Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio assegnatario di alloggio costruito da cooperativa in zona PEEP che ha subappaltato i lavori ad altra ditta.
A sei mesi dalla consegna, ancorché il cantiere non sia ancora chiuso, dopo alcune piogge 15 soci (siamo 40) hanno riscontrato: infiltrazioni nel locale seminterrato, parti di parquet rialzato, scarico bagno malfunzionante.
Il costruttore ‘di fatto’ sta cercando di effettuare degli interventi di ripezzatura, che sta addebitando alla cooperativa. Il CDA intende aspettare la chiusura del cantiere per promuovere eventuali azioni.
Domanda: conviene seguire il consiglio del CDA ovvero procedere con un accertamento tecnico preventivo ovvero altra azione? Possiamo non pagare l’ultima rata dell’emolumento del costruttore fino a definizione delle responsabilità?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, accertare se sia avvenuta la consegna degli alloggi ai singoli soci, perché, in tal caso, la consegna parziale obbliga l’appaltante alla denuncia del vizio all’appaltatore entro l’anno dalla scoperta.
Se l’appaltatore interviene per l’eliminazione dei vizi, allora il predetto termine decorre dalla eventuale nuova manifestazione del vizio dopo l’ultimazione dell’intervento.
Nel caso di permanenza del vizio denunciato occorre tutelarsi mediante l’accertamento tecnico preventivo e il seguente giudizio di merito.
Legittimata all’azione, però, è la Cooperativa, almeno fino a quando gli alloggi vengano assegnati ai soci.
Se non è avvenuta alcuna consegna, in tal caso non è possibile intervenire, almeno di una risoluzione del contratto d’appalto per la gravità e l’importanza dei vizi.

Sono socio di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata dal 2002; a distanza di dodici anni e dopo aver versato una notevole somma per l’acquisto di un alloggio non sono ancora andato al rogito.
I lavori della palazzina si sono conclusi nel gennaio 2006,ma a seguito di inadempienze di 2 soci su nove: versato solo il 25% del prezzo dell’alloggio,morosità nel versamento degli interessi,abusi edilizi in quanto trasformato il sottotetto da spazio tecnico in spazio abitativo, difficoltà ad ottenere il mutuo personale da parte dei due soci,ancora ad oggi i restanti sette soci non possono andare al rogito perché legati a una fideiussione su un finanziamento bancario di 1.000.000,00 di euro.
Alcuni soci continuano a pagare da Giugno 2006 ad oggi interessi passivi richiesti dall’istituto bancario che ha concesso un finanziamento edilizio alla cooperativa di importo pari a 1.000.000,00 di euro, ciò sta procurando un maggiore esborso in termini di spese e interessi per ottenere la proprietà dell’immobile.
Pertanto si ritiene che le decisioni adottate dalla cooperativa per la ripartizione degli interessi passivi, visto il protrarsi dell’estinzione del finanziamento fatto e l’impossibilità di accedere ai mutui personali, siano fondate su criteri discriminatori ai fini della realizzazione dello scopo mutualistico.
Si evidenzia come aggravante della situazione attuale (senza nessun tipo di consulto e accordo preventivo) da parte della cooperativa, che nell’anno 2011 è stato richiesto un finanziamento aggiuntivo alla banca di importo pari a 120.000,00 euro sotto forma di scoperto di conto corrente per pagare quote capitale e interessi del precedente finanziamento di 1.000.000,00 di euro, con conseguenti interessi passivi molto elevati che sono stati ripartiti solo sui soci che non hanno estinto tutto il debito dell’alloggio verso la cooperativa.
I soci che hanno firmato la fideiussione devo rispondere legalmente anche dello scoperto di conto corrente fatto dalla cooperativa?
È corretto che per responsabilità e inadempienze di due soci, alcuni soci debbano pagare interessi di circa il 18% sul dovuto (circa il 30% del valore dell’alloggio) nonostante abbia fatto tutto in modo regolare senza ritardi?

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato sembra che i soci inadempienti abbiano impedito il perfezionamento del contratto di mutuo agevolato e, conseguentemente, gli stessi rispondono non solo dei mancati versamenti, ma soprattutto dei danni provocati alla compagine sociale.
Da quanto precede, deriva che i predetti soci dovrebbero essere esclusi dalla Cooperativa e citati per il risarcimento dei danni dalla Cooperativa.
Nelle more del giudizio, la Società potrebbe assegnare gli alloggi a soci subentranti ovvero rinunciare al mutuo agevolato sui due alloggi e procedere al perfezionamento del mutuo agevolato per i rimanenti immobili.
In tale ultimo caso i due alloggi resterebbero nella disponibilità dei soci adempienti che verrebbero rimborsati al momento del subentro dei nuovi soci paganti.

Sono socio di una società cooperativa a mutualità prevalente.
Ho versato 50.000 € in conto costruzione per ottenere l’assegnazione di un alloggio ancora appunto da costruire. Sono passati 5 anni e la cooperativa ancora non ha ottenuto i permessi dal Comune, motivo per cui ho scritto che intendevo rinunciare e riavere indietro i miei soldi, per investirli diversamente.
La cooperativa mi ha risposto che per legge non posso rinunciare finché non ci sia un altro socio che mi “sostituisca” nella prenotazione. Inoltre, mi hanno informato che hanno preso una parte del mio versamento e lo hanno convertito come “conto capitale”, dal momento che la società ha nel frattempo deliberato un aumento di capitale.
Vorrei sapere quale legge mi impedisce di rinunciare finchè non c’è un altro che prenda il mio posto e se è legittimo quello che hanno fatto coi miei soldi (lo statuto non dice niente in entrambi i casi).

Risposta al quesito:
Con l’adesione alla Cooperativa il socio aderisce al contratto di società e, pertanto, resta vincolato ai risultati gestionali della stessa fino al raggiungimento dello scopo sociale.
Se, pertanto, non sia riscontrabile una giusta causa di recesso imputabile alla Cooperativa, il socio uscente può recuperare le anticipazioni sul costo alloggio solamente se il socio subentrante provveda ai relativi versamenti (in caso contrario il socio uscente verrebbe meno all’obbligo contrattuale gravando ingiustamente sugli altri soci contraenti).
Quanto all’aumento di capitale, va osservato che le Cooperative sono società a capitale variabile, sicché la modifica quantitativa può essere realizzata attraverso l’assunzione di altri soci ovvero attraverso la sottoscrizione di nuove quote da parte dei soci ovvero attraverso un deliberato sociale assunto per la copertura di perdite sociali.
Delle predette ipotesi, sembra che l’ultima sia quella che riguardi  il caso prospettato e, se così fosse occorre verificare la validità del deliberato e la sua eventuale esecutività a causa della mancata opposizione.
Se dovessero riscontrarsi irregolarità nei deliberati inerenti l’aumento di capitale, in tal caso sussisterebbe la giusta causa di recesso imputabile alla Cooperativa, con conseguente diritto del socio recedente al rimborso di quanto versato nel corso del rapporto sociale.

Nel 2006 una cooperativa edilizia mi ha assegnato un alloggio già dalla stessa costruito, occupato dal vecchio socio assegnatario che nel frattempo era stato escluso per grave morosità.
La cooperativa dopo alcuni anni mi ha intimato la sottoscrizione del rogito notarile ed io in assenza della consegna dell’alloggio, che era ancora occupato, mi sono rifiutato, anche in considerazione che credo la legge preveda la contestualità, o tempi precisi fra l’acquisizione e la residenza.
Oggi dopo quasi otto anni, la cooperativa non è riuscita a consegnarmi l’alloggio ed io pertanto obtorto collo mi sono dimesso.
Ho diritto al rimborso delle quote versate? Con quali tempi? E soprattutto ho diritto ad un equo risarcimento?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dalle norme statutarie e dall’art.2532 del codice civile.
Nel caso prospettato, sembra che il recesso sia fondato su giusta causa e, pertanto, al receduto sono dovuti per intero tutti gli importi versati a titolo di anticipazione sul costo costruttivo dell’alloggio assegnato.
Quanto agli altri importi (quelli di natura sociale come capitale, tassa ammissione, spese generali, etc…) occorre verificare se essi siano egualmente dovuti in base all’inadempienza della Cooperativa, avuto riguardo alle convenzioni stipulate al momento dell’ammissione e della prenotazione dell’alloggio.
Se una tale inadempienza dovesse emergere dalla lettura degli atti, in tal caso oltre alla restituzione dei versamenti sociali, il socio receduto avrebbe diritto anche al risarcimento dei danni (da documentare!).

Ho venduto quest’anno un appartamento acquistato poco più di 5 anni fa con le agevolazioni prima casa.
Quando potrò fare il rogito per l’acquisto di una villetta in cooperativa?

Risposta al quesito:
Per non decadere dall’agevolazione fiscale inerente l’acquisto della prima casa devono trascorrere almeno cinque anni dall’atto pubblico, mentre per potere fruire nuovamente della medesima agevolazione occorre che il nuovo immobile sia acquistato entro un anno dalla vendita del vecchio e, inoltre, abbia i requisiti oggettivi previsti dalla legge.
Nel caso prospettato, stante il tempo trascorso non sembra potersi verificare comunque alcuna decadenza dal beneficio avuto, mentre il nuovo acquisto può fruire nuovamente dell’agevolazione fiscale purché siano rispettati i termini sopra citati.

Sono socio di una cooperativa edilizia dal febbraio 2013, la cooperativa ha già liberato dalla ipoteca gli immobili e sono in attesa di rogitare, gli interessi passivi di avanzamento lavori li devo pagare dal momento in cui sono diventato socio (febbraio 2013) o dal 2011 data mutuo stipulato dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere il caso in cui ci sia stato il subentro ad altro socio e il caso in cui l’alloggio sia stato prenotato per la prima volta.
Nel primo caso si deve verificare se il subentrante ha versato al socio uscente tutti gli importi di costo dell’alloggio, ivi compresi gli interessi di preammortamento già scaduti; nel caso affermativo è chiaro che il subentrante è tenuto al pagamento degli interessi esclusivamente dalla data di decorrenza successiva alla propria ammissione.
Se, viceversa, il socio è primo prenotatario dell’alloggio, in tal caso egli è tenuto al pagamento degli interessi di preammortamento sin dalla loro decorrenza iniziale.