Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, io e mia sorella abbiamo ereditato da nostra madre la quota sociale di una cooperativa edilizia che, a distanza di oltre 40 anni, non ha potuto edificare sul proprio terreno perché destinato a verde pubblico. Non disponendo di una chiara documentazione sulla situazione della cooperativa e per la difficoltà di reperire informazioni da altri soci ho cercato di acquisirle dal CdA ottenendo solo notizie generiche da cui ho percepito che la nostra quota, in quel momento, non aveva alcun valore.
Ci siamo chiesti se aveva ancora senso tenere in vita questa vecchia cooperativa e a seguito dell’impossibilità di avere chiare risposte abbiamo proposto di cedere da quota. Ci è stato risposto che la proposta non poteva essere accolta ed in alternativa di avanzare formale rinuncia.
Nel 2015, nonostante la notevole lontananza della sede sociale, ho deciso di partecipare a un’assemblea dei soci in cui saremmo stati informati sulla delibera che avrebbe dovuto assegnare alla cooperativa un terreno sostitutivo. Dopo aver esposto i miei dubbi, ho ottenuto assicurazioni sul fatto che questa delibera fosse imminente e favorevole. Inoltre, mi è stato assicurato che a breve mi sarebbero stati inviati: elenco soci, verbali completi con nomi dei partecipanti alla riunione e documenti riguardanti il bilancio discusso in assemblea.
Da quel momento le uniche cose pervenute sono state richieste di pagamento, che mi sono rifiutata di saldare, ed il verbale del 2018 privo di due allegati. In detto verbale, tra i vari argomenti viene richiesto ai soci che vantavano un credito verso la cooperativa di rinunciare ad una parte per coprire alcune spese sostenute. Trattandosi di un credito di alcune decine di miglia di euro e di cui non ero a conoscenza ho deciso di chiedere formalmente come esistesse tale credito e come fosse diviso fra i soci. Inoltre, ho evidenziato la difficoltà di comprendere l’effettivo stato della compensazione, chiesto i nomi di coloro che si erano dichiarati contrari all’incremento delle spese (ritenute necessarie perché “la posta in gioco è alta e la Cooperativa non può farsi trovare impreparata e senza risorse”) e comunicato che io e mia sorella avremmo sospeso il pagamento delle quote sino a quando le nostre richieste non fossero tenute in considerazione. Dopo alcuni solleciti di pagamento da parte della cooperativa abbiamo ricevuto l’intimazione a saldare il debito (poche centinaia di euro più spese legali) che abbiamo preferito pagare per evitare cause penali. Successivamente, ho ricevuto la convocazione per l’assemblea dei soci, che si terrà alla fine di quest’anno, nella quale oltre a presentare il bilancio si parlerà della sentenza del Consiglio di Stato, purtroppo deludente, dove saranno dibattute le varie problematiche ed il nuovo orientamento della Cooperativa.
Per quanto sopra dato che in più di 40 anni la cooperativa non ha potuto raggiungere gli scopi per cui è nata, l’attività svolta ha comportato per i soci solo spese, gran parte dei soci originari (in parte deceduti) sono stati sostituiti e quindi praticamente irrintracciabili, è molto difficile per noi partecipare alle assemblee a causa della distanza e della rigidità degli orari di convocazione, non si riesce ad avere risposte chiare per capire se conviene rinunciare alla quota sociale o tenerla nella speranza di un minimo ritorno economico in grado di compensare parte delle spese sostenute da mia madre, ecc..
Le chiedo: È normale che la cooperativa non risponda alla richiesta di voler sapere cosa possiedo, se ho crediti nei loro confronti ed a quanto ammontano e chi sono i soci che approvano determinate scelte in sede assembleare?
Considerati i tempi ed i deludenti risultatati sinora ottenuti, è sensato che la cooperativa continui ancora ad operare? E in caso affermativo, tale attività che ha portato a un nulla di fatto costituisce un danno per il socio?
Un caso come questo merita un controllo da parte dell’Ufficio di Vigilanza? O in alternativa, è costo-efficacia avviare un’azione legale per ottenere quanto richiesto e recuperare eventuali spese non congrue con lo scopo per cui la cooperativa è stata costituita?

Risposta al quesito:
Il socio delle Cooperative ha diritto ad ottenere, a proprie spese, copia dei seguenti libri sociali: libro soci, in cui sono registrate tutte le ammissioni e i recessi; libro delle assemblee in cui sono trascritti tutti i verbali.
Dalla verifica delle predette copie si può rilevare, oltre al contenuto delle deliberazioni, anche il numero e l’identità dei partecipanti all’adunanza assembleare.
Il socio ha anche diritto a conoscere la situazione finanziaria del proprio rapporto con la Cooperativa e, comunque, può eseguire anche la relativa verifica controllando il Bilancio depositato presso il Registro delle imprese (il Bilancio è pubblico e chiunque può estrarre copia).
La Vigilanza Ministeriale (o Assessoriale nelle Regioni a Statuto speciale) ha la funzione di eliminare tutte le irregolarità riscontrabili nella Gestione sociale e ciò può fare anche mediante ispezione straordinaria sollecitata dai soci con denuncia-esposto.
Occorre, però, che le irregolarità siano bene individuate e risultino effettivamente dannose per i soci denuncianti.
Le irregolarità consistono in violazioni delle norme di legge, che disciplinano le Cooperative, sicché devono essere verificate nel loro reale svolgimento, indipendentemente dalle generiche ragioni accampate dal socio, che, esigono, comunque, la prova processuale.
Anche l’eventuale recesso sconta la preventiva valutazione degli effettivi diritti e, soprattutto, delle condizioni economiche della Cooperativa che dovrebbe provvedere ai rimborsi.

Sono Socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa in Liquidazione per scioglimento per atto dell’Autorità ex art 2545 septiesdecies c.c..
A fronte di una richiesta da parte del Commissario liquidatore, abbiamo fatto una proposta di acquisto del nostro immobile come differenza tra valore di stima e quello ammesso allo stato passivo.
La cooperativa ha in cassa della liquidità oltre a degli appartamenti da liquidare. Il commissario ora dice che non posso accedere a questa liquidità, a differenza di altri soci che non hanno versato tutto l’importo del valore di stima, perché dopo il rogito il mio stato passivo è pari a zero.
E’ esatta questa affermazione? Se si quale è la spiegazione?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una Procedura concorsuale assoggettata alla Legge n.267/42 (Legge Fallimentare).
I soci prenotatari degli alloggi realizzati dalla Cooperativa posta in L.C.A diventano creditori ammessi al Passivo della Procedura, mentre gli alloggi devono essere venduti all’asta e il ricavato viene ricompreso nell’Attivo Fallimentare soggetto alla distribuzione secondo le regole di priorità previste dalla legge (crediti prededucibili, crediti privilegiati, crediti postergati).
Ciò posto, nel caso di specie, il socio può solo pretendere di essere ammesso al Passivo per quanto versato in conto costruzione, mentre se ha interesse deve acquistare l’alloggio all’asta al prezzo base accertato dal perito nominato per la valutazione, come previsto dalla legge fallimentare.
L’unica eccezione è quella prevista dall’art. 72 della L.F., secondo cui il Commissario Liquidatore può subentrare nel contratto di prenotazione, se sussiste l’interesse del ceto creditorio.
Può anche accadere che il contratto di prenotazione sia trascritto ai sensi dell’art.2645 bis c.c e l’alloggio si prima casa; in tal caso il Commissario ha l’obbligo di dare esecuzione al contratto di prenotazione.
Può, infine, accadere che la Cooperativa abbia realizzato in zona PEEP e, conseguentemente, abbia stipulato con il Comune concedente la Convenzione di cui all’art. 35 della L.865/71.
In tal caso il Commissario non può sciogliersi dal contratto in quanto obbligato dalla Convenzione di interesse pubblico.
L’aspetto che precede, tuttavia, non è ancora consolidato nella giurisprudenza ed è oggetto di richiesta in sede amministrativa a tutt’oggi non riscontrata dalla competente Autorità.
Questo Studio ha formulato la domanda giudiziale nell’interesse di soci assistititi, ma i giudizi sono tuttora in corso.

Gentile avvocato, sarò più breve possibile… in coop avevo acquistato uno degli undici appartamenti, praticamente il più grande e il più caro dando una quota di 36.000 Euro a fronte di 232.000 Euro … poi per problemi personali non ho più avuto la possibilità.
Il presidente mi disse che per avere la quota versata dovevo aspettare il nuovo acquirente… dopo due anni rivolevo il mio appartamento che per sfortuna aveva comprato l’ingegnere del palazzo, ma scoprii subito che aveva fatto già le mura divisorie mentre era ancora a nome mio, invece di darmi la quota indietro si fece i lavori.
Allora io per paura di perdere la mia quota mi accontentai di prendere un’altra casa che nel frattempo si era liberata e quindi abbiamo invertito il compromesso… ma io potrei attaccarlo legalmente e riavere i mio primo appartamento?

Risposta al quesito:
Se il socio ha accettato il nuovo alloggio non sembrano esserci motivi per reclamare alcunché.
Con il nuovo contratto viene a risolversi ogni situazione giuridica preesistente e cade ogni diritto di rivalsa.
Nel caso di specie, poi, appare difficile individuare i presunti danni, posto che il socio ha prima rifiutato l’alloggio prenotato e poi ne ha prenotato un altro.
Le motivazioni interne del socio sarebbero difficili da provare come fatti oggettivi risarcibili.

Devo firmare la stipula del contratto per ottenere il finanziamento di € 1.000,00 messo a disposizione dalla Regione Lazio. La cooperativa di cui sono socio lavoratore, dipende soltanto dal mio lavoro (agente di commercio) perché gli altri due soci sono anziani. Probabilmente entro la fine dell’anno cambierò lavoro e la cooperativa non fatturerà più. Non ho certezza sul cambio di lavoro perché aspetto delle risposte che arriveranno in Settembre, ma saranno decaduti i termini per la firma del contratto con Fare Lazio ed Artigiancassa.
Se accetterò i soldi del finanziamento adesso e la cooperativa cessasse di esistere, oltre alla rata mensile di € 208,00 (per rendere il finanziamento) quanto e cosa dovrò rendere in soldi alla Regione?
Potrei svolgere un lavoro fisso, tenendo aperta la cooperativa così da continuare a rendere la rata mensile?
Posso inviarVi il contratto oggetto dei quesiti posti, per avere una consulenza? Grazie per questo spazio dedicato a chi è in difficoltà.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ottiene il credito dovrà, comunque, affrontare i relativi obblighi di restituzione.
E’, inoltre, probabile che l’amministratore richiedente ovvero altro socio debbano assumere gli obblighi di garanzia.
Le prevedibili difficoltà finanziarie della Cooperativa o, comunque, dello stesso socio garante non incidono sui predetti obblighi e sue responsabilità per la relativa inadempienza.
Nella situazione prospettata non esistono ragioni di consulenza, in quanto si tratta delle previsioni di difficoltà non eludibili e, comunque, prive dei requisiti per le eventuali soluzioni da suggerire.

Egregio avvocato, sarò breve… in coop edilizia chi quantifica il compenso di architetto, ingegnere e presidente? Chi sceglie quanto si devono prendere?
E poi se di 11 soci uno rifiuta l’accollo mutuo cosa deve fare? Deve pagare in contanti, cioè recarsi in banca e pagare?
Ho dei dubbi su come stia andando… per essere convinto che non ci sia truffa cosa devo chiedere al presidente? Che tipo di documenti?

Risposta al quesito:
Le competenze professionali sono regolate dalle tariffe previste dalla legge, che entro certi limiti possono essere modificate da specifici accordi tra le parti.
Il presidente della Cooperativa che sia anche professionista tecnico incaricato dalla Società deve astenersi dal voto e dalle trattative per l’evidente conflitto di interessi.
Gli eventuali emolumenti degli amministratori devono essere deliberati dall’assemblea dei soci.
Il socio che rifiuta l’accollo individuale del mutuo deve versare in contanti alla Cooperativa la quota parte a suo carico.
Il medesimo socio, tuttavia, ha l’obbligo di versare pro quota gli interessi di preammortamento, almeno che il versamento in contanti sia stato da lui versato prima dell’erogazione del mutuo.
Nel caso contrario, avendo il socio comunque fruito dell’impiego finanziario del mutuo per la costruzione dell’alloggio, egli deve pagare pro quota gli interessi di preammortamento.

Egregio avvocato, vista l’eccellente raccolta di casi Le scrivo per avere un suo parere sulla possibile costituzione di una cooperativa abitativa a proprietà indivisa con altre 5 famiglie per procedere all’acquisto di un casale.
La proprietà comprende diversi immobili regolarmente accatastati come residenziali e alcuni terreni pertinenti con alcuni magazzini accatastati C2 C6 e C7. La scelta della forma cooperativa a proprietà indivisa ci sembra di aver capito ci possa permettere di non frazionare la proprietà ma di assegnare in godimento ai vari nuclei familiari le diverse unità immobiliari che la compongono senza dover affrontare il frazionamento dei terreni circostanti e dei magazzini presenti. Inoltre se abbiamo correttamente interpretato essendo le nostre delle prime case pur non avendone direttamente la proprietà siamo comunque esentati come cooperativa dal pagamento dell’IMU, a tal riguardo per poter considerare i magazzini come pertinenze (quindi esenti) delle singole abitazioni dovremo assegnarli anch’essi ai vari soci.
Non richiedendo finanziamenti o entrando in progetti pubblici, ma vincolandoci solo per statuto è corretto affermare che possiamo riservarci in ogni caso la possibilità di convertire la cooperativa da proprietà indivisa a divisa con gli opportuni quorum necessari senza ulteriori vincoli?
Infine se opportunamente previsto nello statuto è possibile ipotizzare che la cooperativa dia in locazione dei terreni agricoli in modo da coprire le spese di manutenzione in carico alla cooperativa e quindi rimanendo nell’ambito dello scopo principale abitativo?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può essere a mutualità prevalente e in tal caso gode di alcune agevolazioni fiscali.
Per la prevalenza occorre che la parte maggiore dell’attività sociale sia tra i soci, mentre la parte residuale minima possa essere di tipo commerciale.
La Cooperativa è retta dallo Statuto che deve prevedere le finalità e la regolamentazione delle attività.
Se si tratta di Cooperativa edilizia abitativa gli immobili da assegnare ai soci (in uso o in proprietà) devono essere ad uso abitativo, sicché il relativo progetto di ristrutturazione deve essere assentito in tal senso dall’organo competente.
Se gli alloggi, come tali regolarmente catastati, costituiscono prima casa per i soci utenti in uso, la Cooperativa non è, in atto, tenuta al pagamento dell’IMU, limitatamente agli alloggi.
La trasformazione da indivisa a divisa comporta i relativi oneri fiscali, se muta la qualificazione di prima casa.