Cooperative: casi e soluzioni

Nell’aprile del 2011 sono divenuto socio di una cooperativa edilizia a r.l., senza mutuo agevolato e in proprietà divisa, che ha in corso di costruzione 28 alloggi suddivisi su tre palazzi, consegna prevista dicembre 2012.
La mia ammissione a socio è stata trascritta sul libro dei soci con un verbale contenente:
1) Socio Uscente
2) Nuovo socio Prenotatario
3) Costo e descrizione dell’unita immobiliare
Oltre a tale verbale è stato stipulato un preliminare di acquisto che non veniva nè trascritto nè depositato presso l’Agenzia delle Entrate.
Avendo raggiunto la cifra di 55k euro e vedendo i lavori progredire con un’eccessiva lentezza ho deciso di acquistare l’immobile in corso di costruzione privo di tutti gli impianti tecnologici, piastrelle, pavimento, intonaco esterno, infissi, porte etc e completarlo da me. Quindi ho richiesto una perizia giurata extragiudiziale per valutare il costo dell’immobile sino a quel momento e le spese da sostenere in futuro. L’immobile veniva valutato euro 110k euro.
Con il presidente della coop chiudiamo la partita a 115k euro e viene effettuato un verbale di assegnazione per tale cifra dove viene specificato che l’immobile è incompleto ed in corso di costruzione.
Riesco ad ottenere un mutuo fondiario per 60k euro ed il 23 dicembre del 2013 rogito e contraggo mutuo divenendo proprietario dell’immobile. La banca eroga il pagamento differito, dopo l’iscrizione dell’ipoteca, e va tutto in porto nei primi giorni di gennaio 2014. Purtroppo a mia insaputa il 20 dicembre del 2013 è stato iniziato l’iter di un decreto ingiuntivo nei confronti della coop di 285k euro come compenso da parte dell’architetto progettista e direttore dei lavori (lavori non ancora finiti). Tale decreto non è stato impugnato e dunque diventato titolo esecutivo.
Ho incontrato l’avvocato della controparte che gentilmente mi ha spiegato che la sua prossima mossa sarà chiedere la revoca degli atti di assegnazione della cooperativa e quindi l’annullamento dei rogiti, aggiungendo che non ha alcuna intenzione di attaccare gli immobili vuoti (3).
Nel decreto ingiuntivo, che ho potuto solo intravedere, l’avvocato dichiara che il suo cliente ha un credito pregresso e che la società coop. dal dicembre del 2012 ha iniziato a dismettere il proprio patrimonio immobiliare rendendo di fatto difficile il recupero del credito vantato.
E’ possibile che tutto questo accada? Può essere revocato un atto di assegnazione di una cooperativa e revocare un rogito regolarmente trascritto in cui è stato contratto contestualmente un muto fondiario?
L’avvocato è disposto a chiudere a 90k euro la controversia, ma non tutti i soci vogliono pagare. Abbiamo proposto di avere transazioni singole con liberatoria a persona ma l’avvocato non è disponibile a perseguire questa strada paventando la possibilità che poi gli altri soci possano rivalersi sui soci paganti.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito non sembra possibile che i creditori della Cooperativa procedano a revocatoria ordinaria degli atti di assegnazione degli alloggi sociali.
Ciò in ragione di tre elementi fondamentali: la presumibile esistenza di un atto di prenotazione  dell’alloggio a fronte di pagamenti parziali del prezzo effettuati nel tempo; la congruità del prezzo pagato; l’esistenza di un patrimonio residuo della Cooperativa.
Va però osservato che l’atto di assegnazione può contenere l’obbligo di accollo di eventuali oneri futuri riguardanti i costi sopravvenuti dell’alloggio assegnato, in tal caso i professionisti creditori potrebbero aggredire il patrimonio personale dei soci fideiussori, ma sempre in caso di incapienza della Cooperativa.

A Marzo 2013 ho firmato un contratto preliminare di assegnazione di alloggio in proprietà individuale presso una coop di cui sono socia, l’accordo era che avrei concluso l’acquisto dopo aver venduto la casa in cui tutt’ora risiedo (situata in un altro comune e provincia), ora, a distanza di un’anno e mezzo, pur abbassando il prezzo, non sono riuscita a vendere, dato che avrei dovuto fare un passaggio vendita/acquisto più o meno alla pari e che non ho intenzione di svendere, ho deciso di recedere;la coop dice che gli devo il 5% di risarcimento più eventuali.
Considerando che troveranno un altro socio e non perderanno nulla, a cosa posso appellarmi per non perdere i soldi già versati?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dallo Statuto sociale (cioè contratto fondamentale) e dall’art. 2531 del codice civile.
Ciò posto, occorre puntualizzare che in via generale nelle cooperative edilizie si instaurano due tipi di rapporti: uno di natura sociale, l’altro di natura mutualistica. Il primo attiene alla Società e impone al socio l’onere delle spese generali; i secondo riguarda la prenotazione dell’alloggio e riguarda il prezzo di assegnazione, cioè il costo di costruzione.
In linea di massima (salva deroga statutaria), in caso di recesso la Cooperativa trattiene tutte le spese generali o perdite varie esposte nei bilanci d’esercizio, mentre è tenuta a rimborsare gli importi inerenti le anticipazioni effettuate dal socio in relazione al costo dell’alloggio prenotato.

Sono presidente di una cooperativa edilizia e dal 2008 abbiamo provveduto all’assegnazione in proprietà degli alloggi e al frazionamento del mutuo, così raggiungendo lo scopo sociale.
Adesso, a causa di due contenziosi nei confronti di due liberi professionisti che hanno svolto la loro attività per conto della cooperativa e contro i quali abbiamo avuto ragione in I grado, questi, avendo ricorso in appello ci impediscono di sciogliere la cooperativa, costringendoci a spendere denaro per il mantenimento della società nonostante sia ormai inattiva per il raggiungimento dello scopo sociale.
La domanda: è possibile procedere alla chiusura della cooperativa versando, magari sul conto della cassa depositi e prestiti, il corrispettivo richiesto dai ricorrenti qualora dovesse essere ribaltata la sentenza di I grado?

Risposta al quesito:
Non esiste alcun nesso tra la Cassa Depositi e Prestiti e lo scioglimento della Cooperative edilizie.
Secondo quanto esposto nel quesito la Cooperativa ha ultimato ogni sua attività sociale, fatta eccezione per i contenziosi con i professionisti.
Questi ultimi, se soccombenti, possono essere citati per i danni subiti dalla Cooperativa, costretta a sopportare le spese di gestione a seguito del noto contenzioso.
E’ tuttavia possibile ipotizzare un’altra soluzione, a condizione che sia votata all’unanimità dei soci. Questi ultimi, infatti, devono prestare fideiussione personale in favore del Liquidatore per la quota parte degli eventuali oneri successivi all’estinzione della Società.
In tal caso il Liquidatore, all’uopo nominato, può procedere all’estinzione della società, certo di non rispondere personalmente dei debiti sociali.

Avrei bisogno di sapere se in caso di liquidazione coatta amministrativa di una cooperativa a mutualità prevalente formata da 30 aziende, al fine di pagare i debitori, sia possibile che i beni assegnati (trattasi di capannoni industriali e non abitazioni) con atti di assegnazione ai soci possono tornare in capo alla cooperativa per costituire il patrimonio fallimentare.

Risposta al quesito:
Preliminarmente è necessario verificare se i capannoni sono stati assegnati per atto pubblico.
Nel caso affermativo, poi, occorre ancora accertare se la Cooperativa aveva lo scopo di realizzare i capannoni e assegnarli ai soci ovvero se gli stessi sono stati assegnati ai soci per l’impossibilità di  proseguire l’attività sociale.
Se, dunque, è stato stipulato l’atto pubblico di assegnazione nell’ambito dello scopo sociale e il prezzo di assegnazione non è inferiore al costo di costruzione ed è trascorso oltre un anno dall’assegnazione, l’atto non è revocabile da parte del Liquidatore.
Se, viceversa, i Capannoni sono stati assegnati in uso in assenza di atto pubblico di trasferimento della relativa proprietà, in tal caso il Liquidatore può recedere dalla promessa assegnazione e recuperare i beni al patrimonio della procedura concorsuale.

Mia mamma è Presidente della Cooperativa XX da meno di un anno.
La Cooperativa XX di mia mamma si è aggiudicata la gara di appalto per lavori di manutenzione, guardianeria ecc… per la Cooperativa YY.
Oggi la Cooperativa XX di mia mamma vorrebbe recedere dal contratto con la Cooperativa YY in quanto per ragioni legate alla salute di suoi cari (che necessitano del suo intervento) non può più seguire gli interessi della Cooperativa YY, può recedere per tali motivi?
PS. trattasi di privati.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare il contenuto del contratto per accertare la regolamentazione dell’eventuale recesso.
Se il contratto tace sull’argomento intervengono le rigorose norme civilistiche, in forza delle quali la parte che recede arbitrariamente è obbligata al risarcimento dei danni verso la parte adempiente.
Nel caso prospettato non sembra sussistono le ragioni oggettive del recesso per giusta causa ovvero per impossibilità sopravvenuta.

Abito in un alloggio realizzato in cooperativa edilizia ex L. 167 costituita nel 1965 con i 12 alloggi oltre 9 piccoli locali ad uso condominiale, il tutto regolarmente realizzato ed abitato dai soci nonché poi trasferiti in proprietà individuale con atto pubblico nell’anno 2005.
Non fu possibile mettere la cooperativa in liquidazione per un contenzioso con l’impresa esecutrice conclusosi con vendita coatta di locali rimasti erroneamente in forza alla cooperativa in quanto non trasferiti con atto pubblico al costituente condominio.
Vista la assegnazione individuale degli alloggi si verificò un generale disinteresse per la cooperativa stessa, oltre al decesso del Liquidatore nominato e conseguente smarrimento di tutta la documentazione.
Dal 2007 quindi non furono presentati bilanci né effettuata alcuna altra incombenza.
La mia domanda: come posso oggi liquidare la cooperativa (con scadenza comunque naturale come da atto costitutivo 14/12/2015) ed alienare i due residui locali ancora in forza alla cooperativa, tenendo presente anche le mancanze amministrative e contabili occorse?
Gli altri 11 soci a tutt’oggi non si vogliono interessare alla vicenda.

Risposta al quesito:
Per regolarizzare la situazione amministrativa della Cooperativa è, comunque, necessaria una serie di deliberati dell’assemblea dei soci (nomina nuovo liquidatore, approvazione bilanci, ivi compreso quello finale di liquidazione, eventuali autorizzazioni agli atti dispositivi, etc..).
Nell’impossibilità di funzionamento della Cooperativa (per il disinteresse dei soci), si deve procedere mediante la liquidazione coatta amministrativa disposta dall’Ente preposto alla Vigilanza, con la nomina di una Commissario Liquidatore.