Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avv. Cannavò, sono socio di una Cooperativa a proprietà divisa.
Da molto tempo, è stato raggiunto lo scopo sociale e quasi la totalità dei soci ha deciso di fare lo scioglimento e ha versato le somme necessarie sia per la stipula dell’atto di assegnazione delle abitazioni dal notaio e per lo scioglimento dal commercialista. Ad oggi un solo socio si rifiuta di versare quanto in debito perché vorrebbe gli venisse prima riconosciuto un danno subito al suo alloggio – che dopo opportune verifiche è risultato esserne responsabile solo l’inquilino prospiciente al suo alloggio, che si rifiuta di riconoscere il danno (inquilino in affitto). Ci è stato detto di non poter procedere allo scioglimento finché anche l’ultimo socio non pagherà.
1) Pensa sia corretto dover attendere un singolo socio a fronte di una intera maggioranza, già in regola con i pagamenti. Esiste un modo per procedere ugualmente?
2) Vorremmo fare richiesta per il superbonus 110, una volta divenuti condominio, però mi sembra di capire che oramai il tempo per la presentazione della domanda termina a fine dicembre. Potrebbe darci un suggerimento in merito anche a questa situazione: se nel frattempo si può comunque procedere come cooperativa divisa e se ci sono delle proroghe al 2022 anche per questo tipo di abitazione?

Risposta al quesito:
Tra le cause di scioglimento delle Società di capitali rientrano il raggiungimento dello scopo sociale e la definitiva impossibilità di raggiungerlo.
Nelle cooperative edilizie di abitazione a proprietà divisa, lo scopo sociale è rappresentato dall’assegnazione degli alloggi ai soci prenotatari e, quindi, esso non può considerarsi raggiunto fino a quando tutti gli immobili non vengano trasferiti in favore dei soci, mediante la stipula degli atti pubblici.
Qualora uno dei soci non volesse adempiere ai propri obblighi di versamento del prezzo nei confronti della Cooperativa, potrà essere escluso dalla Società con delibera del CdA o, se previsto dallo Statuto, dell’Assemblea.
La Cooperativa dovrebbe, quindi, reperire un nuovo soggetto al quale assegnare l’immobile previo pagamento del prezzo. Soltanto in caso di esito negativo della ricerca, la Cooperativa potrebbe procedere con lo scioglimento per l’impossibilità di raggiungere lo scopo sociale e, conseguentemente, l’immobile rimasto invenduto entrerebbe a far parte dell’attivo da liquidare.
Per quanto riguarda la normativa sul cd. Superbonus 110%, tra i beneficiari rientrano soltanto le Cooperative a proprietà indivisa, per gli interventi effettuati sugli immobili assegnati in godimento ai soci, e non anche quelle a proprietà divisa. Queste ultime possono, comunque, beneficiare delle relative agevolazioni una volta costituito il condominio, successivamente all’assegnazione degli alloggi in proprietà ai soci.
Secondo l’interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria, il “condominio” deve essere inteso nel senso civilistico, ossia come comunione forzosa nella quale coesistono la proprietà individuale degli immobili in capo ai singoli condomini e la comproprietà sulle parti comuni dell’edificio. Pertanto, le Cooperative a proprietà divisa dovranno assegnare in proprietà a ciascun socio il rispettivo immobile senza riservarsi la proprietà delle parti comuni, in modo tale che si costituisca il condominio come previsto dal codice civile. In definitiva, il destinatario del beneficio fiscale per gli interventi edilizi sulle parti comuni sarà il nascente condominio e, quindi, ciascuno dei condomini (odierni soci) in proporzione ai millesimi di proprietà.
Nel caso di specie, non è necessario che tutti gli alloggi vengano assegnati in proprietà, in quanto il condominio sorgerebbe comunque tra la Cooperativa ed i soci divenuti proprietari dei rispettivi alloggi, fermo restando che venga garantito il diritto alla comproprietà degli spazi comuni.
Va infine precisato che, secondo la normativa attualmente in vigore, gli interventi realizzati dai condomini potranno beneficiare dell’agevolazione sino al 30.06.2022, ovvero sino al 31.12.2022 se alla data del 30.06.2022 sarà completato almeno il 60% dei lavori programmati.

Egregio avvocato, vorremmo porLe il seguente quesito: siamo 22 soci di una società a proprietà indivisa in procinto di ricevere da parte del Ministero delle Infrastrutture il Decreto autorizzativo al passaggio a proprietà individuale.
A seguito del Rogito notarile, possiamo immediatamente creare un Condominio o dobbiamo, in prima istanza, procedere alla liquidazione della Cooperativa?

Risposta al quesito:
Con il rogito di assegnazione definitiva e accollo del mutuo individuale da parte di ciascun socio sorge il Condominio tra i diversi proprietari.
Nelle Cooperative edilizie a contributo erariale, il predetto Condominio è regolato dalle norme speciali di cui al titolo XII del T.U. per l’edilizia popolare n. 1165/38, che differiscono da quelle del Codice Civile, restano in vigore sino a quando i mutui agevolati non siano estinti.
La Cooperativa può essere messa in Liquidazione volontaria, mentre qualche problema potrebbe sussistere per l’estinzione, nel senso che il Liquidatore ne assumerebbe la responsabilità relativamente alla eventuali vicende contenziose con il MIMS, insorte a seguito di controversie tra gli assegnatari.

Gentilissimo avvocato Cannavò, sono un consigliere di una cooperativa a contributo erariale con soci esclusivamente delle FF.AA. e Corpi di Polizia trasformatasi nel tempo da indivisa a mista. È deceduto un socio proprietario, vi sono eredi si, ma privi dei requisiti per divenire a loro volta soci perché non appartenenti alle categorie necessarie: il contributo trentacinquennale andrebbe distribuito suddiviso tra i soci annualmente, ma ci occorre chiarire come gestire le quote dei deceduti in assenza di subentro nella qualità di socio.
Il contributo erariale in conto capitale originariamente attribuito alla società, non ai singoli soci ed a tutt’oggi erogato annualmente va dato quota parte agli eredi designati dell’immobile anche se non soci?
Dobbiamo restituirlo al Provveditorato? Va suddiviso tra i restanti soci?
Va accantonato?
Occorre una delibera in deroga allo statuto (eventualmente subordinata all’avallo del Provveditorato) ed assegnare comunque il contributo agli eredi non soci?

Risposta al quesito:
Per quanto attiene ai requisiti occorre verificare se alla data del decesso del socio l’alloggio era stato già assegnato in uso e consegnato e se l’erede subentrante era il coniuge o altro familiare convivente.
Ciò in quanto potrebbe non essere necessario il requisito di appartenenza alla categoria prevista dalla legge di finanziamento.
Per quanto riguarda il contributo trentennale esso va correlato al socio o erede che ha sostenuto la spesa, sicché può procedersi al rimborso se i passaggi contabili sono regolarmente esposti in Bilancio.
Occorre, poi, verificare se gli alloggi sono stati assegnati in proprietà a una parte dei soci, mentre per altra parte restano indivisi.
In tal caso la Cooperativa può tentare di ottenere il provvedimento di assegnazione del contributo pro quota direttamente ai soci assegnatari in proprietà individuale e accollatari del mutuo.

Sono socia di una Cooperativa edilizia a.r.l. Ho firmato il preliminare con questa Cooperativa quando essa faceva solo da canale di vendita per conto di un costruttore terzo. Poi il costruttore ha avuto difficoltà economiche e la Cooperativa ha acquisito il terreno e il fabbricato, al punto in cui era arrivato, aprendo un mutuo. A noi soci disse che non sarebbe cambiato nulla, non avremmo dovuto pagare gli interessi di tale mutuo perché esisteva un accordo con il vecchio costruttore che se ne faceva carico (accordo mai ricevuto).
Dopo il termine lavori e atto di assegnazione eseguito la Cooperativa mi chiede, dopo alcuni mesi, a seguito dell’assemblea, i soldi relativi agli interessi del mutuo dal giorno del frazionamento al giorno della stipula. Circa 9 mesi, trascorsi non a causa mia, ma a causa del non completamento dello stabile e ottenimento dei documenti necessari alla stipula.
Come socia sono costretta a pagare (Nè sul preliminare nè sull’atto di assegnazione se ne faceva riferimento)?
Inoltre ogni anno la Cooperativa, a seguito dell’assemblea, chiedeva soldi per risanare le perdite del bilancio, tale quota è sempre dovuta ancora adesso (è dal 2016 che pago perdite)?
Da quello che ho capito rimarrò socia finché tutti i soci del palazzo in questione non hanno rogitato, se fosse così dovrò continuare a pagare queste perdite anche per l’anno prossimo se non chiudiamo prima? Specifico che tale Cooperativa non è attiva solo per l’edificio dove ho comprato io ma ha attualmente molti più soci e altri edifici in costruzione, quindi la Cooperativa non viene chiusa al termine di questa costruzione.

Risposta al quesito:
Il quesito merita l’approfondimento documentale, non essendo sufficienti i dati enunciati.
In ogni caso va precisato che nella Cooperative edilizie vige il principio generale secondo cui dopo la stipula dell’atto definitivo di assegnazione al socio non può essere richiesta alcuna integrazione di prezzo.
Il succitato principio, tuttavia, va temperato con lo stato di fatto alla data del rogito e con le esposizioni del Bilancio sociale approvato dall’assemblea e non opposto in giudizio.
Se, infatti, il costo di riferimento dovesse essere quello dell’alloggio al momento del rogito, gli eventuali lavori di completamento potrebbero non essere ricompresi nel prezzo pagato, se tale circostanza è desumibile espressamente o implicitamente dal tenore dell’atto.
Per quanto riguarda le spese generali, i soci restano obbligati al relativo versamento sino all’estinzione della Cooperativa, ma tale obbligo non sussiste se la Società prosegue con altri programmi costruttivi.
In tal caso, la Cooperativa potrebbe pretendere la quota parte delle spese prevedibili per l’estinzione e liberare il socio accettando la di lui domanda di recesso.
In ogni caso il socio obbligato ha diritto a verificare e sindacare i costi che danno origine alla perdita, la cui entità deve essere esclusivamente rapportata alle attività necessarie per le operazioni di liquidazione e cancellazione dal Registro delle Imprese.

Vorrei gentilmente chiedere un preventivo per quanto in oggetto.
La Coop. in questione ha terminato il lavoro di costruzione degli alloggi, ha effettuato gli atti di rogito e (sembra) non ci sono pendenze. Il presidente però è venuto a mancare due mesi fa e abbiamo necessità di eleggere un professionista come rappresentante legale che, insieme al commercialista, accompagni la Coop. alla liquidazione e poi alla chiusura quando le opere di urbanizzazione in cui è immersa la palazzina siano terminate (presumibilmente uno o due anni).

Risposta al quesito:
I professionisti dello Studio non assumono le funzioni gestorie della Cooperativa, ma svolgono esclusivamente le attività di assistenza giudiziale ed extragiudiziale consentite dalla Legge per gli iscritti all’Albo degli Avvocati.
In ragione di quanto precede, la Cooperativa dovrà eleggere i nuovi Amministratori, i quali potranno richiedere allo Studio le attività di assistenza, dopo avere illustrato la situazione della Società e avere approvato il progetto dei costi per le prevedibili prestazioni professionali.

Sono il Legale rappresentante di una società cooperativa che si occupa di impianti. Sono subentrato all’ex Presidente e dopo vari controlli sono venuto a conoscenza che lo stesso aveva contratto un debito nei confronti di tre fornitori ordinando merce intestata alla Cooperativa, ma che in realtà non è mai arrivata alla stessa società e neanche gli utili derivanti.
Ad oggi un fornitore ha pignorato il conto corrente, l’unico che abbiamo e con il quale lavoriamo e paghiamo tasse stipendi e fornitori con la paralisi completa della società.
Possiamo opporci a questo pignoramento e sbloccare l’attività?

Risposta al quesito:
Occorre proporre l’opposizione all’esecuzione e, se sussistono ancora i termini anche l’opposizione agli atti esecutivi, ma è necessario esporre validi motivi che possano rendere inefficace la pretesa creditoria in base alla quale è stato eseguito il pignoramento.
Si rende, pertanto, necessario verificare se la merce non è stata consegnata per l’inadempienza dei fornitori ovvero se è giunta ad un destinatario diverso per volontà o responsabilità dell’ex presidente.
Nel primo caso si può formulare l’opposizione direttamente nei confronti dei fornitori procedenti, nel secondo caso si può solamente agire con l’azione di responsabilità nei confronti dell’ex presidente (dopo avere accertato i presupposti).