Cooperative: casi e soluzioni

Buongiorno avvocato, cerco di essere sintetico. Siamo proprietari di case provenienti da Cooperativa Edilizia chiusa nel 2016 dopo aver completato il suo iter e aver assegnato tutte le case ai legittimi proprietari soci. Tale cooperativa ha usufruito dell’esproprio dei terreni, ma su una quota il proprietario ha fatto ricorso, vincendo la causa intentata direttamente e solo al Comune (e mai per conoscenza alla cooperativa, che quindi non ha avuto alcun modo di poter difendersi o comunque di poter trovare un accordo con il suddetto proprietario).
Tale causa è stata chiusa nel 2012. Solo ora, dopo ben 9 anni, ci arriva raccomandata dal Comune a tutti i proprietari con messa in mora e richiesta di pagamento entro 15 gg, indicandoci che l’anno scorso è stato saldato il proprietario per una determinata cifra e addebitandoci nella cifra anche gli interessi pagati a causa del ritardato pagamento da parte del Comune al suddetto proprietario.
E’ lecito chiedere di togliere gli interessi, visto che non sono addebitabili a nostre mancanze? E’ lecito dover pagare senza aver avuto alcuna possibilità di potersi difendere direttamente nelle sedi competenti?

Risposta al quesito:
Deve ritenersi che si tratti di opposizione alla stima da parte del proprietario del terreno, sicché il giudizio si è svolto esclusivamente in danno del Comune espropriante.
Occorre verificare il contenuto della Convenzione stipulata con il Comune, relativamente agli oneri espropriativi al fine di valutare la legittimità della richiesta complessiva di rimborso da parte del Comune, anche in riferimento alla resistenza in giudizio e alle modalità con cui è stata esercitata.
Quanto agli interessi va osservato che essi attualizzano il valore del danaro, sicché appare improbabile il fondamento della pretesa di sottrarsi al relativo pagamento, tenuto conto dell’epoca in cui la sorte capitale avrebbe, comunque, dovuto essere versata all’espropriato.
Se, dunque, risulta legittima la pretesa del Comune in base a quanto convenuto con la Convenzione, in tal caso anche gli interessi pagati sono dovuti a rimborso.

Gentile avvocato, mi trovo in una brutta situazione avendo prenotato un appartamento in una cooperativa edilizia di Barletta bloccato da due anni durante cui sono cambiati tre presidenti. Avremo la riunione con il seguente punto all’ordine del giorno: “criterio da adottare per computo metrico con l’ingegnere”.
Ho paura che il prezzo dell’appartamento raggiunga la somma imprevista e un prezzo esorbitante. Mi serve davvero una suggerimento su cosa fare per evitare di dover lasciare il mio appartamento trovandomi in una posizione attuale abitativa scomoda e non potendo aspettare ancora.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare il preliminare di assegnazione in ordine alle previsioni del costo alloggio.
Se sussiste lo sforamento del prezzo convenuto, è necessario verificare se esso sia stato legittimato da deliberazioni assembleari. Nel caso affermativo il socio non può che recedere dalla Cooperativa richiedendo il rimborso di quanto versato con i imiti di quanto previsto nello Statuto.
Si deve, poi, verificare se la Cooperativa fruisce di contributo pubblico o, comunque, opera nell’ambito dell’edilizia agevolata dall’assegnazione di aree in zona PEEP.
In tal caso, infatti, esiste la normativa del prezzo massimo di prima cessione, la cui violazione legittimerebbe il socio a recedere ottenendo il rimborso di tutto quanto versato a seguito dell’inadempienza della Cooperativa.
Se i costi di costruzione risultano oggettivamente determinati (occorre il supporto di un tecnico), in tal caso il socio può alternativamente recedere (secondo quanto sopra specificato) ovvero sopportare il costo e procedere contro gli amministratori, se ne ricorrono i presupposti delle gravi violazioni gestionali.

Esistono specifici articoli di legge che vietano a cooperative edilizie assegnatarie di aree 167 e contributi regionali di dare mandato di reperimento soci a mediatori immobiliari?

Risposta al quesito:
Non esiste alcuna norma che vieti alla Cooperativa di promuovere l’acquisizione di soci mediante l’ausilio di mediatori immobiliari.
La relativa problematica potrebbe sorgere in relazione al “compenso” dovuto al mediatore, in quanto l’attività svolta non riguarda la vendita di immobile a libero mercato, sicché non dovrebbero risultare applicabili le tariffe ordinarie.
Non esiste, tuttavia, alcuna disciplina legislativa e, pertanto, occorre valutare caso per caso ed eventualmente rilevare finalità speculative incompatibili con l’attività mutualistica imposta alla Cooperativa beneficiaria dell’assegnazione di area 167.

Gent.mo Avvocato, in riferimento al mio quesito dell’8/3/2021 e della sua risposta del 23 marzo 2021, Le chiedo cortesemente un ulteriore chiarimento in quanto nel mio quesito non avevo specificato che “nel 1989 gli alloggi venissero assegnati e in parte trasferiti con una scrittura privata autenticata dal notaio e trascritta alla Conservatoria dei registri immobiliari”.
Le chiedo per cortesia di riformulare la risposta alla luce di questo ulteriore dettaglio e conoscere quindi:
1) Quando effettivamente il socio è diventato proprietario.
2) Se nel nostro caso il momento rilevante, al fine di stabilire l’acquisto della titolarità dell’immobile e, quindi, di verificare se esso ricada o meno nella comunione legale, va individuato in quello della stipulazione, da parte del socio, del contratto di “mutuo individuale” (cioè quando il singolo socio ha provveduto a saldare singolarmente nel 2005) oppure in quello della scrittura privata autenticata dal notaio di assegnazione dell’alloggio e trascritta alla Conservatoria dei registri immobiliari (anno 1989).
3) Il decesso del coniuge del socio, in comunione legale, avvenuto nel 1992 nel periodo della limitazione dei cinque anni, cosa determina ai fini della successione?
4) Chi sono gli eredi del socio risposato e deceduto?

Risposta al quesito:
Va confermato che il trasferimento della proprietà consegue all’atto notarile di assegnazione definitiva dell’alloggio, avendo l’atto di prenotazione (scrittura privata) esclusivamente effetti obbligatori.
Se, tuttavia, il quesito attiene alla “comunione dei beni tra i coniugi” va osservato che tale regime coinvolge, comunque, i versamenti eseguiti in costanza di matrimonio, nel senso che, a seguito dello scioglimento della comunione, il coniuge ha diritto al 50% dei predetti versamenti eseguiti a titolo di anticipazione del prezzo.
Se il coniuge è in regime di comunione al momento del rogito, diviene proprietario del 50% dell’immobile, almeno che non sussistano motivi di esclusione del diritto, quali il reimpiego di somme provenienti da una eredità acquisita dal socio assegnatario (in tal caso unico proprietario).
Quanto precede dovrebbe essere stato valutato dal notaio in sede di rogito e, quindi, risultare anche implicitamente dal relativo atto.
Al coniuge deceduto succedono gli eredi secondo il codice civile (coniuge superstite e figli o, in mancanza di questi ultimi, gli scendenti e i collaterali fratelli e sorelle del de cuius) e, nel caso di immobile assegnato da Cooperativa in regime di edilizia agevolata, ciò avviene indipendentemente dal periodo quinquennale dei vincoli di cedibilità a terzi dell’immobile.

Gentile avvocato, nel ringraziare anticipatamente per le risposte sempre esaustive, chiedo se, nell’edilizia convenzionata ad un socio subentra sempre un altro socio o se ci può essere vendita diretta con la conseguente estromissione a socio?
Questo quando la cooperativa è ancora in essere, quindi non si è provveduta a scioglierla e non si è provveduto neanche all’assegnazione di tutti gli appartamenti. In caso affermativo o negativo, in base a quale legge o principio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare le previsioni da Statuto in ordine alla possibilità per la Cooperativa di svolgere attività con i terzi.
In secondo luogo è necessario verificare se la Cooperativa oltre ad essere assegnataria di area PEEP è anche finanziata dal contributo pubblico e, in tale ultimo caso, con quale legge.
In terzo luogo verificare il contenuto della Convenzione stipulata con il Comune che ha assegnato l’area, rilevando la previsione specifica di assegnazione dei costruendi alloggi esclusivamente ai soci.
Qualora dopo le predette “verifiche” non dovessero sussistere ostacoli, la Cooperativa potrebbe vendere l’alloggio a terzi, fermi restando i vincoli imposti per gli alloggi realizzati in area PEEP.

Gent.mo Avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia in liquidazione volontaria nonché da quasi un anno proprietaria (poiché con atto notarile è stato sottoscritto l’atto di avveramento) di un alloggio acquistato con patto di futura vendita in convenzione con il Comune e con il contributo della Regione. Si tratta di nuovi alloggi ma di cui allo stato non sono stati completati i lavori esterni (aiuole e illuminazione le cui aree dovrebbero essere cedute al Comune).
La mia domanda è: posso inviare lettera di esclusione come socio visto che sono ormai proprietaria dell’alloggio? Cosa potrebbe comportare il mancato completamento dei lavori esterni?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare gli atti con cui il socio si è obbligato in ordine al “patto di futura vendita” per verificare quali riferimenti siano riscontrabili alla Convenzione trascritta.
In ogni caso il Comune ha il diritto di ottenere le opere sostitutive degli oneri concessori e, nell’ipotesi di insolvenza della Cooperativa, può agire direttamente nei confronti del socio assegnatario del bene insistente sulle aree convenzionate.
Il recesso del socio deve, comunque, essere accolto dal CdA e in caso di rigetto della domanda il socio deve proporre opposizione innanzi all’Autorità giudiziaria.
Nel caso di specie appaiono inesistenti le probabilità di ottenere una sentenza favorevole al socio, salvo l’approfondimento della situazione documentale.