Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei sapere se posso affittare un appartamento in cooperativa indivisa.

Risposta al quesito:
Nella Cooperativa a proprietà indivisa gli alloggi vengono assegnati ai soci esclusivamente per l’uso abitativo e, pertanto, non sembra possibile il “subaffitto”.

Sono un socio di una cooperativa edilizia.
Il direttore dei lavori ha autorizzato l’impresa costruttrice, a rifinire di locali (non necessari), non previsti nel piano a suo tempo approvato. Di tale situazione l’assemblea ne viene messa a conoscenza solo ad opere compiute, con il conseguente aumento del piano finanziario per elargire l’impresa.
Mi chiedo se è legittimo tale comportamento da parte del direttore dei lavori.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se il “lavori di rifinitura” fossero consequenziali al progetto, poiché, in tal caso, il comportamento del direttore dei lavori sarebbe corretto.
Se, viceversa, i lavori di rifinitura risultano superflui, allora ci sarebbe una responsabilità solidale tra il direttore dei lavori e la stessa impresa.
In forza della predetta responsabilità, la Cooperativa potrebbe rifiutare il pagamento delle maggiori somme.

Sono socio assegnatario di alloggio in coop. proprietà indivisa dal 1988, ora la coop vuole cedere gli alloggi di alcuni stabili, compreso il mio in proprietà individuale, quale è il corretto calcolo del costo dell’alloggio a carico del socio?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che la Cooperativa è retta dalla mutualità prevalente, il costo dell’alloggio deve emergere dai bilanci sociali, in cui devono essere registrati tutti i costi di costruzione e di manutenzione straordinaria.
Nella determinazione del pagamento dovuto dal socio, occorre considerare i versamenti dallo stesso effettuati in conto costruzione e in conto manutenzione straordinaria, che devono essere sottratti al residuo prezzo ancora dovuto dal socio.

Siamo soci di una cooperativa, abbiamo acquistato un appartamento con il contributo regionale finanziando una parte dell’importo e una parte l’abbiamo già saldata con l’importo maggiorato delle spese accessorie.
Adesso ci chiedono di pagare il preammortamento per la parte che noi abbiamo finanziato oltre anche a tutte le spese per gli allacci che loro devono fare nel cantiere e anche l’Imu, le spese notarili che loro hanno sostenuto per il mutuo quando ancora noi dobbiamo fare il rogito.
Volevo sapere se effettivamente ci tocca pagare oppure ci stanno prendendo in trappola?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento decorrono nel periodo che va dall’erogazione delle somme mutuate fino al frazionamento del mutuo e relativa messa in ammortamento.
Da quanto precede consegue che  non esiste alcun nesso tra gli interessi di preammortamento e le somme versate dai soci ad integrazione del mutuo.
Le spese notarili dell’atto di mutuo non hanno nulla a che vedere con il rogito di assegnazione dell’alloggio, stante che i due atti sono diversi.
I costi degli allacci e gli oneri fiscali sono a carico dei socio prenotatari degli alloggi.
In ogni caso, è bene che i soci verifichino i costi sostenuti dalla Cooperativa in sede di approvazione del bilancio d’esercizio.

In una cooperativa a proprietà indivisa (legge 492/75) un socio è gravemente moroso, qualora l’Assemblea, in rispetto dell’Atto Costitutivo, vorrà considerarne la decadenza, come si calcola la quota sociale da rimborsare al socio decaduto?

Risposta al quesito:
Generalmente il rimborso dovuto al socio receduto ovvero escluso dalle Cooperative a proprietà indivisa è disciplinato dallo Statuto o da un regolamento approvato dall’assemblea.
In assenza di specifica regolamentazione statutaria o assembleare, la Cooperativa avrà diritto a trattenere esclusivamente le somme inerenti alle spese generali e di manutenzione degli immobili, mentre sarà obbligata a restituire al socio receduto o escluso quanto dallo stesso versato a titolo di anticipazione per i costi di costruzione dell’immobile (rate di mutuo comprese).

Sono socia di una cooperativa edilizia di Agrigento, una cooperativa di soli 10 soci, abbiamo acquistato tre lotti con 16 appartamenti all’asta perché il costruttore era fallito e noi 10 soci avevamo investito molto.
Come presidente scegliamo un socio, chiediamo nel 2006 un mutuo da un milione di euro, adesso da nove mesi non vengono pagate più le rate, ci è stato revocato il mutuo dalla Banca XX, la banca ci scrive, l’ultima riunione fatta è stata nel novembre del 2013 il presidente non fa nessuna riunione per risolvere il tutto, alla banca dice che convoca le assemblee ma nessuno si presenta, cosa succederà adesso visto che grava sulle case un’ipoteca bancaria?
Le case sono già abitate, il presidente mette i soci uno contro l’altro, ad un socio con un verbale di assemblea del 2010 è riuscito a farlo rimanere socio si ma non si accollerà il mutuo, e gli ha fatto uno sconto sulla casa di sessantamila euro, su 10 soci 2 ci siamo ribellati, sono iniziati i guai, ci hanno buttato fuori dalla cooperativa, abbiamo dovuto fare un concordato ci è costato ventiquattro mila euro, siamo rientrati, il verbale di assemblea con il quale il socio non doveva accollarsi il mutuo è stato annullato, ma ad oggi il presidente della cooperativa non ha fatto nessuna riunione per riammettere il socio come socio fondatore ed accollarsi il mutuo.
Questa cooperativa è una cooperativa di soci per acquisto prima casa, ancora non vi è stato il frazionamento del mutuo non abbiamo gli atti singolarmente ma siamo ancora tutti proprietari dell’intera cooperativa.
Il presidente permette a dei soci di dare in affitto in nero le case assegnate. Con un verbale di assemblea ha fatto deliberare che vuole un compenso di sessantamila euro.
Cosa succederà adesso con la banca se non paghiamo il restante mutuo che è di seicentomila euro?

Risposta al quesito:
Se sugli immobili incombe l’ipoteca della Banca, in caso di mancato pagamento l’Istituto mutuante procederà al pignoramento e, quindi, gli alloggi verranno venduti all’asta disposta dal Tribunale.
Può anche accadere che la Cooperativa abbia altri creditori e, in caso di mancato pagamento dei debiti, potrà incorrere nella dichiarazione di fallimento ovvero di liquidazione coatta amministrativa.
Anche in tale ipotesi gli alloggi sociali verranno venduti all’asta e il curatore procederà al recupero delle somme che siano state deliberate dall’assemblea a carico dei soci debitori.
Dalle irregolarità enunciate, sembra che i soci dissenzienti siano necessitati ad effettuare una verifica della gestione e tutelarsi con l’ausilio di  professionisti esperti del settore.