Cooperative: casi e soluzioni

Un socio già assegnatario di appartamento, con verbale di assegnazione, in affitto (durata contratto 99 +99) di un appartamento in cooperativa (alloggi costruiti in edilizia convenzionata) può diventare proprietario di un immobile a qualsiasi titolo (eredità, donazione, acquisto) nello stesso Comune di residenza (restando socio e assegnatario) dell’appartamento?

Risposta al quesito:
Se si tratta di Cooperativa a proprietà indivisa, soggetta alle norme dell’edilizia convenzionata-agevolata, il socio assegnatario in uso deve mantenere i requisiti soggettivi iniziali, tra cui l’impossidenza nello stesso Comune di abitazione idonea per il proprio nucleo familiare.
Sopraggiungendo la proprietà di un alloggio “idoneo” (un vano catastale per ogni componente il nucleo familiare) il socio perde il requisito e non può godere dell’uso dell’immobile.

Sono socio e consigliere di una cooperativa a proprietà indivisa. Di recente, il Collegio arbitrale si è espresso sull’attribuzione di responsabilità della banca al 90% per i prelievi fraudolenti avvenuti nel 2010. Il Collegio tuttavia ripartisce una parte di responsabilità (10%) al correntista della Cooperativa che a suo tempo era l’ex presidente.
Al riguardo, chiedo se la Cooperativa può rivalersi sull’ex Presidente per la restituzione del 10% oppure debba farlo il socio della stessa. La risposta del lodo arbitrale é arrivata al nuovo Presidente della Cooperativa; dobbiamo renderlo noto anche all’ex Presidente a causa del suo coinvolgimento nella ripartizione di responsabilità? Ci sono decorrenze di termini? É necessario una missiva di messa in mora?
Un’ultima domanda: come dobbiamo agire per la restituzione del 10%? Basta fare una riunione dei soci della Cooperativa oppure ricorrere al Giudice?

Risposta al quesito:
Deve presumersi che un socio della Cooperativa abbia dato corso ad un giudizio arbitrale (per clausola compromissoria prevista nello Statuto) e abbia ottenuto un Lodo favorevole.
Se il Lodo non viene opposto diviene definitivo e costituisce titolo esecutivo attivabile esclusivamente nei confronti della Cooperativa.
Per la rivalsa nei confronti dell’ex Presidente occorre dare corso ad un giudizio di responsabilità, che presuppone il deliberato autorizzativo dell’Assemblea e si svolge innanzi al Tribunale delle Imprese territorialmente competente.
L’azione di responsabilità può essere proposta entro cinque anni dalla cessazione dalla carica dell’amministratore responsabile.
L’attuale CdA, esaminati gli atti e verificata l’effettiva sussistenza del presupposto di responsabilità, deve prima formulare la messa in mora al responsabile e poi convocare l’assemblea per proporre l’azione di responsabilità.

Come socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa con patto di futura vendita, ho avuto l’assegnazione dell’immobile versando tutto il dovuto. Ho deciso di uscire dalla Cooperativa ed ho trovato un socio disposto a subentrare, che verserà quanto dovuto alla Cooperativa.
Ma avendo fatto io diverse modifiche e aggiunte migliorative all’appartamento (documentate ), posso farmi riconoscere con scrittura privata quanto speso?
Ed inoltre l’intervento edilizio rientra nel sismabonus per cui il socio ne beneficerà. Potrei farmi riconoscere almeno il 50%?

Risposta al quesito:
Se le migliorie sono state autorizzate dalla Cooperativa e accettate dal socio subentrante, quest’ultimo è tenuto a rimborsare il socio uscente nei limiti dei costi effettivamente sostenuti.
In tal caso è possibile regolare con scrittura privata il pagamento delle migliorie, ma è consigliabile che di tale circostanza sia tenuta informata la Cooperativa (ciò per rendere trasparente l’operazione e per evitare eventuali ripensamenti del subentrante e della stessa Cooperativa).
Relativamente al sisma-bonus, esso è riconosciuto al proprietario dell’immobile che sostenga la spesa.
Nel caso di specie il socio è assegnatario in uso con patto di futura vendita, sicché il soggetto destinatario effettivo del bonus è esclusivamente il subentrante e, pertanto, la pretesa di ottenere il 50% del sisma-bonus sarebbe sotto diversi profili illecita.

Gentile avvocato, Le scrivo per chiederLe di chiarire i miei dubbi circa le spese di manutenzione e riparazione in Cooperativa. Ero assegnatario in uso e godimento dal 24/01/2013 fino alla data del 23/01/2021, di un appartamento, in regime di edilizia agevolata e convenzionata della mia Regione, i cui effetti traslativi decorrono alla data del 24/01/2021 giusta atto di assegnazione che ho sottoscritto in data 11/02/2015.
Dal 2017 si è verificata perdita di acqua nel sottostante garage, proprio in corrispondenza del mio bagno (abito al piano terra), che ho provveduto a far sistemare (sostituzione della piletta dello scarico della doccia) però l’infiltrazione non si è riparata. Ho fatto successivamente eseguire un’indagine termografica che ha accertato la presenza di perdite nella tubazione di scarico condominiale nella zona interna al solario, probabilmente una perdita nella zona d’innesto dello scarico tra solaio e la curva, e della quale non ho alcuna responsabilità.
La Cooperativa prima e il Condominio poi, ritengono che la riparazione spetti a me, sebbene si tratti di una spesa di manutenzione straordinaria, oltretutto che si è verificata quando non ero proprietario ma conduttore. Può chiarirmi questo dubbio?

Risposta al quesito:
Se si tratta di una perdita che proviene dalla tubazione di scarico comune, non ci può essere alcun dubbio la responsabilità per i costi di riparazione e per gli eventuali danni spetta alla Cooperativa e poi al Condominio formatosi a seguito dei rogiti.
Se, viceversa, perdita idrica proviene dalla tubazione che serve l’appartamento, occorre verificare la causa.
Nel caso in cui si tratti di “difetto costruttivo” ne risponde la Cooperativa se l’evento è stato tempestivamente denunciato dall’assegnatario in uso con patto di futura vendita.
Nel caso in cui la causa sia imputabile al socio usuario, per negligenza o per intervento diretto, lo stesso ne deve assumere gli oneri di riparazione e risarcitori.

Egregio avvocato, volevo chiederLe se una cooperativa edilizia in fase di liquidazione, causa riduzione del capitale sotto la soglia del minimo legale, proprietaria di una volumetria, può liquidare ai soci recessi la spettante quota di capitale in metri cubi di volumetria, in sostituzione di soldi che la Cooperativa non possiede.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare cosa si intende per volumetria disponibile ed, inoltre, se la Cooperativa ha realizzato il programma costruttivo nell’ambito dell’edilizia agevolata–sovvenzionata.
Se, infatti, la Cooperativa è libera da vincoli pubblici (edilizia agevolata) il residuo patrimonio immobiliare può essere assegnato ai soci previa delibera assembleare di ripartizione.
Se, viceversa, la Cooperativa ha realizzato fruendo dei benefici pubblici (assegnazione area, finanziamento agevolato), in tal caso si deve verificare se la volumetria riguarda pertinenze (lavatoi, garage, box giardinaggio, cantine etc.) ovvero locali abitativi.
Nel primo caso si può procedere come per le Cooperative libere, nel secondo caso gli alloggi residuali devono essere assegnati a nuovi soci, come previsto nel Bando di finanziamento e nella Convenzione stipulata con il Comune.
Ogni socio, infatti, può fruire una sola volta dell’agevolazione pubblica, sicché l’assegnazione di un secondo alloggio di edilizia agevolata andrebbe contro legge.

Egregio avvocato, la nostra Cooperativa è composta da una palazzina e da villette bifamiliari. All’interno della palazzina insiste un giardino condominiale mentre le villette hanno tutte un proprio giardino di pertinenza. I soci che fanno parte della palazzina hanno deciso di vendere il giardino condominiale ad alcuni di loro che ne hanno fatto richiesta stabilendo un prezzo di vendita durante l’assemblea. In quell’assemblea non è stato deciso nulla per il giardino delle villette.
Ora la cooperativa, per fare gli atti definitivi, mi chiede il pagamento del giardino in aggiunta a quanto già pagato.
Al momento del mio ingresso in cooperativa mi è stato indicato un prezzo indicativo ma non è stato in alcun modo stabilito un costo separato per il giardino. Sono tenuta al pagamento?

Risposta al quesito:
Il quesito non è chiaro in ordine alla vendita del giardino interno alla Palazzina. Se, infatti, il giardino è parte comune non può essere soggetto alla cessione in favore di altri condomini.
Ciò posto, in ordine alla richiesta aggiuntiva occorre verificare l’atto preliminare e capire cosa è stato promesso.
Se si tratta di appartamento, il giardino è implicitamente parte comune , in quanto interno alla Palazzina.
Se si tratta di villetta, occorre verificare se il giardino era originariamente previsto ovvero se è comunque una implicita pertinenza, in quanto in entrambi i casi non sarebbe legittima la richiesta aggiuntiva.