Cooperative: casi e soluzioni

Gentile avvocato, la Cooperativa edilizia cui sono socio e consigliere del consiglio di amministrazione ha da tempo raggiunto lo scopo sociale e finalmente quest’anno, dopo lunghissime ed estenuanti trafile e problemi di varia natura, 11 soci su 14 abbiamo già stipulato il contratto di assegnazione in proprietà divisa di alloggio cooperativo presso uno studio notarile.
Nel frattempo altri due soci sarebbero in procinto di fare altrettanto. Rimarrebbe soltanto un socio in assegnazione provvisoria che non ha intenzione di fare alcunché.
Le chiedo: cosa dobbiamo fare per porre in liquidazione la Cooperativa?

Risposta al quesito:
Il “contratto mutualistico” va osservato da tutti i soci, i quali, anche in ragione del contratto sociale, devono stipulare il rogito notarile di assegnazione definitiva dell’alloggio.
Solamente dopo la stipula di tutti i contratti di assegnazione la Cooperativa può essere sottoposta alla procedura di estinzione e cancellazione dal Registro delle Imprese.
La Cooperativa può essere messa in Liquidazione volontaria anche se un alloggio non è stato ancora definitivamente assegnato e, in tal caso, il Liquidatore vi deve provvedere secondo legge.
In ogni caso il socio che rifiuti la stipula dell’atto può essere escluso per grave inadempienza con la conseguente decadenza dal diritto mutualistico.
In tal caso la Cooperativa può assumere un nuovo socio e richiedere al socio escluso il risarcimento dei danni per l’uso dell’immobile e il minore valore di mercato.
Se il socio rifiuta l’assegnazione definitiva in base alle eventuali contestazioni di inadempimento della Cooperativa, in tal caso occorre verificare la fondatezza degli addebiti e procedere conseguentemente.

Spett.le Studio legale, volevo sapere se il Commissario liquidatore nominato dal M.I.S.E. per una Cooperativa edilizia che è stata chiusa con atto di autorità, può vendere appartamenti, garage e locali vari, nonostante il presidente della Coop. ha fatto ricorso al Tar del Lazio contro tale provvedimento ed il Tar ancora non si è pronunciato.

Risposta al quesito:
La vendita degli alloggi realizzati da una Cooperativa in L.C.A. deve essere preventivamente autorizzata dall’Autorità di Vigilanza (MISE) con atto amministrativo, la cui esecutività non viene sospesa automaticamente con il ricorso al TAR.
Il ricorrente può chiedere la sospensiva dell’esecutività dell’atto amministrativo per i motivi specificatamente previsti dal Codice del processo amministrativo e spetta al TAR emettere il relativo provvedimento di accoglimento o di rigetto.
Se, dunque, nel caso di specie non è stata inoltrata l’apposita istanza di sospensiva ovvero il Tribunale la ha rigettata, il provvedimento autorizzativo della vendita è efficace, sicché il Commissario Liquidatore deve procedere alla vendita all’asta degli alloggi.

Egregio avvocato, Le espongo subito il quesito.
Ho acquistato tramite asta un immobile di una cooperativa edilizia il L.c.a.. Precedentemente al mio rogito tutti gli altri condomini essendo ex-soci, si sono fatti assegnare le case dal MISE a fronte dell’accollo delle spese inerenti le opere mancanti per l’ottenimento dell’agibilità nonché oneri dell’urbanizzazione. Alla prima riunione condominiale mi veniva chiesto di partecipare alle spese cospicue di manutenzione straordinaria utile all’ottenimento dell’agibilità, nonché ai predetti oneri.
Le chiedo se anch’io devo partecipare a queste spese, tenuto conto che il Commissario liquidatore ha dichiarato nel mio rogito che relativamente all’immobile sussistono i requisiti di legge per il rilascio del certificato di agibilità però l’immobile potrebbe esserne privo e che l’eventuale suo ottenimento rimarrà ad esclusivo carico mio.
Ravvisando la differenza abissale tra il pagare solo professionista incaricato a formalizzare l’agibilità ed invece supplire alle somme ingenti per la ristrutturazione ed oneri, come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
L’acquisto di un alloggio posto all’asta da una Procedura concorsuale (Fallimento o LCA ) presuppone che l’immobile venga ceduto nello stato di fattore di diritto in cui si trova.
Occorre, però, che nel Bando e anche nel rogito, siano resi noti i vincoli urbanistici e le eventuali controversie pendenti, il cui nascondimento potrebbe essere causa di annullamento dell’atto di trasferimento.
Nel caso prospettato, dunque, occorre verificare la corretta interpretazione delle “condizioni” per ottenere l’abitabilità, rilevando se quanto enunciato dal Liquidatore escluda gli oneri richiesti dal Condominio.
In assenza di specifici riferimenti allo stato dei lavori e all’esclusione di ulteriori oneri in capo all’acquirente, l’atto di trasferimento non potrebbe essere impugnato in ragione della generica espressione utilizzata dal Liquidatore (l’espressione “quanto necessario per l’ottenimento dell’abitabilità” può riguardare il completamento del percorso costruttivo ai fini urbanistici).
In ogni caso va osservato che gli oneri vanno suddivisi tra tutti i condomini, ivi compresi gli acquirenti all’asta, i quali potrebbero instaurare controversia con la Liquidatela qualora sussistessero i presupposti di diritto.

Sto per acquistare un appartamento in un palazzo costruito da cooperativa edilizia su terreno di sua proprietà, con alloggi assegnati ai proprietari (devo vedere l’atto) e affrancazione in via di definizione. La Cooperativa è in liquidazione.
A chi passerà la proprietà del terreno?

Risposta al quesito:
Essendo pendente la procedura di “affrancazione” si tratta certamente di “edilizia agevolata”, assoggettata ai vincoli della normativa speciale per l’edilizia economica e popolare.
Occorre, pertanto, verificare la Convenzione stipulata tra la Cooperativa e il Comune, dal cui contenuto si può rilevare se il terreno sia in proprietà ovvero in diritto di superficie.
Nel primo caso, con il rogito di assegnazione definitiva dell’alloggio la quota del terreno verrà trasferita in proprietà al socio assegnatario; nel secondo caso con il rogito verrà trasferita esclusivamente la proprietà dell’alloggio, mentre il terreno resterà di proprietà del Comune che ha assegnato il diritto di superficie sull’area in cui insiste l’edificio.
In tal caso la “concessione” è valida per 99 anni ed è rinnovabile per altri 99 ai sensi della L. n. 865/71.
Va precisato, comunque, che è possibile il “riscatto” in proprietà dell’area assegnata di diritto di superficie, ma occorre versare al Comune concedente l’importo calcolato secondo i parametri di legge (verificabile presso gli Uffici competenti).

E’ annullabile una delibera (in quanto inefficace) che obbliga il socio di una cooperativa a mutualità prevalente dopo alcuni anni a corrispondere una doppia quota rispetto a tutti gli altri per pagare spese di iva, consorzio consulenze legali e tecniche generali solo perchè la legge gli ha consentito con i medesimi mq. acquisiti volontariamente al momento della sottoscrizione della quota sociale di suddividere lo stesso immobile in due, senza che ciò implichi effetti direttamente proporzionali all’aumentare delle spese generali di ripianamento costi cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare il “sistema” di imputazione delle spese, se, quindi, sia fondata l’ipotesi della suddivisione delle spese in base all’unità immobiliare indipendentemente dalla relative dimensioni.
Se così fosse, il sistema di addebito delle spese adottato dalla Cooperativa sarebbe illegittimo e le relative delibere sarebbero affette da nullità in quanto in contrasto con le disposizioni di legge.
Ed infatti, l’art. 2516 del codice civile dispone la parità di trattamento dei soci in ordine al rapporto mutualistico, sicché la “contribuzione” di ciascun socio cooperatore non può essere maggior o minore di quella degli altri soci.
Nel caso di specie, il principio di parità appare violato, non sussistendo la proporzionalità dei costi con le dimensioni dell’alloggio (si tratta di costi direttamente imputabili all’alloggio e, quindi, ricompresi nella prestazione mutualistica, il cui valore deve essere identico per tutti i soci).
Quanto precede, però, riguarda esclusivamente il “rapporto mutualistico”, cioè il contratto di assegnazione dell’alloggio prenotato dal socio, sicché resta autonomo il rapporto sociale, i cui oneri (spese generali di amministrazione) potrebbero scontare il criterio della suddivisione in parti uguali tra tutti i soci (ciò in base alle disposizioni statutarie ovvero della marginalità delle eventuali differenze).

Vorrei sapere se per un contratto in godimento d’uso di alloggio sociale di una cooperativa a proprietà indivisa esiste l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Risposta al quesito:
Il contratto di assegnazione dell’alloggio in godimento ai soci delle cooperative a proprietà indivisa non rientra tra gli atti propri delle società per i quali è previsto l’obbligo di registrazione.
Pertanto, secondo la normativa fiscale applicabile agli atti delle società di capitali e in particolare delle cooperative e dei loro consorzi, i contratti in questione non sono soggetti alla registrazione (né in termine fisso né in caso d’uso) ed al pagamento della relativa imposta per l’intera loro durata.
Tuttavia, ove la registrazione sia richiesta dallo Statuto sociale o, comunque, effettuata per volontà di una ovvero di entrambe le parti contraenti, l’imposta sarà dovuta nella misura fissa di Euro 200,00.