Cooperative: casi e soluzioni

Spettabile Avvocato, vorrei gentilmente sapere se come socio di una Cooperativa Edilizia in Liquidazione si può rinunciare ad una eventuale delibera assembleare per intraprendere una causa civile che porterebbe ad un risarcimento alla cooperativa con rinuncia da parte del sottoscritto ed evitando il pagamento degli oneri legali necessari per la causa.

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una Società disciplinata da regole specifiche, assolutamente diverse da quelle del Condominio.
In ragione di quanto precede, mentre il condomino può utilmente dissociarsi dalla causa, lo stesso non può fare il socio della Cooperativa il quale deve seguire le regole della maggioranza.
Il socio può solo impugnare il deliberato assembleare se è in grado di dimostrare che il percorso deliberato è contrario agli interessi sociali.
L’ipotesi è, tuttavia, di difficile attuazione pratica.

Gentilissimo avvocato, i miei genitori hanno aderito, negli anni 90, ad una cooperativa edilizia a proprietà divisa senza contributo statale che ha costruito una serie di villette a schiera su area peep, in diritto di superficie. Una piccola porzione appartenente alla particella di terreno con proprietà superficiaria inizialmente assegnata alla cooperativa edilizia,non è stata però edificata ed è rimasta incolta a ridosso del perimetro delle schiere. Inoltre la cooperativa, avendo conseguito l’oggetto sociale, è stata sciolta.
La mia domanda è la seguente: la porzione di terreno incolto e non edificato dalla cooperativa a chi va attribuito ( ad esempio in termini di manutenzione)?
È inoltre trascorso il ventennio dalla fine della costruzione della schiera per cui il diritto superficiale su quella porzione potrebbe essere considerato prescritto per “non uso”pur prevedendo la convenzione una cessione dell’area per 99 anni?
Inoltre, essendo la cooperativa stata sciolta e non essendoci più un soggetto giuridico assegnatario della porzione non sottesa all’alloggio, può il diritto di superficie ricongiungersi automaticamente al diritto di proprietà detenuto dal comune?
La visura catastale della particella nel suo insieme (area edificata + area incolta) fotografa, ad oggi, la situazione originale essendo considerata tutta in proprietà superficiaria, motivo per cui il comune non si è mai occupato della sua manutenzione. Se ci fossero gli estremi per dimostrare che quella porzione di area è di piena proprietà del comune, potrei sperare in un aggiornamento catastale?

Risposta al quesito:
Ai sensi della Legge 865/71 il Comune assegna l’area PEEP alla Cooperativa per la realizzazione di un determinato numero di unità abitative, ricomprendendo il piano calpestio degli alloggi e le parti comuni.
La Cooperativa deve redigere il progetto edilizio che deve poi essere assentito dall’Organo Comunale.
Nel progetto Edilizio deve essere ricompresa tutta l’area assegnata, cioè la superficie abitativa e quella comune.
Con i rogiti di assegnazione sorge il Condominio tra gli assegnatario, i quali divengono proprietari pro quota anche delle parti comuni.
Alla luce di quanto precede, dunque, occorre verificare innanzitutto se il progetto assentito ricomprende anche l’area oggi abbandonata.
Se così fosse, la predetta area sarebbe “condominiale” sicché della relativa manutenzione devono rispondere tutti i proprietari degli immobili.
Se, viceversa, si è verificato un errore, in tal caso la soluzione si appalesa più complessa e articolata.
Il provvedimento amministrativo concessorio, infatti, si accompagna alla Convenzione ex art. 35 della L. 865/71, con cui la Cooperativa ha assunto l’obbligo della specifica destinazione.
Se il predetto obbligo non è stato rispettato la Cooperativa e per essa i suoi successori, cioè gli assegnatari, risultano inadempienti.
La predetta inadempienza potrebbe riversarsi sulla stessa concessione, sicché gli assegnatari ne potrebbero subire le conseguenze.
Se l’area in questione consente un utilizzo per opere di “urbanizzazione”, in tal caso potrebbe ipotizzarsi utilmente l’inoltro di una istanza al Comune di modifica dell’originario provvedimento amministrativo.
E’ evidente che il percorso modificativo va bene studiato prima dell’inoltro dell’istanza, valutando gli interessi in gioco e la fattibilità dell’operazione che coinvolge diverse parti, tra cui lo stesso Consiglio Comunale.

Il revisore contabile della nostra cooperativa edilizia ad un certo punto si trova nella posizione di essere il futuro acquirente dei locali commerciali della stessa cooperativa avendo promesso di acquistare gli stessi da un presunto prestanome che li ha comprati (?) dalla cooperativa. I locali commerciali sono attualmente gravati da un mutuo a carico del futuro acquirente,che ha comportato per gli ignari soci un ingiusto aumento degli interessi passivi essendo stato richiesto un mutuo ben superiore ai costi di costruzione dei singoli appartamenti.
Domanda: sono ravvisabili elementi di illiceità penale o civile o comunque un conflitto di interessi che porti alla immediata estromissione del revisore con conseguente azione di responsabilità?
E comunque quali azioni ci consiglia per ristabilire un minimo di legalità?

Risposta al quesito:
Certamente emerge il conflitto di interessi del revisore, il quale ha stipulato un preliminare con il socio promissario assegnatario della Cooperativa, che ha conferito il mandato professionale del controllo contabile.
Per quanto riguarda gli aspetti della presunta illiceità penale occorre approfondire la questione del mutuo stipulato dalla Cooperativa, individuando eventuali profitti del Revisore e l’accordo doloso tra lo stesso egli organi amministrativi che hanno curato la stipula del mutuo.

Egregio Avvocato, un mio Zio, Socio di Cooperativa edilizia e assegnatario di alloggio, da oltre 10 anni è deceduto il 3/01/2020 lasciando la casa in eredità a me ed altre 4 persone. Io sto per acquistare dagli altri 4 eredi (di cui uno cittadino americano) le loro quote di proprietà.
Dopo l’atto di acquisto, cosa devo fare per acquisire la qualifica di Socio della Cooperativa?
La Cooperativa ha una causa in corso con l’impresa di costruzione ed è giusto, dopo l’acquisto, accollarmi anche l’eventuale esito negativo della futura sentenza?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, sapere se la Cooperativa fruisce di contributo pubblico, poiché in tal caso la successione è regolata dal Testo Unico per l’Edilizia Popolare n.1165/38.
Nel caso di specie sembra si tratti di eredi testamentari, sicché è necessario che il testamento venga pubblicato, in modo da poterlo fare valere nei confronti della Cooperativa.
Gli eredi possono nominare un unico rappresentante presso la Società che acquisirà la qualità di socio anche nell’interesse degli altri coeredi mandanti.
Quella che precede è la prima operazione da eseguire e, successivamente, potrà essere regolatala cessione delle quote.
L’utilità di quanto precede discende dalla urgenza di controllare la situazione della Cooperativa, al fine di potere meglio tutelare i propri diritti.
Alla Cooperativa, quindi, deve essere comunicato il decesso del socio mediante raccomandata a/r e l’erede designato in rappresentanza della Comunione.
La comunicazione alla Cooperativa deve essere accompagnata dalla documentazione in copia (testamento, certificato di morte, ecc).
La Cooperativa dovrà procedere agli adempimenti relativi al subentro e all’accredito contabile dei versamenti eseguiti dal defunto.
Gli eredi subentranti devono verificare tutti i passaggi dell’operazione.

Avvocato illustrissimo, Le volevo chiedere se per un immobile preso in Cooperativa dei 150.000 Euro dovuti ho già versato 45.000 tramite bonifici, al momento del rogito l’iva che pagherò al 4% la pagherò sull’intero importo o cosa?

Risposta al quesito:
Gli acconti versati dai soci alla Cooperativa per l’acquisto dell’alloggio scontano l’iva nella misura indicata nelle relative fatture.
Ne consegue che alla corresponsione del saldo (presumibilmente in sede di rogito notarile), l’imposta non sarà applicata sul complessivo prezzo dell’immobile, bensì soltanto sull’importo residuo, altrimenti ci sarebbe un ingiustificato incremento dell’imponibile.
Per completezza, è utile soffermarsi anche sull’aliquota iva applicabile all’operazione imponibile nel suo complesso (acconti e saldo finale).
A tal proposito, dal quesito si evince che al momento dell’atto pubblico l’imposta applicata sarà pari al 4%, in quanto, evidentemente, il socio possiede i requisiti per usufruire dell’agevolazione prevista per l’acquisto dell’abitazione principale. Se tali requisiti sussistevano già al momento del versamento degli acconti, anche questi ultimi dovevano essere assoggettati all’aliquota agevolata.
Qualora, nonostante il possesso dei requisiti, sugli acconti sia stata applicata l’aliquota iva ordinaria del 10%, il socio, in occasione della stipula del contratto definitivo di assegnazione, potrà dichiarare di avere avuto diritto ab initio ad usufruire dell’aliquota agevolata.
In tal caso, la Cooperativa dovrà rettificare le fatture precedentemente emesse, tramite le relative note di variazione ai sensi dell’art. 26 DPR n. 633/1972 (che in questo caso non soggiacciono al limite annuale dall’emissione delle fatture, secondo l’interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria).
Come chiarito dalla Corte di Cassazione, la rettifica dell’aliquota iva può avvenire fino al momento dell’atto pubblico di assegnazione, con il quale si perfeziona l’effetto traslativo dell’immobile. La Cassazione ha chiarito, altresì, che la rettifica delle fatture emesse per gli acconti potrà avvenire anche se alla data dell’atto definitivo il socio non possieda più i requisiti per l’agevolazione (ipotesi che, comunque, non riguarda il quesito in esame).

Buongiorno avvocato, ho letto alcune Sue consulenze in tema di cooperative edilizie e vorrei sottoporLe il mio caso.
Sono socia di una cooperativa che aveva come scopo la vendita di box auto con agevolazione fiscale, l’iva al 10% con l’obbligo di registrarla al catasto come pertinenza della prima casa. Dal 2007, anno di prenotazione del box in costruzione, fino all’anno 2014, ho pagato tutti gli importi previsti con regolarità. Purtroppo nell’anno 2014 ci è stato comunicato che la cooperativa non aveva venduto tutti i garages, che la situazione debitoria si era aggravata ed io ed altri soci ci siamo dovuti accollare il debito pro-quota, nel mio ed in altri casi, di 11.717 euro.
Nel 2017 mi è stato assegnato il box con rogito notarile, e ci è stato detto che i soldi versati per l’accollo del debito ci sarebbero stati restituiti, non appena avessero venduto i garages. Ora la cooperativa è in liquidazione, sono a conoscenza del fatto che sono stati venduti diversi box, che alcuni soci, per uscire dalla cooperativa ne hanno comprato un secondo (questo era previsto dall’atto costitutivo), ma nessuno ci ha comunicato nulla sulla situazione debitoria, sull’eventuale rinegoziazione del debito con la banca. Si, perché la quota di 11.717, è stata finanziata direttamente dalla cooperativa ed ogni socio paga le rate.
Vorrei sapere che possibilità ho di riprendere questi soldi, perché alla fine, ho pagato un box di 16 mq 27.000 euro + gli 11.717 di accollo del debito, ma che non mi hanno reintegrato di nulla, anzi ho perso anche l’importo dell’agevolazione fiscale, motivo per cui mi ero avvicinata alla cooperativa. Comunque, in tutti questi anni in cui sono stati venduti i box, come posso sapere se le somme sono andate a coprire i debito?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, specificare se la Cooperativa è in Liquidazione volontaria ovvero in Liquidazione Coatta Amministrativa, posto che le due situazioni comportano diverse tutele.
Nel primo caso, la Cooperativa è amministrata da un Liquidatore che ha l’obbligo di compiere le attività di liquidazione del patrimonio sociale vendendo i beni e pagando i debiti; ed, inoltre, ha l’obbligo di depositare i Bilanci annuali dal cui esame si possono dedurre le condizioni e i movimenti finanziari della Società. In tal caso la tutela del socio è verso l’operato del Liquidatore obbligato a rimborsare il prestito eseguito dal socio.
Se, viceversa, la Cooperativa è stata posta in Liquidazione coatta, in tal caso il socio creditore viene ammesso al passivo con la gradazione di chirografario, posticipata ai crediti privilegiati (che normalmente assorbono tutto l’attivo realizzato). In quest’ultimo caso la tutela può consistere nel controllo dell’operato del Commissario Liquidatore.
Il socio può, comunque, tutelarsi con le azioni di responsabilità verso gli ex amministratori della Cooperativa, qualora sussistano i presupposti di fatto e di diritto.