Cooperative: casi e soluzioni

Sono il Vice Presidente di una Cooperativa Edilizia agevolata a proprietà differita di 8 anni, ad ottobre 2023 con atto notarile diventeremo proprietari e la Cooperativa verrà sciolta.
La contatto perché ci ritroviamo in una certa situazione, uno dei 15 Soci assegnatari si è separato consensualmente dalla coniuge che tutt’ora vive nell’apparamento con i figli minorenni. Sono in comunione dei beni, per sentito dire, la coniuge si è accollata il mutuo e le spese di condominio, oggi ci ritroviamo a dover chiedere ai Soci un contributo per far fronte alle spese che la Cooperativa deve affrontare (pagamento commercialista e iscrizioni biennali), il Socio assegnatario dice di dover pagare la metà delle spese, la ex coniuge non intende pagare la sua metà, chiede al CDA di redigere un verbale sul quale scrivere che lei detiene il 50% delle quote e che quindi spetta pagare la metà delle spese di gestione amministrativa della Cooperativa.
La domanda è: ma tocca al CDA prendere questa decisione? Ha potere legale di decidere chi deve pagare e come riproporzionare le spese?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere la quota di comproprietà dell’alloggio in ragione del regime della comunione coniugale dalla qualità di socio della Cooperativa.
Nel caso di specie, inoltre, va osservato che l’obbligazione controversa ha natura sociale, del tutto diversa da quella contrattuale mutualistica che riguarda l’alloggio.
Alla luce di quanto precede l’obbligazione va imposta al socio effettivo, come tale risultante dal Libro soci, sarà poi il socio medesimo a regolarizzare il rapporto con il coniuge coobbligato.
Nel caso in cui entrambi i coniugi fossero iscritti nel Libro dei soci, l’obbligazione graverebbe al 50% tra di loro e la Cooperativa potrebbe agire con ingiunzione di pagamento proporzionale.

Essendo socio di una Cooperativa un tempo indivisa, ora trasformata in proprietà divisa, non ho potuto aderire all’acquisto dell’appartamento nel momento richiesto.
Ora che posso accedere ad un mutuo, la Cooperativa mi nega la possibilità.

Risposta al quesito:
La Cooperativa che si trasforma a proprietà divisa deve garantire l’uso dell’alloggio a socio non aderente al programma di trasformazione, sicché occorre verificare il percorso seguito e la pretesa della Cooperativa medesima.

Faccio parte di una Cooperativa edilizia dal 2009, negli anni a seguito di numerosi problemi sono stati per fortuna consegnati gli appartamenti.
La Cooperativa risulta debitrice nei confronti del Consorzio per problemi anche legati alla vecchia presidenza. Attualmente abbiamo nominato un Liquidatore che la gestisca. La Cooperativa è proprietaria di locali commerciali su cui insiste un mutuo anche questo impagato.
Nel peggiore dei casi cosa rischiamo noi soci? Possono aggredire i nostri appartamenti e i nostri redditi?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono Società a responsabilità limitata che, per le obbligazioni sociali, rispondono esclusivamente con il loro patrimonio.
Occorre, però, verificare se i soci assegnatari hanno stipulato l’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale degli alloggi e se nel medesimo atto abbiano assunto obbligazioni che contrattualmente li rendano responsabili verso i creditori sociali.
In tal caso i soci rischiano nella misura delle effettive obbligazioni assunte.
Peggiore è la situazione del mancato trasferimento della proprietà individuale ai soci prenotatari, posto che in tal caso gli alloggi costituirebbero patrimonio sociale e sarebbero, pertanto, aggredibili direttamente dai creditori.
In entrambi i casi è consigliabile che i soci si affidino a professionisti specializzati in grado di affrontare le problematiche concrete con il minore danno per i soci debitori in proprio ovvero prenotatari degli alloggi esposti ai creditori.

Cooperativa edile con 12 unità immobiliari, di cui 12 soci hanno provveduto al trasferimento in proprietà, ma 1 socio non si é accollato mutuo che rimane in capo alla Cooperativa.
Ora questo socio non paga le rate del mutuo, nonostante la proprietà dell’unità immobiliare é a lui intestata.
La Cooperativa e quindi gli altri soci sono tenuti pagare mutuo di questo socio? La Banca nel frattempo prende i soldi dal conto della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Stante il rifiuto dell’accollo di mutuo da parte del socio, si presume che la Cooperativa sia proprietaria dell’alloggio e, quindi, obbligata al pagamento delle rate di ammortamento.
Ciò posto la Cooperativa può escludere il socio per grave inadempienza e assegnare l’alloggio al socio subentrante, il quale deve accollarsi il mutuo residuo.
Il socio escluso risponde di tutti i danni a vario titolo arrecati alla Cooperativa, il cui ammontare va defalcato dal rimborso delle anticipazioni sul prezzo dell’alloggio eseguite dal socio medesimo.
Le operazioni di subentro e di rimborso devono essere curate dagli amministratori, i quali affrontare le relative problematiche.
I soci non sono obbligati ai versamenti suppletivi, in quanto la Cooperativa è Società a responsabilità limitata, sicché gli amministratori devono provvedere alla liquidazione del patrimonio sociale per fronteggiare le passività, osservando le normative di legge.

Egregio avvocato, desidero porLe il seguente quesito. Sono un tecnico incaricato da alcuni committenti per il recupero volumetrico di un sottotetto, che ciascuno di loro ha nella propria abitazione.
I sigg. committenti erano soci di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata a proprietà divisa, proprietaria di un lotto di terreno, che a seguito di convenzione (ex art. 35 della L. 865/71) con l’U.T.C., stipulata in data del 26.05.2005 ha completato un programma costruttivo sociale di “n 28 alloggi finanziati ai sensi della Legge Regionale n. 79 dei 1975 e L R. n° 95 del 1977 nel Comune di Trapani”. Gli alloggi sono stati tutti assegnati ai soci della Cooperativa con atto pubblico in data 28.06.2011, registrato il 21.07.2011, visto il certificato di abitabilità rilasciato in data 30.12.2010 e sono identificati al NCEU alla categoria A2, classe 6, vani 6,5. L’intervento prevedeva 14 corpi di fabbrica del tipo bifamiliare con copertura a doppia falda, e presentano, ciascuno, un volume sottotetto, non accessibile, di proprietà esclusiva, degli alloggi sottostanti.
Considerato che la Cooperativa ha esaurito il suo mandato sociale, e non è più vigente, con la presente si chiede se è possibile il recupero della volumetria dei sottotetto, senza incorrere nella decadenza delle agevolazioni godute. Tale recupero Infatti, implica il superamento della superficie massima prevista, per alloggio, dall’art. 1 della L. n° 79 dei 1975 il quale recita: “…Gli alloggi devono avere un numero di vani utili non superiore a cinque e una superficie utile non superiore a metri quadrati 110…”.
In ossequio al richiamato art. 1 della L. n° 79 dei 1975, alla data di realizzazione del progetto non fu possibile includere la superficie e quindi il volume del sottotetto, per le ragioni sopra riferite; L’U.T.C. chiede se i vincoli ostativi, presenti nel periodo di realizzazione degli alloggi, possono, ora, considerarsi decaduti e quindi procedere al recupero. La Convenzione non poteva prevedere la fattispecie, quindi non tratta l’argomento.

Risposta al quesito:
La Convenzione ex art. 35 L. 865/71 è intercorsa tra la Cooperativa concessionaria e il Comune concedente, relativamente all’area riservata ai piani di edilizia agevolata(PEEP).
Gli effetti della Convenzione si riversano sui soci assegnatari, in quanto il relativo atto è trascritto e certamente richiamato negli atti pubblici di assegnazione degli alloggi in proprietà individuale ai soci.
La predetta Convenzione, inoltre, richiama le Leggi Regionali di finanziamento, sicché tale circostanza conferma i vincoli oggettivi gravanti sull’area e sull’edificio che ha fruito dei benefici pubblici.
Ciò posto, si deve ritenere che i vincoli urbanistici incombenti sull’area di cui trattasi non decadano, sicché i requisiti oggettivi degli alloggi debbono mantenere le caratteristiche delle aree PEEP, richiamate dalle leggi di finanziamento pubblico dell’Opera.

Sono il presidente di una Cooperativa agricola, diversi anni fa abbiamo partecipato al PSR ricevendo dei soldi dalla Comunità Europea. Attualmente la Cooperativa è entrata in liquidazione ed è stato richiesto indietro il prestito del PSR.
La Cooperativa non ha abbastanza capitale sociale per coprire il prestito, chi dovrà pagare il restante per coprire il prestito? Verranno richiesti soldi al CDA o al Presidente?

Risposta al quesito:
La Cooperativa ha fruito del contributo a fronte di un progetto che però non ha realizzato, sicché è obbligata alla restituzione del contributo ricevuto.
Occorre verificare i motivi per cui il progetto finanziato non è stato realizzato e, quindi, accertare le responsabilità.
La Cooperativa può richiedere i versamenti ai soci, i quali però non sono obbligati per l’obbligazione sociale, sicché in mancanza della ricostituzione delle risorse finanziarie sopraggiunge l’insolvenza della Società.
La situazione di insolvenza comporta l’accertamento delle responsabilità degli amministratori da parte degli Organi preposti.
Se gli amministratori dimostrano la regolarità del loro operato e la dispersione delle risorse finanziarie per cause a loro non imputabili, potranno esonerarsi dalla responsabilità patrimoniale personale.