Cooperative: casi e soluzioni

Volevo sapere se è giusto che un socio invochi la privacy sugli atti notarili stipulati con il notaio per l’assegnazione degli appartamenti.

Risposta al risposta:
Occorre precisare in quale senso viene invocata la privacy relativamente all’atto di assegnazione di alloggi sociali.
I predetti atti hanno natura pubblica, sicché sono soggetti alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari e sono accessibili da parte di chiunque vi abbia interesse.
Nei predetti atti vanno menzionati i dati anagrafici delle parti, i dati catastali dell’immobile, i pagamenti eseguiti o da eseguire e le eventuali ipoteche incombenti.
Può accadere che sussistano obblighi e diritti concordati tra le parti, riguardanti fatti economici pregressi, il cui contenuto potrebbe rientrare nella tutela della privacy.
La specificazione di tali “fatti” può essere affidata ad una separata scrittura, mentre nell’atto pubblico va riportato in chiaro esclusivamente quanto previsto per legge ai fini essenziali del trasferimento dell’immobile.
Così operando non sussisteranno problemi di privacy.

La cooperativa divisa di cui faccio parte ha perseguito l’oggetto sociale e sta per essere posta in liquidazione. In Luglio 2021 abbiamo frazionato il mutuo costruzione e in pari data sono stati emessi gli atti di assegnazione ove viene specificato che il socio verrà immesso nel possesso al rogito notarile avvenuto nei mesi di Novembre e Dicembre 2021 per tutti i soci. Stante le premesse, vengo ai quesiti:
A) Gli interessi versati dai soci alla cooperativa in preammortamento, ante frazionamento, possono essere portati in detrazione dal socio prenotatario, in assenza di formale atto di assegnazione da parte della cooperativa?
B) Gli interessi versati dal socio alla cooperativa in fase di ammortamento, post frazionamento, possono essere portati in detrazione stante l’immissione in possesso al rogito, quattro/cinque mesi dopo?
Per le cooperative indivisa la norma è chiara, ma per le divise è difficile trovare riferimenti.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie a proprietà divisa il contratto di mutuo finalizzato alla costruzione degli alloggi sociali è stipulato dalla Società, la quale è onerata di corrispondere all’istituto mutuante gli interessi di preammortamento sino al pagamento della prima rata sul capitale; dopodiché la stessa Cooperativa, intestataria del mutuo, corrisponderà gli interessi di ammortamento via via maturati sino all’estinzione del debito.
Per quanto riguarda la detrazione degli interessi pagati dai soci alla Cooperativa mutuataria a titolo di rimborso, l’Amministrazione finanziaria ha riconosciuto più volte (vedasi la circolare MEF n. 122/e risalente al 1999) che il relativo diritto sorge già al momento della delibera di assegnazione provvisoria dell’alloggio da adibire ad abitazione principale, nonostante il mutuo sia ancora indiviso, purché vi siano contestualmente l’immissione in possesso, la dichiarazione del relativo reddito fondiario da parte del socio, nonché l’assunzione dell’obbligo di pagamento della propria quota del mutuo.
In linea teorica, quindi, ai fini della detrazione non rileva se gli interessi passivi siano di preammortamento ovvero di ammortamento, poiché tra le condizioni sopra menzionate vi è la necessità che il socio si sia genericamente accollato la propria quota di oneri nascenti dal contratto di mutuo, circostanza quest’ultima che potrebbe anche essere antecedente all’atto formale di frazionamento.
Pertanto, ferme restando le predette condizioni, il socio potrà detrarre dall’Irpef quanto rimborsato alla Cooperativa a titolo di interessi passivi sul capitale, nei limiti di legge (19% delle somme versate annualmente entro il limite di Euro 4.000,00) e previo rilascio, da parte della Società, della documentazione idonea a comprovare i pagamenti eseguiti dal socio stesso.
Venendo al quesito posto, il diritto alla detrazione è sorto soltanto a partire dall’atto di frazionamento del mutuo, che ha comportato la suddivisione dei relativi oneri in capo ai soci assegnatari pro quota, risultando irrilevante che l’immissione in possesso sia avvenuta successivamente, stante, comunque, l’avvenuto frazionamento.
Nel periodo precedente, nel quale il mutuo era ancora indiviso, il diritto alla detrazione è da escludere, in ragione dell’assenza della delibera di assegnazione a titolo provvisorio, emanata solamente in coincidenza con l’atto di frazionamento.

Dopo aver notificato un atto di precetto su sentenza di condanna al risarcimento danni nei confronti di un socio assegnatario di alloggio, la Cooperativa edilizia non esegue.
E’ possibile effettuare il pignoramento presso terzi sul conto corrente intestato alla Cooperativa su cui versano le rate del mutuo i soci?
Oppure come è possibile recuperare le somme senza arrecare danno ai soci?

Risposta al quesito:
Se la condanna è nei confronti della persona fisica, socio della Cooperativa, quest’ultima non ha alcun obbligo di eseguire la decisione giudiziale, in quanto soggetto diverso dal condannato.
Il creditore potrebbe pignorare la quota azionaria del socio debitore.
In tal caso, la Cooperativa, ancorché soggetto terzo, diventa parte nel processo di esecuzione forzata sulla quota sociale.

Entrerò come socio in una cooperativa perché comprerò la casa di un altro socio uscente, il quale è da 16 anni in cooperativa, per il prezzo di 80.000.00 euro in corpo unico e 20.000.00 euro quale suo mutuo rimanente per 3 anni in 6 rate.
La mia intenzione, quando finirò il mutuo fra tre anni, è uscire dalla cooperativa e fare rogito da un notaio perché così diventa di mia proprietà, mentre adesso se entro mi danno solo il diritto ad abitare. E’ possibile?

Risposta al quesito:
Non è possibile rispondere al quesito, in quanto occorre verificare gli atti e soprattutto il tipo di Cooperativa (se a contributo pubblico, se a proprietà indivisa etc.).

Egr. avvocato, a Dicembre 2021 mia figlia ha prenotato un alloggio con box in cooperativa edilizia pagando l’iscrizione e versando 5.000,00 Euro per la prenotazione. A quel punto era stato formalizzato un piano di pagamenti che avrebbe dovuto iniziare il 15 Gennaio 2022 con la firma del compromesso.
Questo atto non è ancora avvenuto e si aspetta venga convocata da un momento all’altro, ma nel frattempo vorrebbe recedere dall’impegno per problemi contingenti.
La domanda è come deve procedere? Ha diritto al rimborso dell’acconto versato?

Risposta al quesito:
Il recesso è regolato oltre che dal codice civile, anche dallo Statuto della Società, che specifica i motivi che consentono al socio di recedere.
In generale i soci della Cooperative edilizie hanno diritto a recedere per la sopraggiunta perdita dei requisiti ovvero per l’impossibilità di perseguire lo scopo sociale.
Nel caso di specie, ritenuta la brevità del rapporto societario non dovrebbero esserci problemi di alcun genere.
Quanto all’importo versato, occorre verificarne la causale, posto che i soci receduti hanno diritto al rimborso dei soli acconti sul prezzo di assegnazione, mentre per le spese generali la Cooperativa ha diritto di trattenere gli importi utilizzati a copertura dei costi.
Va anche osservato che in alcune Cooperative lo Statuto prevede il versamento di una tassa di ammissione espressamente non rimborsabile.

Gentile avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia, la mia abitazione ha raggiunto l’80% dei lavori manca poco per essere finita, posso dare incarico ad un’impresa per terminare i lavori con fatturazione e portare i costi in conto alloggio, visto che sono quattro anni che sono fermi i lavori e gli interessi con la banca maturano sempre?

Risposta al quesito:
A quanto sembra il socio non ha avuto l’assegnazione definitiva, sicché l’alloggio è ancora di proprietà della Cooperativa e il socio medesimo è solamente detentore, seppure qualificato.
In tal caso non è consentito intervenire sull’immobile se non dopo un provvedimento specifico dall’Autorità Giudiziaria, eventualmente adita in via d’urgenza, se ne sussistono i presupposti.
La tutela del socio è certamente da attuare preliminarmente in sede societaria, accertando prima le effettive inadempienze gestionali e dopo mettendo in mora gli amministratori mediante l’adeguata intimazione di ripristino della legalità.
Permanendo l’inadempienza si dovrà agire giudiziariamente individuando l’esatta procedura in base alla normativa societaria.