Cooperative: casi e soluzioni

Gradirei poter avere una indicazione inerente la cancellazione dell’ipoteca in riferimento all’acquisto di un alloggio in LCA.
Il commissario incaricato all’atto del rogito ci informò che in seguito ci sarebbe stata la cancellazione dell’ipoteca cumulativa, oggi ci comunica che bisogna recarsi presso il notaio incaricato del rogito e procedere alla cancellazione dell’ipoteca con l’esborso di una somma a mio avviso elevata. Non capisco il motivo di questa procedura se io ho acquistato pagando in contanti quanto deciso nella valutazione del prezzo dell’immobile dal commissario, il fatto di aver assolto al pagamento del dovuto ritengo basti. Spero di essere stato chiaro e La ringrazio moltissimo per l’aiuto.

Risposta al quesito:
La disciplina della Liquidazione coatta e analoga a quella del Fallimento, sicché l’Ente tutorio deve procedere alla estinzione delle ipoteche incombenti sugli immobili aggiudicati.
La “cancellazione” nei Registri Immobiliari avviene mediante annotazione del succitato provvedimento dell’Ente tutorio e le relative spese restano a carico dell’aggiudicatario.
Le succitate spese, tuttavia, non sono elevate, essendo limitate alle tasse di registro e ipotecarie complessivamente ammontanti a circa € 300,00 e all’onorario del professionista che vi provvede (non necessariamente il notaio).

Sono un ex socio di una Cooperativa edilizia tra privati. Il progetto edilizio, prevedeva l’acquisto di un terreno privato e la successiva costruzione su di esso di una palazzina. Oltre all’ iniziale quota sociale, ho versato alla Cooperativa un capitale in conto costruzione.
Ora, visto il dilungarsi delle tempistiche e le modifiche dovute apportare al progetto dagli architetti (il Comune ha infatti bocciato in toto il progetto iniziale di costruzione), ho receduto dalla Cooperativa. Mi viene comunicato che per rientrare delle somme versate, devo attendere il subentro di un nuovo socio.
La domanda che vorrei farLe è questa: il fatto che non ci sia stato ancora il rogito del terreno tra il privato (che risulta ancora esserne il proprietario) e la Cooperativa, non dovrebbe consentirmi di riavere indietro il capitale versato, senza dover attendere il subentro di un nuovo socio?

Risposta al quesito:
Il ritardo eccezionale e gli errori progettuali comportano le responsabilità della Cooperativa che consentono al socio il diritto di recesso.
Occorre, tuttavia, verificare la clausola dello Statuto ovvero del preliminare di assegnazione alfine di valutare la condizione del subentro di altro socio.
La predetta condizione dovrebbe decadere in ragione delle gravi e persistenti inadempienze della Cooperativa, la cui effettiva rilevanza giuridica va esaminata e controllata preventivamente all’eventuale azione di tutela giudiziaria.
La mancata stipula del contratto di acquisizione del terreno, potrebbe essere indifferente in ragione del preliminare stipulato con il relativo promittente venditore, posto che il rimborso della quota al socio receduto dovrebbe essere, comunque, rimpiazzato dal socio subentrante (se la clausola è valida).

Il quesito è il seguente: mia zia vive da oltre trent’anni nell’appartamento che le fu assegnato a fine anni 80 dalla Cooperative edilizia edificatrice. Purtroppo non è mai stato fatto il rogito e la casa risulta sempre in proprietà della Cooperativa oramai estinta in seguito a cancellazione d’ufficio dal R.I. nell’anno 2004.
Ai fini dell’accertamento dell’intervenuta usucapione per possesso ultraventennale, nei confronti di chi andrà presentata la domanda?

Risposta al quesito:
L’estinzione della Cooperativa e la relativa cancellazione dal Registro delle Imprese comporta una sorta di “successione” di tutti i soci assegnatari in via definitiva.
Sostanzialmente i soci medesimi sono proprietari pro quota dell’immobile non assegnato, sicché, ai fini della domanda di usucapione ovvero di riconoscimento della proprietà ad altro titolo, devono essere tutti citati in giudizio, sussistendo l’ipotesi normativa di litisconsorzio necessario.

Sono socio di una Cooperativa a proprietà indivisa; nel corso degli anni i vari assegnatari hanno fatto dei piccoli abusi all’interno dei rispettivi appartamenti.
Vorrei sapere se la Cooperativa paga una unica oblazione per la CILA di € 1.000,00 oppure se ciascun assegnatario non proprietario deve pagare le sue € 1.000,00.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se gli abusi rientrano tra quelli “sanabili” in quanto conformi alla normativa urbanistica e sismica.
Se gli abusi sono diversi, come è prevedibile, occorre per ciascuno il pagamento della sanzione per la tardiva comunicazione.
L’abuso può essere considerato unico se, ancorché ripetitivo, risale ad un errore progettuale ovvero realizzativo, riconducibili ad un unico contesto attuativo.

Sono socia di una cooperativa FF.AA. con finanziamento 35nale del MIT. La Cooperativa è passata a proprietà divisa. Lo Statuto indica i requisti che devono essere posseduti dai soci. Tra questi quello di poter accedere a finanziamenti pubblici agevolati. Un altro articolo dello Statuto prevede che i soci possono chiedere di recedere per perdita di uno dei requisiti.
Poichè abbiamo avuto in assegnazione la casa usufruendo dei benifici “prima casa”, non posso più fruire di agevolazioni a finanziamenti pubblici. Vorrei quindi chiedere di recedere per la perdita di questo requisito.
Il CdA dovrà continuare a versarmi il contributo del MIT?
Se mi concederanno di recedere, sarò esonerata dal pagare le spese annuali di gestione o di altro tipo (future cause legali, ecc.). L’articolo dello Statuto impegna però i soci che recedono a adempiere a tutti gli impegni e Convenzioni assunte dalla Cooperativa anche in tempi futuri e verso terzi. Che significa ciò? Devo pagare sempre come un socio anche se non lo sono più? E quale convenienza avrei quindi a recedere?
Se devo pagare anche per cose che riguardano il futuro della Cooperativa non avrei alcun beneficio nel recedere. E’ come fare un assegno in bianco. Ho capito bene?

Risposta al quesito:
Non è chiaro se l’assegnazione della prima casa sia quella della Cooperativa, perché in tal caso il recesso non sarebbe possibile sino all’estinzione della Società, salva una diversa decisione degli Organi sociali.
Se viceversa la perdita del requisito è antecedente all’assegnazione dell’alloggio, in tal caso il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato per il costo di costruzione (non delle spese generali) detratti gli importi già ricevuti per il contributo pubblico.
Il socio subentrante dovrà versare gli importi dovuti per la costruzione e per l’attività svolta dalla Cooperativa, detratti i contributi agevolati (per la contabilità sociale compensazione con il socio uscente) e avrà diritto a percepire le quote di contributo non erogate.
Il socio che recede non ha più alcun obbligo verso la Cooperativa dopo l’accoglimento del recesso da parte del CdA a norma di legge.

Ho acquistato alloggio in Cooperativa a r.l. nel 2020. Poi nel febbraio 2021 abbiamo fatto l’atto, ma avendo dei dubbi sulla gestione da parte dell’amministratore e company gli ho fatto scrivere dal mio commercialista di fiducia una pec dove ho chiedevo l’accesso ai libri sociali, ma loro mi hanno risposto che nulla era dovuto visto che a marzo sempre 2021 il Consiglio si era riunito liberandoci come soci visto che avevamo raggiunto lo scopo sociale.
E’ chiaro che c’è un imbroglio… ora avvocato Le chiedo dove e come posso avere l’accesso? Tramite l’associazione alla quale la Cooperativa è iscritta, tramite l’Assessorato o tramite Tribunale e se è possibile che loro mi rispondano che nulla è dovuto… e l’art 2476 c.c.?

Risposta al quesito:
Il controllo dei soci sulle Cooperative è regolato dalla normativa del codice civile e dalle leggi speciali.
Le Cooperative possono avere un Collegio Sindacale o, comunque, un Revisore unico il quale deve relazionare sulla conformità formale dei conti.
Il CdA è obbligato a relazionare sui movimenti contabili in generale, nonché a rispondere ai quesiti posti dai soci sulle operazioni finanziarie ed economiche poste in essere nell’esercizio.
Occorre, pertanto, che il socio interessato verifichi il Bilancio sociale (strumento informativo) e inviti gli amministratori ai chiarimenti ritenuti necessari, soprattutto in relazione ai versamenti eseguiti e al loro impiego produttivo.
Nel caso di mancata ovvero di insufficiente risposta il socio può richiedere agli Enti Pubblici di Vigilanza (Ministero, Assessorato, Comune, ciascuno per la rispettiva competenza) di eseguire i controlli e, all’esito, accedere agli atti ai sensi della L. 241/90.
Va, inoltre, rilevato che le Cooperative sono soggette alla Revisione Ordinaria disposta dalla Vigilanza (Ministero o Assessorato a seconda della Regione), sicché anche in questo caso il socio può accedere agli atti per acquisire le opportune informazioni.
Avuti i riscontri in ragione della predette attività ed eseguita la corretta analisi dei Bilanci sociali, il socio interessato potrà procedere alla tutela giudiziaria in sede civile o, ricorrendone i presupposti, anche in sede penale.
Il socio può anche richiedere all’Autorità di Vigilanza il commissariamento della Cooperativa, valutando i relativi effetti che possono comportare il provvedimento di Liquidazione Coatta Amministrativa della Società.