Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa edilizia agevolata, a seguito di un lungo processo contro il Comune, giudicato reo di aver dato concessione edilizia su un terreno pignorato, è emerso che non posso uscire dalla Cooperativa e sono vincolata ad entrare in possesso dell’immobile.
Dopo pochi mesi, una società ha pignorato il mio immobile ed altri tre per pendenze contro la Cooperativa. Mi è stato proposto un altro immobile, non pignorato, e la quota versata per il primo immobile verrebbe trasferita sul secondo. La Cooperativa ha venduto due appartamenti a seguito della rinuncia da parte dei due soci assegnatari, visto la complicata situazione che si è protratta per anni. Tutti gli altri soci hanno rogitato e sono usciti dalla Cooperativa.
Sospetto di essere rimasta solo io come socia: ho diritto ad accedere al bilancio della Cooperativa? Nel caso in cui emergesse un attivo, a chi spetta questa somma? Infine chiedo se sia legittimo per un socio decidere di uscire o se questo debba cmq essere messo ai voti.

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dallo Statuto e dal codice civile; il primo prevede che il socio non in grado di sostenere il programma ovvero che abbia perso i requisiti soggettivi per l’assegnazione, possa recedere dalla Società.
Occorre, poi, distinguere le due posizioni, quella strettamente sociale e quella contrattuale mutualistica.
In caso di recesso legittimo, il socio uscente ha diritto al rimborso totale di quanto versato a titolo di anticipazione del prezzo di acquisto, mentre la quota versata per il capitale va rimborsata con la decurtazione delle perdite subite nel periodo.
Il recesso deve essere accolto o rigettato dal CdA entro 60 giorni dalla richiesta e, in caso di rigetto, il socio può opporsi in sede giudiziale entro i successivi 60m giorni.
Quanto precede, però, deve fare i conti con la situazione economica generale della Cooperativa, in quanto la presenza di pignoramenti immobiliari lascia presumere le difficoltà della corretta realizzazione del programma costruttivo.
In tal caso il socio assegnatario deve bene valutare l’opportunità di acquisire la proprietà dell’alloggio libero da pesi e gravami al fine di recuperare al meglio quanto anticipato.
Se sussistono responsabilità degli amministratori, il socio può valutare se dare corso alle relative azioni contro gli stessi, ove se ne possano riscontrare gli elementi previsti normativamente.
Quanto alla distribuzione degli “avanzi patrimoniali” sembra impossibile che, nella situazione descritta, possano esistere.
In ogni caso, trattandosi di Cooperativa agevolata e, quindi, a mutualità prevalente, gli “avanzi” non sono distribuibili, ma devono essere devoluti ai fondi mutualistici.
Il socio potrebbe solamente aspirare ad ottenere il “rimborso” delle anticipazioni di spesa, eseguite oltre il prezzo dell’alloggio assegnato, purché siano riportate come tali nei Bilanci sociali.

Sono socio di una Cooperativa e a breve mi trasferirò in un alloggio che si è liberato ove manca la caldaia in quanto portata via dal vecchio “socio”.
La Cooperativa sostiene che la spesa dell’acquisto della caldaia nuova spetta a me in quanto già socio della Cooperativa. E’ corretto concedere un appartamento senza caldaia?
Non mi viene concesso nemmeno la possibilità di spostare la caldaia dove vivo adesso.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono obbligate ad eseguire la parità di trattamento dei soci, in relazione al rapporto contrattuale mutualistico.
Se, dunque, la caldaia non risulta fornita a tutti mi soci in base al “Programma costruttivo” dovrà provvedervi il socio subentrante a propria cura e spese, non essendo contrattualmente posta a carico della Cooperativa.
Se, come è probabile, la caldaia è prevista come dotazione programmata dell’alloggio (valida per tutti i soci), in tal caso dovrà la Cooperativa procedere alla reinstallazione, ripartendo la spesa tra tutti i soci e dando corso all’azione di recupero in danno del socio uscente.

Vorrei acquistare un box da una cooperativa, per renderlo pertinenza della prima casa, nel riepilogo dei costi, sono menzionate voci come interessi passivi, spese di istruttoria, imu e oneri condominiali per circa 5.000 Euro, sono dovuti?
Mi è stato detto che non posso neanche accollarmi il loro mutuo, in più vogliono subito un 30% del box già costruito senza certificarmi il costo di costruzione che dovrei detrarre.

Risposta al quesito:
La compravendita è un contratto che prevede la cessione di un bene a fronte del versamento del prezzo.
Se l’acquirente del box è soggetto estraneo alla Cooperativa, quest’ultima è libera di stabilire il prezzo del bene da cedere e l’acquirente è libero di accettatela proposta versando il prezzo.
Se, viceversa, l’acquirente è socio della Cooperativa, in tal caso egli ha i diritti propri del contratto societario, sicché occorre verificare se box rientra nel generale programma costruttivo e se il prezzo preteso è quello approvato dall’assemblea e, comunque, valido per tutti i soci acquirenti.
Solamente dopo avere verificato le circostanze che precedono e altre inerenti alla gestione del programma costruttivo si può esprimere un parere concreto sulle eventuali violazioni in ordine alla cessione del box e alle relative pretese della Cooperativa.

Gentilissimo avvocato, se è possibile volevo un suo primo parere su quello che mi è successo… anche a costo di venire in Studio a Roma.
Nel 2017 entro a far parte di cooperativa edile pagando quota di iscrizione e degli 11 alloggi prenoto quelloa più grande con sottotetto per un acquisto di 232.000 Euro. Fatto il compromesso verso 40.000 euro. A questo punto mi dicono i responsabili (presidente e responsabile ai lavori) che la casa che avevo prenotato ha un problema di catasto… dico che voglio i miei soldi indietro, loro mi dicono che me li daranno al più presto.
Passano due anni e mi invitano a visionare l’appartamento sotto, io capendo che non mi avrebbero dato più i soldi faccio il compromesso per quest’ultimo alloggio, ma in quello sopra noto subito dopo che iniziano i lavori.
Ebbene alla mia immediata domanda mi rispondono che la casa è stata acquistata da un parente loro, ma la beffa che è stata acquistata per 169.000 Euro, insomma sono stato raggirato.
Chiedo immediatamente l’accesso agli atti ben 5 volte, sempre negato perché loro sostengono che dopo avere fatto il rogito nulla è dovuto, tutto ciò è inverosimile e disonesto, ho anche estratto il suo atto ed ho scoperto che neanche il mutuo si è accollato come tutti noi e neanche interessi di preammortamento, che tutti noi abbiamo pagato… sento puzza di truffa.

Risposta al quesito:
La vicenda consta di tre aspetti:
il primo è quello contrattuale, secondo cui il socio ha firmato il nuovo atto, manifestando la propria volontà di cambiare la prenotazione dell’appartamento; occorre verificare se dalla formulazione dell’atto emergono elementi di specifico consenso che escludano vizi della volontà;
il secondo è quello del “raggiro” che, tanto ai fini civili, quanto ai fini penali richiede la prova oggettiva dell’inganno e dell’ingiusto profitto quali elementi comportamentali riconducibili all’autore del fatto criminoso;
il terzo è quello della regolarità nella gestione economica dell’assegnazione, eseguita dagli amministratori in difformità alle norme societarie che regolano le Cooperative.
I tre aspetti vanno approfonditi mediante l’esame della documentazione e la verifica dei supporti probatori, ciò al fine di potere valutare l’azione giudiziaria da intraprendere e il risultato possibile da ottenere.

Nei rogiti che la Cooperativa ci sta sottoponendo c’è la seguente delega:
“La parte assegnataria autorizza la Cooperativa e l’amministratore di Condominio pro tempore, disgiuntamente, a svolgere (anche in suo nome e conto, sia nel suo interesse che nell’interesse della Cooperativa medesima) ogni inerente attività e incombenza e a pattuire e stipulare ogni occorrente contratto e regolamento, con le modalità e i termini che la Cooperativa reputerà necessari, utili od opportuni (compreso, in via esemplificativa, ogni occorrente atto, a titolo oneroso o gratuito, di natura reale od obbligatoria, avente a oggetto la rettifica di confini, la istituzione o la regolamentazione di servitù, nonché la regolamentazione di rapporti, anche relativi alla costituzione, integrazione/modifica di super condominio, tra i fabbricati ed i corpi di fabbrica che fanno parte del suddetto ambito di intervento), dando per rato e valido sin da ora ogni suo operato, con l’unica condizione di non pregiudicare o limitare in alcun modo il diritto di proprietà delle unità immobiliari oggetto del presente atto di assegnazione”. Vorremmo sapere a cosa potremmo incorrere perché ci sembra esporci a situazioni poco chiare.

Risposta al quesito:
Il mandato che i soci dovrebbero conferire alla Cooperativa e all’amministratore del Condomino dovrebbe riguardare la “gestione delle parti comuni”.
Il “condizionale” è necessario, in quanto la clausola non è affatto chiara in ordine all’oggetto del mandato.
In ogni caso non si comprende il motivo del “mandato”, così come confusamente scritto, posto che la Cooperativa forma la sua volontà attraverso l’assemblea e l’amministratore deve eseguire i deliberati dei condomini.
Quanto alle conseguenze, sono facilmente intuibili, posto che il mandato può consentire la creazioni di supercondomini che potrebbero rivelarsi dannosi per i maggiori e in taluni casi inutili costi a carico dei condomini.
Gli amministratori della Cooperativa hanno l’obbligo di redigere il “Regolamento di Condominio” da sottoporre all’assemblea e, una volta approvato, devono allegarlo all’atto pubblico di assegnazione definitiva.
Sarà l’assemblea condominiale ad assumere di volta in volta le decisioni sulla gestione delle parti comuni, compresa l’eventuale rettifica di confini ovvero la creazione del supercondominio.
Quanto precede è conforme sia al diritto che all’interesse dei soci futuri condomini, i mandati al buio sono un rischio.

Chi ha solo redditi derivanti dalla abitazione principale e sue pertinenze è di regola esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi. Allo stesso tempo però è previsto che il socio assegnatario di alloggio in proprietà da cooperativa edilizia sia obbligato a compilare il quadro B della dichiarazione dei redditi. Come si conciliano queste norme?
Se sono assegnataria di immobile da cooperativa edilizia ma non ho altri redditi, rientro nell’esonero oppure devo presentare la dichiarazione dei redditi perché c’è la norma che prevede che devo compilare il quadro? Oppure si intende che devo compilare il quadro B in quanto assegnataria di alloggio in proprietà solo nel momento in cui io abbia altri redditi o apra la partita iva?
Ho aperto lo scorso anno la partita iva e mi sto accingendo a presentare per la prima volta la dichiarazione, ho trovato queste due norme, non riesco quindi a capire se effettivamente avrei dovuto presentare dichiarazione dei redditi anche negli anni precedenti alla apertura della partita iva in quanto assegnataria di immobile oppure no, perché rientra nei casi di esonero non avendo altri redditi.

Risposta al quesito:
I soci di cooperative a proprietà divisa devono dichiarare il reddito fondiario derivante dall’alloggio, a partire dal momento in cui siano in possesso del relativo verbale di assegnazione, pur se non ancora titolari del mutuo individuale.
Qualora si tratti di abitazione principale, il socio avrà, ovviamente, diritto alla corrispondente deduzione, in modo tale che il reddito derivante dall’alloggio non concorrerà alla formazione dell’imponibile complessivo.
Premesso quanto precede, il possesso del solo reddito derivante dall’abitazione principale rappresenta uno dei casi di diritto all’esonero dalla presentazione della dichiarazione.
Ciò vale per chiunque sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile adibito ad abitazione principale e, quindi, anche per i predetti soci.
Tuttavia, la titolarità della partita iva non consente l’esonero dalla presentazione della dichiarazione, indipendentemente dal possesso o meno di redditi ulteriori a quello derivante dall’abitazione principale.
Nel caso di specie, pertanto, la socia assegnataria ha legittimamente esercitato il diritto all’esonero fintanto che non era titolare di partita iva.
Una volta aperta la partiva iva, la stessa socia dovrà, invece, presentare la dichiarazione, indicando nel quadro B il reddito del fabbricato di cui è assegnataria (ferma restando la relativa deduzione, trattandosi di abitazione principale).