Cooperative: casi e soluzioni

Gentilissimo avvocato, di seguito narro quanto accaduto: la Cooperativa per il raggiungimento dello scopo sociale nel 2014 e 2016 ha sottoscritto due mutui distinti. Al momento dell’accollo lo scrivente non ha accollato nessuna parte del mutuo. Prima del rogito mi sono state inviate le spese in quota parte delle spese + interessi, che ho regolarmente pagato.
Si evidenzia che le ripartizioni proposte e pretese dall’amministratore sono state contestate in quanto redatte con dispartita di trattamento tra soci utilizzatori; tuttavia la quota è stata integralmente pagata altrimenti niente rogito. Nell’atto di assegnazione redatto 2018, non vi è alcun riferimento tra i pesi e vincoli inerenti all’argomento mutuo di cooperativa.
Dal 2019, la Cooperativa è in liquidazione e pochi mesi dopo il suo insediamento liquidatore, nonché ex amministratore, in una comunicazione e-mail, riferiva che i conteggi eseguiti alla prima ripartizione erano stati eseguiti non correttamente, avendo rilevato delle disparita di trattamento. Pertanto si riuniva con alcuni soci che avevano già da tempo rogitato e verbalizzavano una nuova tabella con costi aggiuntivi a me addebitati. Verbale e tabella mi sono stati poi inviati per raccomodata il 20.07.2019.
Ho contestato questa tabella scrivendo una pec e una raccomandata quasi immediatamente. Il liquidatore dopo un anno è tornato a chiedermi tramite un avvocato il pagamento di queste cifre aggiuntive che in mancanza avrebbe ricorso in arbitrato.
Chiedo se tutto questo è legittimo e cosa posso fare per difendermi e porre fine a queste pretese? Ci sono speranze di porre fine a queste pretese?

Risposta al quesito:
Occorre verificare il rogito notarile, al fine di individuare l’esatta portata delle convenzioni.
In linea di massima, va rilevato che la giurisprudenza della Suprema Corte ha sancito la non modificabilità del prezzo di assegnazione enunciato nell’atto notarile del trasferimento della proprietà individuale.
Alla luce di quanto precede, salvi gli esiti dei controlli documentali, il socio assegnatario in via definitiva non dovrebbe avere alcun obbligo di integrazione del prezzo. Le eventuali responsabilità vanno addebitate agli ex amministratori, tenendo presente che l’azione si prescrive dopo cinque anni dalla cessazione della carica.

Mia figlia ha un sesto di casa ereditata a 17 anni per la morte del padre, in caso di assegnazione di una casa da parte della cooperativa agevolata dalla Regione Lazio, lei stessa risulta già proprietaria o può pagare l’imposta al 4%?

Risposta al quesito:
Il quesito presuppone che la Cooperativa consenta l’assegnazione dell’alloggio costruito in regime di edilizia agevolata anche in favore di chi è già proprietario pro quota di un altro immobile.
La socia prenotataria chiede, quindi, se l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto della prima casa (comportante iva al 4%, imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di Euro 200,00) le sia preclusa in ragione della predetta quota in comproprietà.
Occorre innanzitutto distinguere se l’acquisto in via successoria dell’immobile di cui la socia è attualmente proprietaria pro quota sia avvenuto usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.
Soltanto se così fosse, al fine di beneficiare nuovamente dell’agevolazione, la socia dovrà vendere la quota in comproprietà prima dell’assegnazione dell’alloggio o, comunque, entro un anno dal rogito (in quest’ultimo caso nell’atto pubblico andrà inserito l’impegno alla vendita da parte dell’assegnataria).
Viceversa, se in occasione della successione ereditaria la socia non avesse usufruito del beneficio fiscale, nulla impedirebbe l’applicazione dell’agevolazione al nuovo acquisto, in quanto la normativa fiscale prevede, quali condizioni ostative, soltanto la preesistente titolarità esclusiva ovvero in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile ubicato nello stesso Comune (circostanze non ricorrenti nel caso di specie, trattandosi di comunione ereditaria originata dalla morte del padre della socia assegnataria).

Sono un Carabiniere in servizio, ho preso una casa a Roma in cooperativa militare indivisa con un contributo di 35 anni, ora siamo a proprietà divisa ma sempre come socio.
Posso prendere una quota di una cooperativa militare a Viterbo?

Risposta al quesito:
La normativa vigente prevede quale requisito essenziale che il socio possa fruire di una sola assegnazione di alloggio realizzato con il contributo pubblico.
Se, pertanto, le Cooperative, come sembra, hanno realizzato in regime di edilizia agevolata, la risposta è negativa.

Buongiorno avvocato, Le espongo subito il mio problema: io assieme ad altri, siamo soci di una Cooperativa Edilizia a proprietà divisa e a mutualità prevalente ed in Convenzione con il Comune nel quale sono stati costruiti gli alloggi a noi assegnati. La Cooperativa nel 2015 è stata messa in Liquidazione Coatta Amministrativa. Dopo avere ultimato gli alloggi a noi assegnati e pagato per intero il loro costo (alloggi prima casa), come da contratto preliminare, la Cooperativa ci ha concesso di entrarne in possesso in attesa di effettuare i rogiti di proprietà che però non hanno mai effettuato a causa, probabilmente, del mancato saldo del mutuo acceso per acquistare l’area sulla quale sono stati costruiti i nostri immobili ma non accollato ai soci assegnatari, e tutt’ora non saldato.
Prima che la Cooperativa sia stata messa in Liquidazione Coatta Amministrativa, l’abbiamo citata in giudizio chiedendo che ci fosse trasferita, secondo l’art. 2932 c.c., la proprietà libera da ipoteca. Lungo il corso della causa, abbiamo tentato una trattativa con gli attuali “creditori fondiari” (una società di recupero crediti) per cancellare, a seguito di una nostra offerta, l’ipoteca e quindi andare a rogito con il consenso del Commissario che previo parere positivo del MISE, ha già dichiarato che non si opporrebbe. Ma essa non è andata a buon fine… non sappiamo se per l’ offerta ritenuta “non adeguata” o altro!
Nel frattempo è sopraggiunta la sentenza di primo grado che ha accolto la richiesta di prendere atto dei nostri pagamenti ma ha respinto le altre domande relative all’ex art. 2932 c.c. in quanto è vero che retroagisce ecc… ma è possibile attuarlo solo se ci sono le condizioni ecc… per cui considerato che il mutuo non è stato estinto, né frazionato, non è stato possibile, secondo il Giudice, accogliere questa domanda.
Ma alla luce delle nuove “disposizioni sulle procedure esecutive a danno delle Cooperative richiamate nella Legge di Bilancio del 2021“, dell’art. 41 TUB per il quale il “credito fondiario” non può agire in modo individuale ed esecutivo nella Liquidazione Coatta e dell’art. 3 della L. 17 luglio 1975 n. 400, ci sembra di capire che né il Commissario, né il “Credito Fondiario” possono agire sui nostri immobili mettendoli all’asta!
Le risulta vero quanto suddetto? E se fosse veramente così siamo paradossalmente in una situazione di “stallo” in cui nessuno delle parti può agire verso i propri interessi! Cosa ne pensa Lei? E in che modo se ne potrebbe uscire?
Le saremmo veramente grati se Lei ci potesse, intanto, dare la sua opinione.

Risposta al quesito:
La legge di Bilancio 2021 non dispone affatto l’impedimento dell’azione esecutiva da parte della Banca mutuante e l’improcedibilità della L.C.A., ma pone alcuni adempimenti legati alla verifica della legittimità delle procedure.
Secondo la predetta normativa, infatti, sia le procedura esecutive che quelle concorsuali devono essere portate a conoscenza degli Enti finanziatori e dei Comuni che hanno concesso le aree, ciò al fine di tutelare l’interesse pubblicistico che incombe sugli insediamenti produttivi.
Tale prospettazione normativa, però, non significa che gli Enti interessati debbano o possano impedire le azioni dei creditori, ma solamente che gli stessi debbano partecipare per le eventuali conclusioni transattive ove possibili.
Nel caso di specie sembra che il Ministero si sia dichiarato disponibile a supportare una soluzione transattiva, ma l’Istituto mutuante ha rifiutato la proposta, sicché sussistono le condizioni per la prosecuzione dell’attività liquidatoria coattiva.
Si può ipotizzare una remota ipotesi solutoria, cioè che il mutuo non sia regolare, in quanto la medesima legge di Bilancio impone che il rapporto finanziario sia realmente conforme alle leggi speciali sull’edilizia convenzionata.
In tal caso potrebbero sussistere le condizioni per rivedere la direzione della L.C.A..

Da qualche anno faccio parte di una cooperativa edilizia. Ancora non è stato fatto l’accollo del mutuo per singolo socio. Abbiamo concluso e dato tutta la somma prevista dal piano finanziario. Tuttavia la cooperativa e l’impresa hanno richiesto altre somme di denaro con diverse giustificazioni (più o meno plausibili), e tutti i soci abbiamo dato queste quote.
Ad oggi gli alloggi sono completi ma l’impresa ha deciso di non dare le case perché manca l’ultimo SAL della banca, la quale lo darà solo a chiusura cantiere (momento dal quale potrebbero passare anche 6 mesi).
La mia domanda è: l’impresa può decidere di non dare gli alloggi se ciò che manca non dipende dai soci ma dalla banca?
Inoltre la banca è legata alla loro fine lavori. Cerco veramente serie risposte a questa storia senza fine.

Risposta al quesito:
Occorre comprendere perché non esiste la fine dei lavori attestata dal Professionista che li dirige su mandato della Cooperativa.
Occorre, dunque, rivolgere la domanda al D.L. e verificare le ragioni dallo stesso esposte.
E’ probabile che sussista un impedimento tecnico e/o amministrativo che impedisce al D.L. di attestare il completamento dell’opera.
Senza il predetto attestato la Banca non può svincolare gli importi residui del mutuo.
Le predette vicende, tuttavia, non sono impeditive per la tutela dei diritti dei soci, i quali, dopo avere adeguatamente verificato le effettive circostanze che precedono, possono citare la Cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c. e trascrivere la relativa domanda con effetto prenotativo del trasferimento della proprietà (vincolante), nonché anche l’impresa se sussistono manchevolezze costruttive che impediscono la certificazione di fine lavori.

Quale socia di cooperativa edilizia, a seguito di contenzioso, nel gennaio 2018 ho manifestato tramite il mio legale l’assenso alla sottoscrizione di un atto transattivo per addivenire alla sottoscrizione dell’atto notarile di assegnazione. L’atto transattivo è stato approvato dall’assemblea dei soci nel gennaio 2018 e riproposto dall’amministratore all’approvazione dell’assemblea nel giugno 2018 in sede di approvazione del bilancio. L’assemblea approvò di nuovo ma ne subordinò la firma al pagamento delle competenze al legale della società.
L’amministratore scrisse quindi una lettera ad ognuno dei 52 soci presenti chiedendo il pagamento della quota di spese legali, per una spesa notevole, circa 1.500 euro a socio, minacciando azioni legali contro chi non volesse pagare e subordinando la chiusura della controversia e quindi la liquidazione della società al pagamento da parte di tutti i soci.
Nel frattempo io provvedo ad individuare il notaio per la firma dell’atto di assegnazione e viene chiesto alla società di preparare l’APE e relazione tecnica. Per la redazione di tali documenti scorre tutto l’anno 2019. Chiedo più volte al mio legale di diffidare il legale della società affinché si provveda alla chiusura della controversia in quanto nel frattempo mi viene impedito di esercitare le mie prerogative di proprietaria dell’alloggio. A febbraio 2020 con il mio legale effettuo incontro definitivo con il notaio per approntare l’atto. Manca solo la data della stipula che da parte della società non arriva. Scoppia quindi il lockdown, arriviamo a giugno e dopo varie sollecitazioni il mio legale risponde che la società è in scadenza al 30 giugno e che firmare un atto con la società scaduta ci avrebbe esposto a nullità dello stesso. L’amministratore organizza quindi in tutta calma fino al marzo 2021 l’adozione di un atto notarile di apertura della liquidazione della società e di nomina di sé stesso come liquidatore unitamente ad un altro socio.
Nel frattempo a tutti i soci che chiedono informazioni circa il trascorrere del tempo ed il sostenimento di costi di funzionamento che gravano su tutti. l’amministratore risponde che sono io a non voler firmare l’atto. In contemporanea vengono congelate le udienze delle due cause pendenti.
Ho vinto in primo grado e la società ha proposto ricorso, mentre un’azione legale proposta da me è ferma per trattative. Sono però passati 4 anni con la convinzione di averle già concluse 4 anni fa queste trattative, invece il legale della società e la società usano ogni pretesto possibile per non firmare, togliendomi potere in giudizio dato il tempo trascorso e la possibilità di agire come proprietario dell’alloggio.
Questo infatti è servito da un impianto idrico condominiale che ormai serve solo il mio alloggio perché la proprietà mi ha impedito di staccarmi come gli altri e creare un impianto autonomo. L’amministratore però non ha mai compiuto lavaggi al grande deposito che prima serviva 12 alloggi ed a seguito di un’infezione contratta dal mio babbo a giugno scorso ho provveduto a far analizzare l’acqua del deposito e ne è uscita la presenza di batteri coliformi. E’ evidente che l’uso del deposito da parte di un solo utente non ha garantito il ricambio necessario da far restare l’acqua pulita. Ad ora quindi ho solo l’allaccio diretto all’acquedotto senza uso del deposito, i soci mi accusano di voler tenere in piedi la società quando invece ancora il legale usa pretesti di dover rivedere il testo della transazione per rimandarne la firma.
Il mio legale dice di pazientare. Tenuto conto che sono 4 anni che paziento, che l’altro legale ha subordinato la firma alla riscossione delle sue competenze, chiedo se vi è responsabilità di entrambi i legali che mi stanno truffando non chiudendo una controversia definita ormai 4 anni fa e che mi hanno impedito di agire come proprietario dell’alloggio, subendo il rischio di infezioni per l’impianto idrico. Sono soprattutto amareggiato con i due legali, compreso il mio che non vuole diffidare l’altro ad onorare gli impegni presi 4 anni fa.

Risposta al quesito:
Il rapporto con i propri legali è di natura fiduciaria, sicché l’insorgenza di “diffidenze” del mandante verso il professionista mandatario determina una patologia comportamentale.
In ogni caso la legge professionale vieta all’avvocato di esprimersi sull’attività di un collega, il quale mantenga il mandato fiduciario.
Il caso di specie va adeguatamente approfondito e appare probabile che in ragione della complessità l’attuale professionista abbia valide ragioni per temporeggiare, al fine di ottenere il miglior risultato.