Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa.
Da un anno sono terminati i lavori del fabbricato in cui si trova l’alloggio assegnatomi. Da notizie ricevute per vie informali, apprendo, insieme ad altri soci, che il costo dell’intervento sia stato inferiore al previsto per vari motivi (economia sugli oneri di urbanizzazione, mancata realizzazione di alcune finiture esterne previste in progetto, ecc…).
Il presidente della cooperativa ci ha chiesto comunque di versare l’intero importo previsto maggiorato di incrementi degli oneri dovuti al comune e vari interessi. Insieme ad altri soci abbiamo rivolto alla cooperativa una formale richiesta di accesso agli atti per verificare il reale costo dell’intervento ma tale facoltà ci è stata negata in quanto la cooperativa nel suo statuto prevede la partecipazione dei soci attraverso azioni, quindi secondo il presidente è una Società Cooperativa per Azioni.
In tutte le fatture emesse dalla cooperativa, nei contratti sottoscritti e in qualsiasi documento il nome della cooperativa è seguito dall’acronimo s.c.a.r.l.
Può il presidente negarci l’accesso alla documentazione contabile relativa all’intervento di cui fanno parte gli alloggi assegnatoci? Nel caso in cui i costi sostenuti siano inferiori a quelli preventivati dobbiamo comunque versare gli importi previsti?

Risposta al quesito:
Alle Cooperative sono normalmente applicabili le norme previste per le Società per azioni, ma l’art. 2519 del codice civile consente la deroga per quelle Società che abbiano un numero di soci inferiore a venti o un attivo dello stato patrimoniale non superiore a un milione di euro.
La deroga deve essere, comunque, espressamente prevista dall’atto Costitutivo della Cooperativa.
Sul presupposto che la Cooperativa in questione sia regolata dalle norme sulle SPA, i soci possono verificare l’andamento dei conti in sede di esame del progetto di bilancio e in sede assembleare esporre i rilievi.
In caso di approvazione del bilancio, i soci dissenzienti devono proporre opposizione entro sessanta gironi innanzi al Tribunale Sezione Specializzata Imprese, territorialmente competente.
Qualora i soci abbiano sospetti sul regolare appostamento dei conti, anche prima della presentazione del progetto di bilancio, possono denunciare i fatti in sede amministrativa, richiedendo l’ispezione straordinaria all’Autorità di Vigilanza (Ministero o Assessorato).
Se i soci dissenzienti sono almeno un decimo dell’intera compagine sociale, possono proporre anche l’azione di controllo giudiziario, innanzi al Tribunale, Sezione Specializzata Imprese, territorialmente competente.
Il Tribunale, accertati i fatti a mezzo di un CTU, può nominare un Commissario Giudiziale per il riordino dell’attività sociale.
Nelle more degli accertamenti (in sede amministrativa ovvero giudiziale) i versamenti sono dovuti nella misura determinata dagli amministratori.
Se i soci dissenzienti sono certi dell’inadempienza degli amministratori, potrebbero versare la quota ritenuta corretta riservandosi di versare la differenza all’esito dell’esame delle giustificazioni documentate fornite dagli amministratori.
In tal caso i soci medesimi dovrebbero diffidare gli amministratori dal compiere atti persecutori nei loro confronti, riservandosi oltre all’azione risarcitoria anche la denuncia penale per fatti estorsivi (richiesta ingiusta di versamenti sociali, pena l’esclusione da socio).
In tal caso, tuttavia, i soci  assumerebbero la responsabilità del loro operato e dovrebbero affrontare giudizi civili (impugnativa esclusione per morosità, risarcimento danni etc…).
Conclusivamente, nel caso prospettato occorre preventivamente verificare l’importanza delle somme richieste in esubero e successivamente valutare l’opportunità di agire preventivamente (non versando le somme) ovvero agire successivamente mediante l’impugnativa di bilancio e la richiesta risarcitoria agli amministratori inadempienti.

Assegnatario con atto di assegnazione provvisorio dopo un anno non riusciamo a capire perché non si rogita, la cooperativa dice che è colpa della banca e viceversa intanto pago 500 euro al mese di interessi passivi nel frattempo stanno uscendo problematiche date da lavori non effettuati a regola d’arte muffe, infiltrazioni acqua, intonaci che si staccano ecc… Come posso tutelarmi?
Posso rinunciare alloggio, la cooperativa dice che devo trovare un socio e pagare una penale!

Risposta al quesito:
Accade frequentemente che, al momento del frazionamento del mutuo, insorgano difficoltà di vario genere, spesso attribuibili agli errori degli amministratori, ma non è escluso che le cause possano anche essere riconducibili agli stessi funzionari dell’Istituto di Credito.
Occorre, dunque, verificare la natura delle predette difficoltà e dopo avere esaminato la documentazione trovare le soluzioni tecniche e giuridiche.
L’ipotesi del recesso può essere praticata, soprattutto se emergono inadempienze attribuibili agli amministratori.
Va, tuttavia, precisato che un tale percorso può determinare l’insorgenza di una controversia giudiziaria con la Cooperativa con tempi lunghi per il recupero delle somme versate ne corso del rapporto sociale.
Quanto agli aspetti inerenti ai vizi costruttivi dell’alloggio assegnato, appare pacifica che essi possano essere oggetto di tutela risarcitoria da parte del socio assegnatario.

La mia cooperativa edilizia alla quale appartengo, ha lo stesso nome (San Matteo) di una cooperativa appartenente però sempre al mio stesso consorzio allocata in altro Comune.
Mi chiedevo se la tal cosa è possibile e se è possibile scindere le due cooperative che hanno lo stesso nome ma mutui diversi.

Risposta al quesito:
E’ possibile che vi siano due Cooperative con la stessa ragione sociale che operano in zone territorialmente diverse, ma è improbabile che esse siano associate nel medesimo Consorzio.
E’ viceversa possibile che una Cooperativa abbia due programmi costruttivi diversi, ma gestiti da un unico organo amministrativo.
Dal punto di vista legale è teoricamente possibile che una Cooperativa si scinda in due diverse Società in ragione dei diversi programmi costruttivi e, in tal caso, sorgerebbero due nuove Cooperative del tutto autonome l’una dall’altra.
Va, tuttavia, precisato che la “scissione” deve essere preventivamente deliberata dall’assemblea dei soci  e devono poi essere osservate le complesse regole di cui agli artt. 2506 e seguenti del codice civile.

Nel Novembre 2012 ho stipulato un preliminare d’acquisto da cooperativa edilizia di un appartamento in area peep. Premetto che non sono socio della cooperativa, ma sono un assegnatario di un appartamento.
Ho versato una sostanziosa caparra, poco più di altri acquirenti che hanno versato ad avanzamento lavori. Il cantiere è partito nel maggio 2012. Su preliminare è indicato che l’alloggio dovrà essere consegnato a fronte di rogito notarile e integrale pagamento del prezzo entro il termine di 20 mesi dall’inizio dei lavori, salvo ritardi per cause di forza maggiore quali, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo avverse condizioni meteorologiche, scioperi, ritardo nel rilascio di autorizzazioni amministrative da parte degli enti preposti.
Al preliminare mi avevano detto che a metà 2013 sarebbe stato consegnato. In seguito la consegna prevista è stata spostata a fine 2013, poi marzo 2014 e così via… ad oggi il cantiere è fermo al 60% e non si sa quando verrà ultimato, in attesa di ulteriori finanziamenti, quindi oltre i 20 mesi indicati su preliminare. Purtroppo sul preliminare non sono state indicate penali in merito al ritardo.
Ad oggi mi trovo a dover pagare ancora un affitto slittando di volta in volta di dare il preavviso al proprietario dell’appartamento in cui risiedo. Inoltre mi trovo a dover annullare/rifare i contratti per il mobilio che erano già stati stipulati (con versamento della caparra) a metà 2012.
Vorrei chiedere che diritti ho dato i continui ritardi.
Posso annullare il preliminare chiedendo la restituzione della caparra? Come devo fare? Posso chiedere un risarcimento per quanto provocato da questi ritardi? Posso chiedere risarcimento sulle mensilità di affitto che ho dovuto e continuo a pagare? Come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
Appare inusuale che un alloggio realizzato in zona peep venga ceduto ad un soggetto non socio della  Cooperativa che realizza l’intervento costruttivo e, pertanto, appare necessario il preventivo esame del preliminare.
Se, tuttavia, le circostanze fattuali sono quelle rappresentate e l’atto risulta  firmato dal legale rappresentante della Cooperativa, non si può dubitare che il ritardo nella consegna dell’alloggio consenta al promissario acquirente di risolvere il contratto e richiedere il doppio della caparra versata ovvero di agire giudizialmente per ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti (canone di affitto, annullamento contratti inerenti all’arredamento etc..).
E’ bene che la Cooperativa sia messa in mora da subito, mediante lettera a.r. con cui il promissario si riserva di risolvere il contratto ovvero richiedere il risarcimento dei danni se dovesse perdurare il ritardo nella consegna dell’immobile.

Siamo una coop.va edilizia a proprietà mista che dopo anni di udienze in tutti i gradi di giudizio abbiamo recuperato n. 4 alloggi da soci morosi.
Avendo scritto altrettanti richiedenti come soci, in che modo possiamo loro assegnare questi alloggi, tenendo presente che il terreno su cui sorgono tutti gli edifici della Coop.va sono assegnati dal Comune in regime di diritto superficiario e che i mutui sono stati totalmente estinti dal 2007?
Inoltre vorremo sapere un metodo per calcolare una cifra da far pagare a questi soci subentranti?

Risposta al quesito:
Il termine “a proprietà mista” si presume che caratterizzi la Cooperativa in parte a proprietà divisa e in parte a proprietà indivisa.
Tanto nell’uno, quanto nell’altro caso, non sembra sussistere alcun problema in ordine all’assegnazione degli alloggi recuperati dagli ex soci morosi, posto che si tratta di atti del tutto simili a quelli già effettuati nei confronti degli altri soci non morosi.
In entrambi i casi, tuttavia, occorrerà procedere a  rilevare preventivamente lo stato degli alloggi mediante la redazione di un verbale da compilarsi in contraddittorio con i soci assegnatari.
Quanto precede sul presupposto che i predetti assegnatari accettino l’immobile nello stato di fatto in cui si trova.
Situazione più complessa è quella che riguarda la determinazione del versamento delle somme dovute dagli assegnatari, in quanto occorrerà tenere in conto tutti i parametri legittimamente applicabili.
Tra i parametri sicuramente da tenere in considerazione (altri vanno individuati a seguito di un più approfondito esame del caso concreto):
– costi di costruzione di ogni singolo alloggio
– interessi di preammortamento e agevolati del mutuo bancario
– spese d’impianto e generali di amministrazione della Cooperativa
– costi di eventuali migliorie apportate agli alloggi etc…
Occorrerà tenere anche in debito conto gli eventuali versamenti già eseguiti dai soci morosi, gli eventuali danni dagli stessi arrecati alla compagine sociale, gli eventuali rimborsi dovuti ai predetti ex soci.

Sono socio di una cooperativa edilizia di quindici villette con agevolazione alle LL.RR. 75/79 e 95/97 regione Sicilia.
Abbiamo avuto la ratifica della assegnazione degli alloggi -proprietà divisa. Di questi quindici soci solo tredici hanno fatto l’atto con l’accollo del mutuo io non l’ho potuto fare perché la banca ha richiesto di verificare la mia situazione reddituale che non garantiva la banca (contratto a tempo indeterminato con busta paga di 1500,00 al mese).
Il mio quesito è questo: ho saputo dal Notaio che io solo con la presenza del presidente della cooperativa posso redigere l’atto senza l’autorizzazione della banca, poiché ho saldato tutto.
Tengo pure a precisare che l’altro socio che non ha fatto il rogito era mio fratello deceduto improvvisamente e quindi la cooperativa ha pure tutti i soldi versati per conto di mio fratello.
Da circa un mese c’è un nuovo presidente della cooperativa che alla mia telefonata per fissare un appuntamento dal notaio, mi ha risposto che devo andare prima alla banca e dopo la mia spiegazione mi ha detto che la sua nomina a presidente è viziata perché i soci sono diciotto però lui ne ha convocati sedici e ha preso tutte e sedici voti, comunico anche che la sua nomina è stata registrata alla camera di commercio.

Risposta al quesito:
Sul presupposto che la Cooperativa ha fruito di finanziamento pubblico, appare necessario che il socio assegnatario stipuli l’atto pubblico di assegnazione con contestuale accollo della quota di mutuo.
Ciò anche perché, in caso contrario, la Cooperativa non potrebbe essere messa in liquidazione, con grave danno economico, che andrebbe a riversarsi sul socio inadempiente.
Alla luce di quanto precede, appare opportuno che il socio assegnatario tratti con la Banca ed eventualmente si procuri delle garanzie aggiuntive (fideiussione di un terzo, ipoteca su altri beni immobili, prossimi redditi di un familiare convivente etc…), in modo da garantire l’Istituto di credito.