Cooperative: casi e soluzioni

Spettabile Studio, il 29 settembre 2006 ho acquistato, aderendo ad una società cooperativa edilizia, una quota per 7.57,000 Euro, quale iscrizione quota sociale, quota consortile e aggiornamento acquisto del terreno. L’appartamento in questione costava 195 mila Euro di cui la mia quota di 30.000,00 ed i restanti 156.000,00 erano mutuo. La costruzione delle villette doveva avvenire in Roma.
Il 12 Maggio 2007 mi venne comunicato che ero stato iscritto nel libro dei soci al numero 24. L’appartamento costava 195 mila Euro, la quota socio di 39.000,00 ed il restante mutuo 150 mila Euro. Nel 2009 pagavo ulteriori 10.000 Euro. A distanza di 17 anni, giorni fa mi sono stati richiesti ulteriori 10.000,00 Euro e mi si dice che sono moroso.
Sono tenuto a versare questa ulteriore quota? Posso riservarmi azioni legali nei confronti della Cooperativa?
Ho più volte fatto presente che non ero più intenzionato per motivi di salute all’acquisto dell’appartamento. Non potrei più stipulare il mutuo in quanto già l’ho stipulato per l’appartamento dove abito attualmente in quanto sono passati 17 anni dalla quota in Cooperativa.
Siamo cinque sei soci che vogliamo esperire azioni legali.

Risposta al quesito:
Nel caso di grave inadempienza della Cooperativa, il socio prenotatario dell’alloggio può recedere senza condizioni, pretendendo il rimborso delle quote e degli acconti prezzo versati.
Il socio deve, però, manifestare il proprio dissenso rispetto all’attività della Cooperativa e solo dopo la messa in mora ragionata proporre l’istanza di recesso.
Il CdA della Cooperativa si deve pronunciare entro sessanta giorni e, in caso di rigetto dell’istanza, il socio deve proporre opposizione entro i sessanta giorni successivi alla notifica del provvedimento.
Occorre, comunque, verificare le condizioni dell’inadempienza, le norme statutarie e gli eventuali deliberati sociali a cui ha aderito il socio recedente.

Siamo assegnatari di casa un cooperativa, avendo un verbale e non contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate.
Il Caf nel compilare la DSU per l’Isee non sa come inserire i dati, dicendo che va inserita la spunta “Altro” senza un importo. Noi paghiamo regolarmente con MAV mensile e la Cooperativa ci ha inviato la dichiarazione con l’importo da dichiarare, circa 6.000,00 Euro annui, con la dicitura che la Cooperativa applica le leggi in materia di assegnazione di alloggi di edilizia convenzionata e popolare e che i canoni sono regolamentati da convenzioni con i Comuni.
Resto in attesa di un Vostro gentile riscontro, per come appunto inserire i dati affinché sia riconosciuto l’importo che versiamo, non indifferente sul calcolo dell’Isee.

Risposta al quesito:
La normativa sull’ISEE non prevede la deduzione dal reddito dei canoni di godimento versati dal socio alla Cooperativa a proprietà indivisa. Del resto, non è nemmeno consentita la detrazione di tali importi dall’Irpef.
Sotto entrambi i profili, quindi, l’assegnazione in godimento dell’alloggio (a fronte del pagamento dei relativi canoni) non è equiparata al contratto di locazione.
Ciò si spiega in ragione del fatto che il canone di godimento per gli alloggi in cooperativa a proprietà indivisa ha natura diversa rispetto dal canone di locazione di qualunque altro immobile.
Il canone di godimento dovuto dal socio, infatti, ricomprende voci di spesa relative ai costi del mutuo, a quelli di manutenzione dell’edificio, ai costi connessi al rapporto sociale, cioè tutte spese che sono comunque indetraibili anche nell’ambito di un ordinario contratto di locazione. Per quanto riguarda i canoni locativi, infatti, ciò che rileva ai fini dell’ISEE e della detrazione Irpef è esclusivamente l’importo pagato dall’inquilino al proprietario a titolo di prezzo per la concessione in uso dell’alloggio.
Pertanto, appare corretta la scelta del Caf di non indicare l’ammontare dei canoni di godimento nella dichiarazione ai fini dell’ISSE.
Con riferimento, invece, all’entità del canone di godimento richiesto dalla Cooperativa, è facoltà del socio verificare che l’importo non ecceda i vari costi effettivamente sostenuti dalla Cooperativa stessa.
Ma ciò rientra nel rapporto tra il socio e la Cooperativa e nulla ha a che vedere con la normativa ISEE.

Come socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa con patto di futura vendita, ho avuto l’assegnazione dell’immobile versando tutto il dovuto. Ho deciso di uscire dalla Cooperativa ed ho trovato un socio disposto a subentrare.
La liquidazione di quanto da me corrisposto può essere versata direttamente a me dal socio subentrante o deve passare obbligatoriamente tramite la Cooperativa?

Risposta al quesito:
Si tratta di Cooperativa operante nell’ambito dell’edilizia agevolata, sicché il socio il quale abbia perso i requisiti può recedere da socio e, in tal caso, la Cooperativa ha l’obbligo di assumere uno degli eventuali aspiranti soci che hanno avanzato richiesta.
E’, dunque, la Cooperativa che deve gestire il subentro assumendo il nuovo socio e acquisendo il prezzo di assegnazione dell’alloggio; successivamente la Cooperativa dovrà procedere al rimborso degli acconti prezzo e della quota sociale, versati dal socio uscente.
Anche se di fatto accade che le parti concordino l’accredito al subentrante di quanto versato dall’uscente, tale prassi non è consigliabile ai fini della trasparenza del pagamento del prezzo degli immobili, da doversi dichiarare in sede di atto notarile.

Spett.le Studio legale, vorrei chiarimenti su un quesito.
Un socio di cooperativa edilizia dà le dimissioni in termini di legge, mai liquidato dalla Cooperativa, nel 2016 intenta causa alla Cooperativa al Tribunale di Velletri, il quale con ordinanza riconosce il credito e l’aumenta per danni, intanto il socio chiede il sequestro cautelativo dell’appartamento accolto dal Tribunale, nel frattempo a giugno 2018 il M.I.S.E. chiude la Cooperativa con atto d’autorità ex art. 2545 XVII c.c. e nomina il Commissario liquidatore.
Nel 2019 la causa doveva andare a sentenza, ma il Giudice ha confermato il sequestro cautelativo, ma si accorge dopo tre anni che la competenza è del Tribunale delle imprese di Roma. Dopo diversi rinvii il Giudice di Roma dà un tratto di spugna e cancella tutto quello emesso dal Tribunale di Velletri e applica la legge fallimentare, non riesco a capire si cancellano i diritti di una persona.
L’articolo 196 della Legge fallimentare dice “la dichiarazione di fallimento preclude la liquidazione coatta amministrativa, e il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa preclude la dichiarazione di fallimento”, chiedo visto che il provvedimento di chiusura è del 2018 non si dovrebbe applicare la legge fallimentare?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale diversa dal Fallimento, ma regolata dalla normativa comune sotto diversi aspetti, primo fra tutti la concorrenza paritaria di tutti i creditori sul patrimonio della Cooperativa.
L’azione proposta si è basata sul credito verso la Cooperativa, sicché la sopravvenienza della Procedura concorsuale ha bloccato tutte le azioni individuali dei creditori, instaurando la “par condicio creditorum”, attuata mediante la distribuzione proporzionale dell’attivo di liquidazione a tutti i creditori, tenuto conto delle eventuali cause di privilegio o prededuzione.
Il socio che incorra in simile situazione può tutelarsi esclusivamente seguendo le attività di liquidazione, tra cui la promozione della denuncia penale verso gli amministratori.
Qualora dovesse avere corso l’azione penale, il socio può costituirsi parte civile per conseguire l’eventuale risarcimento dagli amministratori ritenuti responsabili del dissesto.

Riassumo brevemente la problematica: nel 2007 io e altri miei colleghi ci siamo iscritti ad una cooperativa edilizia che secondo quello che ci avevano “promesso” sarebbero stati in grado di realizzare delle unità abitative (prima casa) nel giro massimo di 2/3 anni.
Durante questi anni abbiamo versato varie quote, ma nella considerazione che da quel giorno di 16 anni fa nulla si è realizzato, io e buona parte dei soci abbiamo cessato di versare ulteriore denaro. A seguito di ciò lo scorso mese mi è arrivato una intimazione di pagamento che io e alcuni colleghi non abbiamo nessuna intenzione di pagare.
Io e molti altri colleghi avremmo intenzione di abbandonare la Cooperativa e magari riuscire a recuperare qualche cosa. Abbiamo qualche possibilità?

Risposta al quesito:
L’ipotesi genericamente prospettata è quella del recesso da socio, che viene normativamente regolato dall’art. 2532 c.c. e dello Statuto sociale.
Se nel corso della vita sociale la Cooperativa manifesta “inadempienze” societarie e/o contrattuali il socio può recedere anche da socio, reclamando la risoluzione del rapporto sociale per causa imputabile alla Società.
Occorre, tuttavia, verificare l’effettiva esistenza delle inadempienze della Cooperativa e, soprattutto, se il socio abbia accettato le deliberazioni assembleari senza manifestare il proprio dissenso.
Nel caso di specie, comunque, sembra che il lungo lasso di tempo intercorso giustifichi il recesso, giustifichi il recesso del socio, il quale deve darne comunicazione al CdA, attendendo la risposta entro sessanta giorni.
In caso di diniego il socio deve proporre opposizione entro i successivi sessanta giorni dalla notifica del provvedimento.

Sono presidente di una Cooperativa edilizia a proprietà divisa che sta completando il proprio programma edificatorio, essendo prevista la consegna degli alloggi nel prossimo mese di luglio. Uno dei soci ha fatto richiesta di cessione della propria quota a favore di un familiare (sorella), che sarà sottoposta al Consiglio di amministrazione ai sensi dell’art. 2540 c.c. Lo statuto della Cooperativa non prevede divieti alla cessione di quote, rimandando alla disciplina codicistica.
Il quesito è il seguente: il soggetto che acquista la quota dal familiare conserva l’anzianità di iscrizione di quest’ultimo nella cooperativa, oppure finisce in coda ai vecchi soci?
La questione è rilevante in quanto, in base ad apposita delibera assembleare a suo tempo adottata, la scelta degli alloggi è stata effettuata in base all’anzianità di iscrizione di ciascun socio, per cui l’acquirente, in caso di conservazione dell’anzianità di iscrizione del cedente, acquisterebbe la prenotazione sullo stesso alloggio da questo scelto. In caso contrario, altri soci potrebbero avanzare pretese su detto alloggio in base alla loro maggiore anzianità di iscrizione.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, specificare che nelle Cooperative la cessione della quota non ha efficacia verso la Cooperativa se non è preventivamente autorizzata dagli amministratori.
La predetta disposizione, prevista dall’art. 2530 c.c., conferisce alla Cooperativa il potere di porre un veto motivato alla richiesta di cessione, basato sui requisiti del nuovo socio, stabiliti dallo Statuto ovvero dalla stessa legge (per le Cooperative a contributo pubblico).
Ciò posto, va rilevato che la cessione della quota, se accolta dagli amministratori, comporta il subentro del cessionario nella medesima posizione del cedente, in riferimento sia al rapporto societario che a quello contrattuale mutualistico.
Ed infatti, l’ipotesi della cessione della quota non è equiparabile a quella della nuova assunzione di un socio, il quale poi subentra al socio receduto, ma, proprio in ragione della previsione normativa sul veto degli amministratori, deve presumersi che il cessionario subentri nella medesima posizione del cedente.
Alla luce di quanto precede, nel riscontrare la richiesta di autorizzazione alla cessione della quota, si ritiene che gli amministratori debbano verificare lo Statuto relativamente ai requisiti del socio e, in caso di assenza di ostacoli al subentro, debbano autorizzare la cessione, senza che la delibera assembleare sulla scelta dell’alloggio possa in alcun modo influire sul rapporto mutualistico precedentemente consolidato.