Cooperative: casi e soluzioni

Siamo soci assegnatari di alloggi in cooperativa indivisa. Vorremmo ottenere la proprietà individuale degli alloggi. La Regione per la restituzione della somma al tempo prestata ha messo come vincolo il 31 anno con restituzione in 15 annualità! (E’ d’obbligo?).
Possiamo oggi chiedere al CDA della cooperativa di formulare per ogni inquilino “un patto di futura vendita”, in modo da essere certi che nel 2027, data del 31anno, saremo sicuri di poterci svincolare da Coop e Regione? Possiamo liquidare in un’unica soluzione o la dicitura 15 annualità ci costringe a restare ancora vincolati alla Regione?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che la Regione abbia dilazionato la somma dovuta su richiesta della Cooperativa e, comunque, con mero intento agevolativo, sicché la medesima Società può richiedere il versamento in unica soluzione (se deliberato dall’assemblea).
Nell’ipotesi di versamento in unica soluzione, cadrebbe contestualmente il vincolo dei 15 anni, ma resterebbe quello di inalienabilità dei cinque anni dall’atto pubblico di assegnazione.
Il vincolo nei confronti della Cooperativa sussiste fintanto che non venga messa in liquidazione e non siano eseguiti tutti gli adempimenti sino all’estinzione, previa assenza di rapporti pendenti di qualunque natura.

Può una cooperativa edilizia, dovendo costruire con edilizia agevolata sovvenzionata dalla Regione, dare un incarico ad una agenzia immobiliare per la ricerca di soci e riconoscere la provvigione?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono società a capitale variabile, sicché possono assumere nuovi soci nel corso della vita sociale.
Non esiste una preclusione sulla modalità di assunzione del socio, sicché può ritenersi legittima qualunque attività svolta per supportare il programma costruttivo, purché sia priva di finalità speculative e i soci siano in possesso dei requisiti di legge.
L’Agenzia intermediaria, tuttavia, non può pretendere la provvigione in proporzione al “valore” dell’immobile, ciò in ragione di tutti i vincoli che gravano sullo stesso, che lo rendono diverso dagli immobili ricompresi nel normale mercato immobiliare.

Nel momento del rogito in una cooperativa edilizia con atto notarile, sé è applicabile come imposta l’iva o imposta registro?

Risposta al quesito:
L’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa edilizia in favore del socio configura una cessione di immobile ad uso abitativo nei confronti di un privato, da parte di un’impresa nell’esercizio della propria attività, e rappresenta, pertanto, un’operazione rilevante ai fini iva.
Tuttavia, il relativo regime di imposizione fiscale (ed in particolare l’alternativa tra l’applicazione dell’iva o dell’imposta di registro) varia in base a determinati presupposti.
Nello specifico, gli atti di vendita costituiscono operazioni imponibili ai fini iva se la venditrice ha costruito l’immobile o lo ha ristrutturato e non sono ancora decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori, mentre successivamente il regime iva non è più obbligatorio bensì opzionale. La vendita è imponibile anche se ha ad oggetto un alloggio sociale e la venditrice opta per l’applicazione dell’iva.
In tali ipotesi, sul prezzo dell’immobile dovrà essere applicata l’iva nella misura ordinaria del 10% (ridotta al 4% qualora si tratti di prima casa) e, inoltre, saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200,00 ciascuna.
Negli altri casi (impresa non costruttrice né ristrutturatrice o, comunque, vendita ultraquinquennale senza opzione iva o, ancora, alloggio sociale senza opzione) l’operazione sarà esente ai fini iva e sconterà l’imposta di registro con aliquota ordinaria del 9% (ridotta al 2% per gli immobili da adibire a prima casa), il cui importo non potrà in ogni caso essere inferiore a 1000,00 Euro. Saranno dovute, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa pari ad Euro 50,00 ciascuna.

Il sottoscritto presidente e legale rappresentante di una Cooperativa edilizia chiede un parere a proposito della posizione di alcuni soci.
Premesso che la cooperativa che rappresento: ha cambiato, con atto notarile, la convenzione con il comune di Troia passando da titolare di diritto di superficie a diritto di proprietà dell’area assegnata per la costruzione dell’immobile; ha trasformato, con atto notarile, l’assetto societario passando da coop a proprietà indivisa a coop a proprietà divisa; ha assegnato, con atto notarile, in proprietà esclusiva, ai soci della coop, la gran parte degli alloggi già assegnati in uso e godimento agli stessi, questi soci hanno sottoscritto, all’atto del rogito, una dichiarazione che li impegna a restare soci della coop fino allo scioglimento della stessa ovvero fino a quanto tutti i soci non avranno rogitato per divenire proprietari esclusivi (L. 179/1992).
Alcuni di questi soci divenuti proprietari degli alloggi purtroppo sono deceduti e dato che la coop ha ancora delle partite giudiziarie, amministrative e finanziarie aperte, a questo punto chiede un parere in merito alla posizione degli eredi del defunto socio, dal punto di vista del sodalizio cooperativo.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie, al socio deceduto prima dell’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio, succedono nel rapporto sociale tutti gli eredi secondo il diritto successorio.
La Comunione ereditaria deve designare un rappresentante che esprima in assemblea la volontà comune, dandone comunicazione al CdA.

Gent.mo Avvocato vorrei sottoporLe il seguente problema: mio padre era (in quanto deceduto) socio di una cooperativa, dopo diverse controversie giudiziarie contro l’impresa esecutrice dei lavori, a breve si dovrebbe procedere all’assegnazione definitiva dei nove appartamenti, di cui 2 dislocati nel padiglione A, 6 nel padiglione B e 1 nel padiglione C.
Il presidente della cooperativa, per il padiglione B, ha proposto la realizzazione di un ascensore che verrebbe collocato in un’area del fabbricato tale da andare a ridurre i mq dedicati allo “stanzino” di due appartamenti posti al primo dei due piani di cui si compone il blocco B. Chiaramente gli assegnatari dei due detti appartamenti abitati da oltre 20 anni, ormai, e uno di questi è mia madre, non sono d’accordo sulla realizzazione dell’ascensore poiché subirebbero una perdita di mq oltre ad uno scombussolamento dell’appartamento.
Quesito: pur non essendo ancora proprietari dell’appartamento possono opporsi a tale opera? Per la relativa approvazione è richiesta la maggioranza dei soci e dunque voterebbero anche quelli del corpo A e C? Inoltre qualcuno di noi figli potrebbe presenziare alle assemblee al posto della mamma essendo tutti eredi?

Risposta al quesito:
Se l’atto di prenotazione dell’alloggio (contratto preliminare) prevede la superficie nella misura attuale, senza la possibilità di modifica per la collocazione dell’ascensore, in tal caso il socio può legittimamente opporsi a qualunque riduzione della superficie medesima.
Occorre, tuttavia, verificare se esiste un deliberato assembleare che abbia autorizzato la modifica, senza che sia stato poi opposto dal socio che vi ha partecipato.
Il socio può tutelarsi intentando un’azione giudiziaria ex art. 2932 cc. e trascrivendola domanda giudiziale con cui richiede l’assegnazione dell’alloggio nelle condizioni previste dal preliminare originario.
Nelle Cooperative edilizie, allorquando il socio deceda prima dell’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio, nel rapporto sociale succedono tutti gli eredi secondo il diritto successorio.
La Comunione ereditaria deve designare un rappresentante che esprima in assemblea la volontà comune.

Sono un socio di una Società Cooperativa a mutualità prevalente senza fini di lucro. La Coop. è finalizzata alla vendita dei lotti per l’edificazione di case unifamiliari.
Assieme ad altri soci vorremmo uscire dalla Coop. in quanto da tempo non condividiamo le modalità di gestione della stessa ma, facendo parte di una cooperativa che conta più di 400 soci, rappresentiamo una minoranza e quindi non siamo in grado di modificare l’assetto direttivo. Quindi vorremmo recedere, ma lo statuto non ce lo consente senza la contestuale vendita della casa e del lotto su cui essa insiste.
Vi sono delle possibilità per poter recedere comunque senza dover vendere la propria casa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa in questione è stata presumibilmente costituita per consentire ai soci di realizzare le loro abitazioni singole sui lotti di terreno specificatamente assegnati.
In ragione di quanto precede, dopo l’assegnazione dei lotti e la realizzazione delle case, la Cooperativa è rimasta proprietaria delle parti comuni e, conseguentemente, provvede alla relativa amministrazione.
La Cooperativa, inoltre, ha predisposto i regolamenti riguardanti la gestione delle parti comuni e, per certi versi, anche la manutenzione delle proprietà individuali.
Ciascun socio, pertanto, ha assunto l’obbligo dell’osservanza delle norme statutarie e di quelle regolamentari, inscindibilmente connesse all’immobile di cui è proprietario.
Tale contratto di Società, dunque, è assimilabile a quello di “multiproprietà”, sicché il rapporto mutualistico non può prescindere da quello sociale e, conseguentemente, il socio non può recedere e, al contempo, mantenere la proprietà individuale dell’abitazione, necessariamente inserita nel contesto “comune”.
Il socio può, viceversa, tutelare i propri diritti in riferimento alla cattiva gestione sociale, come, peraltro, accade per ogni abitazione in condominio.