Cooperative: casi e soluzioni

Egregio Avvocato, vorrei un parere da un esperto in materia. Sto acquistando una villetta da un privato, che a sua volta ha acquistato essendo socio della Cooperativa che ha costruito in zona PEEP, i villini.
Da premettere che dall’atto stipulato dal venditore nel 2016, si evince diritto di proprietà e non superfice. Visto che tra pochi giorni avrò l’atto di vendita dal notaio, a seguito di richiesta mutuo risultata positiva, mi sono sorti alcuni dubbi: sono venuto a conoscenza che la cooperativa, non ha saldato completamente il debito con il Comune, infatti ho trovato sul web alcune cause intentate tra Comune e Cooperativa per richiesta denaro non ricevuto completamente. Parliamo di circa 700-800 mila euro.
Mi chiedevo, ma qualora io diventassi proprietario della villetta, acquistata da privato, se tra qualche anno il Comune richiederà un risarcimento o qualche forma pagamento, potrei essere chiamato anche io in causa e costretto a risarcire, anche non avendo niente a che fare con la Cooperativa?
Oppure posso stare tranquillo perché ho stipulato l’atto un seguito a tutti i problemi nati tra Comune e Cooperativa?

Risposta al quesito:
E’ improbabile che la cessione dell’area sia avvenuta in proprietà e non mediante concessione del diritto di superficie.
Occorre, in ogni caso, verificare bene l’atto di assegnazione in ordine alla eventuale presenza di riserve in ordine a giudizi pendenti o costi futuri, in quanto potrebbero collegarsi con la menzione della Convenzione ex art35 della L. 865/71 e, quindi, diventare un accollo che si trasmette all’acquirente subentrante.
Ciò posto, se l’area è stata assegnata alla Cooperativa in diritto di superficie (come dovrebbe essere), l’obbligazione degli oneri espropriativi (cioè il canone) grava sull’immobile e, pertanto, il Comune può emettere ingiunzione amministrativa direttamente nei confronti del proprietario subentrante.
Nel caso della cessione in diritto di proprietà non sussistono obblighi del subentrante se l’atto di Convenzione non prevede specifiche riserve in ordine alla quietanza di liberazione.

Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile ancora in cooperativa condizionandolo allo scioglimento della cooperativa stessa entro una data. Ho saputo dalla banca che per colpa del mancato scioglimento della cooperativa mi verrà erogato un mutuo ad un taso superiore, volevo sapere se ci sono gli estremi per un risarcimento danni.

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito non è comprensibile il significato attribuito al termine “scioglimento”, se cioè si intende l’estinzione della Società ovvero la cessazione del rapporto sociale con l’acquirente dell’alloggio.
Il “tasso superiore” potrebbe essere spiegabile nel caso in cui la Cooperativa non avesse frazionato il mutuo e, pertanto, l’acquirente fosse conseguentemente obbligato a versare gli interessi di preammortamento più elevati di quelli di ammortamento.
Se così fosse, occorre esaminare il testo del contratto preliminare, nonché verificare le cause del mancato frazionamento e, all’esito, potrebbero risultare validi elementi per le richieste risarcitorie a fronte del ritardo “colpevole”.

Siamo soci assegnatari di alloggi in cooperativa indivisa. Vorremmo ottenere la proprietà individuale degli alloggi. La Regione per la restituzione della somma al tempo prestata ha messo come vincolo il 31 anno con restituzione in 15 annualità! (E’ d’obbligo?).
Possiamo oggi chiedere al CDA della cooperativa di formulare per ogni inquilino “un patto di futura vendita”, in modo da essere certi che nel 2027, data del 31anno, saremo sicuri di poterci svincolare da Coop e Regione? Possiamo liquidare in un’unica soluzione o la dicitura 15 annualità ci costringe a restare ancora vincolati alla Regione?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che la Regione abbia dilazionato la somma dovuta su richiesta della Cooperativa e, comunque, con mero intento agevolativo, sicché la medesima Società può richiedere il versamento in unica soluzione (se deliberato dall’assemblea).
Nell’ipotesi di versamento in unica soluzione, cadrebbe contestualmente il vincolo dei 15 anni, ma resterebbe quello di inalienabilità dei cinque anni dall’atto pubblico di assegnazione.
Il vincolo nei confronti della Cooperativa sussiste fintanto che non venga messa in liquidazione e non siano eseguiti tutti gli adempimenti sino all’estinzione, previa assenza di rapporti pendenti di qualunque natura.

Può una cooperativa edilizia, dovendo costruire con edilizia agevolata sovvenzionata dalla Regione, dare un incarico ad una agenzia immobiliare per la ricerca di soci e riconoscere la provvigione?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono società a capitale variabile, sicché possono assumere nuovi soci nel corso della vita sociale.
Non esiste una preclusione sulla modalità di assunzione del socio, sicché può ritenersi legittima qualunque attività svolta per supportare il programma costruttivo, purché sia priva di finalità speculative e i soci siano in possesso dei requisiti di legge.
L’Agenzia intermediaria, tuttavia, non può pretendere la provvigione in proporzione al “valore” dell’immobile, ciò in ragione di tutti i vincoli che gravano sullo stesso, che lo rendono diverso dagli immobili ricompresi nel normale mercato immobiliare.

Nel momento del rogito in una cooperativa edilizia con atto notarile, sé è applicabile come imposta l’iva o imposta registro?

Risposta al quesito:
L’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa edilizia in favore del socio configura una cessione di immobile ad uso abitativo nei confronti di un privato, da parte di un’impresa nell’esercizio della propria attività, e rappresenta, pertanto, un’operazione rilevante ai fini iva.
Tuttavia, il relativo regime di imposizione fiscale (ed in particolare l’alternativa tra l’applicazione dell’iva o dell’imposta di registro) varia in base a determinati presupposti.
Nello specifico, gli atti di vendita costituiscono operazioni imponibili ai fini iva se la venditrice ha costruito l’immobile o lo ha ristrutturato e non sono ancora decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori, mentre successivamente il regime iva non è più obbligatorio bensì opzionale. La vendita è imponibile anche se ha ad oggetto un alloggio sociale e la venditrice opta per l’applicazione dell’iva.
In tali ipotesi, sul prezzo dell’immobile dovrà essere applicata l’iva nella misura ordinaria del 10% (ridotta al 4% qualora si tratti di prima casa) e, inoltre, saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200,00 ciascuna.
Negli altri casi (impresa non costruttrice né ristrutturatrice o, comunque, vendita ultraquinquennale senza opzione iva o, ancora, alloggio sociale senza opzione) l’operazione sarà esente ai fini iva e sconterà l’imposta di registro con aliquota ordinaria del 9% (ridotta al 2% per gli immobili da adibire a prima casa), il cui importo non potrà in ogni caso essere inferiore a 1000,00 Euro. Saranno dovute, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa pari ad Euro 50,00 ciascuna.

Il sottoscritto presidente e legale rappresentante di una Cooperativa edilizia chiede un parere a proposito della posizione di alcuni soci.
Premesso che la cooperativa che rappresento: ha cambiato, con atto notarile, la convenzione con il comune di Troia passando da titolare di diritto di superficie a diritto di proprietà dell’area assegnata per la costruzione dell’immobile; ha trasformato, con atto notarile, l’assetto societario passando da coop a proprietà indivisa a coop a proprietà divisa; ha assegnato, con atto notarile, in proprietà esclusiva, ai soci della coop, la gran parte degli alloggi già assegnati in uso e godimento agli stessi, questi soci hanno sottoscritto, all’atto del rogito, una dichiarazione che li impegna a restare soci della coop fino allo scioglimento della stessa ovvero fino a quanto tutti i soci non avranno rogitato per divenire proprietari esclusivi (L. 179/1992).
Alcuni di questi soci divenuti proprietari degli alloggi purtroppo sono deceduti e dato che la coop ha ancora delle partite giudiziarie, amministrative e finanziarie aperte, a questo punto chiede un parere in merito alla posizione degli eredi del defunto socio, dal punto di vista del sodalizio cooperativo.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie, al socio deceduto prima dell’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio, succedono nel rapporto sociale tutti gli eredi secondo il diritto successorio.
La Comunione ereditaria deve designare un rappresentante che esprima in assemblea la volontà comune, dandone comunicazione al CdA.