Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, desidero porLe il seguente quesito. Sono un tecnico incaricato da alcuni committenti per il recupero volumetrico di un sottotetto, che ciascuno di loro ha nella propria abitazione.
I sigg. committenti erano soci di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata a proprietà divisa, proprietaria di un lotto di terreno, che a seguito di convenzione (ex art. 35 della L. 865/71) con l’U.T.C., stipulata in data del 26.05.2005 ha completato un programma costruttivo sociale di “n 28 alloggi finanziati ai sensi della Legge Regionale n. 79 dei 1975 e L R. n° 95 del 1977 nel Comune di Trapani”. Gli alloggi sono stati tutti assegnati ai soci della Cooperativa con atto pubblico in data 28.06.2011, registrato il 21.07.2011, visto il certificato di abitabilità rilasciato in data 30.12.2010 e sono identificati al NCEU alla categoria A2, classe 6, vani 6,5. L’intervento prevedeva 14 corpi di fabbrica del tipo bifamiliare con copertura a doppia falda, e presentano, ciascuno, un volume sottotetto, non accessibile, di proprietà esclusiva, degli alloggi sottostanti.
Considerato che la Cooperativa ha esaurito il suo mandato sociale, e non è più vigente, con la presente si chiede se è possibile il recupero della volumetria dei sottotetto, senza incorrere nella decadenza delle agevolazioni godute. Tale recupero Infatti, implica il superamento della superficie massima prevista, per alloggio, dall’art. 1 della L. n° 79 dei 1975 il quale recita: “…Gli alloggi devono avere un numero di vani utili non superiore a cinque e una superficie utile non superiore a metri quadrati 110…”.
In ossequio al richiamato art. 1 della L. n° 79 dei 1975, alla data di realizzazione del progetto non fu possibile includere la superficie e quindi il volume del sottotetto, per le ragioni sopra riferite; L’U.T.C. chiede se i vincoli ostativi, presenti nel periodo di realizzazione degli alloggi, possono, ora, considerarsi decaduti e quindi procedere al recupero. La Convenzione non poteva prevedere la fattispecie, quindi non tratta l’argomento.

Risposta al quesito:
La Convenzione ex art. 35 L. 865/71 è intercorsa tra la Cooperativa concessionaria e il Comune concedente, relativamente all’area riservata ai piani di edilizia agevolata(PEEP).
Gli effetti della Convenzione si riversano sui soci assegnatari, in quanto il relativo atto è trascritto e certamente richiamato negli atti pubblici di assegnazione degli alloggi in proprietà individuale ai soci.
La predetta Convenzione, inoltre, richiama le Leggi Regionali di finanziamento, sicché tale circostanza conferma i vincoli oggettivi gravanti sull’area e sull’edificio che ha fruito dei benefici pubblici.
Ciò posto, si deve ritenere che i vincoli urbanistici incombenti sull’area di cui trattasi non decadano, sicché i requisiti oggettivi degli alloggi debbono mantenere le caratteristiche delle aree PEEP, richiamate dalle leggi di finanziamento pubblico dell’Opera.

Sono il presidente di una Cooperativa agricola, diversi anni fa abbiamo partecipato al PSR ricevendo dei soldi dalla Comunità Europea. Attualmente la Cooperativa è entrata in liquidazione ed è stato richiesto indietro il prestito del PSR.
La Cooperativa non ha abbastanza capitale sociale per coprire il prestito, chi dovrà pagare il restante per coprire il prestito? Verranno richiesti soldi al CDA o al Presidente?

Risposta al quesito:
La Cooperativa ha fruito del contributo a fronte di un progetto che però non ha realizzato, sicché è obbligata alla restituzione del contributo ricevuto.
Occorre verificare i motivi per cui il progetto finanziato non è stato realizzato e, quindi, accertare le responsabilità.
La Cooperativa può richiedere i versamenti ai soci, i quali però non sono obbligati per l’obbligazione sociale, sicché in mancanza della ricostituzione delle risorse finanziarie sopraggiunge l’insolvenza della Società.
La situazione di insolvenza comporta l’accertamento delle responsabilità degli amministratori da parte degli Organi preposti.
Se gli amministratori dimostrano la regolarità del loro operato e la dispersione delle risorse finanziarie per cause a loro non imputabili, potranno esonerarsi dalla responsabilità patrimoniale personale.

Sono socio assegnatario di un immobile di una Cooperativa edilizia a proprietà divisa. La Cooperativa percepisce contributo statale. Detto contributo in parte è distribuito equamente tra i soci per ammortizzare la rata di mutuo, in parte viene utilizzato per il rimborso spese del CDA (circa 12.000 € annui), per le spese di gestione del residence, giardinaggio, manutenzione delle parti comuni, pagamento spese legali (non è mai stato costituito un condominio).
Vorrei conoscere se è corretto utilizzare il Contributo Statale per i pagamenti extra, di giardinaggio e rimborso spese del CDA, nonché la norma che stabilisce come utilizzare tale sovvenzione.

Risposta al quesito:
Il contributo statale è a destinazione vincolata e deve essere percepito dal socio assegnatario dell’alloggio in possesso dei requisiti di legge.
L’assemblea dei soci ovvero il CdA possono deliberare le “spese di gestione” ovvero di manutenzione delle opere sociali e i soci sono obbligati ai relativi versamenti, se le richieste sono conformi alle disposizioni statutarie.
Tra i soci e la Cooperativa, dunque, si crea un rapporto di reciproco debito e credito, sicché è possibile procedere alla compensazione tra quanto i primi devono per i versamenti deliberati e quanto la seconda deve loro versare pro quota a titolo di contributo pubblico.

Egregio avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa che per la realizzazione dei lotti ha sottoscritto un mutuo nel 2011. Nel 2016 sono subentrato nella posizione di un socio dimissionario. L’allora presidente mi comunicava che per il completamento dell’alloggio avrei dovuto versare una somma di 96mila € e contestualmente si procedeva al frazionamento del mutuo con la banca direttamente nei confronti dei singoli soci.
Ora stiamo per procedere alla predisposizione dell’atto notarile e compulsando la documentazione mi sono reso conto che al socio uscente sono stati restituiti anche gli interessi sul mutuo che lo stesso aveva corrisposto alla cooperativa per il mutuo originario. Nei fatti questi interessi sono stati addebitati a me.
I quesiti sono i seguenti: al socio uscente è dovuta la restituzione degli interessi passivi? Posso recuperare gli intessi passivi che mi sono stati addebitati e che tra l’altro non ho potuto neanche recuperare fiscalmente?

Risposta al quesito:
Gli interessi da Lei richiamati dovrebbero essere quelli di preammortamento del mutuo, che la Banca addebita alla Cooperativa sino al completamento dell’opera e al conseguente frazionamento e passaggio in ammortamento del mutuo.
I predetti interessi, pertanto, costituiscono un costo finanziario, sostenuto per la realizzazione dell’edificio sociale, sicché deve essere ripartito pro quota tra tutti gli assegnatari degli alloggi.
Nel caso di recesso del socio e subentro di altro assegnatario, si pone il problema del “beneficio fiscale”, fruito dal primo e non più fruibile dal secondo pur onerato del pagamento degli interessi (quale costo finanziario).
Il “rimborso” degli interessi va eseguito in favore del socio uscente, ma lo stesso non può avvantaggiarsi del “beneficio fiscale” già fruito, stante la sopraggiunta risoluzione del rapporto mutualistico.
Conseguentemente, dall’importo in restituzione al socio receduto va defalcato l’importo del beneficio fiscale ottenuto con la detrazione che va riconosciuto al socio subentrante.

Cooperativa con 10 unità immobiliari, di cui 5 hanno provveduto al trasferimento in proprietà, altri 5restano in capo alla Cooperativa ma hanno i soci assegnatari.
Ci sono contrasti per la gestione del bene comune a causa di disaccordi. I soci assegnatari nel contratto di futura vendita hanno l’onere di accollarsi la gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile.
Si può procedere alla nomina dell’amministratore di condominio?

Risposta al quesito:
Con l’atto pubblico in favore dei 5 soci è già sorto il Condominio ordinario, le cui regole sono previste dal codice civile.
La Cooperativa partecipa al Condominio con gli alloggi ancora alla stessa intestati.
Le spese inerenti alle parti comuni sono calcolate e addebitate secondo il Regolamento di Condominio ovvero le norme del codice civile, sicché la Cooperativa ne risponde per cinque quote, che deve addebitare esclusivamente ai soci non ancora proprietari degli alloggi.

La Cooperativa a proprietà indivisa di cui sono socio assegnatario mi applica IVA al 10 per cento e non al 4 perché sono nudo proprietario del 50 per cento di un immobile, casa costruita nel 1962 dal mio defunto padre.
E’ quindi un bene ereditato e non acquistato, non ho quindi usufruito delle agevolazioni prima casa.
Se, come credo, sarebbe corretto applicare IVA al 4 per cento, è necessario fare un interpello formale alla Agenzia delle Entrate affinché la Cooperativa si adegui?

Risposta al quesito:
Non è chiaro se il quesito faccia riferimento all’iva richiesta dalla Società sui canoni di godimento dell’alloggio oppure sul prezzo di acquisto dello stesso, nel caso di assegnazione al socio a seguito di trasformazione della Cooperativa da proprietà indivisa a divisa.
Nel primo caso, l’operazione (assimilata alla locazione di immobili da parte di soggetto passivo iva) sarebbe imponibile previa opzione della Cooperativa e sconterebbe l’imposta con aliquota del 10%.
Nel secondo caso, invece, se si trattasse di “prima casa”, i versamenti del socio sia in acconto sia a saldo del prezzo di acquisto dell’immobile sarebbero soggetti all’aliquota iva del 4%.
Il possesso del diritto di nuda proprietà su un immobile, per il cui acquisto non si è fruito delle agevolazioni fiscali, non impedisce di acquisire il diritto di proprietà o un diritto reale di godimento su un altro immobile, beneficiando delle agevolazioni (nemmeno qualora i due immobili siano situati nello stesso Comune).
Quanto precede si deduce dal contenuto dell’art. 1 nota II-bis della Tariffa parte prima del Testo Unico n. 131/1986, che disciplina la materia, ed inoltre l’Amministrazione finanziaria si è già pronunciata in tal senso con la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.18/E del 29 maggio 2013.
La tutela che deve assumere il socio non è presso l’Agenzia delle Entrate, ma direttamente nei confronti degli amministratori, contestando la loro richiesta, se ne ricorrono i presupposti di illegittimità.