Cooperative: casi e soluzioni

Ho da poco visto un immobile facente parte di una cooperativa il cui socio uscente non intende continuare a versare quote per il prosieguo della costruzione in quanto ottenuto trasferimento in altra sede. Sono venuto a conoscenza dell’interesse da parte di un terzo al subentro in cooperativa, ma questo terzo soggetto (verosimilmente interessato poco tempo prima di me) continua a prendere tempo sulla scelta o meno di entrare in cooperativa.
La domanda è questa: essendo io interessato al subentro e disposto a versare per intero la somma già versata dal socio uscente, mentre il terzo soggetto (seppur interessatosi prima di me) continua a prendere tempo, chi decide su chi deve subentrare?
È una scelta di tutti i soci, del presidente o del socio uscente?

Risposta al quesito:
Occorre verificare preliminarmente se la Cooperativa opera in regime di edilizia agevolata ovvero in regime libero.
Nel primo caso la Cooperativa è obbligata a curare il registro degli aspiranti soci, che vengono iscritti in ordine di domanda e conservano la priorità in ragione della data acquisita.
Nel secondo caso la Cooperativa ha un’ampia discrezionalità, con il limite per gli amministratori della maggior convenienza per la compagine sociale.
In ogni caso il socio aspirante deve verificare le norme statutarie relativamente agli eventuali requisiti specifici, richiesti per l’assunzione della qualità di socio.
Ciò posto, all’aspirante socio conviene, comunque, inoltrare alla Cooperativa l’istanza di ammissione a socio subentrante, ciò al fine di acquisire la posizione, che, se disattesa, potrà essere fatta valere con eventuale azione giudiziaria (previa verifica dei presupposti).

Sono socio di una cooperativa edilizia, abbiamo rogitato l’appartamento a proprietà differita in quanto abbiamo ricevuto un contributo regionale ove il vincolo scade nel 2026. Lo scopo della Cooperativa è stato raggiunto tutti gli appartamenti sono stati assegnati tutti con rogito a proprietà differita. Ora il presidente della Cooperativa è deceduto, due membri del CDA sono persone estranee alla Cooperativa e quindi non sanno nulla.
Abbiamo scoperto che il presidente ha lasciato tanti debiti con il fisco e con il Comune per le opere di urbanizzazione. Nessuno di noi vuole fare il presidente/liquidatore.
Il quesito è questo: c’è chi dice di mandarla in liquidazione coatta amministrativa in quanto noi soci non rischiamo l’appartamento (rogito resta valido) e nè tantomeno rispondiamo dei debiti in quanto il socio risponde solo della quota sociale (il liquidatore farebbe solo un atto di responsabilità nei confronti del CDA). Altri dicono di portarla in liquidazione bonaria e farsi carico dei debiti cercando di presentare un bilancio finale a fine anno per poterla chiudere. Su alcuni appartamenti c\’è l’ipoteca primaria della banca per chi ha preso il mutuo. Al momento la Cooperativa non ha nulla di proprietà.
Possibile che bisogna farsi carico di questi debiti? Cosa si rischia effettivamente? Se il notaio ha stipulato senza approfondire tutta la situazione non ne deve rispondere lui?

Risposta al quesito:
E’ certo che le Cooperative sono società che rispondono con il proprio patrimonio dei debiti sociali.
Nel caso di specie, tuttavia, occorre verificare l’effettiva situazione contrattuale, in particolare gli obblighi imposti ai soci assegnatari con l’atto pubblico di trasferimento in via differita della proprietà individuale dell’alloggio prenotato.
Dal contenuto dell’atto si possono prevedere gli effetti dell’insolvenza della Cooperativa e assumere le conseguenti scelte da parte dei soci prenotatari.
E’ molto improbabile che il notaio rogante abbia responsabilità in ordine alle “spese occulte”, non rientrando nei suoi obblighi la verifica della gestione della Cooperativa.

Sto valutando l’acquisto di quote di una società cooperativa proprietaria di un appezzamento di terreno edificabile, i soci da cui acquisterei sono assegnatari di una porzione di questo terreno. Successivamente si dovrebbe procedere all’edificazione del rustico (c’è già il permesso a costruire).
Quali cautele è opportuno prendere?

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia è caratterizzata da due rapporti: uno di natura societaria, l’altro di natura contrattuale.
Relativamente al rapporto sociale, gli obblighi e i diritti del socio sono regolati dallo Statuto e dalle norme del codice civile, specificatamente in materia di contribuzione alle spese generali, di deliberati assembleari, di recesso e altro.
Il socio aderendo alla Cooperativa accetta le clausole dello Statuto, sicché viene vincolato alle deliberazioni legittime dell’assemblea in materia di scelte gestionali e alle risultanze del Bilancio sociale da redigersi annualmente.
Il socio deve, quindi, verificare lo Statuto e individuare i suoi obblighi, nonché seguire i deliberati assembleari in relazione alle scelte gestionali degli amministratori.
Le tutele sono previste dalla normativa del Codice Civile e delle Leggi speciali e sono di due tipi: tutele giudiziarie da attuare a fronte di violazioni da parte degli amministratori ovvero tutele in sede amministrative da eseguire con esposti e richieste ispettive all’Autorità di Vigilanza (MISE).
Relativamente al rapporto contrattuale o mutualistico il punto di riferimento è il “preliminare di assegnazione) che contiene la regolamentazione delle prestazioni reciproche: realizzazione dell’alloggio promesso dalla Cooperativa da una parte e pagamento del prezzo dall’altra.
Il socio promissario deve, innanzitutto, valutare la “convenienza” e coniugare i versamenti da eseguire con i lavori realizzati, intervenendo tempestivamente nel caso di anomalie e difformità.
Il socio, quindi, deve verificare gli adempimenti della Cooperativa dal punto di vista sia tecnico, che normativo, tutelandosi in ragione delle norme civilistiche sull’inadempienza contrattuale.

Sono membro della redazione di una community italiana di studenti e laureati in scienze della vita (biologi, biotecnologi e scienziati naturalisti) dediti a titolo volontario ad attività di divulgazione scientifica, prevalentemente via web.
Vi contatto perché al momento siamo una community informale senza alcuna forma giuridica, ma intendiamo darcene una che ci permetta di implementare le nostre attività iniziando a proporre al nostro pubblico servizi di divulgazione, didattica, organizzazione eventi, editoriali, di marketing e altro anche a pagamento, per ricavarne profitto e pagare chi collabora con noi in base al lavoro svolto.
La maggior parte dei membri della redazione che entrerebbero a far parte di questa realtà svolge in parallelo una propria attività indipendente da professionista Biologo con partita iva in regime forfettario. È, quindi, per noi vitale che la costituzione di questa nuova realtà non precluda il mantenimento dei nostri regimi forfettari, rispettando in modo rigoroso le prescrizioni di legge e le norme deontologiche a riguardo di modo da non pregiudicare né la nuova realtà, né i nostri lavori come singoli professionisti.
La domanda che Vi pongo è quindi quale forma societaria, associativa o cooperativa (da più parti ci suggeriscono questa opzione, ma ci manca un parere autorevole) sia adatta per avviare le attività della community in accordo con le esigenze e gli obiettivi già esposti.

Risposta al quesito:
La normativa attualmente in vigore non consente di adottare il regime forfettario a chi esercita attività di impresa, arti e professioni e, contemporaneamente, partecipi a società di persone, associazioni professionali, imprese familiari. E’ ugualmente impeditiva al regime forfettario la detenzione di partecipazioni di controllo, diretto o indiretto, in società a responsabilità limitata operanti nel medesimo settore economico.
Le suddette limitazioni sono volte ad evitare che la complessiva attività svolta dalla persona fisica venga artatamente frazionata, in modo da poter rientrare nei limiti reddituali previsti per il regime forfettario e di usufruire dei relativi benefici fiscali.
Nel caso specifico delle società cooperative, la qualità di socio non appare ostativa all’accesso o al mantenimento del regime forfettario, e ciò a prescindere dall’identità o meno tra l’attività esercitata dal socio e quella svolta dalla Cooperativa, in quanto la tipologia societaria in questione non prevede, in ogni caso, il possesso di partecipazioni di controllo.
Tuttavia, occorre tener presente che nell’ambito delle Cooperative di produzione e lavoro o di servizi (alle quali si fa riferimento nel quesito) i soci possono intrattenere due distinti rapporti: quello sociale e quello lavorativo, che a sua volta può assumere diverse tipologie.
Sotto questo profilo, potrebbe essere ostativa al mantenimento del regime forfettario, la circostanza che il socio sottoscriva il contratto di lavoro dipendente con la Cooperativa e poi svolga attività autonoma con partita iva prevalentemente verso la Cooperativa stessa.
In tal caso, infatti, si configurerebbe la fattispecie prevista dalla lettera d-bis) del comma 57 della Legge n. 190/2014, la quale dispone il divieto di applicazione del regime forfettario alle persone fisiche la cui attività si svolga in prevalenza nei confronti di soggetti con i quali intercorrano rapporti di lavoro dipendente o assimilati (tra questi ultimi figurano, appunto, quelli dei soci lavoratori delle cooperative di produzione e lavoro o di servizi).
La causa ostativa che precede non si porrebbe relativamente ai soci che sottoscrivano il rapporto di lavoro autonomo con la Cooperativa o che non sottoscrivano alcun rapporto di lavoro con la stessa.
Nel caso di specie, quindi, gli attuali titolari di partita iva potrebbero associarsi in Cooperativa (eventualmente anche con altri soci), ma, al fine di mantenere il regime forfettario, dovrebbero rispettare le anzidette prescrizioni relativamente all’eventuale rapporto di lavoro con la Società.
Specificatamente, i predetti soci dovranno fatturare alla Cooperativa le proprie prestazioni professionali, in modo da non turbare il volume limitativo dei compensi nel regime forfettario e così rendere compatibile la loro qualità di soci.

Sono socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa dal 2007. Ho chiesto al nuovo Cda che si è insediato da circa due anni di poter cedere la mia quota e loro mi rispondono che non è possibile in quanto risulto moroso dei confronti della stessa. Premesso che non mi è stato mai notificato nulla in merito, da una loro analisi con il solo ausilio degli estratti conti bancari, il nuovo Cda mi comunica che risulto moroso per l’ammontare di circa 8,000 Euro, per pagamenti inerenti spese di gestione ordinaria e straordinaria comune che vanno dal 2009 fino al 2018.
Le chiedo: ma non esiste il termine di prescrizione di cinque anni?
Sui bilanci dei vari anni non c’è evidenza delle morosità che ho nei confronti della Cooperativa. Nel frattempo, la Cooperativa mi intima a mettermi in regola con i pagamenti, altrimenti in quanto socio moroso da statuto possono escludermi.
Purtroppo io non riesco a dimostrare tutti i versamenti effettuati nell’arco del tempo in quanto ho spesso cambiato istituto bancario. Cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, i deliberati sociali che hanno imposto i versamenti di cui si tratta.
Si devono, inoltre, verificare i Bilanci e in particolare i dettagli dei crediti verso i soci morosi (il socio può richiedere la documentazione alla Cooperativa che ha l’obbligo di fornirla).
Se i versamenti risultano dovuti e i Bilanci non sono stati opposti, non esiste altra soluzione che quella di provare di averli eseguiti, salvo che dai documenti contabili emergano contraddizioni che inficiano la prova del credito.

Preg.mo avvocato, sono socia fondatrice di una Cooperativa edilizia. A seguito di gravi irregolarità, nel 2001 ho impugnato 10 bilanci ed ho ottenuto l’annullamento per falsità ed anche per disparità di trattamento tra i soci nella determinazione del prezzo (a mio danno). La Cooperativa, ormai in liquidazione, non ha più presentato bilanci.
Prima ancora che nel 2010 si arrivasse a sentenza, (l’ho saputo solo ora), nel 2008 il Liquidatore ha venduto a terzi gli immobili non ancora assegnati ed ha disposto dell’incasso, sempre senza presentazione di bilanci, senza alcuna informazione alla sottoscritta e soprattutto senza alcun tipo di regolamento economico.
Se la mancata presentazione dei bilanci comporta l’automatica perdita della natura giuridica della Cooperativa e la successione di tutti i soci, le vendite sono nulle? Non avrebbero dovuto comparire come venditori tutti i soci?
Se si, dato il ritardo, posso ancora agire per ottenere la nullità?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie sussistono due rapporti, uno sociale l’altro contrattuale mutualistico.
Relativamente al primo rapporto i soci non sono responsabili delle obbligazioni sociali, mentre in ordine al rapporto contrattuale le responsabilità delle parti sono circoscritte alle obbligazioni per le prestazioni reciproche.
Quanto precede per escludere che i soci possano essere aggrediti per obbligazioni nascenti dalle responsabilità degli amministratori ovvero della Cooperativa.
Per quanto attiene al mancato deposito dei Bilanci, si deve osservare che ante riforma del 2003, l’art. 2544 c.c. disponeva lo scioglimento di diritto delle Cooperative per il mancato deposito dei Bilanci per due anni consecutivi.
Successivamente alla riforma è l’Autorità di Vigilanza che deve disporre lo scioglimento e non sussiste il pregresso automatismo.
E’ certo che nel caso di specie sussiste sia la responsabilità degli amministratori sia del Liquidatore, ma la relativa azione deve essere iniziata entro i cinque anni dalla cessazione della carica, sicché, salvo verifica, non sembra che nel caso di specie possa darsi luogo all’azione medesima.