Cooperative: casi e soluzioni

Sono nel CdA di una cooperativa con contributo erariale statale nata indivisa e trasformatasi successivamente in divisa. Su 39 soci la maggioranza hanno subito rogitato con accollo del mutuo, alcuni sono rimasti nella condizione di assegnatari, pagando il mutuo relativo all’immobile alla cooperativa, che la gira alla banca, presumibilmente con l’intenzione di rogitare una volta terminato il mutuo.
Ora il 1°quesito è: esiste un termine temporale per l’acquisizione in proprietà dell’immobile assegnato? Siccome la cooperativa ha dei costi annuali che gravano su tutti i soci, si vorrebbe chiuderla, però mantenendo il contributo erariale, che è intestalo alla ragione sociale giuridica.
Il 2° quesito è: esiste la possibilità di cedere il credito o altre soluzioni praticabili e consolidate per chiudere la cooperativa mantenendo il contributo?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha ottenuto l’autorizzazione al passaggio da indivisa a divisa, in tal caso i soci che hanno rogitato con accollo di mutuo (e hanno ricevuto il nulla osta dall’Ente tutorio) possono recedere dalla qualità di soci, sopportando esclusivamente la quota forfettaria per l’estinzione della Società; i soci che non hanno rogitato dovranno provvedere alla gestione della Cooperativa, sostenendo le relative spese generali sino alla completa estinzione del mutuo.
Occorre anche accertare se i soci non accollatari del mutuo non hanno riscattato la differenza per la trasformazione della Cooperativa, in quanto in tal caso la Società rimarrà a proprietà indivisa per quel che li riguarda.

Sono proprietaria di un terreno edificabile ed ho firmato un contratto preliminare di compravendita con permuta e futura assegnazione di un appartamento da costruire con una coop edilizia a mutualità prevalente l’anno scorso. Mi hanno detto che a breve ci sarà il rogito notarile della permuta e che dovrò diventare socia della coop.
Vorrei però far sì che l’appartamento venga assegnato a mio figlio una volta costruito, è possibile che possa farglielo assegnare successivamente non essendo socio o è il caso che partecipi anche lui al rogito oppure basta precisare che ne sarà il beneficiario?

Risposta al quesito:
Può prevedere che l’atto di permuta compensi il prezzo (per intero, tutto incluso e nulla escluso, ivi comprese le spese generali e di estinzione della Cooperativa) dell’assegnazione dell’alloggio a suo figlio, il quale assume direttamente la qualità di socio con tutti i peni diritti.
E’, comunque, consigliabile prevedere la riserva d’area, con il suo intervento liberatorio al momento dell’assegnazione dell’alloggio finito a suo figlio.

Da tanti anni sono socio di una cooperativa scepa ed ho prenotato un alloggio che ad oggi è il solo a non essere stato più ultimato, pur avendo io versato una cospicua somma di denaro in conto costruzione ed essendomi da alcuni anni accollata il mutuo per la restante parte del prezzo, con la cooperativa datrice di ipoteca.
Ebbene, mentre tutti gli altri soci tra poco giungeranno finalmente al rogito, io, invece, cosa posso fare per vedere tutelati i miei diritti, visto che la Cooperativa sembra disinteressarsi al mio caso?

Risposta al quesito:
Se Lei è in regola con i versamenti, deve certamente mettere in mora gli amministratori diffidandoli dalla stipula degli atti di assegnazione degli altri alloggi, senza prevedere gli eventuali oneri aggiuntivi per il completamento dell’alloggio da lei prenotato.
Se gli amministratori non forniscono risposta e garanzie esaurienti, in tal caso potrebbe dare corso ad azione giudiziaria, prevedendo anche il sequestro conservativo degli immobili a tutela del suo diritto.
Occorre, però, dimostrare che la ragionevole prevedibilità che la Cooperativa non abbia le risorse sufficienti al completamento del suo alloggio.
In ogni caso, se la Cooperativa si disfa di tutti gli alloggi e lascia incompleto il suo, Lei può sempre agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori, i quali risponderebbero con il proprio patrimonio personale.

Sono liquidatore unico ove stiamo procedendo ad assegnazioni atti. Per problemi personali voglio dimettermi dalla carica.
Cosa posso procedere se non c’è nessuno disposto ad assumere la figura del liquidatore? Come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
Dopo avere convocato l’assemblea dei soci rendendola edotta della rinuncia al mandato, permanendo l’impossibilità della prosecuzione dell’attività liquidatoria, occorre rivolgersi all’Autorità di vigilanza (MISE ovvero Assessorato per le Regioni a Statuto Speciale) rappresentando la situazione e chiedendo l’intervento del Commissario o l’estinzione d’ufficio della Cooperativa (in quest’ultimo caso se ricorrono le ipotesi).

A fine anni 80 mia madre entra a far parte di una cooperativa edilizia popolare formata da 20 soci per la realizzazione di 20 villette a schiera. Durante la fase di costruzione di suddette villette, è fallito il COPACA e dopo vari anni siamo riusciti a riscattare gli immobili, nello stesso tempo il comune ha restituito il terreno (già pagato in precedenza) ai soci della cooperativa, dichiarando nella delibera comunale che le opere di urbanizzazione sono a norma.
Adesso alcuni soci vogliono imporre, tramite assemblea, a tutti i soci restanti le spese per l’interramento dei cavi Enel in quanto (dicono loro) non a norma (ma è solo un pretesto estetico), andando così contro la dichiarazione del Comune e contro il notaio che ha stipulato l’atto di compravendita i quali dichiarano che le opere sono a norma.
La mie domande sono: può mia madre astenersi da queste spese in quanto non obbligatorie ai fini della compravendita (già effettuata) e anche della delibera comunale? La votazione avviene per maggioranza o per unanimità?

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, se spetta alla Cooperativa provvedere ai lavori controversi ovvero all’eventuale Condominio già formatosi.
Occorre, poi, verificare se l’interramento dei cavi sia reso necessario da oggettivi motivi di sicurezza, come previsto per legge ovvero possa permanere aereo (per le particolari situazioni logistiche).
Se l’interramento dei cavi è obbligatorio, in tal caso la deliberazione assembleare (Società o Condominio) decide esclusivamente sui costi e sull’appalto delle opere, ma è superflua in ordine all’esecuzione dei lavori.
Nell’ipotesi contraria, l’assemblea della Cooperativa decide a maggioranza secondo le regole dello Statuto; mentre l’assemblea del Condominio decide all’unanimità, trattandosi di “opere innovative”, in quanto non obbligatorie.
La questione merita, comunque, il necessario approfondimento, dopo l’esame della documentazione tecnica e amministrativa.

Gentilissimo avvocato, un Comune della provincia di Roma ha organizzato, nel lontano 2008, una cooperativa 167/62 di 3 palazzine con totale 30 appartamenti. inizio costruzione 2015 con versamenti per svariate migliaia di euro (vale per tutti i soci e nessuno è riuscito a recuperare le somme bonificate). E’ stata inserita in un consorzio e ha iniziato per prima, ma ad oggi è ferma e devo dire che intorno altre cooperative, 4, non 167 hanno realizzato delle palazzine.
Il Comune con cui abbiamo avuto un incontro è stato sollecitato dalle altre 4 per l’urbanizzazione ma la nostra cooperativa non sembra intenzionata a proseguire (pre-insolvente?). Si è venuto a sapere che il Comune con documento specifico ha autorizzato a costruire nel 2015.
Ora gentilmente chiedo: nel momento in cui un comune organizza una 167 ma non prende informazioni sulla società (fidejussioni ed altro) ha delle responsabilità?
Lo stesso Comune ha autorizzato a costruire ma la cooperativa non ha mai versato un euro per l’acquisizione del terreno, ci sono delle responsabilità comunali?
Un mese fa il Comune stesso ha avviato procedura di revoca per l’assegnazione. Per 3 volte la cooperativa ha proposto di cedere il ramo d\’azienda anziché aderire alle dovute prescrizioni previste dalla convenzione sottoscritta sempre senza esito e senza fornire le dovute garanzie.
A cosa andiamo incontro? Si tratta tra tutti i soci su una cifra vicina ai 300.000 euro.

Risposta al quesito:
Le aree 167 sono previste per gli insediamenti di edilizia agevolata e convenzionata, sicché vengono inserite dai Comuni nei Piani Regolatori, con il vincolo di destinazione.
Ogni Comune, quindi, assegna le aree alle Cooperative interessate e stipula con le stesse la Convenzione prevista dall’art. 35 della L 865/71.
Con il predetto atto di Convenzione le Cooperative assumono particolari obblighi verso il Comune concedente, ivi compreso il pagamento del prezzo dell’area assegnata.
La Cooperativa assegnataria è “persona giuridica” autonoma dall’Ente locale, sicché le eventuali irregolarità gestionali sono imputabili agli amministratori responsabili.
E’, tuttavia, necessario osservare che, in ragione dell’interesse pubblicistico all’attuazione dei piani 167, gli Enti locali preposti hanno il compito di vigilare sulle Cooperative assegnatarie, ciò nei limiti delle clausole apposte nell’atto di Convenzione.
La recente Legge di Bilancio 21 ha previsto “l’interesse” del Comune alla attuazione dell’interesse sociale degli alloggi.
Occorre, pertanto, verificare nel caso concreto tutte le irregolarità e individuare le effettive responsabilità, non escluse quelle del Comune, soprattutto in riferimento alla nuova assegnazione dell’area in questione ad un nuovo soggetto attuatore.