Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una coop edilizia come da delibera del CDA dal 2012 a seguito di subentro a mio padre (il quale è stato pertanto dimesso) in forza di cessione del credito (valore della quota) sottoscritta tra me e mio padre.
Questa cessione ci è stata suggerita dalla Coop perché mio padre voleva che l’atto di trasferimento dell’alloggio già prenotato a suo nome e interamente pagato fosse fatto a me. Il problema è che l’alloggio che è stato consegnato a mio padre nel 2008 non è ancora di mia proprietà. La coop come da atto di prenotazione sottoscritto da mio padre si era impegnata a trasferirne la proprietà entro 4 anni dalla consegna, ossia entro la fine del 2012.
Ho inviato alla Coop diffida ad adempiere; quello che mi è stato detto è che la Coop non può trasferire perché non riesce a rientrare dall’ipoteca con la Banca (concessa per la realizzazione degli alloggi) perché gli alloggi non stati prenotati e quindi con una delibera del 2013 sarebbe stato deciso il blocco delle assegnazioni fino al 2016.
Cosa posso fare? Io vorrei recedere per inadempimento della Coop, riavrò i soldi versati in conto alloggio? E quell’atto di prenotazione a nome di mio padre è valido anche per me? Posso chiedere il risarcimento del danno per il fatto che in tutto questo tempo non ho potuto disporre dell’alloggio che posso usare solo per affittarlo? Quella delibera dove si decide il blocco assegnazione che valore ha per me che ero assente?

Risposta al quesito:
Da quanto è possibile comprendere, sembra che la Cooperativa sia in arretrato con le rate di mutuo e, pertanto, la Banca non procede al frazionamento, che atto presupposto per l’assegnazione degli alloggi.
Se il socio è in regola con i versamenti, potrebbe recedere per grave inadempimento della Cooperativa e richiedere il rimborso di quanto versato a titolo di anticipazioni sulla costruzione (mentre sarebbero trattenute le spese di amministrazione ); il socio potrebbe anche richiedere il risarcimento dei danni, ma tutto ciò comporta l’instaurazione di un complesso giudizio, con l’esposizione dei rischi di vario genere, tra i quali la stessa insolvenza finale della Cooperativa.
Sarebbe, viceversa, più utile instaurar un giudizio contro la Cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo dell’alloggio sociale, eventualmente convenendo in giudizio anche la Banca per eventuali quote di mutuo gravanti in esubero sull’immobile medesimo.

Un socio di cooperativa edilizia ha avuto assegnato, con atto notarile, un alloggio, che ha dovuto, in seguito, retrocedere, ugualmente con atto notarile, alla cooperativa stessa, non avendo ottenuto la concessione di mutuo bancario.
Ora, dopo che sono entrato come socio, ho chiesto che mi venga assegnato questo appartamento.
Chiedo, avendo i requisti per le agevolazioni fiscali prima casa, il prezzo di vendita è soggetto ad iva 4% o ad imposta di registro del 2%, in quanto fu stipulato un atto precedente?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che il rogito di retrocessione sia stato stipulato entro l’anno, il nuovo atto di assegnazione sconta l’aliquota agevolata.

Sono socio di una cooperativa edilizia con due piani costruttivi i e finanziamenti regionali (Regione Sicilia) separati (L 478/78 e 79/75), le villette a cui appartengo sono in fase di ultimazione ma l’altro piano costruttivo si è arenato agli inizi, in quanto l’istituto di credito non ha concesso il mutuo, impedendo alla cooperativa di continuare i lavori iniziati.
Parte dei soci rimasti si sono dimessi ed oggi hanno chiesto un sequestro conservativo di tutta l’area, a garanzia del diritto sul loro credito, tutto ciò è avvenuto conseguenzialmente ad un decreto ingiuntivo presentato dall’impresa che ha iniziato i loro lavori e vanta un credito di circa 800.000 €.
Mi chiedevo in cosa potremmo incorrere nel caso in cui il giudice concedesse il sequestro conservativo, l’area verrebbe sigillata impedendo a noi di accedere nelle nostre abitazioni o riusciremmo comunque ad avere le assegnazioni ed i dovuti rogiti? Ed infine se nella fattispecie è possibile opporre ricorso ad un eventuale sequestro?

Risposta al quesito:
Il sequestro conservativo, contrariamente al sequestro giudiziario, attiene alla garanzia che il giudice autorizza sui beni del debitore il quale ponga in essere atti di dismissione del proprio patrimonio.
Il problema che si pone, pertanto, non riguarda l’atto di garanzia nelle more del giudizio  di merito, ma piuttosto l’effettiva esistenza del credito di terzi verso la Cooperativa, posto che, in caso affermativo, tutto il patrimonio sociale sarebbe a rischio.
Nel caso di specie, tuttavia, non sembra che gli ex soci possano vantare un credito verso la Cooperativa, posto che il loro programma costruttivo è andato disperso per motivi obbiettivi e, comunque, si presume che esso si sia arenato per il loro mancato intervento finanziario (sostitutivo del mutuo bancario).
Nell’ottica che precede i soci interessati devono intervenire ad adiuvandum nel giudizio tra gli ex e la Cooperativa, ciò per tutelare adeguatamene i loro diritti.

Vorrei acquisire un appartamento in cooperativa, costruito in edilizia residenziale pubblica (legge 179/92), gli appartamenti sono già edificati.
Il socio a cui vorrei subentrare ha pagato tutto contanti, al contempo la cooperativa (gli altri soci) ha acceso un mutuo per pagare il costruttore; i soci prenotatari (esclusi due, tra cui il nostro, che hanno pagato contanti) stanno pagando già da tre anni il preammortamento. Ovviamente tutti i soci stanno spingendo per accelerare i tempi di frazionamento che si prevede avvenga prima dell’estate e l’assegnazione dell’appartamento.
Qual è l’iter che occorre seguire per acquisire l’appartamento in questione? Qual’è il momento più adeguato (e conveniente economicamente) per sostituire il socio che cede l’appartamento? Devo entrare nel mutuo della cooperativa oppure ho diritto e requisiti per richiederne uno ex novo? Se dovessi entrare obbligatoriamente nel mutuo della cooperativa, le spese di preammortamento che gli altri soci stanno sostenendo saranno anche a mio carico anche per il pregresso?
L’inesperto presidente della cooperativa mi spinge a risolverla in via privata con il rinunciatario (a livello economico) per poi sostituire semplicemente il vecchio con il nuovo socio; tecnicamente è possibile considerando il fatto che non ho i soldi contanti per l’intero importo richiesto?

Risposta al quesito:
Il socio subentrante ad altro socio receduto si accolla la medesima posizione debitoria del socio uscente.
Alla luce di quanto precede, il subentrante deve richiedere alla Cooperativa l’effettiva situazione dei debiti gravanti sul socio uscente, ivi comprese le rate di mutuo scadute e non pagate (non esclusi gli interessi di preammortamento).
E’ evidente che nuovi oneri, non ancora conosciuti dalla Cooperativa, graveranno, comunque, sul nuovo socio, al quale saranno accreditati esclusivamente i versamenti già eseguiti dal socio uscente.
Se la Cooperativa è a finanziamento pubblico non è previsto un sovrapprezzo del subentro, in quanto il nuovo socio deve rimborsare all’uscente esclusivamente quanto da quest’ultimo versato alla Cooperativa e gli gli eventuali importi pagati a titolo di miglioria dell’alloggio sociale prenotato.

Nel caso che una cooperativa edificatrice (non certo di mutualità prevalente) applicasse un prezzo maggiorato rispetto a quello di convenzione, le cui maggiorazioni, sono state definite di speculazione edilizia dal Tribunale Amministrativo, non sarebbe possibile richiedere le maggiori somme in quanto cooperativa?
Quindi l’art. 7-8 della L.10/1977 che prevede la declaratoria di nullità parziale di un rogito superiore al prezzo di convenzione, non si applica in presenza di cooperative edificatrici ma solo di imprese di costruzioni?
La norma imperativa e di ordine pubblico è tale a prescindere e non fa certo distinzioni ma chiediamo conferma.

Risposta al quesito:
Il prezzo di convenzione non può essere maggiorato, tanto che il notaio deve rifiutare di stipulare il rogito nel caso di prezzo superiore a quello previsto nella Convenzione con il Comune.
Nel caso di Cooperativa valgono le stesse regole per il prezzo di assegnazione, ma può accadere che la Società abbia sopportato maggiori costi imputabili alle spese generali e altro non rientranti nella determinazione del predetto prezzo.
In tal caso si verifica il paradosso in ordine al quale, il socio, che  ha sopportato oneri maggiori è obbligato a vendere l’alloggio a terzi al prezzo di cui all’atto di Convenzione, cioè inferiore a quanto complessivamente pagato.
Ciò si verifica in quanto la gestione della Cooperativa si fonda sui deliberati dei soci i quali devono controllare prima e spese correnti per non incorrere dopo negli inconvenienti di cui sopra.

Ho fatto parte di una società cooperativa edilizia, creata per la costruzione di alcuni appartamenti.
Al tempo sottoscrissi personalmente, come tutti gli altri soci, un contratto di mutuo con la banca (con fideiussione), per l’erogazione della somma necessaria all’acquisto del terreno ed alla successiva edificazione. Il mutuo è stato erogato, progressivamente ad ogni stato di avanzamento lavori, ad oggi per un totale di € 290.000 circa.
Il problema è il seguente: al tempo ho receduto dalla qualità di socio della cooperativa, ed a me è subentrato altro socio, che mi ha regolarmente corrisposto la somma da me anticipata all’atto di costituzione della cooperativa.
Il subentro è stato formalizzato in un verbale di assemblea, nel quale verbale il presidente ed i consiglieri hanno autorizzato il subentro ed il mio recesso. Verbale ovviamente sottoscritto dal presidente stesso, dai consiglieri, da me e dal nuovo socio entrante.
A seguito di ciò ho provveduto a dare comunicazione scritta, alla banca che aveva erogato il mutuo, dell’avvenuto recesso e del relativo subentro del nuovo socio. Chiedendo contestualmente la liberatoria dal mutuo sottoscritto. Al quale (credo) sarebbe dovuto subentrare il nuovo socio. La banca non mi ha mai risposto.
Ad oggi ricevo decreto ingiuntivo della banca per il pagamento della somma da essa erogata a titolo di mutuo (circa €.290.000).
Vi è una responsabilità di qualcuno in tutta questa vicenda? Era necessario che anche gli altri soci della cooperativa accettassero espressamente il mio recesso ed il relativo subentro di altro socio? In tal caso, gli amministratori della cooperativa avrebbero dovuto invitare gli altri soci a far ciò?
Sussiste una responsabilità della banca che, nonostante fosse stata messa a conoscenza del mio recesso e del relativo subentro di nuovo socio, non ha provveduto a contattare tale nuovo socio affinché sottoscrivesse il proprio subentro anche nel contratto di mutuo? E’ giusto che io debba pagare tale somma alla banca seppur io sia receduto dalla qualità di socio e vi sia stato il subentro di un socio nuovo?

Risposta al quesito:
Non sembra che vi sia alcun problema in ordine al subentro del nuovo socio, posto che la Cooperativa ha deliberato l’accoglimento del recesso e l’ammissione del nuovo socio.
Quanto al mutuo, sembra che esso sia stato stipulato dalla Cooperativa con la fideiussione personale dell’originario assegnatario.
Orbene, anche se la Banca è stata avvertita del subentro del nuovo socio, ciò non vuol dire che essa sia stata obbligata alla liberazione del vecchio fideiussore.
Se, dunque, non si è trattato di un disguido, è possibile che la Cooperativa e/o il subentrante siano inadempienti nei pagamenti delle rate di mutuo e, conseguentemente, la Banca ha proceduto contro l’originario fideiussore, cioè il socio receduto.
Alla luce di quanto precede, previo approfondimento del caso, occorre opporre i decreto ingiuntivo chiamando in garanzia i soggetti obbligati al pagamento delle rate di mutuo.