Cooperative: casi e soluzioni

Come socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa con patto di futura vendita, ho avuto l’assegnazione dell’immobile versando tutto il dovuto. Ho deciso di uscire dalla Cooperativa ed ho trovato un socio disposto a subentrare.
La liquidazione di quanto da me corrisposto può essere versata direttamente a me dal socio subentrante o deve passare obbligatoriamente tramite la Cooperativa?

Risposta al quesito:
Si tratta di Cooperativa operante nell’ambito dell’edilizia agevolata, sicché il socio il quale abbia perso i requisiti può recedere da socio e, in tal caso, la Cooperativa ha l’obbligo di assumere uno degli eventuali aspiranti soci che hanno avanzato richiesta.
E’, dunque, la Cooperativa che deve gestire il subentro assumendo il nuovo socio e acquisendo il prezzo di assegnazione dell’alloggio; successivamente la Cooperativa dovrà procedere al rimborso degli acconti prezzo e della quota sociale, versati dal socio uscente.
Anche se di fatto accade che le parti concordino l’accredito al subentrante di quanto versato dall’uscente, tale prassi non è consigliabile ai fini della trasparenza del pagamento del prezzo degli immobili, da doversi dichiarare in sede di atto notarile.

Spett.le Studio legale, vorrei chiarimenti su un quesito.
Un socio di cooperativa edilizia dà le dimissioni in termini di legge, mai liquidato dalla Cooperativa, nel 2016 intenta causa alla Cooperativa al Tribunale di Velletri, il quale con ordinanza riconosce il credito e l’aumenta per danni, intanto il socio chiede il sequestro cautelativo dell’appartamento accolto dal Tribunale, nel frattempo a giugno 2018 il M.I.S.E. chiude la Cooperativa con atto d’autorità ex art. 2545 XVII c.c. e nomina il Commissario liquidatore.
Nel 2019 la causa doveva andare a sentenza, ma il Giudice ha confermato il sequestro cautelativo, ma si accorge dopo tre anni che la competenza è del Tribunale delle imprese di Roma. Dopo diversi rinvii il Giudice di Roma dà un tratto di spugna e cancella tutto quello emesso dal Tribunale di Velletri e applica la legge fallimentare, non riesco a capire si cancellano i diritti di una persona.
L’articolo 196 della Legge fallimentare dice “la dichiarazione di fallimento preclude la liquidazione coatta amministrativa, e il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa preclude la dichiarazione di fallimento”, chiedo visto che il provvedimento di chiusura è del 2018 non si dovrebbe applicare la legge fallimentare?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale diversa dal Fallimento, ma regolata dalla normativa comune sotto diversi aspetti, primo fra tutti la concorrenza paritaria di tutti i creditori sul patrimonio della Cooperativa.
L’azione proposta si è basata sul credito verso la Cooperativa, sicché la sopravvenienza della Procedura concorsuale ha bloccato tutte le azioni individuali dei creditori, instaurando la “par condicio creditorum”, attuata mediante la distribuzione proporzionale dell’attivo di liquidazione a tutti i creditori, tenuto conto delle eventuali cause di privilegio o prededuzione.
Il socio che incorra in simile situazione può tutelarsi esclusivamente seguendo le attività di liquidazione, tra cui la promozione della denuncia penale verso gli amministratori.
Qualora dovesse avere corso l’azione penale, il socio può costituirsi parte civile per conseguire l’eventuale risarcimento dagli amministratori ritenuti responsabili del dissesto.

Riassumo brevemente la problematica: nel 2007 io e altri miei colleghi ci siamo iscritti ad una cooperativa edilizia che secondo quello che ci avevano “promesso” sarebbero stati in grado di realizzare delle unità abitative (prima casa) nel giro massimo di 2/3 anni.
Durante questi anni abbiamo versato varie quote, ma nella considerazione che da quel giorno di 16 anni fa nulla si è realizzato, io e buona parte dei soci abbiamo cessato di versare ulteriore denaro. A seguito di ciò lo scorso mese mi è arrivato una intimazione di pagamento che io e alcuni colleghi non abbiamo nessuna intenzione di pagare.
Io e molti altri colleghi avremmo intenzione di abbandonare la Cooperativa e magari riuscire a recuperare qualche cosa. Abbiamo qualche possibilità?

Risposta al quesito:
L’ipotesi genericamente prospettata è quella del recesso da socio, che viene normativamente regolato dall’art. 2532 c.c. e dello Statuto sociale.
Se nel corso della vita sociale la Cooperativa manifesta “inadempienze” societarie e/o contrattuali il socio può recedere anche da socio, reclamando la risoluzione del rapporto sociale per causa imputabile alla Società.
Occorre, tuttavia, verificare l’effettiva esistenza delle inadempienze della Cooperativa e, soprattutto, se il socio abbia accettato le deliberazioni assembleari senza manifestare il proprio dissenso.
Nel caso di specie, comunque, sembra che il lungo lasso di tempo intercorso giustifichi il recesso, giustifichi il recesso del socio, il quale deve darne comunicazione al CdA, attendendo la risposta entro sessanta giorni.
In caso di diniego il socio deve proporre opposizione entro i successivi sessanta giorni dalla notifica del provvedimento.

Sono presidente di una Cooperativa edilizia a proprietà divisa che sta completando il proprio programma edificatorio, essendo prevista la consegna degli alloggi nel prossimo mese di luglio. Uno dei soci ha fatto richiesta di cessione della propria quota a favore di un familiare (sorella), che sarà sottoposta al Consiglio di amministrazione ai sensi dell’art. 2540 c.c. Lo statuto della Cooperativa non prevede divieti alla cessione di quote, rimandando alla disciplina codicistica.
Il quesito è il seguente: il soggetto che acquista la quota dal familiare conserva l’anzianità di iscrizione di quest’ultimo nella cooperativa, oppure finisce in coda ai vecchi soci?
La questione è rilevante in quanto, in base ad apposita delibera assembleare a suo tempo adottata, la scelta degli alloggi è stata effettuata in base all’anzianità di iscrizione di ciascun socio, per cui l’acquirente, in caso di conservazione dell’anzianità di iscrizione del cedente, acquisterebbe la prenotazione sullo stesso alloggio da questo scelto. In caso contrario, altri soci potrebbero avanzare pretese su detto alloggio in base alla loro maggiore anzianità di iscrizione.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, specificare che nelle Cooperative la cessione della quota non ha efficacia verso la Cooperativa se non è preventivamente autorizzata dagli amministratori.
La predetta disposizione, prevista dall’art. 2530 c.c., conferisce alla Cooperativa il potere di porre un veto motivato alla richiesta di cessione, basato sui requisiti del nuovo socio, stabiliti dallo Statuto ovvero dalla stessa legge (per le Cooperative a contributo pubblico).
Ciò posto, va rilevato che la cessione della quota, se accolta dagli amministratori, comporta il subentro del cessionario nella medesima posizione del cedente, in riferimento sia al rapporto societario che a quello contrattuale mutualistico.
Ed infatti, l’ipotesi della cessione della quota non è equiparabile a quella della nuova assunzione di un socio, il quale poi subentra al socio receduto, ma, proprio in ragione della previsione normativa sul veto degli amministratori, deve presumersi che il cessionario subentri nella medesima posizione del cedente.
Alla luce di quanto precede, nel riscontrare la richiesta di autorizzazione alla cessione della quota, si ritiene che gli amministratori debbano verificare lo Statuto relativamente ai requisiti del socio e, in caso di assenza di ostacoli al subentro, debbano autorizzare la cessione, senza che la delibera assembleare sulla scelta dell’alloggio possa in alcun modo influire sul rapporto mutualistico precedentemente consolidato.

Ho da poco visto un immobile facente parte di una cooperativa il cui socio uscente non intende continuare a versare quote per il prosieguo della costruzione in quanto ottenuto trasferimento in altra sede. Sono venuto a conoscenza dell’interesse da parte di un terzo al subentro in cooperativa, ma questo terzo soggetto (verosimilmente interessato poco tempo prima di me) continua a prendere tempo sulla scelta o meno di entrare in cooperativa.
La domanda è questa: essendo io interessato al subentro e disposto a versare per intero la somma già versata dal socio uscente, mentre il terzo soggetto (seppur interessatosi prima di me) continua a prendere tempo, chi decide su chi deve subentrare?
È una scelta di tutti i soci, del presidente o del socio uscente?

Risposta al quesito:
Occorre verificare preliminarmente se la Cooperativa opera in regime di edilizia agevolata ovvero in regime libero.
Nel primo caso la Cooperativa è obbligata a curare il registro degli aspiranti soci, che vengono iscritti in ordine di domanda e conservano la priorità in ragione della data acquisita.
Nel secondo caso la Cooperativa ha un’ampia discrezionalità, con il limite per gli amministratori della maggior convenienza per la compagine sociale.
In ogni caso il socio aspirante deve verificare le norme statutarie relativamente agli eventuali requisiti specifici, richiesti per l’assunzione della qualità di socio.
Ciò posto, all’aspirante socio conviene, comunque, inoltrare alla Cooperativa l’istanza di ammissione a socio subentrante, ciò al fine di acquisire la posizione, che, se disattesa, potrà essere fatta valere con eventuale azione giudiziaria (previa verifica dei presupposti).

Sono socio di una cooperativa edilizia, abbiamo rogitato l’appartamento a proprietà differita in quanto abbiamo ricevuto un contributo regionale ove il vincolo scade nel 2026. Lo scopo della Cooperativa è stato raggiunto tutti gli appartamenti sono stati assegnati tutti con rogito a proprietà differita. Ora il presidente della Cooperativa è deceduto, due membri del CDA sono persone estranee alla Cooperativa e quindi non sanno nulla.
Abbiamo scoperto che il presidente ha lasciato tanti debiti con il fisco e con il Comune per le opere di urbanizzazione. Nessuno di noi vuole fare il presidente/liquidatore.
Il quesito è questo: c’è chi dice di mandarla in liquidazione coatta amministrativa in quanto noi soci non rischiamo l’appartamento (rogito resta valido) e nè tantomeno rispondiamo dei debiti in quanto il socio risponde solo della quota sociale (il liquidatore farebbe solo un atto di responsabilità nei confronti del CDA). Altri dicono di portarla in liquidazione bonaria e farsi carico dei debiti cercando di presentare un bilancio finale a fine anno per poterla chiudere. Su alcuni appartamenti c\’è l’ipoteca primaria della banca per chi ha preso il mutuo. Al momento la Cooperativa non ha nulla di proprietà.
Possibile che bisogna farsi carico di questi debiti? Cosa si rischia effettivamente? Se il notaio ha stipulato senza approfondire tutta la situazione non ne deve rispondere lui?

Risposta al quesito:
E’ certo che le Cooperative sono società che rispondono con il proprio patrimonio dei debiti sociali.
Nel caso di specie, tuttavia, occorre verificare l’effettiva situazione contrattuale, in particolare gli obblighi imposti ai soci assegnatari con l’atto pubblico di trasferimento in via differita della proprietà individuale dell’alloggio prenotato.
Dal contenuto dell’atto si possono prevedere gli effetti dell’insolvenza della Cooperativa e assumere le conseguenti scelte da parte dei soci prenotatari.
E’ molto improbabile che il notaio rogante abbia responsabilità in ordine alle “spese occulte”, non rientrando nei suoi obblighi la verifica della gestione della Cooperativa.