Cooperative: casi e soluzioni

Sono una socia di una cooperativa edilizia. Nell’impegnativa di prenotazione sottoscritta del mio alloggio, è indicato che “mi impegno ad accollarmi una quota di mutuo di € 50.000 in sostituzione dei versamenti di una parte del decimo e di tutto l’ undicesimo SAL (ossia il penultimo ed ultimo stato avanzamento lavori), con la riserva che prima dell’ ultima erogazione del mutuo o durante i lavori di poter rinunciare parzialmente o totalmente a tale somma effettuando il versamento con bonifico”.
Io nel corso della costruzione ho inviato una mail al presidente per la rinuncia al mutuo e questo prima che avvenisse il decimo sal e ho pagato tutto l’alloggio senza usufruire del mutuo compreso l’ultimo sal. Ora il presidente mi invia una richiesta di pagamento degli oneri di accensione del mutuo per € 50.000 a cui poi si dovrà aggiungere anche un’ulteriore quota per mancato utilizzo. Poi mi dice che solo le spese di frazionamento del mutuo non le devo pagare.
Vorrei sapere se devo sostenere queste spese anche senza aver usufruito del mutuo. Lui mi imputa le spese in quanto mi dice che all’atto della sottoscrizione dell’impegnativa di prenotazione la cooperativa si è impegnata anche per i miei 50.000 €.

Risposta al quesito:
Dalla esposizione fattuale formulata nel quesito sembra che il socio abbia assunto l’impegno di accollarsi una certa entità di mutuo erogato alla Cooperativa, ma nel corso della vita sociale abbia versato in contanti l’intero prezzo di assegnazione.
Orbene, se è vero che il socio con il suo comportamento ha di fatto rinunciato all’impegno assunto, è pur vero che la Cooperativa ha accettato il versamento in contanti del prezzo, sicché deve presumersi l’accordo implicito tra le due parti.
In ogni caso va osservato che la Cooperativa, ricevendo l’importo in contanti ha sostanzialmente gestito la quota di mutuo già percepita dall’Istituto bancario, così beneficiando della relativa liquidità.
Da quanto precede, sia in ragione del consenso implicito, sia per l’utilità tratta dalla Cooperativa, se ne inferisce che quest’ultima non può pretendere dal socio alcunché in ordine alle spese di mutuo e di cancellazione della ipoteca.

La contatto in merito al possibile acquisto di una casa da privato a suo tempo assegnatario di alloggio in cooperativa (1969). Nell’atto di assegnazione è indicato il vincolo del socio alle leggi in materia di edilizia e popolare e viene richiamato il testo unico del 1931.
Tuttavia, il Comune ha escluso che l’immobile ricada in un PEEP ma non si riesce a capire la tipologia di mutuo previsto per la cooperativa e per il singolo socio (al fine di escludere se sussistono forme di agevolazioni – sorte capitale o interessi o altro). Il Comune rileva che l’edificio non è presente nel piano PEEP ed esclude “Edilizia Pubblica”.
Secondo Lei è sufficiente il nulla osta da parte del Comune? O appare necessario verificare eventuali agevolazioni nell’erogazione delle somme per escludere i vincoli (soggettivi o oggettivi) del Testo Unico del 1938?

Risposta al quesito:
La certificazione del Comune può essere utile ad escludere l’esistenza di una Convenzione stipulata con la Cooperativa, il cui contenuto disciplinerebbe i vincoli imposti ex lege, tra cui quello del prezzo.
Il Testo Unico del 1938 impone vincoli diversi da quello del “prezzo massimo di cessione“, il cui iter normativo ha inizio con l’art. 35 della L.865/71 e si sviluppa con la legge Ferrarini Botta e il successivo Decreto sviluppo del 2011 sino all’ultimo provvedimento legislativo del 2018 .
E’ possibile, tuttavia, che il caso di specie sia regolato da una legge di finanziamento pubblico che potrebbe essere individuata mediante l’esame degli atti originari di prima cessione, che, in mancanza di disponibilità, possono essere reperiti mediante la visura presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari.
L’individuazione del provvedimento di finanziamento renderebbe certa la disciplina sugli eventuali vincoli sull’immobile (comunque diversi da quelli riguardanti l’Edilizia Convenzionata).

Da circa cinque anni sono socio e assegnatario di un appartamento di una cooperativa a proprietà indivisa. Cinque anni fa prima di entrare nell’appartamento assegnatomi ho dato a fondo perduto una somma di denaro alla società cooperativa. Essa ha fatto nel’appartamento alcuni lavori come impianto elettrico e altro.
A Maggio 2019 la pavimentazione di tutto l’appartamento ha iniziato a venire meno in diverse zone. Ho avvisato il presidente della cooperativa che inizialmente ha tamponato con altre piastrelle ma poi vista la situazione ha deciso di rifare tutta la pavimentazione cambiando tubazioni e altro. Praticamente ha operato una completa e radicale ristrutturazione al suo interno. I tempi dati per il completamento dei lavori era di massimo un mese.
Di fatto i lavori sono stati terminati dopo tre mesi con la mia intera famiglia di quattro persone al suo interno, non avendo altra abitazione. Forti disagi e gravose conseguenze abbiamo dovuto subire non per un mese ma bensì per tre, da Giugno ad Agosto.
Giungo al termine, la cooperativa a proprietà indivisa esige il pagamento dei tre mesi di godimento alloggio senza tenere conto del nostro forte disagio e serie problematiche.
La domanda è semplice: cosa bisogna fare visto che gli accordi per un mese sono stati solo in modo verbale e con fiducia?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è obbligata ad eseguire la prestazione mutualistica consentendo il pieno uso dell’immobile assegnato al socio, senza alcuna differenza di trattamento rispetto agli altri soci.
Se, dunque, nel caso di specie l’immobile è risultato parzialmente inutilizzabile, ne consegue che il socio può pretendere dalla Cooperativa il risarcimento del danno subito.
Essendo la Cooperativa a proprietà indivisa, non sembra doversi dubitare che il predetto danno sia quantificabile con la diminuzione del canone d’uso dell’immobile in proporzione all’effettiva utilizzazione dello stesso.
Il socio, quindi, potrà legittimamente chiedere alla Cooperativa la riduzione del canone stipulando un accordo scritto e in mancanza versare la somma ritenuta sufficiente, sottoponendosi all’eventuale giudizio che dovesse essere intentato dalla Cooperativa.

Avrei bisogno di capire come funziona là situazione interessi su Coop. Stanno per consegnare gli 11 appartamenti e tutti assieme, il presidente si dimentica che ci sono 100.000 euro di interessi da pagare… caso strano che i soci che dovevamo accollarsi il mutuo di 105.000 che siamo in undici ora diventiamo 10 perché uno ha rifiutato il mutuo, solo che colui che ha rifiutato è l’ingegnere del palazzo che si è comprato anche lui un appartamento.
Quindi ora per i restanti 10 soci il mutuo che dobbiamo accollarci diventa 115.000… prendendo la scusa che sono interessi vecchi.
Se possibile vorrei dei chiarimenti.

Risposta al quesito:
A seguito del contratto di mutuo la Cooperativa mutuataria si obbliga a versare gli interessi di “preammortamento” sino al completamento degli immobili.
Con la certificazione della “fine dei lavori”, infatti, l’Istituto mutuante deve mettere il mutuo in “ammortamento”, sicché da tale data le rate pagate vanno a scalare il mutuo concesso e, quindi, la quota di spettanza di ogni socio accollante.
Ciascuna rata di ammortamento ricomprende la parte relativa agli interessi previsti nel contratto di mutuo e ricompresi nel rimborso convenuto.
Gli interessi di preammortamento, viceversa, remunerano il danaro concesso a mutuo fino all’ammortamento e restano estranei dall’importo convenuto in restituzione all’Istituto mutuante.
Da quanto precede deriva che gli interessi enunciati nel quesito potrebbero essere quelli di preammortamento, già pagati dalla Cooperativa e che costituiscono sostanzialmente un costo dell’alloggio; ovvero quelli di ammortamento, se avvenuto prima del rogito, in tal caso anticipati dalla Cooperativa e ad essa rimborsabili, ma decurtati dall’entità del mutuo in restituzione; ovvero avere altra causale (ad esempio quella ipotizzata nel quesito) che in tal caso esulerebbe dalla disciplina degli interessi.

Sono un socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa ed ho 79 anni, La prego di darmi per ora solo un consiglio.
Per un capriccio di quattro soci, siamo dodici in tutto, la cooperativa è in l.c.a. con la nomina di un commissario il quale per due anni non si è fatto sentire. Nel 2016 finalmente si fa sentire con una lettera di adesione e una scheda nella quale ci diceva che, essendo la coop indivisa, se anche uno dei soci non avesse aderito avrebbe messo all’asta i dodici alloggi, intanto lui si prendeva anche l’amministrazione del condominio facendoci pagare subito 200 euro e dal mese dopo 20 euro al mese.
Poi non capisco come fa a vedere i problemi di condominio da Roma, ci aveva promesso una assemblea, mai fatta, ora la cosa che mi sta preoccupando è che un gruppo di soci gli sta mandando un acconto per i debiti che lui continua a dire che sono da pagare e ci manda dei conteggi che non sono né onesti né giusti.
I soci che stanno pagando mi dicono che possono comperare il mio debito e i debiti non vanno divisi in parti uguali e poi ci sono dei soci che avevano dei debiti con la società e lui non li ha mai richiesti. Ora è facile per i soci che stanno anticipando queste cifre, non tenendo conto di una persona della mia età che non può fare fronte a queste spese con un reddito da pensionato.
La prego mi dia un consiglio altrimenti rischio di essere mandato fuori da una casa che ho pagato con enormi sacrifici.

Risposta al quesito:
Il quesito non è molto chiaro nella parte descrittiva della situazione in cui si trova la Cooperativa e delle richiesta formulate dal Commissario Liquidatore.
La Liquidazione coatta amministrativa è una Procedura concorsuale assimilabile al Fallimento, sicché essa si svolge secondo le regole della Legge Fallimentare.
Il Commissario Liquidatore, dunque, deve procedere a liquidare il Patrimonio sociale per il pagamento dei creditori e ciò può fare vendendo gli immobili occupati dai soci, ma rimasti di proprietà della Cooperativa (essendo indivisa).
Il ricavato delle vendite deve essere ripartito tra tutti i creditori ammessi al Passivo, secondo le norme della Legge Fallimentare.
Alla luce di quanto precede non è affatto chiaro quanto esposto nel quesito in riferimento alle somme richieste ai soci dal Commissario Liquidatore, se cioè si tratti di crediti della Cooperativa precedenti alla L.C.A. ovvero della ripartizione dei debiti sociali verso i creditori terzi.
Nel primo caso la richiesta potrebbe essere legittima se supportata da un deliberato assembleare, mentre nel secondo caso si appalesa irrituale e, quindi, illegittima.
Occorre, comunque, verificare documentalmente la situazione effettiva.
Anche in riferimento al “condominio” la situazione non è chiara, in quanto si tratterebbe delle spese riguardanti le parti comuni e la gestione degli immobili, che il Commissario può chiedere nelle more della Procedura se subentra nel contratto d’uso per un tempo determinato.
Anche in questo caso occorre verificare la situazione effettiva, esaminando oltre alle richieste di pagamento, anche i contratti e ogni altro documento ad esso attinente.

La coop di cui è socia mia nonna 94enne, ha concluso la procedura di passaggio da coop a proprietà indivisa a coop a proprietà divisa.
La coop ha acquistato il terreno comunale e hanno versato alla Regione Puglia gli importi che ha richiesto come penalità per alcuni soci che non avevano occupato stabilmente l’appartamento. Manca soltanto la comunicazione da parte della Regione, dell’importo da conferire per l’integrazione della differenza di interessi.
In caso di decesso della nonnina, purtroppo non ci sono parenti in possesso dei requisiti soggettivi per poterla sostituire nella coop e questo ci preoccupa.
Tempo fa lessi di una sentenza della Cassazione, di cui non ricordo numero e data, che aveva espresso parere favorevole affinché, alla morte del socio durante la fase conclusiva della procedura di transizione indivisa-divisa, l’immobile, a transizione conclusa, doveva passare in eredità ai legittimi eredi come bene di proprietà. Le risulta?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie al socio defunto subentrano gli eredi, ai quali è, comunque, fatto obbligo di segnalare quale dei coeredi deve assumere la qualità di socio.
Nelle Cooperative edilizie a proprietà indivisa, a seguito delle disposizioni di cui alla L.179/92, è prevista una gradazione degli eredi subentranti (coniuge, figli, convivente etc.); in mancanza della individuazione del soggetto avente diritto, subentrano tutti i coeredi, con l’obbligo sopra specificato.
Nel caso di “transizione” da indivisa a divisa, subentrano tutti gli eredi.
Quanto ai requisiti soggettivi, se la Cooperativa ha realizzato in area vincolata (zona PEEP), in tal caso il subentrante deve possedere i requisiti soggettivi.
Qualora nessuno degli eredi del socio sia in possesso dei requisiti soggettivi, agli stessi è riconosciuto il diritto al rimborso di quanto versato dal de cuius a titolo di anticipazione del prezzo.
La giurisprudenza della Corte di legittimità è uniforme nel ritenere vincolante il possesso dei requisiti soggettivi da parte dei soci assegnatari di alloggi realizzati in zone ex L.167/62 (PEEP).