Cooperative: casi e soluzioni

Vengo a chiedere la Sua autorevole consulenza per la valutazione dell’opportunità di un’azione legale nei confronti della Cooperativa edilizia di cui facevo parte come socio pre-assegnatario di un alloggio e di cui ancora oggi sono esponente del Consiglio di amministrazione in qualità di consigliere.
A ottobre 2015 il sottoscritto versava alla quota relativa alla sola iscrizione e a febbraio 2016 si provvedeva al versamento di € 10.500,00 per rilevare la quota e la pre-assegnazione dell’alloggio da un socio che aveva deciso di uscire dalla Cooperativa. Successivamente veniva effettuato il versamento di altri € 16.500,00 per il prosieguo dei lavori che comunque venivano eseguiti e saldati con i fondi che si attingevano da un mutuo che la Cooperativa aveva acceso a suo carico. Il mutuo della Cooperativa, ovviamente, generava degli interessi da corrispondere all’istituto bancario erogante direttamente dalla Cooperativa stessa che poi li ripartiva sulle varie quote in base ai prelievi effettuati. A copertura parziale di tali interessi si effettuava il versamento di altri € 1.500,00.
Nel 2021 il sottoscritto, pur rimanendo in carica come consigliere, decideva di cedere l’alloggio pre-assegnato ad un altro socio avente titolo e, supportato dal colloquio avuto con il commercialista, al quale era presente anche il presidente della Cooperativa, il sottoscritto si accordava verbalmente con quest’ultimo sulla restituzione e recupero di tutte le somme versate fino a quel momento.
Non avendo ricevuto ancora il versamento di tali somme il sottoscritto, a distanza di due anni, sollecitava il presidente affinché si procedesse a quanto accordato ma riceveva come risposta il fatto di dover ricevere, a fronte di un totale versato di € 28.500,00, soli € 13.500,00, poiché si adduceva che i restanti € 15.000,00 fossero a copertura degli interessi pagati dalla Cooperativa sulle quote di mutuo utilizzate a saldo dei lavori effettuati sull’alloggio in questione.
A Suo parere è lecito chiedere al sottoscritto il pagamento di tali interessi, considerando la cessione ad altro socio subentrante? Ci sono i presupposti normativi per poter sollecitare la restituzione dell’intera somma e a chi dovrebbe essere caricata la quota di interessi?

Risposta al quesito:
Se gli interessi controversi si riferiscono al mutuo edilizio utilizzato per la realizzazione dell’alloggio, devono certamente essere rimborsati al socio uscente, in quanto costituiscono parte del prezzo.
Il socio uscente, infatti, non deve pagare alcun importo per l’alloggio che non ha ricevuto.
Nel caso di specie, però, occorre verificare il rapporto intercorso tra i tre soggetti, cioè il socio uscente, il socio subentrante e la Cooperativa, per individuare le obbligazioni assunte da ciascuno.
Se non sono intercorsi accordi tra uscente e subentrante, la Cooperativa è obbligata al rimborso degli interessi di mutuo.

In qualità di socio pre-assegnatario di un alloggio in cooperativa a proprietà indivisa vengo a chiedere questa consulenza esponendo sommariamente lo scenario.
In fase di istruttoria del mutuo intestato alla Cooperativa, il sottoscritto ha fornito la proprie credenziali per la parte relativa all’alloggio preassegnato e si è proseguito alle fasi successive fino al completamento quasi totale del fabbricato attingendo da tale mutuo che, ovviamente, generava degli interessi da coprire. Costretto da esigenze personali alla cessione della propria quota il sottoscritto ha provveduto alla comunicazione scritta con cui si chiedeva la restituzione degli importi versati fino a quel momento.
La Cooperativa propone la restituzione delle somme con esclusione degli interessi maturati che dice essere a carico mio nonostante la rinuncia completa all’alloggio prima della assegnazione definitiva.

Risposta al quesito:
Se si tratta, come sembra, degli interessi di preammortamento, debbono essere integralmente rimborsati al socio uscente unitamente a tutti gli importi versati a titolo di anticipazione del prezzo.
Gli interessi di preammortamento, infatti, costituiscono “costo di costruzione” in quanto finalizzati all’acquisizione delle risorse finanziarie utili per la realizzazione edificatoria.
Il socio uscente ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di acconto prezzo per l’alloggio di cui non ha avuto l’assegnazione.

Siamo intenzionati ad acquistare un immobile da una cooperativa. Le cose che non ci convincono sono:
1) Il costruttore non stipula fideiussione o assicurazione, ci ha detto che se vogliamo la facciamo noi e lui la firma;
2) Ho chiesto al costruttore se non si fosse venduta una villetta di quel lotto cosa sarebbe successo e mi ha risposto che avrebbe continuato il lavori lo stesso e che la sua è una cooperativa privata che sta costruendo con i suoi soldi. Sono ignorante in materia quindi non so cosa voglia dire cooperativa privata ma non ho trovato nulla su internet in merito a ciò.
3) Inoltre il costruttore ci ha detto di dover dare il 20% al momento della decisione e poi il saldo alla consegna, più una quota di 600 euro per entrare come soci. Non so se così sia corretto o meno, anche perché nello statuto ho letto che la quota associativa è di 259 euro e non 600. Ho visto che la sede della Cooperativa ha un indirizzo diverso da quello di dove sono ubicate le case e che la stessa avrà termine il 31 dicembre 2050, ma lui ci ha detto che la consegna sarà l’anno nuovo quindi 2024.
Quali documenti devo chiedere e verificare e a cosa star attento prima di dire un’eventuale si?

Risposta al quesito:
Certamente non esiste nella nostra legislazione la “Cooperativa privata”, salvo che con tale termine si voglia riferirsi alla Cooperativa senza contributi pubblici (ma appare improbabile).
La Cooperativa è una Società che viene regolata dallo Statuto sociale e dalle norme del codice civile.
Si tratta di una Società mutualistica che ha i propri organi, quali il Consiglio di amministrazione, l’Assemblea dei soci, il Collegio sindacale i cui deliberati ne formano la volontà gestionale.
La gestione della Cooperativa prevede il contratto di appalto con l’impresa per la costruzione degli alloggi da assegnare ai soci.
Il Consiglio di amministrazione compie gli atti di gestione e, attraverso il Bilancio annuale, li sottopone all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Gli amministratori compiono gli atti nell’interesse dei soci e, non adempiendo a tale obbligo, ne rispondono civilisticamente e penalmente.
L’impresa appaltata, dunque, è soggetto estraneo al rapporto sociale che deve essere intrattenuto dal socio esclusivamente con la Cooperativa.
Alla luce di quanto precede, occorre verificare bene che potere abbia l’impresa sulla Cooperativa, posto che potrebbe trattarsi di una Società paravento che persegue sottobanco esclusivamente gli interessi dell’impresa per le utilità illecite di quest’ultima.

Egregio avvocato, la Cooperativa edilizia a proprietà divisa di cui era socio mio marito, ora deceduto, e che non ha fruito di contributi pubblici prevedeva, nello statuto, la seguente clausola: “Gli eredi del socio defunto hanno diritto al rimborso della quota, tuttavia gli eredi che ne facciano richiesta subentrano nella partecipazione del socio deceduto nonché nella prenotazione dell’alloggio. Al socio deceduto dopo l’assegnazione dell’alloggio, si sostituisce vita natural durante il coniuge superstite … uguale diritto è riservato ai figli minorenni …”.
Ho verificato che quest’ultima clausola era prevista per le cooperative a proprietà indivisa dall’art. 17 della legge 179/92 ed è poi stata abrogata dall’art. 39-undevicies della legge 23/2/2006 n. 51.
La Cooperativa, ad inizio anno 2022, aveva provveduto a rogitare gli immobili ai soci, ma ora prosegue la sua attività per alcuni contenziosi con i confinanti.
Premesso quanto sopra, considerato che la Cooperativa è a proprietà divisa, che nell’atto pubblico di trasferimento non sono previsti obblighi imposti ai soci assegnatari, e che la morte del socio è avvenuta quando questi era già divenuto proprietario dell’immobile, io coniuge superstite ho quindi diritto al rimborso delle quote come da statuto, e di conseguenza la Cooperativa non può quindi più richiedermi alcuna spesa o costo intervenuti successivamente al decesso del socio?

Risposta al quesito:
La Cooperativa intrattiene con i soci due rapporti: quello societario e quello mutualistico contrattuale.
Il rapporto mutualistico è quello che deriva dalla prenotazione dell’alloggio e riguarda le prestazioni delle parti: il versamento del prezzo eseguito dai soci assegnatari e la consegna dell’alloggio eseguita dalla Cooperativa.
Il rapporto sociale, viceversa, deriva dal contratto denominato atto costitutivo e si articola attraverso le norme statutarie e l’attività svolta dalla Cooperativa per lo scopo perseguito.
Accade che il rapporto mutualistico abbia termine a seguito dell’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa e del relativo pagamento del prezzo da parte del socio.
Normalmente il predetto evento precede l’estinzione del rapporto sociale, in quanto permangono adempimenti (ad es. giudizi in corso), cui la Cooperativa deve attendere.
In tal caso (prevalente) il socio è obbligato a sopportare le spese generali di mantenimento della Cooperativa sino alla estinzione definitiva della stessa.
Nel caso di specie il socio deceduto ha ottenuto l’assegnazione dell’alloggio pagandone il prezzo, ma ha mantenuto il rapporto sociale con la Cooperativa.
Il socio assegnatario è deceduto e gli sono succeduti gli eredi subentranti nel rapporto sociale.
I predetti eredi non debbono riceverei rimborsi del prezzo dell’alloggio che entrato pro quota nella loro proprietà, ma debbono estinguere il debito del defunto verso la Società.
E’ evidente che sulla entità del debito occorre che gli eredi ne verifichino la correttezza sino all’estinzione della Cooperativa.

Gent.mo avvocato, sono subentrato ad un socio uscente in una cooperativa edilizia a proprietà divisa. La Cooperativa mi ha chiesto il pagamento dell’intera quota versata dal socio che era costituita da versamenti in conto alloggio, spese di gestione e interessi passivi per il mutuo edilizio sottoscritto dalla Cooperativa a copertura dell’incapacità finanziaria dei soci.
Sono tenuto al pagamento degli interessi passivi di preammortamento e delle spese di gestione addebitate al precedente socio o solo di quanto maturato dopo il mio ingresso in Cooperativa?

Risposta al quesito:
Il socio subentrante deve versare l’importo a copertura del prezzo di assegnazione dell’alloggio, che deve essere uniforme per tutti i soci a parità di alloggio.
Per le spese generali non è dovuto il versamento per la quota direttamente imputabile al socio uscente (ad esempio racc.te di messa in mora), mentre sono dovute le spese di costituzione e mantenimento della Cooperativa, quale struttura che ha consentito la realizzazione dell’alloggio.

Sono un socio di una cooperativa edilizia tra FFAA e FFPP, commissariata dal 2015. La Cooperativa si articola in tre lotti distinti, di cui in due lotti sono stati assegnati gli alloggi ed in uno mancano i soci.
La Cooperativa ha ricevuto i finanziamenti da ex assicurati all’Ente di previdenza dipendenti pubblici. Attualmente il Commissario governativo ha individuato una ditta che è disponibile ad acquisire il lotto vuoto non terminato erogando all’Istituto di previdenza statale circa la metà del rimanente debito, per il resto dovrebbero contribuire i soci degli altri 2 lotti oltre a versare una somma rilevante per i rispettivi lotti.
La domanda che formulo è se conviene procedere all’accordo con l’Istituto di previdenza, oppure in caso negativo affrontare la liquidazione coatta amministrativa.

Risposta al quesito:
Da quanto sinteticamente riferito sembra che la Cooperativa abbia fruito di contributo pubblico, sicché tutti i soci devono possedere i requisiti soggettivi per ottenere il nulla osta all’assegnazione degli alloggi.
Nella prospettiva che precede, i soci assegnatari degli alloggi finiti e catastati hanno interesse alla instaurazione di un giudizio ex art. 2932 c.c. con la trascrizione della domanda giudiziale riguardante il trasferimento della proprietà individuale, come da preliminare di assegnazione.
La trascrizione della domanda è opponibile alla Liquidazione Coatta Amministrativa, sicché il Liquidatore non può sciogliersi dal contratto e deve eseguirlo alle condizioni originariamente convenute.
La situazione va, comunque, approfondita in ordine allo stato costruttivo degli alloggi, che deve essere conforme al progetto assentito, occorre, inoltre, verificare se gli alloggi stessi siano catastati e ultimati.
Le predette verifiche sono necessarie per la preventiva valutazione della strategia di tutela.