Cooperative: casi e soluzioni

Faccio parte di una cooperativa di forze armate.
Abbiamo problemi con il presidente, il quale nonostante siano arrivati sia il primo che il secondo contributo statale, si intestardisce a dire che non possono essere divisi fino a quando la cooperativa non viene sciolta.
Inoltre il presidente non fa altro che spendere soldi comuni per lavori di manutenzione straordinaria che a suo detto sono fondamentali senza che nessuno abbia dato l’assenso. Come presidente da due anni e questo sarà il terzo prende 4800 Euro annui per fare il presidente ma ancora non è riuscito a farci avere niente di tutto quello che ci spetta.
Chiedo se tutto questo sia possibile.

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito non è comprensibile la tipologia del “contributo statale ”  ottenuto dalla Cooperativa.
Normalmente i contributi pubblici vengono erogati per l’abbattimento degli interessi passivi sui mutui agevolati.
Sicché, se la Cooperativa ha già costruito, il contributo dovrebbe essere stato percepito unitamente alle erogazioni del mutuo bancario, avvenute sulla base degli stati d’avanzamento dei lavori.
Talvolta è accaduto (questo potrebbe essere il caso) che i soci hanno anticipato l’intero fabbisogno finanziario per la realizzazione edilizia e, quindi, l’Istituto bancario ha erogato il mutuo in unica soluzione quando la costruzione era già interamente completata.
Una tale situazione (in realtà del tutto anomale se non illegittima), comporta che, con l’erogazione del mutuo, i soci dovrebbero ottenere dalla Cooperativa il rimborso delle loro anticipazioni.
Qualora ciò non dovesse avvenire, come nel caso prospettato, i soci possono richiedere il controllo giudiziario sulla amministrazione della Società ovvero l’ispezione straordinaria in sede amministrativa.
Nel caso di accertata responsabilità degli amministratori, i soci possono agire nei loro confronti per il risarcimento dei danni.

Faccio parte di un condominio di 10 abitazioni nato da una Cooperativa a proprietà indivisa.
Nel 1997 ogni condomino e diventato proprietario dell’ abitazione in cui risiedeva (è stata fatta la proprietà divisa degli edifici); i giardini e le terrazze sono rimaste di proprietà comune. La Cooperativa è stata sciolta.
Il terreno sul quale è sorto l’edificio è stato dato in diritto di superficie alla ormai ex cooperativa. Nel 2013, 5 condomini su 10 hanno trasformato tale diritto di superficie in diritto di proprietà; essi sono ora interessati alla divisione anche delle parti rimaste comuni (giardini e terrazze).
La questione è come procedere, nel senso che è necessari0 per forza di cose farne richiesta in assemblea condominiale oppure c’ è un altro modo?
Chiedo lumi.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, appare evidente che il “diritto di superficie” sulle parti comuni è nella titolarità di tutti i condomini.
Ciò posto, solamente l’assemblea unanime dei condomini può modificare la destinazione contrattuale delle parti comuni.
Una diversa (improbabile) soluzione potrebbe essere ricercata nella interpretazione degli atti pubblici di assegnazione, confortata da un eventuale deliberato sociale di precisazione della destinazione delle predette parti comuni.

Ho preso contatto con una cooperativa edificatrice per acquistare un alloggio, subentrando ad altro socio assegnatario e poi dimissionario che aveva già pagato l’IVA al 4% sulle fatture già emesse prima del rogito (non ancora avvenuto, peraltro) relative a rate di “avanzamento lavori”.
Mi è stato detto che devo ripagare l’IVA già pagata da lui. E’ normale?

Risposta al quesito:
Non è normale che, nel corso del rapporto sociale,  il socio versi somme a fronte di fatture emesse nei suoi confronti per gli stati d’avanzamento.
Se, viceversa, le fatture sono state emesse dall’impresa nei confronti della Cooperativa (comprensive di IVA) è corretto che la quota parte venga versata da ciascun socio.
In tal caso, l’IVA delle succitate fatture verrà conteggiata nella contabilità della Cooperativa, che, normalmente, risulterà a credito verso l’Erario e dovrà chiedere il rimborso dell’imposta pagata in eccedenza.
Al momento del rogito di assegnazione la Cooperativa dovrà emettere la fattura relativa al prezzo complessivo dell’alloggio (comprendente tutti i versamenti effettuati nel corso del rapporto sociale, ivi compresi quelli eseguiti dal socio uscente), maggiorandola dell’IVA come per legge.
Allorquando la Cooperativa otterrà il rimborso dell’IVA, utilizzerà le relative somme secondo la destinazione voluta dall’Assemblea dei soci in sede di approvazione del bilancio (anche restituendo la quota parte a ciascun assegnatario).

Vorrei porre un quesito circa la ripartizione degli interessi passivi di un mutuo intestato ad una cooperativa edilizia, stipulato nel 2010.
Oggi la Coop. li richiede (e li ripartisce quindi) indistintamente tra tutti i soci assegnatari, dalla data di stipula del mutuo, anche nei confronti di chi (come il sottoscritto) è diventato socio dopo.
Mi chiedo se ciò é corretto o se invece, come ritengo, gli stessi vadano ripartiti per ciascun socio dalla data di ingresso; in quest’ultimo caso chi dovrebbe accollarsi il pagamento degli interessi precedenti, il socio che c’era prima o la cooperativa? O magari il presidente, se ha omesso di richiederli al socio precedente (se c’era) o a chi è subentrato?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che gli interessi di cui si tratta siano quelli di preammortamento e, quindi, antecedenti alla stipula dei mutui individuali.
In tal caso, i predetti interessi gravano sul costo dell’alloggio da assegnare a ciascun socio.
Ebbene, il socio subentrante assume la medesima posizione debitoria verso la Cooperativa, già gravante sul socio uscente.
Se quest’ultimo non ha versato gli interessi di preammortamento, il relativo onere graverà sul socio subentrante, obbligato a sopportare l’intero costo dell’alloggio che verrà a lui assegnato.
Diverso è il rapporto tra il subentrante e l’uscente, posto che fra i due è intervenuto il contratto di cessione, il cui contenuto dovrebbe regolare tutti gli aspetti finanziari, ivi compresi quelli pendenti con la Cooperativa.
In ragione degli accordi tra l’uscente e il subentrante, quest’ultimo potrebbe pretendere dal primo la garanzia sui versamenti non eseguiti.

Sono socio di una cooperativa edilizia. Nel prossimo mese di febbraio i lavori dovrebbero essere ultimati.
Se io ho ultimato tutti i miei obblighi economici di socio, può il costruttore rifiutare di consegnarmi l’alloggio, poiché ci sono alcuni soci morosi?

Risposta al quesito:
Il socio prenotatario ha rapporti esclusivamente con la Cooperativa, la quale, a sua volta, intrattiene i rapporti con il costruttore.
Alla luce di quanto precede, solamente la Cooperativa ha l’obbligo di consegna dell’alloggio al socio, il quale, in caso di inadempienza, può ricorrere in sede giudiziaria a tutela dei propri diritti (Giudice Ordinario) ovvero interessi legittimi (Giudice Amministrativo).

Sono una socia di una cooperativa edilizia spa con più di 60 soci e spesso per problemi di lavoro non posso essere presente all’assemblea ordinaria.
Ho richiesto in forma scritta al Presidente il relativo verbale dell’assemblea, ma purtroppo non ho avuto nessun riscontro in merito, pertanto volevo sapere a quale organo posso rivolgermi per segnalare questa situazione e far valere i miei diritti di socio.
Inoltre quale strada posso percorrere per avere copia del verbale in modo tale da essere a conoscenza di cosa è stato deliberato dall’assemblea?
Infine, considerato i numerosi problemi presenti in cooperativa senza, sembra, possibilità di risoluzione (soci che non vogliono assegnarsi l’appartamento, soci perennemente morosi, etc.) potrei ricorrere alla liquidazione coatta amministrativa?

Risposta al quesito:
Il socio che rilevi l’esistenza di gravi irregolarità nella gestione della Cooperativa può rivolgersi alla Vigilanza (Ufficio presso il Ministero delle Attività Produttive o presso l’Assessorato presso le Regioni a Statuto Speciale) al fine di ottenere l’ispezione straordinaria e, se necessario, il Commissariamento (solo successivamente il Commissario può riscontrare i presupposti per la Liquidazione Coatta Amministrativa).
La procedura concorsuale della L.C.A. è da percorrere solamente i casi estremi, soprattutto a garanzia dei creditori sociali.
In ordine ai verbali di assemblea, tutti i soci hanno diritto alla consultazione del libro e all’estrazione delle relative copie.
Trattandosi di diritti soggettivi, in caso di inadempienza degli amministratori, il socio può rivolgersi, oltre che al preposto Ente amministrativo, anche al Tribunale Ordinario per ottenere l’ordine di esibizione del libro ovvero il Controllo Giudiziario sulla gestione della Società.