Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei aver chiarezza verso chi proporre un’eventuale azione risarcitoria in merito a rovina o difetti dell’immobile, così come previsto dall’art 1669 c.c., dopo lo scioglimento della Cooperativa che a sua volta si è presa l’onere di costruttore.
Chi bisogna tirare in causa: il legale rappresentante della Cooperativa o il direttore dei lavori? O chi?

Risposta al quesito:
Si presume che l’azione da proporre derivi da gravi difetti di costruzione e conseguente pericolo di rovina, sicché, tenuto conto della estinzione della Società, gli unici responsabili dovrebbero essere l’impresa esecutrice dei lavori e il Direttore dei Lavori e, in caso di errori progettuali, anche il progettista.
Il socio proprietario dell’immobile ha l’azione diretta contro i predetti soggetti, ma deve preventivamente verificare se non siano intervenuti termini di prescrizione e/o di decadenza e quindi controllare le effettive responsabilità mediante una preventiva consulenza tecnica di parte.
Eseguiti i predetti controlli si può instaurare il giudizio.

Posto che la procedura di liquidazione è al termine, il Commissario Liquidatore ha nominato un perito che ha valutato gli appartamenti della Cooperativa. Il Commissario sta dando ai soci assegnatari con custodia dell’alloggio, l’offerta per l’acquisto.
Ora mi chiedo come arriva al prezzo finale dell’appartamento? Deve rispettare il prezzo massimo di cessione della Convenzione o può vendere ai soci a prezzo di mercato?
Se può vendere a prezzo di mercato in ogni caso spero non possa superarlo… quindi ci sono dei criteri che deve rispettare secondo il MISE per formulare il prezzo di vendita ai soci?
Perché gli appartamenti non assegnati che vanno all’asta rispettano il valore della perizia e quelli offerti ai soci no e notevolmente aumentati?

Risposta al quesito:
Occorre verificare se il Commissario Liquidatore è subentrato o meno nel contratto preliminare di assegnazione.
Nel caso positivo, deve tenere conto dei versamenti già eseguiti e richiedere il saldo in base al prezzo di stima, eventualmente mitigato da parametri specifici, quali lo stato d’uso, i vizi costruttivi, gli eventuali giudizi intentati dai soci, etc.
Se, viceversa, il Commissario si è sciolto dal contratto ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, in tal caso è possibile una transazione per la cessione dell’alloggio in pre-asta.
In tal caso si tratta di raggiungere un accordo transattivo, che però non tiene conto di quanto già versato dai soci contraenti.
Se gli alloggi sono stati realizzati in area PEEP con convenzione ex art. 35 L. 865/71, in tal caso non può essere superato il prezzo massimo di cessione e secondo quanto statuito dalla Legge di Bilancio 2021, il MISE quale Autorità di Vigilanza deve tutelare la finalità sociale dell’Opera.
Occorre, pertanto, verificare l’operato della Liquidatela e reagire adeguatamente, anche in sede giudiziaria a tutela dei diritti dei soci, tenendo presente che l’applicazione della normativa seguita alla predetta legge di Bilancio non è ad oggi confortata dalla giurisprudenza interpretativa.

Sono il Vice Presidente di una Cooperativa Edilizia agevolata a proprietà differita di 8 anni, ad ottobre 2023 con atto notarile diventeremo proprietari e la Cooperativa verrà sciolta.
La contatto perché ci ritroviamo in una certa situazione, uno dei 15 Soci assegnatari si è separato consensualmente dalla coniuge che tutt’ora vive nell’apparamento con i figli minorenni. Sono in comunione dei beni, per sentito dire, la coniuge si è accollata il mutuo e le spese di condominio, oggi ci ritroviamo a dover chiedere ai Soci un contributo per far fronte alle spese che la Cooperativa deve affrontare (pagamento commercialista e iscrizioni biennali), il Socio assegnatario dice di dover pagare la metà delle spese, la ex coniuge non intende pagare la sua metà, chiede al CDA di redigere un verbale sul quale scrivere che lei detiene il 50% delle quote e che quindi spetta pagare la metà delle spese di gestione amministrativa della Cooperativa.
La domanda è: ma tocca al CDA prendere questa decisione? Ha potere legale di decidere chi deve pagare e come riproporzionare le spese?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere la quota di comproprietà dell’alloggio in ragione del regime della comunione coniugale dalla qualità di socio della Cooperativa.
Nel caso di specie, inoltre, va osservato che l’obbligazione controversa ha natura sociale, del tutto diversa da quella contrattuale mutualistica che riguarda l’alloggio.
Alla luce di quanto precede l’obbligazione va imposta al socio effettivo, come tale risultante dal Libro soci, sarà poi il socio medesimo a regolarizzare il rapporto con il coniuge coobbligato.
Nel caso in cui entrambi i coniugi fossero iscritti nel Libro dei soci, l’obbligazione graverebbe al 50% tra di loro e la Cooperativa potrebbe agire con ingiunzione di pagamento proporzionale.

Essendo socio di una Cooperativa un tempo indivisa, ora trasformata in proprietà divisa, non ho potuto aderire all’acquisto dell’appartamento nel momento richiesto.
Ora che posso accedere ad un mutuo, la Cooperativa mi nega la possibilità.

Risposta al quesito:
La Cooperativa che si trasforma a proprietà divisa deve garantire l’uso dell’alloggio a socio non aderente al programma di trasformazione, sicché occorre verificare il percorso seguito e la pretesa della Cooperativa medesima.

Faccio parte di una Cooperativa edilizia dal 2009, negli anni a seguito di numerosi problemi sono stati per fortuna consegnati gli appartamenti.
La Cooperativa risulta debitrice nei confronti del Consorzio per problemi anche legati alla vecchia presidenza. Attualmente abbiamo nominato un Liquidatore che la gestisca. La Cooperativa è proprietaria di locali commerciali su cui insiste un mutuo anche questo impagato.
Nel peggiore dei casi cosa rischiamo noi soci? Possono aggredire i nostri appartamenti e i nostri redditi?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono Società a responsabilità limitata che, per le obbligazioni sociali, rispondono esclusivamente con il loro patrimonio.
Occorre, però, verificare se i soci assegnatari hanno stipulato l’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale degli alloggi e se nel medesimo atto abbiano assunto obbligazioni che contrattualmente li rendano responsabili verso i creditori sociali.
In tal caso i soci rischiano nella misura delle effettive obbligazioni assunte.
Peggiore è la situazione del mancato trasferimento della proprietà individuale ai soci prenotatari, posto che in tal caso gli alloggi costituirebbero patrimonio sociale e sarebbero, pertanto, aggredibili direttamente dai creditori.
In entrambi i casi è consigliabile che i soci si affidino a professionisti specializzati in grado di affrontare le problematiche concrete con il minore danno per i soci debitori in proprio ovvero prenotatari degli alloggi esposti ai creditori.

Cooperativa edile con 12 unità immobiliari, di cui 12 soci hanno provveduto al trasferimento in proprietà, ma 1 socio non si é accollato mutuo che rimane in capo alla Cooperativa.
Ora questo socio non paga le rate del mutuo, nonostante la proprietà dell’unità immobiliare é a lui intestata.
La Cooperativa e quindi gli altri soci sono tenuti pagare mutuo di questo socio? La Banca nel frattempo prende i soldi dal conto della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Stante il rifiuto dell’accollo di mutuo da parte del socio, si presume che la Cooperativa sia proprietaria dell’alloggio e, quindi, obbligata al pagamento delle rate di ammortamento.
Ciò posto la Cooperativa può escludere il socio per grave inadempienza e assegnare l’alloggio al socio subentrante, il quale deve accollarsi il mutuo residuo.
Il socio escluso risponde di tutti i danni a vario titolo arrecati alla Cooperativa, il cui ammontare va defalcato dal rimborso delle anticipazioni sul prezzo dell’alloggio eseguite dal socio medesimo.
Le operazioni di subentro e di rimborso devono essere curate dagli amministratori, i quali affrontare le relative problematiche.
I soci non sono obbligati ai versamenti suppletivi, in quanto la Cooperativa è Società a responsabilità limitata, sicché gli amministratori devono provvedere alla liquidazione del patrimonio sociale per fronteggiare le passività, osservando le normative di legge.