Cooperative: casi e soluzioni

Buongiorno e complimenti per l’utilissimo e illuminante sito!
Scrivo perché domani 8 dei 9 soci che compongono la Cooperativa Edilizia di cui sono il presidente, rogiteranno all’Inps e diventeranno proprietari dei rispettivi alloggi. Soltanto un socio non può rogitare avendo dei debiti nei confronti della Cooperativa.
Vorrei sapere se gli 8 soci che sono in regola, dopo il rogito potranno uscire dalla Cooperativa, mantenendo gli obblighi legati alla sua chiusura quando sarà il momento, e come si configurerebbe lo status dell’unico socio rimasto che non ha potuto rogitare. Mi sembra di aver capito che non possa sussistere una Cooperativa con un unico socio.
Cosa succederà allora? E la parte di mutuo residuo in capo a costui se non dovesse venire da lui pagata rimarrebbe a carico degli altri soci?

Risposta al quesito:
I soci che hanno rogitato hanno concluso il “rapporto mutualistico”, mentre resta per loro vigente il rapporto sociale che li obbliga alla contribuzione delle spese generali sino alla estinzione della Società.
Il socio che non ha potuto rogitare è responsabile degli eventuali danni subiti dalla Cooperativa e, permanendo la sua morosità, può essere escluso e/o dichiarato decaduto dal contratto di prenotazione.
In tal caso l’alloggio può essere ceduto ad altro socio subentrante.
L’eventuale riduzione di prezzo, dovuta alle condizioni di uso dell’alloggio ovvero ai vigenti valori di mercato può ritenersi danno trasferibile sul socio inadempiente e detratto dal credito a lui dovuto per la restituzione degli acconti del prezzo di assegnazione dell’alloggio.

Egregio avvocato, sono un socio di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata, unitamente ad altre 8 persone. Nel 2007 ci sono stati assegnati gli alloggi con apposito atto notarile.
Pur avendo raggiunto lo scopo sociale, non riusciamo a chiudere la Coop poiché è gravata da debiti verso l’Agenzia delle Entrate (circa 400.000 euro), creati da precedenti amministratori negli anni novanta e inizio 2000, per Iva non versata, ecc. Dal 2007 la Coop presenta regolare bilancio annuale, non ha soldi in cassa e non ha patrimonio immobiliare.
Cosa ci consiglia di fare per chiudere?
Cosa rischiamo noi soci per i debiti in essere? I creditori possono rivalersi sui soci o sugli alloggi assegnati? Cosa rischia il C.d.A.?

Risposta al quesito:
Occorre verificare la reale situazione debitoria verso l’Erario, ciò in ragione di eventuali irregolarità delle notifiche e della esatta individuazione dei soggetti eventualmente responsabili.
Più specificatamente va osservato che peri debiti tributari rispondono in proprio gli amministratori, mentre i semplici soci restano esonerati da responsabilità se non sussistono deliberati assembleari o clausole apposte nel contratto di assegnazione che trasferiscano su di loro la quota debitoria.
Nel caso concreto, dunque, occorre verificare se la responsabilità può restare circoscritta ai precedenti amministratori senza coinvolgere i nuovi.

Sono socio nonché assegnatario di un alloggio in una cooperativa edilizia in liquidazione da diversi anni che per contenziosi con il Comune non viene materialmente sciolta.
Negli anni altri soci hanno venduto il proprio immobile. Formalmente la cooperativa non è mai stata informata di queste vendite e i vecchi soci ritengono che non essendo più proprietari non sono più soci e che in automatico gli acquirenti sono subentrati a loro in qualità di nuovi soci. Risulta legalmente possibile una tale condizione?
Realmente i vecchi soci sono sostituiti dai nuovi inquilini?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie coesistono due rapporti: uno sociale, connesso alla struttura societaria e quindi ai costi di esercizio (spese generali); l’altro alla prestazione mutualistica che si concretizza nel contratto di prenotazione e di cessione dell’alloggio (la controprestazione del socio si concretizza nel pagamento del prezzo di cessione).
I due rapporti, ancorché connessi, restano distinti, sicché esaurita la prestazione mutualistica resta per ciascun socio assegnatario il vincolo con la Cooperativa, che lo obbliga alla contribuzione delle spese generali sino alla estinzione della Società.
Nel caso di specie, dunque, gli alloggi alienati non costituiscono la causa di perdita della qualità di socio e, pertanto, non esonera i “venditori” dagli obblighi verso la Società, in ragione dello Statuto sociale.

Sono socio di una cooperativa edilizia nata 16 anni fa. Dopo molte problematiche che si sono susseguite negli anni, con conseguenti dilatazioni dei tempi previsti, aumenti di spesa e costi, finalmente siamo riusciti ad entrare in possesso degli immobili assegnati e ad effettuare circa 1 anno e mezzo fa i rogiti. I rogiti sono stati eseguiti dalla maggioranza dei soci (13/18) tra cui il sottoscritto, mentre i restanti si rifiutano di eseguirli per diverse motivazioni.
Certi non vogliono farlo perché sono in attesa di vendere l’immobile assegnato ad un compratore subentrante (questi soci sono anche membri del Cda della cooperativa).
Altri non vogliono saldare il proprio debito perché lo ritengono errato. Fatto sta che questa situazione impedisce di fatto di avviare le pratiche per chiudere la cooperativa, obbligando tutti gli altri a continuare a pagare le spese di gestione della cooperativa.
Avendo la cooperativa raggiunto il suo scopo di costruire tutti gli immobili assegnati e avendo rogitato l’immobile a me assegnato è possibile da parte mia fuoriuscire unilateralmente dalla cooperativa?
Nel caso non sia possibile fuoriuscire dalla cooperativa unilateralmente, c’è modo di obbligare i soci che non hanno eseguito il rogito a farlo, considerando che alcuni di loro sono anche membri del Cda della cooperativa stessa?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società dotate di personalità giuridica, sicché la loro volontà si forma con le deliberazioni dell’assemblea dei soci, che decide a maggioranza.
L’assemblea, dunque, può regolamentare il recesso dei soci, prevedendo eventualmente l’addebito delle spese forfettarie per la liquidazione relativamente a quei soci che intendono recedere.
Nel caso di controversie con alcuni soci, occorre che la Cooperativa agisca nei loro confronti anche in via risarcitoria per i costi di mantenimento della Società a causa dell’ingiustificato rifiuto dei soci di stipulare il rogito.
In ogni caso il recesso del socio deve essere accolto dal CdA e, in mancanza, il socio può ricorrere al Tribunale se sussistono le condizioni di diritto per il recesso.
Il socio può anche agire per il risarcimento del danno anche nei confronti degli amministratori eventualmente inadempienti, responsabili del ritardo nella procedura di estinzione della Società.

Egr. avvocato, per Statuto una cooperativa doveva inviare l’avviso di convocazione di assemblee ordinarie e straordinarie per essere pubblicata su una rivista del settore. E’ successo che la rivista ha cessato le pubblicazioni dal 2011 e da allora vengono convocate le assemblee all’insaputa dei soci, ed ancora tra i soci presenti figurano non soci della cooperativa ed anche persone estranee alla cooperativa decedute.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito sussistono le condizioni per il commissariamento della Cooperativa.
Il socio interessato può inoltrare l’esposto illustrativo della situazione all’Autorità amministrativa di vigilanza, chiedendo la nomina di un Commissario ad acta.

La domanda che volevo porre è la seguente: il rogito per l’acquisto casa in cooperativa deve essere necessariamente fatto da tutti i soci, oppure un socio può decidere, alla luce di fondate motivazioni, di procedere da solo?
Il notaio ha già in mano tutta la documentazione, ma ancora una volta la procedura si è fermata.
Alcuni soci sono intenzionati a rinviare e altri no!
Pur capendo la ragione di alcuni soci, vorrei comunque andare avanti perché non sono più in grado anche economicamente (devo pagare inutilmente gli interessi del prefinanziamento) di attendere oltremodo.

Risposta al quesito:
Per rogitare occorre che sia disponibile la Cooperativa, in quanto si tratta di un contratto in cui devono esserci due parti: quella che assegna l’alloggio e quella che lo riceve.
Per quanto attiene agli interessi di preammortamento, va rilevato che la Cooperativa può ottenere la messa in ammortamento del mutuo, indipendentemente dai rogiti e dai relativi accolli da parte degli assegnatari.
L’art. 39 TUB obbliga l’Istituto di credito a mettere in ammortamento il mutuo allorquando gli alloggi sono stati ultimati.