Cooperative: casi e soluzioni

Una cooperativa sciolta senza la nomina del liquidatore è rimasta proprietaria di un box garage in un fabbricato trasferito ai soci con regolare atto notarile.
Allo stato avendo dei debiti da pagare al costruttore dell’immobile può vendere il box per coprire il debito?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è stata sciolta (presumibilmente con atto dell’Autorità, stante l’assenza di un liquidatore), il box non ceduto ai soci deve ritenersi bene condominiale, sicché il Condominio può procedere alla vendita in favore di terzi.
Il notaio incaricato dovrà esaminare tutta la documentazione dal progetto assentito allo scioglimento, rilevando se negli atti pubblici di assegnazione ai soci vengono anche genericamente richiamate le “parti comuni”.
Nel caso in cui il notaio dovesse ritenere ineseguibile l’atto pubblico, occorrerà procedere in sede giudiziaria per ottenere il riconoscimento della proprietà del box in capo agli ex soci a titolo di “successori” della Cooperativa sciolta.

Gentile avvocato innanzitutto grazie per la risposta della scorso quesito, con questa domanda specifichiamo meglio la nostra posizione.
La nostra cooperativa risulta assegnataria tramite determina di ente comunale di suolo per costruzione di alloggi PEEP. Su questi suoli, che non sono stati espropriati dall’Ente comunale, lo stesso Comune impone, senza nessun atto ufficiale perché nella determina di assegnazione individua il lotto per ogni cooperativa, che tutte le cooperative di quel piano PEEP debbano consorziarsi per le opere di urbanizzazione e successiva costruzione dei fabbricati, si ribadisce senza nessun atto ufficiale o convenzione.
Purtroppo a distanza di tanti anni, a causa di liti, su 5 società cooperative solo 2 sono in grado di poter continuare con numero di soci e possibilità economiche per raggiungere le finalità sociali, le altre non sono interessate. Le 2 Cooperative hanno presentato un progetto da poter essere approvato affinché vengano realizzate solo le opere di urbanizzazione relativamente ai due lotti e non dell’intero comparto PEEP, perché appunto non c’è interesse delle altre Cooperative.
Il Comune invece impone con risposta scritta del dirigente, ma senza nessun atto ufficiale di assegnazione, la realizzazione delle opere complete di tutto il comparto, il che è impossibile perché comporterebbe un sacrificio economico notevole e per opere di cui non si avranno godimenti non esistendo l’interesse a realizzare delle altre Cooperative.
Cosa ci suggerisce di fare?

Risposta al quesito:
Quanto rappresentato non appare conforme alle disposizioni di legge.
Ed invero, l’art. 35 della leggen.865/71 impone che le assegnazioni delle aree avvengano mediante la Convenzione da stipularsi con atto pubblico da trascrivere nei Registri immobiliari.
Se non sussiste alcun atto di Convenzione, occorre chiedersi come le Cooperative abbiano acquisito la disponibilità delle aree e abbiano costruito le opere su di esse insistenti.
Occorre, pertanto, esaminare bene la documentazione al fine di individuare gli obblighi effettivamente incombenti sulle Cooperative.
Solo dopo l’attento esame della reale situazione, le eventuali violazioni del Comune e le relative pretese illegittime possono essere oggetto di azione innanzi al giudice ordinario, se riguardano diritti soggettivi, ovvero innanzi al giudice amministrativo se attengono agli interessi legittimi.

Nel 2016 sono diventato socio di una cooperativa che avrebbe dovuto costruire un parco. Ho versato una somma pari circa al 20% del valore richiesto e come da atto di prenotazione l’accordo di versare altre rate a stato di avanzamento dei lavori.
Successivamente nel 2018, ci è stata fatta firmare una carta nella quale si chiariva che i soci dimissionari avrebbero avuto la restituzione delle somme anticipate solo portando un nuovo compratore in sostituzione. Nel 2019, stanco delle richieste economiche di una Cooperativa che non inizia a costruire neanche lo scavo per le fondamenta, dò le dimissioni e chiedo la restituzione per inadempienza della Cooperativa, ad oggi dopo diversi incontri ancora nulla.
Come devo muovermi, ho possibilità di recuperare le somme anticipate, in che modo?

Risposta al quesito:
L’azione non può che essere giudiziaria, al fine di ottenere un titolo da potere eseguire contro la Cooperativa.
Occorre, però, verificare la portata dell’obbligo assunto in ordine al subentro di un socio sostitutivo, che potrebbe essere superato con le inadempienze persistenti della Cooperativa (da provare).
Sussiste, comunque, il rischio che la Cooperativa possa divenire insolvente nel corso del giudizio e, in tal caso, il socio creditore potrebbe essere esposto al concorso con i creditori privilegiati e non ottenere alcun risultato.
Sarebbe consigliabile un esposto/ricorso amministrativo presso la Vigilanza, al fine di sollecitare una ispezione da cu trarre le informazioni utili al fine di valutare la strategia da adottare.

Sono vincitore di causa contro la cooperativa, che deve rimborsarmi di tutto compreso le spese legali con il mio attuale avvocato. Abbiamo fatto tutto il necessario per farci pagare ma loro non vogliono pagare e da verifiche effettuate si rileva un conto corrente senza però sapere a quanto ammonta. Non hanno nemmeno più una sede operativa per mandare eventuale ufficiale giudiziario.
In questo caso si può fare rivalsa sui beni dell’attuale presidente o cosa potrei fare?

Risposta al quesito:
Il Suo Legale è certamente a conoscenza della procedura che di seguito Le confermo:
a) Per espressa previsione normativa il debitore che procede ad esecuzione forzata può richiedere al presidente del Tribunale di essere autorizzato ad accedere alla Banca dati dell’Agenzia delle Entrate;
b) Tra le informazioni cui si può accedere vi è quella inerente agli Istituti di credito presso cui il debitore intrattiene rapporti;
c) Individuato l’Istituto di credito si può procedere notificando l’atto di pignoramento preso terzi, ottenendo il blocco delle somme depositate.
Se la Cooperativa debitrice non possiede alcun valore attivo, in tal caso si può procedere nei confronti degli amministratori solamente nel caso in cui gli stessi abbiano commesso irregolarità gestionali dannose per il patrimonio sociale; l’azione è possibile se gli amministratori hanno compiuto atti di dismissione in danno dei creditori ( ad esempio assegnazione degli alloggi).

Buongiorno Avvocato, intanto La ringrazio per la disponibilità, Le chiedo gentilmente, io sono come da certificato della Regione Puglia socio assegnatario dell’immobile, ma nel libro dei soci e nel verbale di assegnazione il presidente ha messo come assegnatario anche la mia ex moglie (divorziato), Le chiedo cosa ha più valore in giudizio.

Risposta al quesito:
Presumibilmente il libro soci rappresentala situazione esistente al momento di inizio del rapporto sociale e non rispecchia lo stato sopravvenuto dopo il divorzio.
In sede di rogito vale la situazione familiare esistente al momento, sicché al notaio va comunicato l’intervenuto scioglimento del matrimonio.
Il problema potrebbe sorgere con il coniuge divorziato se nel corso della pregressa unione vigeva la comunione dei beni tra coniugi e nella sentenza vi è un riferimento al rapporto sociale intrattenuto con la Cooperativa.
In tal caso sorgerebbe il problema dei versamenti eseguiti in quel periodo, per il 50% rimborsabili al coniuge divorziato come disposto in sentenza, ma nessuna problematica potrebbe insorgere sull’assegnazione dell’immobile in via esclusiva al socio prenotatario.

Gent.mo avvocato, certo della sua esperienza e professionalità torno a chiedere una risposta si/no al mio quesito.
In data 9/4/2020 ebbi modo di descrivere quale era il mio pensiero di cui chiesi informazione in merito. Locali costruiti in schiera. Aimè quel pensiero si sta consumando, con la collaborazione di vari personaggi che ruotano intorno ad una Cooperativa di Taranto. Il presidente (burattinaio), figlia sposata con avvocato che reggono le fila ed è inserito come difensore della coop. (e qui c’è un conflitto di interesse da denunciare?) un geometra, infine il notaio, che ha redatto il rogito dopo tutte le prassi burocratiche da indivisa a divisa.
Il notaio ha disatteso il suo mandato di ufficiale pubblico (neutrale) in quanto non ha preso in considerazione le visure catastali e allegati che noi 12 soci abbiamo fatto presente, ma si è avvalso della dettatura del presidente, così i locali vengono inseriti in seno alla coop. e non viceversa ai soci della schiera che dal 1995 ad oggi, prima ici e dopo imu, e parti comuni ininterrottamente pagate esclusivamente da noi 12.
Possiamo chiedere il diritto dell’usucapione come da dispositivo dell’art. 1158 codice civile “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [957, 978, 1021, 1022, 1031] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”?
Infine R/R della Cooperativa con oggetto: costruendo inviataci 1986 delibera la ditta appaltatrice la quale offerta finale è di 72.000.000 milioni ad appartamento. I soci in questione hanno versato somme per 40.866.500 comprese di 4.500.000 per progetto e allegati più 60.000.000 ml di mutuo erogato dalla Regione Puglia fanno la cifra di circa 114.000.000.
Per finire domando, si può impugnare il rogito (firmato sotto pressione)?

Risposta al quesito:
L’istituto dell’usucapione presuppone il possesso continuato per venti anni dell’immobile a condizione che:
a) sussista nel possessore l’intento di detenere l’immobile quale proprietario;
b) non vi sia alcuna concessione dell’effettivo proprietario in ordine alla detenzione ovvero non sia tra le parti pendente un rapporto contrattuale che contempli la detenzione medesima.
Nel caso di specie non sussiste alcuna delle condizioni previste dalla norma, posto che il socio è prenotatario dell’alloggio e lo detiene in attesa dell’assegnazione definitiva da parte della Cooperativa che ne è proprietaria.
Qualunque atto, ivi compreso il rogito, può essere impugnato per vizio del consenso, ma occorre la prova della costrizione, che deve essere rappresentata da un evento materiale o psicologico impeditivo dell’autodeterminazione.
Nel caso di specie non sembra sussistere il predetto evento, ma semplicemente la scelta di colui che stipula, diretta ad evitare ipotetiche controversie giudiziarie, da instaurare a tutela dei propri diritti.