Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di coop. edilizia da 30 anni e appena dopo l’accollo del mutuo avvenuto nel 1993 la coop. ha provveduto a pagare alcune rate di mutuo ad alcuni soci, compresa la sottoscritta, perché con l’accollo del mutuo alcuni soci sono diventati creditori vs la coop. (la coop. ha trattenuto l’importo del mutuo).
Dai resoconti contabili della coop. risultano 3 rate che avrebbero pagato per conto mio, mentre io ho a mie mani le ricevute di pagamento, pagate nel 1994 e 1995. Ora la coop. scrive alla Banca per chiedere se c’è stata duplicazione di pagamento ma la banca risponde che dopo 10 anni non è possibile recuperare i documenti.
Io respingo la loro richieste di pagamento dicendo di avere io le ricevute di avvenuto pagamento mentre la coop. ha solo documentazione di loro provenienza. Ma la coop. risponde che non avendo io scritto per formalizzare il mio credito esso si è prescritto e quindi pretendono il pagamento di queste 3 rate.
E’ vero che la prevalentemente ho fatto osservazione e contestazioni a voce recandomi in coop. ma è altrettanto vero che da parte loro ci sono state solamente alcune r.r. e addebiti sulla mia posizione contabile, ma non ho mai ricevuto Decreto Ingiuntivo.
Ho possibilità di far valere il mio credito?

Risposta al quesito:
Nel caso rappresentato, occorre preliminarmente verificare a che titolo la Cooperativa ha pagato le rate di mutuo già accollate al socio.
E’ probabile che il socio medesimo abbia concordato il versamento da parte della Cooperativa, la quale ha certamente contabilizzato la relativa operazione nei bilanci sociali.
Se così fosse, è il socio che ha errato nel versare alla banca, posto che egli avrebbe dovuto estinguere il debito verso la Cooperativa.
Una tale circostanza, quindi, potrebbe aprire una eventuale controversia tra socio e banca (ricorrendo i presupposti probatori), quali soggetti diretti del contratto di mutuo individuale.

Sono un socio prenotatario di un appartamento di eventuale prossima costruzione (non si sa quando…) in zona peep riservato a categorie speciali.
A seguito del prolungarsi dei tempi di attesa ho deciso di acquistare nello stesso Comune un appartamento perfettamente idoneo per le esigenze della mia famiglia.
In data 24-12-2012 ho effettuato atto preliminare di compravendita. In data 18-12-2012 ho presentato domanda di recesso alla cooperativa significando di essere prossimo all’acquisto di una abitazione e in data 15-02-2013 ho effettuato il rogito di acquisto.
Tengo a precisare che non ho mai ricevuto da parte della cooperativa nessuna raccomandata di accoglimento o meno della domanda di recesso, anzi il presidente si è premunito soltanto di mandarmi una e-mail non certificata con la quale mi rispondeva di non aver sottoposto la mia domanda alla delibera del c.d.a. ma mi invitava altresì a ripensare a quanto stavo facendo (io da allora non ho mai risposto a nessuna comunicazione o invito da parte della cooperativa ritenendomi receduto).
Mi è arrivata una raccomandata in data 10.12.2014 con la quale mi si notiziava di essere moroso di euro 3000 anticipati da ogni socio per l’acquisto del terreno (tengo a precisare che ho già versato la somma di euro 25.000 quale anticipazione a parziale copertura delle spese progettuali, consulenze ed elaborati tecnici etc.).
Stante quanto sopra chiedo se la mia domanda di recesso può essere valida per perdita dei requisiti soggettivi e per il fatto che non ho mai ricevuto risposta ufficiale come da regolamento. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti.

Risposta al quesito:
Il recesso da socio nelle Cooperative è regolato dallo Statuto sociale e dall’art. 2532 c.c..
Nel caso di domanda di recesso da socio, il CdA si deve pronunciare entro un termine “ragionevole” (almeno che lo Statuto non ne  preveda espressamente uno  preciso), oltre il quale la domanda medesima si deve intendere accolta.
Pur in assenza di una norma positiva, infatti, la giurisprudenza ha ritenuto inaccettabile il lassismo degli amministratori a fronte della domanda di recesso inoltrata dal socio.
Nel caso di specie, dunque, in assenza di fatti interruttivi (lettere del CdA, convocazioni etc…) la domanda deve ritenersi accolta e tale presunzione può essere fatta valere in giudizio.

Siamo una cooperativa edilizia che utilizzando l’espropri di aree dal comune (167) abbiamo realizzato 51 alloggi per altrettanti soci, in più circa 900 m/q di negozi, 48 appartamenti sono stati assegnati in proprietà con il relativo rogito ed accollo dei restanti mutui.
La domanda è: in assemblea di condominio i restanti millesimi di proprietà della coop (235) da chi sono rappresentati? Dal presidente della coop, anch’esso socio o in quota parte dai singoli soci / condomini?

Risposta al quesito:
Con la stipula dei rogiti di assegnazione di una parte degli alloggi, sorge ex lege il Condominio tra tutti i proprietari delle unità immobiliari.
La Cooperativa è condomino per gli immobili (alloggi e locali commerciali) non assegnati e rimasti nella sua disponibilità.
La Cooperativa partecipa alle assemblee condominiali esprimendo la sua volontà secondo le regole inerenti alle persone giuridiche.
In particolare la Cooperativa si esprime attraverso il suo rappresentante legale (presidente, amministratore delegato), il quale è tenuto ad eseguire i deliberati dei soci, assunti con le regole dello Statuto sociale.

Sono socio della cooperativa Duemila di Barletta, siamo in graduatoria per il contributo della Regione, ma a tutt’oggi non ne sappiamo ancora nulla anche se abitiamo già dal 2013.
Come faccio a sapere se la mia cooperativa ha ottenuto QLC?

Risposta al quesito:
Gli amministratori della Cooperativa dovrebbero essere pienamente informati in ordine alla procedura di finanziamento per la realizzazione del programma costruttivo sociale e, quindi, dovrebbero dare ampie informazioni a tutti i soci che lo richiedano.
Nel caso di disinformazione da parte degli amministratori sullo stato della procedura, agli stessi può essere richiesto di conoscere l’Assessorato che ha emanato il Bando e la Legge su cui esso si fonda.
In forza delle predette informazioni, il socio assegnatario, portatore di un interesse legittimo, può richiedere direttamente all’Assessorato competente quale sia lo stato effettivo della procedura amministrativa inerente il finanziamento agevolato alla Cooperativa.

Faccio parte di una cooperativa di forze armate.
Abbiamo problemi con il presidente, il quale nonostante siano arrivati sia il primo che il secondo contributo statale, si intestardisce a dire che non possono essere divisi fino a quando la cooperativa non viene sciolta.
Inoltre il presidente non fa altro che spendere soldi comuni per lavori di manutenzione straordinaria che a suo detto sono fondamentali senza che nessuno abbia dato l’assenso. Come presidente da due anni e questo sarà il terzo prende 4800 Euro annui per fare il presidente ma ancora non è riuscito a farci avere niente di tutto quello che ci spetta.
Chiedo se tutto questo sia possibile.

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito non è comprensibile la tipologia del “contributo statale ”  ottenuto dalla Cooperativa.
Normalmente i contributi pubblici vengono erogati per l’abbattimento degli interessi passivi sui mutui agevolati.
Sicché, se la Cooperativa ha già costruito, il contributo dovrebbe essere stato percepito unitamente alle erogazioni del mutuo bancario, avvenute sulla base degli stati d’avanzamento dei lavori.
Talvolta è accaduto (questo potrebbe essere il caso) che i soci hanno anticipato l’intero fabbisogno finanziario per la realizzazione edilizia e, quindi, l’Istituto bancario ha erogato il mutuo in unica soluzione quando la costruzione era già interamente completata.
Una tale situazione (in realtà del tutto anomale se non illegittima), comporta che, con l’erogazione del mutuo, i soci dovrebbero ottenere dalla Cooperativa il rimborso delle loro anticipazioni.
Qualora ciò non dovesse avvenire, come nel caso prospettato, i soci possono richiedere il controllo giudiziario sulla amministrazione della Società ovvero l’ispezione straordinaria in sede amministrativa.
Nel caso di accertata responsabilità degli amministratori, i soci possono agire nei loro confronti per il risarcimento dei danni.

Faccio parte di un condominio di 10 abitazioni nato da una Cooperativa a proprietà indivisa.
Nel 1997 ogni condomino e diventato proprietario dell’ abitazione in cui risiedeva (è stata fatta la proprietà divisa degli edifici); i giardini e le terrazze sono rimaste di proprietà comune. La Cooperativa è stata sciolta.
Il terreno sul quale è sorto l’edificio è stato dato in diritto di superficie alla ormai ex cooperativa. Nel 2013, 5 condomini su 10 hanno trasformato tale diritto di superficie in diritto di proprietà; essi sono ora interessati alla divisione anche delle parti rimaste comuni (giardini e terrazze).
La questione è come procedere, nel senso che è necessari0 per forza di cose farne richiesta in assemblea condominiale oppure c’ è un altro modo?
Chiedo lumi.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, appare evidente che il “diritto di superficie” sulle parti comuni è nella titolarità di tutti i condomini.
Ciò posto, solamente l’assemblea unanime dei condomini può modificare la destinazione contrattuale delle parti comuni.
Una diversa (improbabile) soluzione potrebbe essere ricercata nella interpretazione degli atti pubblici di assegnazione, confortata da un eventuale deliberato sociale di precisazione della destinazione delle predette parti comuni.