Cooperative: casi e soluzioni

Mia moglie anni fa ha acquistato una casa in cooperativa, successivamente, dopo cinque anni ha venduto casa, chiedendo il recesso.
La cooperativa aveva un contenzioso con il Comune, che ha perso recentemente.
Poichè la cooperativa è stata estinta da non molto, il Comune ha mandato a tutti i soci una lettera di diffida al pagamento di quanto gli è dovuto, ovviamente frazionando il credito tra tutti i soci.
La domanda è: mia moglie deve pagare queste somme anche se ha venduto parecchi anni fa il suo immobile?

Risposta al quesito:
Di norma le Cooperative sono società a responsabilità limitata, il che significa che i soci rispondono esclusivamente in base alle azioni sottoscritte (capitale sociale).
Nel caso di specie, dunque, deve presumersi che il Comune abbia un titolo in forza del quale ciascun socio si è obbligato a sostenere pro quota gli oneri del giudizio in cui la Cooperativa è stata parte soccombente.
In tal caso, l’obbligazione assunta dal socio è assolutamente indipendente dall’alloggio, nel senso che la vendita dello stesso risulta ininfluente  sul debito gravante sul socio medesimo.

Sto acquistando, tramite una cooperativa di inquilini all’uopo costituita, il mio appartamento.
La cooperativa ha acquistato l’intero immobile ed ha provveduto a frazionare i prezzi.
Al mio appartamento è stato assegnato un costo più elevato degli altri (il tecnico ha assegnato a mio parere erroneamente un elevato valore al giardino).
Esistono regole definite di frazionamento dei prezzi in tali occasioni?

Risposta al quesito:
La Cooperativa di inquilini è sostanzialmente assimilabile al gruppo di acquisto di beni con l’obiettivo di ottenere un prezzo vantaggioso, in forza della quantità acquistata (nel caso in specie l’intero edificio acquisito dalla Cooperativa).
La determinazione del prezzo di assegnazione al singolo socio, poi, è determinato secondo le norme statutarie e i regolamenti interni approvati dall’assemblea dei soci.
Occorre, pertanto, verificare le statuizioni statutarie e regolamentari e, nell’ipotesi di errore nella quantificazione del prezzo, tutelare i diritti dell’assegnatario in sede giudiziaria, dimostrando la violazione dei vincoli contrattuali.

Vorrei acquistare un appartamento che è ora di una cooperativa edilizia.
Ho parlato col socio assegnatario, il quale deve ancora rogitare l’atto di assegnazione, e mi ha detto che al momento del rogito deve pagare un indennizzo (previsto dallo statuto) in favore dei soci che hanno avuto in assegnazione appartamenti più piccoli.
Ora tale socio non ha la possibilità economica di sostenere le spese di acquisto più indennizzo, e mi ha proposto la vendita della sua quota.
Io non voglio entrare nella cooperativa, e chiedo se sia possibile da parte mia sostenere economicamente il socio: ovviamente tutto riportato in atto pubblico, in cui si manifesta a questo punto un mio diritto di prelazione ed il futuro prezzo di acquisto della casa, che sarà non più pieno ma scontato (es. valore della casa 200.000 €, acquisto a 130.000€).
C’è questa possibilità?

Risposta al quesito:
La risposta è affermativa, in quanto è possibile che il notaio stipuli contestualmente i due atti, quello di assegnazione al socio e il preliminare di vendita tra socio e promissario acquirente.
E’ importante, però, che quest’ultimo contratto venga trascritto nei registri immobiliari, di modo che possa rappresentare una garanzia per il promissario acquirente che ha versato l’acconto.

Sono l’amministratore unico di una cooperativa di abitazione che ha realizzato un programma costruttivo di 20 alloggi ammessi al contributo regionale a fondo perduto per la prima casa.
I soci prenotatari hanno sottoscritto un preliminnare per l’assegnazione in attesa dell’erogazione del mutuo e dell’assegnazione in proprietà individuale degli alloggi. Tra i soci ve n’è uno che, sebbene ripetutamente diffidato, persevera nel non versare i ratei previsti dal preliminare.
Lo statuto prevede in caso di morosità la possibilità di dichiarare la decadenza dall’assegnazione.
La domanda a questo punto è: mi conviene notificargli il provvedimento di decadenza o quello di esclusione dalla cooperativa? Avverso il provvedimento cosa potrebbe fare il socio dichiarato decaduto o escluso? Una volta notificato il provvedimento posso procedere a stipulare un altro preliminare per il subentro di altro socio?

Risposta al quesito:
La morosità, se grave e persistente, è una causa di inadempienza sociale che consente l’esclusione da socio.
La Cooperativa ha certamente maggiore utilità alla esclusione del socio inadempiente, posto che lo stesso perde tutti i diritti di socio, che può riacquisire solamente se ottiene giudizialmente l’annullamento della delibera di esclusione.
Per ottenere un tale risultato il socio dovrebbe dimostrare che la sua inadempienza non esiste ovvero è giustificata da una qualche ragione.
La delibera di esclusione è esecutiva e, pertanto, consente la stipula del nuovo atto di assegnazione al socio subentrante. Restano, però, salvi gli eventuali diritti risarcitori nel caso di annullamento del provvedimento espulsivo.
In ragione di quanto precede appare prudente aspettare che il socio esponga le sue ragioni nell’eventuale ricorso e che il giudice si pronunci sull’eventuale istanza di sospensiva dell’esecutività del deliberato.

Sono socio di una cooperativa mutua edilizia dal 2011; a distanza di quasi tre anni e dopo aver versato una notevole somma per l’acquisto del terreno per l’assegnazione di un alloggio “programma costruttivo 1991/91”, siamo venuti a conoscenza che il terreno ancora non è stato acquistato e che esiste solamente un preliminare.
Il mio quesito è il seguente: posso fare richiesta di recesso da socio e richiedere il rimborso delle somme versate, visto che la cooperativa con i soldi dei soci non ha acquistato il terreno come ci era stato detto.

Risposta al quesito:
Il recesso del socio di Cooperativa edilizia è regolato dallo Statuto sociale, dall’art. 2532 del codice civile e dalle norme speciali.
Se la Cooperativa  gode di finanziamento pubblico il socio che abbia perso i requisiti di legge può recedere con il diritto al rimborso dei versamenti eseguiti in conto costruzione.
Nel caso n specie viene prospettata una ipotetica responsabilità degli amministratori in ordine al diverso uso del danaro versato dai soci per l’acquisto del terreno.
Se una tale responsabilità esiste, il socio può chiedere di recedere a seguito del ritardo nell’esecuzione del programma costruttivo imputabile agli amministratori.
Occorre, pertanto, che il socio costituisca in mora la Cooperativa e gli amministratori e successivamente proporre il proprio recesso motivato.
Il Consiglio di amministrazione deve decidere entro sessanta giorni e la relativa decisione è impugnabile innanzi al Tribunale delle Imprese territorialmente competente.
Nell’ipotesi di accoglimento della domanda di recesso il socio ha diritto al rimborso dei versamenti in conto costruzione, mentre può chiedere il risarcimento dei danni in ordine alle responsabilità degli amministratori (in misura quanto meno pari alle spese generali di amministrazione).

Sono entrata come socio in una Cooperativa Edilizia arl nel 2011 per la costruzione di un edificio di 7 appartamenti zona PEP, uno dei appartamenti assegnati a me.
Dal 2011 ho versato vari acconti per la cooperativa e il 28 settembre 2013, quando già avevo il nulla osta del Comune, ho informato il presidente della Coop. che avevo fissato l’appuntamento dal notaio per rogitare il 28 settembre 2013.
La risposta è stata “Non si può perchè le case sono sotto sequestro”. In quel momento io e i altri 5 soci che eravamo in attesa di rogitare (2 dei soci sono le figlie dell’ex presidente della coop), abbiamo cominciato a capire che ci sono gravi problemi.
A novembre abbiamo cambiato il presidente perchè lui fin dall’inizio non voleva più pagare nessun fornitore. Sono stata nominata io come presidente del CDA, entrando cosi anche nella contabilità della Coop.
Abbiamo scoperto che a fine Maggio del 2013 il Giudice riconosceva alla l’impresa edile la soma di 36.000,00 €, perciò dopo questa data la Cooperativa doveva pagare, non avendo pagato a settembre è arrivato “atto di pignoramento immobiliare” perché le intimazioni di pagamento precedenti sono rimaste disattese.
Di conseguenza sono stati pignorati i cinque appartamenti non ancora assegnati, dopo sono arrivati gli atti di conto terzi perciò la Cooperativa ha dovuto pagare i conto terzi invece che l’impresa, l’impresa ha fatto un secondo sequestro che è stato rigettato dal Giudice.
Nel frattempo è arrivato alla Cooperativa un decreto ingiuntivo da un falegname, col quale è stata fatta una scrittura privata cosi è stata fatta la cancellazione del decreto e del pignoramento.
Tutti i soldi per avvocati e pagamento decreti ingiuntivi, pignoramento, rate mensili degli interessi, sono stati versati dai soci, a marzo sono stati fatti i vari rogiti però nella testa della Coop resta ancora un appartamento che non è stato venduto e non abbiamo ancora trovato nessuno e la Coop ha ancora dei debiti verso fornitori e avvocati etc.
Adesso che sono state intestate le case io faccio fatica a convincere i vari soci a versare i soldi, soprattutto le due figlie per le quali si evince dalla contabilità che il 90% degli acconti versati vengono dall’ex presidente (padre delle due) e io non voglio avere dei problemi.
Tengo a precisare che la Cooperativa aveva e ha un mutuo fondiario e che a maggio-giugno del 2013 l’ex presidente della Cooperativa ha rinunciato agli ultimi 80.000,00 che la banca poteva dare a saldo del mutuo fondiario. Perciò a sua scelta ha rinunciato a tale somma che al meno metà di questa poteva salvare la situazione.
Le mie domande sarebbero:
1) Posso fare denuncia/causa all’ex presidente per la mala gestione della Cooperativa e richiedere a nome dei soci (incluso me) danni e restituzione dei soldi da noi versati per la sua mala gestione e per il fatto che ci ha sempre nascosto tutto?
2) Come faccio io a togliermi senza avere dei problemi?
3) Le figlie non vogliono pagare però per iscritto non vogliono scrivere che non pagano, però continuano a trascinarmi.
4) Sempre le figlie che sono socie mi chiedono i movimenti del conto corrente bancario da novembre ad oggi (a novembre è stato cambiato il padre), cosa devo fare?
I soci hanno il diritto di vedere il libro soci, assemblea, ma non di chiedere copia dell’estratto conto… come mi devo comportare?
Io gli ho mandato tutti i pagamenti che ho fatto con i vari versamenti che fino al rogito hanno fatto.

Risposta al quesito:
In base a quanto esposto nel quesito, occorre preliminarmente un approfondito esame di tutta la situazione amministrativa e contabile della Cooperativa, al fine di potere assumere le opportune decisioni gestionali.
In via generale va osservato che le Cooperative vanno gestite secondo la volontà sociale, le cui regole di formazione sono dettate dallo statuto sociale e dal codice civile.
La responsabilità degli amministratori va accertata in base a fatti concreti, omissivi o commissivi, che hanno determinato l’effettivo danno.
Nel caso in specie, occorre verificare se ci sia stato un danno obbiettivo, non potendosi considerare tale la sola esposizione debitoria, posto che la stessa potrebbe essere riconducibile alle attività effettivamente svolte dalla Cooperativa (edificazione degli alloggi).
Se lei riscontra irregolarità pregresse che non possono essere sanate (neppure con l’ausilio di un esperto del settore), è consigliabile che rassegni le dimissioni da presidente e, qualora non risulti possibile l’elezione del nuovo presidente dovrà richiedere senza indugio la liquidazione coatta amministrativa della Società (ciò al fine di non incorrere in responsabilità personali conseguenti al suo mancato tempestivo intervento).