Cooperative: casi e soluzioni

Gentile Avvocato, faccio parte come socio di una cooperativa e ricopro il ruolo di segretario all’interno del CDA da qualche anno.
La Cooperativa purtroppo a causa della mancato numero congruo di soci verte in grandi difficoltà economiche, che hanno portato a maturare debiti verso terzi (costruttore, proprietari del terreno e professionisti ecc…). Ad oggi le uniche opere effettuate al 90% sono quelle di urbanizzazione.
Le chiedo come Socio della Cooperativa e allo stesso tempo Segretario del CDA a cosa vado in contro in caso di fallimento della Cooperativa?

Risposta al quesito:
Se Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché i soci rispondono dei debiti sociali limitatamente al capitale sottoscritto ovvero in forza di obbligazioni assunte a seguito di deliberazioni assembleari.
Diversa è la situazione degli amministratori, i quali rispondono nel caso di mala gestio.
Tra le responsabilità degli amministratori spicca quella relativa alla prosecuzione dell’attività sociale anche quando la Cooperativa ha registrato perdite tali da avere azzerato il capitale sociale.
In tal caso, se permane l’incapacità a recuperare l’attivo, gli amministratori devono chiedere la liquidazione coatta o il fallimento della Cooperativa, astenendosi da qualunque attività.
Ed inoltre, gli amministratori rispondono per le obbligazioni sociali nel caso abbiano compiuto dismissione del patrimonio sociale senza il preventivo soddisfacimento dei creditori.

Buongiorno avvocato, Le prospetto il caso in questione: nel 2014 e nel 2016 la Cooperativa ha stipulato un mutuo di edilizio, apponendo l’ipoteca sull’intero immobile; l’immobile in questione è costituito da 10 alloggi; solo 7 soci/assegnatari di quote edilizie hanno offerto la garanzia del mutuo compresa la scrivente; al momento dell’accollo ho comunicato che non avevo più necessita del mutuo; quest’ ultimo poi è stato accollato solo dai restanti 6 soci, sui quali è stata trasferita l’ipoteca, liberando i soci dalla garanzia offerta; al momento della ripartizione delle spese sostenute del mutuo, l’amministratore le ha addebitate tutte le spese (notaio perizie,assicurazione ecc.) ai soli 7 soci che inizialmente hanno fatto da garante; mentre per gli interessi di preammortamento li ha spalmati su 12 soci (10 soci nel nostro lotto e 2 di un’altro lotto) soci che hanno ugualmente utilizzato il mutuo.
Tale modo di operare e di ripartire le spese è stata contestata. I soci hanno chiesto che alle spese devono partecipare anche gli altri soci utilizzatori ossia rispettando il principio mutualistico dello statuto.
Chiedevo: se la contestazione è legittima; se la ripartizione prevista da principio mutualistico può essere modificata a discrezione dell’amministratore o da alcuni soci traendone vantaggio.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie vige il principio della “parità di trattamento” dettato dall’art. 2516 c.c., sicché nessun socio può subire un costo più elevato rispetto all’altro.
Nel caso di specie, tutti i soci che si sono accollati il mutuo devono sostenere le relative spese e interessi.
Se alcuni soci non hanno accollato alcuna quota di mutuo, occorre verificare se gli stessi hanno fruito delle erogazioni in preammortamento e, nel caso positivo, anche loro devono accollarsi la proporzionale quota degli interessi medesimi e delle spese del contratto di mutuo (escluse quelle di frazionamento).

Ormai diversi anni fa, sono entrato in una Cooperativa che purtroppo ha avuto e sta avendo tanti problemi e ancora non si è riusciti ad avere il frazionamento del mutuo e l’accollo.
Adesso per motivi personali vorrei uscire a favore di mia sorella che però è proprietaria di un altro immobile, cosa mi consiglia di fare?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico il subentro del socio possidente un’altra abitazione nello stesso Comune costituisce impedimento assoluto.
Il socio subentrante deve disfarsi dell’immobile prima di instaurare il rapporto con la Società.

Buongiorno avvocato, La contatto poiché mi trovo da tempo in una situazione molto critica relativamente alla cooperativa di cui faccio parte, che non sono ancora riuscito a risolvere nonostante l’intervento di tre avvocati.
Nel settembre del 2017 ho firmato la prenotazione di un alloggio e relative aree di competenza presso il Comune di Valmontone (RM), presso l’edificio in questione di proprietà di una Cooperativa contestualmente al pagamento di 1000 euro di conferma dello stesso. Gli accordi verbali, all’inizio quando mi sono interessato all’immobile, erano che i rogiti si sarebbero tenuti di lì a pochi mesi, motivo che mi ha spinto ad impegnarmi economicamente per prenotare questo alloggio. Nell’ottobre del 2017 saldo l’importo di acconto concordato come acconto iniziale, ovvero 34.000 euro, tramite assegno. Prendo possesso quindi delle chiavi dell’appartamento nel dicembre 2017. A metà del 2018, la Cooperativa chiede ai soci di voler saldare quanto di competenza per ciascun inquilino, e nello specifico, nel mio caso, considerando un importo, di mutuo di 50.000 euro, l’importo che si aspettavano di ricevere a saldo dell’appartamento era di 65.000 euro (ad oggi tale scenario economico è cambiato poiché, a causa di questo ritardo nei rogiti, per ragioni personali non dispongo più dei 60.000 euro e dovrei mutuare l’intero importo restante, 110k+6k di iva).
Dal momento che il rogito era solamente un impegno approssimativo, ma non concretizzato ancora, ho ritenuto di non accettare questa richiesta di saldo, ma a titolo di mediazione ho accettato di versare ulteriori 5.000 euro, chiedendo con una scrittura privata che non mi venissero più richiesti ulteriori anticipi. Ho pertanto chiarito che il saldo dovuto sarebbe stato versato contestualmente al rogito, come da accordi iniziali.
In data 24.07.2020 è stato fatto il frazionamento del mutuo dal notaio con la banca, ma senza assegnazione, superficialmente mi sono fatto carico di pagare 880 euro al mese per onorare la mia parte di mutuo. Nell’atto da parte della banca non c’è stato nessun controllo finanziario né di garanzie e la rata è circa il 60% del mio stipendio.
Le richiedo una consulenza per avere un quadro complessivo della situazione ed eventuali azioni in quanto ho perso l’interesse nell’appartamento.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto il socio non è più in condizioni economiche tali da consentirgli di acquisire la proprietà dell’alloggio prenotato.
Nelle Cooperative edilizie il socio che ha perso i requisiti ha diritto a recedere e a lui sono dovuti in rimborso tutti i versamenti eseguiti in conto costo di costruzione.
E’, tuttavia, opportuno che il socio che intende recedere dalla Società abbia preventivamente cura di valutare tutti gli aspetti e le conseguenze, al fine di ottenere il migliore risultato economico. E’ quindi necessario verificare preventivamente le previsioni statutari e le obbligazioni specifiche assunte con l’atto di prenotazione, nonché quelle derivanti dai deliberati sociali.
Occorre valutare anche la situazione economica della Cooperativa e mettere in conto l’eventuale insorgenza della controversia giudiziaria, verificando se sussiste la clausola arbitrale.
La migliore soluzione deve ritenersi quella di chiedere alla Cooperativa di accettare un nuovo socio subentrante presentato dal socio uscente, assicurandosi che i versamenti del primo vadano a rimborso al secondo.

Spettabile avvocato, vorrei gentilmente sapere i costi di un rogito prima casa, da una coop con passaggio da indivisa a divisa in programma entro quest’anno 2020.

Risposta al quesito:
Ai sensi della L.179/92 le Cooperative edilizie a proprietà indivisa possono trasformarsi a proprietà divisa, previa deliberazione dell’assemblea dei soci.
L’Ente finanziatore autorizza la trasformazione, a condizione che la Cooperativa versi la differenza tra il contributo pubblico percepito e quello (minore) che avrebbe percepito se fosse stata a proprietà divisa.
Il calcolo richiesto, pertanto, va eseguito in ragione della legge di finanziamento e del contributo pubblico effettivamente percepito.

Con atto in data 1999 mi è stato assegnato un alloggio da parte della cooperativa di cui ero socio. Oggi mi viene chiesto un conguaglio sul prezzo anche se in atto era prevista tale richiesta da esercitarsi entro 10 mesi dall’atto. Come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, se la richiesta di versamento è in linea con il preliminare di assegnazione e con il programma costruttivo.
La predetta verifica deve essere eseguita mediante l’esame degli atti intercorsi con la Società, nonché dopo la valutazione della gestione economica che traspare dal Bilancio ovvero quella effettiva non esternata dal CdA.
Se dal predetto esame vengono individuate responsabilità degli amministratori, il socio può sottrarsi al pagamento, previa messa in mora e formulazione di esposto – denuncia agli Organi competenti.
Ovviamente la denuncia deve essere basata su fatti ed eventi reali e, soprattutto, dimostrabili con prove certe.