Cooperative: casi e soluzioni

Sono un possessore ultraventennale di immobile assegnato in proprietà superficiaria a mia nonna da parte di una Cooperativa edilizia che ha usufruito di un mutuo agevolato. L’atto di assegnazione a mia nonna fu fatta nel 1990, ma senza il necessario frazionamento del mutuo e quindi risulterebbe nulla.
Potrei intraprendere un’azione di usucapione nei confronti della Cooperativa che attualmente è rappresenta da un Commissario liquidatore?

Risposta al quesito:
Da quanto enunciato dal quesito si può comprendere che la Cooperativa è stata posta in Liquidazione Coatta Amministrativa.
Desta, viceversa, fondate perplessità il riferimento all’assegnazione che sarebbe nulla in quanto eseguita in assenza del frazionamento del mutuo.
Se l’assegnazione è stata eseguita in via provvisoria essa è valida in quanto il frazionamento è necessario esclusivamente per la stipula dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale.
In tal caso, però, la proprietà è rimasta in capo alla Cooperativa, sicché, con la sopravvenuta L.C.A. l’immobile è entrato nell’attivo Procedura concorsuale se il Commissario si è sciolto dal contratto preliminare di assegnazione, avendone facoltà ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.
Non sussiste il diritto di usucapione in quanto il socio ha detenuto l’immobile per conto della Cooperativa proprietaria.
Il socio potrebbe avere qualche ipotesi solutoria nel caso in cui la Cooperativa avesse realizzato in regime di edilizia agevolata su terreno assegnato dal Comune (come è presumibile essendo l’assegnazione avvenuta in regime superficiario).
In tal caso la Cooperativa ha stipulato la Convenzione ex art. 35 della
L. 865/71 che ha trascritto nei Registri immobiliari, sicché l’erede del socio prenotatario potrebbe far valere il diritto all’assegnazione in quanto il Commissario Liquidatore non può sciogliersi dall’atto convenzionale di interesse pubblicistico.

Per puro scrupolo, vedendo un post sui social, sono andato a verificare (dagli elenchi ufficiali pubblicati sul sito del Ministero dello Sviluppo Economico), che la Cooperativa edilizia di cui faccio parte da un paio di anni è ricompresa nell’elenco di quelle radiate al 31/12/2021, questo cosa comporta?
E soprattutto dovevo essere messo a conoscenza di questa evenienza?

Risposta al quesito:
La radiazione della Cooperativa dall’apposito Registro, comporta la decadenza di tutte le agevolazioni, ivi compresi quelle relative ai contributi già percepiti e/o percipiendi.
Gli amministratori avrebbero dovuto convocare l’assemblea e dare tutte le debite informazioni.
Ed inoltre, occorre accertare le cause della cancellazione, che potrebbero presumibilmente essere addebitate alla cattiva gestione da parte degli amministratori.
In tal caso i soci potrebbero intentare in loro danno l’azione di responsabilità sociale nel caso di danno generale, ovvero l’azione di responsabilità individuale nel caso di danno specifico subito da uno o più soci.

Mio marito, socio di Cooperativa edilizia a proprietà individuale, che non ha fruito di contributi pubblici, è deceduto dopo il rogito che ha assegnato l’alloggio in proprietà.
Nello statuto della Cooperativa è stabilito che alla morte del socio avvenuta dopo l’assegnazione succede vita natural durante il coniuge superstite e uguale diritto è riservato ai figli minorenni. In famiglia ci sono 2 figli minori conviventi nell’alloggio.
Per motivi personali, ho intenzione di rinunciare all’eredità, anche in considerazione che la Cooperativa ha in corso ancora numerose cause pendenti; vorrei sapere se la rinuncia alla eredità comporta la totale mia liberazione da qualsiasi richiesta della Cooperativa e cosa si può fare in relazione ai figli minori?

Risposta al quesito:
La rinuncia all’eredità deve essere totale, cioè deve riguardare tutti i beni del de cuius; in tal caso il rinunciante è liberato da tutti i debiti del defunto e non riceve l’attivo ereditario.
I figli minori succedono ex lege per rappresentazione e possono, a determinate condizioni, rifiutare l’eredità ovvero accettare con beneficio di inventario (procedura speciale, secondo cui i potenziali eredi possono riservarsi l’accettazione dell’eredità all’esito della verifica del rapporto tra attivo e passivo).
Nel caso di specie appare più idoneo il rifiuto dell’eredità, da eseguire a cura del genitore superstite mediante ricorso al Giudice tutelare presso il Tribunale competente, con il ricorso, il genitore esercente la patria potestà deve dimostrare che l’accettazione dell’eredità non sarebbe nell’interesse dei minori, in quanto esposti alla prevalente situazione debitoria del de cuius.

Salve, dopo 6 mesi da quando ho fatto la proposta d’acquisto solo adesso l’agenzia immobiliare mi dice che prima di firmare il rogito mi devo incontrare con il costruttore per diventare socio (subentro).
Si sapeva che la casa sarà comprata da un costruttore, ma nessuno mi ha mai accennato che comprando la casa non direttamente dal costruttore ma tramite un’agenzia immobiliare e ottenendo un mutuo devo subentrare come socio. Ho chiesto in giro e ho saputo che prima de me sono stati altri 2 soci che hanno portato le modifiche all’appartamento, appartamento che ancora non è finito necessità dei interventi.
Io adesso quali spese, a parte il mutuo, mi devo aspettare subentrando come socio?
Vista la non trasparenza della agenzia immobiliare posso rifiutare di diventare socio?
A parte il mutuo devo pagare i lavori che devono ancora fatti nonostante l’agenzia mi ha garantito che la casa sarà finita?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che l’agenzia immobiliare abbia segnalato l’esistenza di un alloggio in Cooperativa, sostanzialmente “amministrata” dalla stessa impresa che ha realizzato gli alloggi.
Per disconoscere legittimamente il compenso di mediazione occorre che sia possibile provare l’inganno e, pertanto, è necessario verificare il contenuto del mandato affidato all’agente immobiliare.
Se nel mandato non è prevista l’assunzione della qualità di socio di una Cooperativa, in tal caso il potenziale acquirente può disconoscere la corretta esecuzione del mandato e rifiutare la sua prestazione in favore dell’agente.
L’agente immobiliare, infatti, è abilitato alla mediazione tra un venditore e un acquirente, mentre nel caso di specie la “mediazione” riguarda l’acquisto di una quota sociale, sicché l’agente medesimo non può pretendere il compenso, la cui tutela di legge è assicurata esclusivamente per la compravendita immobiliare.

La Cooperativa di cui sono socio fondatore è in stato debitorio ma da un paio di anni in utile. Siamo piccoli.
Il presidente (l’unico con competenze aministrative) poco tempo fa ha aperto una nuova Cooperativa a nostra insaputa. Lo abbiamo scoperto ma non abbiamo potuto agire in quanto lui è l’unico ad avere competenze amministrative. Naturalmente la nuova Cooperativa gestisce servizi che se fossero stati avviati con la nostra società avrebbero aiutato ad aumentare l’attivo e rientrare dei debiti (tutti interni).
Ora il presidente comunica che vuole lasciare la nostra cooperativa. Abbiamo bisogno di un passaggio di consegne graduale per poter imparare ad amministrare, che potere legale abbiamo in questo senso?
E ancora, attivando altri servizi con una nuova Cooperativa, che tipo di responsabilità legale ha confronti della nostra Cooperativa e quali debiti, intendo considerando che se avesse attivato gli altri servizi con la nostra Cooperativa ora avremmo meno debiti.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se il presidente che intende dimettersi da socio abbia effettivamente compiuto atti in conflitto di interessi e quali danni concreti abbiano causato gli atti medesimi.
Nel caso di esito positivo dei predetti accertamenti, la Cooperativa può deliberare l’azione di responsabilità sociale nei confronti dell’ex presidente, purché ciò avvenga non oltre cinque anni dalla cessazione della carica, in quanto in tal caso si verificherebbe la prescrizione dell’azione.
Il presidente uscente deve eseguire le consegne indicando tutte le situazioni pendenti, sia positive che negative; deve, inoltre, consegnare la situazione contabile risultante alla data, nonché tutta la documentazione sociale, fiscale e previdenziale inerente alla Società; deve, infine, indicare tutti i debiti di prossima scadenza con l’Erario.
Per l’esperienza amministrativa, l’ex presidente non ha alcun obbligo di istruire il suo successore, il quale può solo avvalersi di professionisti specializzati.

A febbraio 2016 mi hanno consegnato le chiavi della casa. Sulla casa non ho preso il mutuo, in quanto ho pagato in contante, però sono passati 6 anni e ancora non riesco a fare il rogito.
Sulla casa c’è l’ipoteca e la Cooperativa ad oggi non é in grado di coprire l’ipoteca gravante sull’immobile. Faccio presente che la Cooperativa è ancora in attività. Da un complesso di 12 appartamenti, 10 acquirenti hanno fatto il rogito mentre altri 2 (di cui io) non abbiamo preso il mutuo. Nella Sentenza di I grado il Giudice dice che bisogna fare domanda al Presidente del Tribunale per chiedere il frazionamento del mutuo in quanto l’art. 2932 c.c. non é applicabile perché non ho titolo.
Secondo Lei mi conviene fare ricorso in appello? E’ il caso di fare anche una denuncia per appropriazione indebita?

Risposta al quesito:
Poiché il socio è già munito di un avvocato deve attenersi ai pareri del professionista mandatario.
In questa sede si può genericamente rilevare che la giurisprudenza di merito si attiene alle disposizioni della legge, secondo cui il trasferimento della proprietà non può essere eseguito quando il mutuo gravante è indiviso e non è accettato dall’acquirente per l’intero.
Ciò posto, in altri casi si è proceduto mettendo al sicuro l’immobile mediante la trascrizione forzata del preliminare di assegnazione ai sensi dell’art 2645 bis del codice civile e al contempo agire ai sensi dell’art. 39 TUB per ottenere il frazionamento (se sussistono i presupposti).
In ogni caso è l’avvocato del soci assegnatario che deve decidere quale percorso di tutela scegliere in base ai concreti presupposti di fatto e di diritto in suo possesso.