Cooperative: casi e soluzioni

Sto acquistando un immobile insieme ad altre 24 famiglie tramite una cooperativa edilizia, che purtroppo ci sta rimandando la consegna delle case da più di 5 mesi (ogni volta dando motivazione di imprevisti di diversa natura).
L’inizio dei lavori era programmato in data 30.11.2020 e il fine lavori era programmato per il 30.11.21. Parecchie famiglie sono in affitto e stiamo perdendo diversi soldi come è facile intuire.
Noi come condomini possiamo avviare un’azione legale per essere risarciti dei danni economici e morali che stiamo subendo?
Se si, dobbiamo avvalerci contro la cooperativa o contro la ditta edile responsabile di non aver rispettato il “fine lavori”?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare l’effettiva portata del contratto di appalto, al fine di rilevare le eventuali inadempienze della ditta appaltata.
I soci danneggiati dai ritardi possono pretendere il risarcimento dalla Cooperativa, la quale può a sua volta agire direttamente contro l’impresa ovvero chiamarla in garanzia a seguito del giudizio instaurato dai soci.
Se, successivamente alla stipula delle assegnazioni definitive, dovessero emergere difetti costruttivi, in tal caso i soci avrebbero l’azione diretta anche nei confronti della ditta costruttrice.

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa e nel 2012 mi è stato consegnato l’alloggio con relativa cantina e garage. A causa di infiltrazioni d’acqua (da me ben conosciuti) il prezzo del garage è stato ridotto e nel 2018 ho potuto rogitare i beni sopra elencati.
Purtroppo, quando piove abbondantemente il garage continua ad avere infiltrazioni, mi sono rivolto all’amministratore per far risolvere questo problema, in quanto oltre che ad avere infiltrazioni nella mia proprietà, l’acqua spesso penetra anche nelle altre parti condominiali e potrebbe causare danni gravi all’ascensore.
La mia domanda è se, ben conscio dei problemi strutturali di infiltrazione che la mia proprietà subisce, posso rivolgermi agli altri condomini per sanare il tutto o spetta solo a me risolvere tale questione?

Risposta al quesito:
Occorre innanzitutto precisare che la Cooperativa non è a proprietà indivisa in quanto sembra che abbia assegnato gli alloggi con atto pubblico e si sia formato il “condominio” tra i soci assegnatari.
Il problema, dunque, è di natura condominiale, sicché coinvolge tutti i proprietari degli alloggi sottostanti alla copertura da cui provengono le infiltrazioni.
Tutti i proprietari devono concorrere in base alla quota di proprietà se la copertura è a tetto; se, viceversa, la copertura è rappresentata da un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino, quest’ultimo è tenuto al pagamento di un terzo delle spese necessarie, mentre i restanti due terzi vanno suddivisi sull’intera colonna.

Sono socio di una cooperativa, a febbraio 2021 ho fatto l’atto notarile ma ad agosto ho chiesto, tramite pec del mio commercialista di fiducia, di potere estrarre copia dei documenti perché sento odore di truffa… il presidente mi ha risposto che, visto lo Statuto, dopo l’atto nulla è dovuto.
A chi posso chiedere? E’ chiaro che se non vuole darmeli c’è del losco.

Risposta al quesito:
Gli amministratori della Cooperative hanno l’obbligo di redigere annualmente il rendiconto economico e finanziario delle attività svolte che viene sintetizzato nel Bilancio sociale, regolato dagli artt. 2423 e seguenti del codice civile.
I Bilanci devono essere sottoposti all’approvazione dell’assemblea, il cui consenso rende difficile ogni eventuale successivo accertamento.
Dalla corretta lettura dei Bilanci e delle allegate note integrative si possono ricavare informazioni utili in ordine alla regolarità della gestione e nel caso le relative risultanze dovessero confermare i “sospetti” si può procedere in sede giudiziaria, qualora emergano i presupposti della falsità delle scritture contabili ovvero difformità dai deliberati sociali.

Complimenti per lo splendido sito, ricco di informazioni. La mia domanda è la seguente: la nostra Cooperativa ha assegnato gli alloggi con rogito notarile l’anno scorso, ma ancora non è stata chiusa perché in attesa dell’esito di un procedimento giudiziario in corso. Uno dei soci ha venduto l’appartamento.
Ha diritto a ricevere parte del fondo cassa residuo quando avverrà la chiusura della Cooperativa oppure il diritto passa alla persona che ha acquistato il suo appartamento?
Quest’ultimo diventa socio della Cooperativa anche se tutti gli appartamenti sono stati rogitati?

Risposta al quesito:
Le Cooperative Edilizie instaurano con i soci due rapporti: quello sociale e quello contrattuale mutualistico, che, seppure a vario titolo connessi, restano tra di essi del tutto autonomi.
Conseguentemente, successivamente all’estinzione del rapporto contrattuale–mutualistico (assegnazione definitiva dell’alloggio) permane il rapporto sociale a tutti gli effetti.
L’eventuale acquirente dell’immobile già assegnato al socio divento “condomino”, ma non ha nulla a che fare con il rapporto sociale che permane con l’originario assegnatario.

Può il socio assegnatario procedere prima della messa all’asta ad una trattativa singola e privata con la parte creditrice? E la Cooperativa può autorizzare tale trattativa?

Risposta al quesito:
Dal sintetico quesito si può presumere che la Cooperativa sia ancora proprietaria degli alloggi sociali e che il socio sia prenotatario di un alloggio che rientra nel pignoramento eseguito da un creditore.
In tale prospettiva non sembra praticabile la “trattativa” di un socio separata da quella della Cooperativa, posto che l’immobile è ancora di proprietà di quest’ultima e, pertanto, resta indispensabile il di lei consenso.
Se, poi, si considera l’ipotesi di un pignoramento plurimo la trattativa autonoma del socio non avrebbe egualmente alcuna rilevanza in quanto dovrebbe essere la Cooperativa a trasferire la proprietà dell’immobile al socio, il quale pagherebbe il creditore senza alcuna garanzia.
Potrebbe, tuttavia, accadere che la Cooperativa prospetti a tutti i soci la possibilità di ipotesi transattive (tutte nella stessa misura) sui diversi immobili pignorati, in modo che il creditore potrebbe consentire alla “riduzione” del pignoramento e rilasciare alla Cooperativa la quietanza di quanto ricevuto dal Socio.
Quest’ultimo, tuttavia, dovrebbe garantirsi nei confronti della Cooperativa in ordine alla tempestiva assegnazione dell’immobile liberato dal vincolo, ciò al fine che lo stesso possa essere nuovamente sottoposto ad altro pignoramento.

Un consiglio di amministrazione composto da 3 soggetti, la durata in carica è prevista per 3 anni, poniamo che la scadenza del mandato sia 25 marzo 2021, il nuovo consiglio viene nominato il 19 maggio del 2021.
La domanda: in questo periodo di vacanza rimane in carica il consiglio uscente?
Ai consiglieri uscenti i poteri attribuiti sono gli stessi esercitati durante il periodo effettivo di carica o hanno solo l’ordinaria amministrazione? Nel senso che il consigliere uscente con delega alla stipula dei contratti ha il potere di firmarli anche nel periodo di vacanza?
In ultimo, nella redazione di un contratto di affitto di immobile, il consigliere in questione, rappresentando la società cooperativa, deve essere espressamente indicato che opera per nome e per conto della suddetta società?

Risposta al quesito:
I componenti del CdA di una Cooperativa che siano scaduti, mantengono le funzioni per l’ordinaria amministrazione e sono responsabili degli atti compiuti ovvero omessi sino al subentro del nuovo Consiglio eletto dall’assemblea.
I poteri dei Consiglieri che si trovino nel periodo di “vacatio” restano limitati all’ordinaria amministrazione, ivi compresi quelli già deliberati dall’assemblea che necessitano della relativa “esecuzione”.
Per gli atti di straordinaria amministrazione che dovessero necessariamente insorgere, i Consiglieri decaduti devono provvedere in via d’urgenza se il loro intervento deve essere eseguito nell’interesse della Società, ma devono senza indugio sottoporre all’assemblea il loro operato e richiedere eventualmente l’autorizzazione per ulteriori attività.
Nella stipula dei contratti è necessario rendere espliciti tutti i riferimenti dei contraenti, ivi compreso il mandato ricevuto dalla Società rappresentata.
Ciascuno dei contraenti può richiedere le informazioni sui poteri del rappresentante della persona giuridica, il quale risponde anche penalmente di quanto dichiarato.