si arriva alla soluzione. Aggiungo che non ho mai ricevuto nessuna documentazione dell’assemblea dei soci tenuta a novembre 2022 (a cui non ho partecipato per impedimenti personali). Cosa consiglia di fare?

Risposta al quesito:
Nel caso rappresentato occorre formulare domanda di recesso, essendosi verificata la modifica dei termini contrattuali riguardanti la consegna dell’alloggio finito.
Se la domanda venisse rigettata, si rende necessario opporre il provvedimento in sede giudiziale entro 60 giorni dalla notifica.
Se il recesso viene accolto, la Cooperativa deve rimborsare quanto versato a titolo di anticipazione del prezzo di assegnazione nel termine previsto dallo Statuto (normalmente conforme a quello del codice civile, cioè 180 giorni dall’approvazione del Bilancio relativo all’anno in cui il recesso è stato accolto).
Scaduto il termine senza riscontro positivo da parte della Cooperativa, l’interessato deve dare corso al giudizio per la condanna della Cooperativa e, se ci sono i presupposti, richiedere i provvedimenti cautelari a garanzia del pagamento.