Cooperative: casi e soluzioni

Faccio parte di una coop edilizia a proprietà divisa la quale ha ottenuto il mutuo bancario a inizio 2011 e l’erogazione delle tranche è terminata a dicembre 2012 quindi per ben 2 anni la banca ha erogato mutuo per circa il 50% del costo di realizzazione dell’intero stabile.
Io ho pagato la casa in conto costruzione con mezzi propri senza attingere al mutuo. Per quanto mi riguarda ho versato un 50% del costo dell’alloggio nel 2010 prima dell’erogazione del mutuo con i lavori che proseguivano regolarmente. Il restante 50%, per via del mio lavoro, l’ho saldato nel 2013 a conclusione dei lavori.
Oggi la coop mi chiede di pagare gli interessi di preammortamento sia per il periodo di effettiva erogazione del mutuo 2011-2012 e sia per tutto il 2013 e 2014. A tutt’oggi infatti non si è ancora proceduto ad effettuare il frazionamento del mutuo generale e la coop continua a chiedermi interessi di preammortamento.
Considerato il fatto che i miei soldi sono serviti alla coop per realizzare il restante 50% dello stabile e varie spese, visto che con il mutuo non c’entro nulla, sono tenuto a versare questi interessi di preammortamento? E sulla base di quale calcolo la coop deve fare i conti nel mio caso, ammesso che io debba versare tali quote?
La coop, se non dovesse procedere ancora con il frazionamento del mutuo, è legittimata a chiedermi sempre il pagamento degli interessi? Inoltre l’assemblea della coop ha già votato favorevolmente al frazionamento e alla cancellazione delle ipoteche per i non mutuatari. Come posso procedere per chiedere di andare al rogito?

Risposta al quesito:
Per quanto prospettato occorrerebbe procedere alla verifica, in via preliminare, dei deliberati assembleari che hanno regolato l’acquisizione del mutuo da parte della Cooperativa con l’esonero dei soci non mutuatari.
In base a tali deliberati, la Cooperativa avrebbe dovuto richiedere il mutuo esclusivamente per i soci mutuatari e, pertanto, la sua posizione dovrebbe essere estranea agli interessi di preammortamento.
Se i deliberati preventivi non sono stati assunti, ma i versamenti sono stati eseguiti a copertura integrale dei costi, anche in tal caso gli interessi di preammortamento non sono dovuti.
Nell’ipotesi (più probabile) in cui i versamenti sono stati eseguiti a parziale copertura dei costi, mentre il saldo prezzo sia avvenuto a completamento dell’opera, in tal caso gli interessi di preammortamento sono dovuti in misura proporzionale di effettiva scopertura dei costi di costruzione in ragione dei diversi stati d’avanzamento dei lavori.
Il correttivo che precede, va eseguito per non violare il principio della parità di trattamento tra i soci, evitando specificatamente che alcuni possano avvantaggiarsi dei versamenti effettuati da altri.
Per effettuare il rogito la Cooperativa dovrà ottenere il frazionamento del mutuo con l’accettazione da parte dell’Istituto mutuante (se non previsto nel contratto originario) della estromissione degli alloggi il cui prezzo sia stato interamente pagato dai soci assegnatari.
Ottenuto il frazionamento e la liberazione dalle ipoteche, la Cooperativa dovrà procedere alla stipula dell’atto definitivo di assegnazione, altrimenti il socio prenotatario potrà dare corso ad un giudizio ex art. 2932 c.c. (esecuzione obbligata a contrarre), curando l’immediata trascrizione della domanda giudiziale.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, assegnatario di alloggio.
Il 24/10/2011 è stato concesso il N.O. da parte del Ministero delle Infrastrutture per il passaggio a proprietà divisa ma, gli amministratori fanno scadere l’autorizzazione dei tre anni per rogitare.
Adesso ci informano che bisogna chiedere un’altra autorizzazione (che comporterà nuovamente un’altro lungo periodo di attesa).
Posso chiedere un risarcimento economico agli amministratori in quanto i miei progetti futuri erano legati a questa situazione (vendita dell’alloggio con tanto di scrittura privata) cioè al passaggio della proprietà divisa.

Risposta al quesito:
Se sussistono effettive inadempienze degli amministratori (imputabilità dei ritardi) può essere intrapresa l’azione individuale di responsabilità in danno degli amministratori.
Resta ferma la necessità della quantificazione del danno, della relativa prova e del nesso di causalità.

Sono socio di una cooperativa edificatrice che ha già costruito tutti gli immobili e la maggior parte di essi sono stati assegnati (non è stato ancora ceduto il percorso pedonale al comune); mancano da assegnare ancora 10 immobili circa, (su un totale di 60 unità) preassegnati a soci che o sono morosi o che li tengono in affitto e che pertanto non hanno interesse a assegnarseli.
Poiché in cooperativa, informalmente, mi dicono che non ci sono più soldi per il pagamento delle spese di gestione (e non so che altro) e che a breve verrà richiesto un pagamento a tutti i soci, vorrei sapere se posso legittimamente recedere dalla cooperativa per raggiungimento dello scopo sociale e pretendere anche il pagamento del mio credito di socio (che risulta dal bilancio)?
Oppure farmi scalare quest’ultima richiesta di pagamento dal mio credito e poi recedere? Inoltre, è vero che dopo 20 anni di apertura della cooperativa non è più necessario cedere al comune alcunché?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dalle norme statutarie e dall’art. 2532 del codice civile.
In ogni caso è il Consiglio di Amministrazione a doversi pronunciare sull’accoglimento della domanda di recesso.
In generale, l’assegnazione definitiva dell’alloggio non è causa di recesso, se la Cooperativa non è stata ancora messa in liquidazione e non sono stati determinati tutti i costi del bilancio finale.
Se sussistono ritardi ingiustificati nelle operazioni di assegnazione e, quindi, di messa in liquidazione della Cooperativa, si può dare corso all’azione di responsabilità in danno degli amministratori, in sede giudiziaria ovvero in sede amministrativa, al fine di ottenere i provvedimenti necessari allo scioglimento del rapporto sociale ed eventualmente il risarcimento del danno.

Sono socio di una cooperativa a scopo mutualistico a proprietà indivisa, nata per fornire abitazioni popolari a soggetti in possesso di ben determinati requisiti.
Questa cooperativa vanta la proprietà di 30 appartamenti, per ognuno dei quali ha ricevuto Lire 40.000.000 circa  stanziati a fondo perduto dalla regione Lazio (destinati alle spese di realizzazione del progetto).
Questa è costituita da 50 soci, di cui 30 assegnatari e 20 non assegnatari. Nel 1991 entrai a far parte della cooperativa come socio non assegnatario. Nel 1997 diventai socio assegnatario acquistando un appartamento da un socio assegnatario uscente, destinandogli Lire 50.000.000 comprendenti le spese non coperte dai fondi inizialmente ricevuti dalla regione.
Nel 1997 il socio uscente  domandò all’amministratore (attualmente ancora in carica), tramite richiesta cartacea, se vi fossero debiti a suo carico non ancora estinti. L’amministratore, con la medesima modalità, gli fece nota delle somme non ancora versate e,conseguentemente, il socio uscente estinse i debiti elencatigli.
Oggigiorno, a distanza  di 17 anni , richiede ,al sottoscritto ed ai restanti 29 soci assegnatari, di saldare il compenso di euro 1000 circa cadauno per il lavoro svolto da un tale avvocato per conto della cooperativa. Nello specifico le cause curate dallo stesso risalgono a tempi antecedenti la mia entrata in cooperativa e, l’ultima di queste, si concluse e passò in giudicato nell’anno 1995, data in cui il sottoscritto non era socio assegnatario.
SONO TENUTO A VERSARE TALE CIFRA SE, NEL MOMENTO IN CUI SONO DIVENUTO SOCIO ASSEGNATARIO LE CAUSE NON ERANO PENDENTI BENSI’ PASSATE IN GIUDICATO DA DUE ANNI??? NEL CASO IN CUI SIA SOGGETTO A TALE OBBLIGAZIONE è GIUSTA LA RIPARTIZIONE TRA I 30 ATTUALI SOCI ASSEGNATARI, ESCLUDENDO I 20 SOCI NON ASSEGNATARI?
La questione mi solleva dubbi perché: allora non ero socio assegnatario ma oggi sono tenuto all’estinzione del pagamento; oggi i soci non assegnatari non vengono inseriti nei calcoli per le ripartizioni del debito. . .  Non è questo un vero e proprio PARADOSSO?

Risposta al quesito:
Se il socio uscente ha specificatamente assunto l’onere di provvedere al pagamento di tutti i costi già maturati al momento del suo recesso, anche se la loro determinazione fosse intervenuta in futuro, in tal caso il socio subentrante può esigere il pagamento dal suo dante causa, la cui obbligazione non si è ancora prescritta.
La Cooperativa, viceversa, non può chiedere alcunché al socio receduto, posto che la prescrizione dei rapporti sociali si compie in cinque anni.
Se, dunque, il socio subentrante non è munito della specifica garanzia scritta di cui sopra, non può agire contro il socio receduto, a suo tempo liberato dal presidente e deve fare i conti con la Cooperativa, la quale copre il suo fabbisogno finanziario in base ai costi rilevati in bilancio.
I soci riservatari non sono tenuti alla copertura dei costi sociali, fatta eccezione per gli eventuali costi amministrativi per la  loro iscrizione (libro sociale, postali).
Nel caso di specie si potrebbe ipotizzare, dopo accurata verifica, la responsabilità individuale del presidente, per non avere rilevato tempestivamente il costo e avere rilasciato la quietanza al socio uscente.

Nel 1992 sono stato assegnatario di un appartamento in cooperativa.
All’atto pubblico ho pagato l’intero importo comprensivo del muto fondiario stipulato dal Presidente della cooperativa. Lo stesso nell’atto si obbligava a proprie cura e spesse alla restrizione dell’ipoteca.
Successivamente la cooperativa è fallita ed il Banco di Napoli istituto che ha elargito il mutuo ha fatto domanda di insinuazione nel fallimento per tutto l’importo erogato.
Il presidente della cooperativa non ha estinto il mio mutuo e preciso inoltre che ancora oggi il muto non è frazionato.
Facendo una visura catastale noto che ancora oggi il mio appartamento grava di ipoteca del banco di Napoli. Posso sapere come fare per cancellare l’ipoteca.

Risposta al quesito:
Se il frazionamento non viene eseguito contestualmente all’erogazione del mutuo, in tal caso l’Istituto mutuante deve frazionare l’importo mutuato tenendo conto della effettiva quota accollata da ciascun socio, come risultante dal preliminare di assegnazione.
In tal senso si è pronunciata la Suprema Corte di Cassazione e, in un caso analogo patrocinato dall’avv. Gualtiero Cannavò, il Tribunale di Roma ha condannato l’Istituto mutuante a provvedere al frazionamento del mutuo, non già in parte proporzionale al numero degli alloggi, bensì in base alla quota effettivamente accollata dal socio in sede di prenotazione dell’alloggio (vedasi la pagina del sito dedicata al diritto civile e commerciale).
Nel caso di specie, comunque, va verificata anche la posizione della Curatela ovvero Liquidatela in ordine all’assegnazione definitiva dell’alloggio.

E’ da sei anni che pago, in qualità di socio di una cooperativa edilizia di una quindicina di persone, quota annuale di 250 euro.
Oggi vengo contattato dal fondatore il quale mi comunica che a fine anno la cooperativa dovrebbe essere sciolta, ho diritto al rimborso, anche parziale, delle somme versate e degli interessi maturati?

Risposta al quesito:
Durante la vita sociale le Cooperative si servono delle contribuzioni dei soci per lo svolgimento delle proprie attività, evidenziando nelle apposite scritture contabili l’ammontare delle somme percepite e di quelle impiegate.
Se in sede di liquidazione, eseguiti tutti i pagamenti ai creditori e all’Erario, il bilancio finale riporta un avanzo di gestione, esso deve essere destinato come da Statuto sociale.
In tal caso una quota dell’avanzo va restituita  ai soci contribuenti, anche a titolo di remunerazione del capitale sociale.
Se, tuttavia, i versamenti dei soci sono stati eseguiti a titolo di anticipazioni, in tal caso esse vanno considerate debiti sociali e, ancorché postergate rispetto ai pagamenti in favore degli altri creditori, vanno restituite ai soci senza scontare le previsioni statutarie sulla destinazione degli utili finali.