Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato nel ringraziarLa della disponibilità, la mia situazione ê questa: dovrei acquistare le quote (tradotte in un immobile completamente finito e abitabile) di un socio di una cooperativa, che però é in fase di scioglimento (sembra si sia riunito il Cda). Il socio mi cede le sue quote con una scrittura privata.
Prima domanda: a quali rischi vado incontro, facendo una carta privata (appartamenti realizzati con mutuo della Regione Lazio)?
Seconda domanda: ha valore la carta privata, se no quale procedura mi consiglia, oppure è preferibile firmarla dinanzi ad un notaio?
Il socio uscente mi dice che non deve risultare un passaggio di proprietà e/o compravendita, ergo come dovrò considerarlo a livello di pagamento mediante assegno bancario?

Risposta al quesito:
Generalmente le “quote” delle Cooperative edilizie non sono di “libera circolazione”, ma vengono sottoposte al sindacato del Consiglio di amministrazione, che, dopo l’accoglimento del recesso del socio uscente, ammette il nuovo socio.
Quest’ultimo “subentra” nella medesima posizione debitoria/creditoria del suo dante causa, almeno che la delibera consiliare di ammissione specifichi la situazione economica e finanziaria del subentrante rendendola indipendente da quella del socio uscente.
Alla luce di quanto precede, dunque, la “scrittura privata” enunciata nel quesito può assumere valore obbligatorio esclusivamente tra le parti stipulanti, ma non in relazione al rapporto sociale con la Cooperativa, la quale potrà pretendere i versamenti dovuti, ciò indipendentemente da quanto stipulato tra il cedente e il cessionario (sicché la Cooperativa potrebbe richiedere al subentrante i versamento sociali ancora dovuti dall’uscente, anche nell’ipotesi in cui il primo li ha già “pagati” al secondo).

Sono socia di una coop. edilizia composta da una torre di 76 alloggi e una palazzina a schiera di 12, precedentemente a proprietà indivisa, ora divisa dopo rogito notarile per l’acquisto a titolo definitivo degli alloggi.
Ad oggi la cooperativa detiene titolo su tre locali facenti parte logisticamente della palazzina a schiera, che sono stati costruiti contemporaneamente alla palazzina e solo con fondi dei dodici soci che da oltre trent’anni percepiscono su conto personale i proventi dei fitti dei locali utilizzati per la tenuta del decoro della palazzina senza alcuna divisione degli utili, pagano regolarmente ed esclusivamente gli oneri e le imposte sui tre immobili, si sono fatti carico di spese ordinarie (manutenzioni, luce, acqua, spese fognarie, ecc.) e straordinarie (acquisto terreno su cui insistono sia i locali sia la palazzina a schiera, ripristino facciate, adeguamento impianti, ecc.).
La cooperativa è in procinto di scioglimento e liquidazione e i 12 soci, prima della scissione, pretenderebbero l’assegnazione dei locali evitando qualsiasi vendita e divisione delle quote, vendita tra l’altro non prevista nello statuto sociale, trovando però resistenza nel Cda che, stando a quanto ci viene riferito, è invece di parere diverso.
Chiedo se è compito dell’assemblea dei soci deliberare in tal senso, se è potere del Cda la vendita dei locali e la suddivisione delle quote, se è compito dei liquidatori deliberare o se esistono presupposti per soluzioni diverse.

Risposta al quesito:
Se sono stati stipulati gli atti notarili di assegnazione definitiva degli alloggi e la Cooperativa mantiene la proprietà dei locali in questione, è evidente che tali unità immobiliari non siano condominiali, ma debbano considerarsi “patrimonio sociale”, che va gestito secondo le norme statutarie.
Nel caso di nomina dei Liquidatori, gli stessi debbono provvedere a “monetizzare” le predette unità immobiliari, realizzando l’attivo patrimoniale, la cui destinazione viene regolata dallo Statuto o, in mancanza di disposizioni, dalle norme di legge.
Occorre, dunque, verificare se la Cooperativa è a “mutualità prevalente” e, quindi, in che misura può distribuire gli utili ovvero destinare gli avanzi di gestione ai Fondi Mutualistici, come previsto dalle leggi speciali.
Va, inoltre, verificato se esistono crediti dei soci iscritti in Bilancio (per anticipazioni a vario titolo, ivi compresi i costi di manutenzione e di mantenimento degli immobili in questione), ciò al fine di eseguire i “rimborsi” utilizzando il “ricavato” della vendita delle unità immobiliari.

Egregio avv. Cannavò, vorrei porLe il seguente quesito: alla cooperativa con scopo realizzazione edilizia residenziale contraente mutui con interessi agevolati da contributo regionale, di cui sono socio, la Regione ha ritenuto di dover procedere alla riduzione del programma costruttivo e del contributo in conto interessi, nonché al recupero, ai danni della cooperativa, degli importi indebitamente percepiti per la fase di preammortamento e di ammortamento dei mutui, poiché due soci, subentrati ai genitori deceduti, sono risultati privi dei requisiti per far parte della compagine sociale.
Accade, però, che la cooperativa ha estinto i mutui già da anni (viventi i genitori dei soci oggi senza requisiti) e la proprietà indivisa, da tempo è stata divisa ed i singoli immobili sono stati assegnati ai singoli soci, ma resta da stipulare il Rogito per il passaggio in proprietà e per lo scioglimento della cooperativa. E quindi vorrei sapere se:
1) E’ legittimo il provvedimento della Regione nonostante i mutui siano stati estinti da anni quando tutti i soci avevano i requisiti, e la mancanza dei requisiti per i soci subentrati “iure ereditario” si è realizzata molti anni dopo?
2) I soci privi di requisiti subentrati ai genitori, pagando alla cooperativa quanto richiesto dalla Regione, possono rimanere nella compagine sociale e quindi andare a Rogito?
3) Se i predetti non dovessero essere in grado di versare le somme richieste dalla Regione verrebbero estromessi dalla cooperativa, ma che sorte avrebbero i loro immobili: rimarrebbero proprietà della cooperativa ed in tal caso i soci estromessi avrebbero diritto al rimborso di quanto versato in precedenza quale sorte capitale dai loro genitori o perdono soldi versati ed appartamento?
Il quadro che si prospetta per la cooperativa è aberrante poiché molti soci sono anziani e quindi è facilmente verificabile il subentro di eredi senza requisiti.

Risposta al quesito:
Alcuni requisiti soggettivi, come l’impossidenza, devono essere, comunque posseduti alla data del trasferimento della proprietà individuale al socio subentrato. Il possesso dei requisiti soggettivi è anche connesso alla disciplina delle aree PEEP, sicché esso viene richiesto indipendentemente dalle norme che regolano il contributo pubblico sugli interessi.
Se i soci eredi non trovano la soluzione in ordine al possesso dei requisiti, in tal caso perdono il diritto all’assegnazione, ma hanno il diritto al rimborso di quanto versato.
La Cooperativa deve provvedere alla sostituzione dei soci con altri in possesso dei requisiti soggettivi e quindi ottenere il Nulla osta all’assegnazione.
Se il requisito mancante è quello del reddito massimo, in tal caso i soci hanno diritto a mantenere l’alloggio, ma dovranno versare all’Ente finanziatore la quota del contributo percepito.

Abito a Milano in una casa di una cooperativa. Ho rischiato lo sfratto perché sono rimasta indietro con i pagamenti in quanto per colpa del covid l’anno scorso non ho preso molto di stipendio dunque non riuscivo a pagare.
Mi sono indebitata per pagarli, però loro comunque hanno intenzione di sfrattarmi per dare casa mia a qualcun altro e aumentare l’affitto. Siccome io ho fatto sacrifici per sistemare questa casa, chiedo aiuto per capire se loro possono fare una cosa del genere. Ci tengo a precisare che di vincolo ho già dato loro 8.000 euro circa, inoltre l’affitto continua ad aumentare.
Voglio capire se loro a livello legale sono nel giusto o posso fare qualcosa in merito.

Risposta al quesito:
Per fornire una risposta esaustiva occorre esaminare il contratto di assegnazione in uso e verificare gli obblighi effettivamente incombenti sul socio assegnatario.
Occorre, inoltre, esaminare lo Statuto sociale e la corrispondenza intercorsa con la Cooperativa, al fine di valutare la legittimità delle pretese avanzate.
La legge prevede agevolazioni per le difficoltà dei locatari a seguito del covid, sicché occorre verificare se ne ricorrono i presupposti per la fruizione.
Successivamente alle verifiche documentali di cui sopra, si potrà stabilire l’efficacia dell’eventuale resistenza giudiziaria, che potrà essere fruita con il patrocinio a spese dello Stato se ne ricorrono i presupposti.

Gentile avvocato, Le scrivo per chiederLe di chiarire i miei dubbi sulla proprietà della mia abitazione.
Sono assegnatario in uso e godimento dal 24/01/2013 fino alla data del 23/01/2021, di un appartamento, in regime di edilizia agevolata e convenzionata della Regine Lazio, i cui effetti traslativi decorrono alla data del 24/01/2021 ai sensi della legge 493/93. In data 11/02/2015 ho stipulato l’atto di assegnazione, sottoposto a termine iniziale ed a condizione risolutiva, con il quale la Cooperativa Edilizia assegna e trasferisce la proprietà superficiaria alla data del 24/01/2021, specificando che l’acquisto del diritto è soltanto da tale momento e senza efficacia retroattiva. Il corrispettivo dell’acquisto dell’abitazione è stato interamente pagato. Quando ho stipulato l’atto del 2015 ero in comunione dei beni, ma a far tempo dal 16/09/2020 la comunione si è sciolta a seguito della separazione giudiziale da me promossa, come da provvedimento del Giudice a vivere separati.
Poiché l’acquisto del diritto della proprietà superficiaria è avvenuto in regine di separazione dei beni, che diritti può vantare l’ex coniuge sull’abitazione?

Risposta al quesito:
L’ex coniuge non può vantare alcun diritto sull’abitazione, in quanto la proprietà è stata trasferita in data successiva alla stipula del relativo atto pubblico.
Le eventuali pretese, però, possono riguardare i versamenti eseguiti nel corso del regime di comunione, a titolo di anticipazione del prezzo di assegnazione.
In ragione del predetto regime, infatti, l’ex coniuge può pretendere il rimborso del 50% del prezzo anticipato per l’assegnazione dell’alloggio, almeno che il coniuge acquirente non dimostri la provenienza a lui riservata delle risorse finanziarie di cui si tratta.

Sono il presidente di una coop. edilizia a proprieta indivisa, volevo sapere i passaggi da fare per la proprietà divisa e scioglimento della cooperativa. Gli alloggi sono stati tutti assegnati, il mutuo è stato estinto nel 2007 con relativa autorizzazione della banca alla cancellazione ipoteca.
Volevo sapere se ci sono oneri da pagare alla Regione Lazio e come si deve procedere.

Risposta al quesito:
La legge 179/92 prevede espressamente la possibilità per le Cooperative indivise di essere trasformate a proprietà divisa.
Per la trasformazione sono necessari:
a) La modifica dello Statuto se mancante dell’esplicita previsione riguardante l’assegnazione degli alloggi in proprietà individuale ai soci;
b) La deliberazione dell’assemblea sull’approvazione della trasformazione del programma costruttivo realizzato, adottata con la maggioranza assoluta qualificata;
c) L’autorizzazione dell’Autorità amministrativa di Vigilanza;
La Cooperativa deve versare all’Ente finanziatore la differenza tra il contributo percepito per la proprietà indivisa e quello di minore entità previsto per la proprietà divisa.