Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei sottoporre alla s.v. quesito riguardante la liquidazione coatta della cooperativa edilizia a proprietà indivisa di cui sono socio.
Nel 2014 su richiesta di 4 soci, su 12, il Ministero competente ha sottoposto la cooperativa in amministrazione coatta nominando un commissario. Premetto che alcuni dei soci proponenti, risultavano debitori nei confronti della cooperativa, non avendo versato parte delle quote sociali ed in particolar modo le quote relative al pagamento del mutuo contratto per la costruzione degli alloggi a loro assegnati. Il debito della cooperativa nei riguardi dei creditori vari risulta essere di circa 30.000 euro al fronte di circa 800.000 euro del valore dei 12 alloggi.
Ora il commissario minaccia la vendita degli alloggi. Il problema è che dai conteggi inviati dal commissario,per evitare la vendita, lo stesso richiede ad 8 soci,che sono tutti in regola con i versamenti, circa 5000 euro cadauno e per i restanti quattro soci, non in regola con i versamenti, solo 140,00 euro cadauno.
Abbiamo contestato tale richiesta chiedendo allo stesso di recuperare le somme dai crediti,derivanti dalle quote sociali non versate dai 4 ma nulla. Ora cinque degli otto soci “regolari”, per non vedersi vendere alloggio assegnato, vogliono concordare pagamento e senza interpellare commissario,direttamente con uno dei creditori ovvero la banca mutuataria.
A quanto mi risulta la legge vieta tale pratica in quanto lesiva nei confronti degli altri creditori e pertanto ho rigettato tale proposta.
Mi chiedo come mai il commissario continui ad avvantaggiare i 4 nonostante le scritture contabili dimostrino chiaramente il contrario? Perché l’avvocato da noi nominato spinge per la trattativa privata con la banca mutuataria,ovvero con agenzia recupero crediti che ha rilevato il debito?
È normale che il commissario, da circa 6 anni, incassi mensilmente da ogni singolo socio 20,00 euro cadauno per non meglio specificare spese gestionali e ne abbia chiesti altri 20.000 totali per sua parcella?
Spero di non essermi dilungato troppo.

Risposta al quesito:
Il Commissario Liquidatore ha la qualifica di Pubblico Ufficiale, sicché il “favoritismo” nei confronti dei 4 soci inadempienti (se esistente!) configura il reato di cui all’art. 323 del codice penale (abuso d’ufficio).
Il Commissario Liquidatore, inoltre, risponde personalmente in sede civile per le omissioni riguardanti le azioni di recupero obbligatorie ai sensi della legge fallimentare.
Occorre, pertanto, dare corso ad un esposto circostanziato all’Autorità amministrativa di Vigilanza chiedendo la sostituzione del Commissario perle gravi irregolarità riscontrate nell’attività di liquidazione.

Ho prenotato un alloggio in cooperativa con termine per il rogito fissato a dicembre 2020. Mi sono recata dalla banca che ha finanziato la cooperativa per l’accollo del mutuo e mi hanno comunicato che per una irregolarità le delibere sono ferme da oltre un anno e non si sa quando si sbloccheranno. Io ho dato il 30 percento in contanti per prendere subito possesso dell immobile, ma la mia banca mi ha detto chiaramente che senza l’ok della banca creditrice non daranno mai il mutuo.
Come devo comportarmi? Devo recedere essendo socia, e in questo caso mi si restituisce la caparra?
Aspettare? Chiedere una proroga eventuale della data del rogito?
E se si supererà e non si rogita non per mia responsabilità posso tenersi l’anticipo? Sono nel panico.

Risposta al quesito:
Ai sensi dell’art. 39 TUB la Banca mutuante deve frazionare il mutuo e nel caso di rifiuto, su istanza dei soggetti mutuatari, il Presidente del Tribunale provvede nominando il notaio rogante.
Nel caso di specie, previo esame della effettiva situazione del programma costruttivo, occorre mettere in mora la Cooperativa e la Banca, intimando il frazionamento del mutuo in base alla predetta norma, nonché riservando il risarcimento dei danni per l’illegittimo ritardo.
Nel caso di persistente inadempimento, il socio prenotatario deve ricorrere in giudizio.

Egregio avvocato sono ex socio di cooperativa edilizia usufruente, tuttora, dei contributi di cui alla legge 492/75. La cooperativa nel 2012 è passata da indivisa a divisa e successivamente, 2014, si è proceduto all’assegnazione degli alloggi ai singoli soci.
Ora, non avendo affrancato e fermo restando i vincoli convenzionali (prezzo massimo di cessione e requisiti soggettivi stabiliti in convenzione), mi sorge il dubbio che anche i requisiti soggettivi concernenti l’edilizia agevolata sopravvivano.
Nel caso affermativo Le chiedo, inoltre, se l’estinzione anticipata del mutuo (con – evidentemente – successiva perdita dei contributi ipoteticamente spettanti sulla parte residua del mutuo) mi liberi dall’onere di trovare acquirenti rientranti nei parametri reddituali e di categoria richiesti dal contributo.

Risposta al quesito:
E’ molto probabile che la Cooperativa abbia realizzato in zona 167 stipulando con il Comune la Convenzione ex art. 35 L 865/71, con la concessione dell’area in diritto di superficie.
In tal caso il vincolo dei requisiti soggettivi persiste anche per i successivi acquirenti al pari del vincolo di prezzo.
I succitati vincoli, infatti, vengono imposti oltre che dalla legge di finanziamento anche dalla Convenzione con il Comune.

Dimissionario coop edilizia da luglio 2012, mai rimborsato, la banca continua chiedermi di pagare le rate del mutuo, in virtù di una fideiussione omnibus, perché la coop non mi a mai liberato di questa clausola capestro, fino a febbraio 2013 pagai regolarmente le rate del mutuo, ho fatto richiesta alla Banca D’Italia informazioni per vedere se ero presente nell’archivio della centrale dei rischi, risulto iscritto da gennaio 2011.
Ma è normale se io ho pagate le rate del mutuo fino a febbraio 2013, come è possibile che sono un soggetto a rischio da gennaio 2011?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto verificare se il contratto fideiussorio è nullo in ragione delle generica garanzia (omnibus).
In ogni caso va rilevato che la fideiussione è stata resa in riferimento al contratto principale, cioè l’assegnazione dell’alloggio in costanza di rapporto sociale, sicché essendo quest’ultimo contratto venuto meno, anche la fideiussione ha subito la stessa sorte.
Occorre, pertanto, che il socio intimi alla Cooperativa di sostituire l’obbligo fideiussori accollandolo al socio subentrante e alla Banca di provvedere alla cancellazione dalla centrale rischi.
In assenza di intervento, occorre intraprendere azione giudiziaria.

Egregio avvocato, una cooperativa edilizia, costituita regolarmente da tre soci, come si evince da relativo statuto/atto costitutivo, può iniziare a realizzare un progetto per la costruzione di 7 unità abitative, se al momento ha trovato solo 4 soci interessati all’acquisto?
Se si, chi paga la realizzazione delle 3 unità per le quali non ha ancora trovato i soci?
Chiedo cortesemente anche normativa di riferimento.

Risposta al quesito:
La Cooperativa, come le Società di capitali, è dotata di personalità giuridica , sicché essa è titolare, oltre che  di diritti e obblighi al pari delle persone fisiche, anche dell’autonomia patrimoniale.
L’attività sociale è governata  dal codice civile agli articoli 2511 e seguenti.
Esistono, poi, leggi speciali come la L. 220/2002 che si occupano della Vigilanza sulle Cooperative.
Da quanto precede consegue che la volontà della Cooperativa si forma in base alle assemblee dei soci, mentre l’attività esecutiva viene svolta dagli amministratori.
Nel caso di specie il “programma costruttivo” viene deliberato dall’assemblea composta di quattro soci e la relativa attuazione viene affidata all’organo esecutivo.
Se nel corso dell’esecuzione del programma vengono meno le necessarie risorse finanziarie, la Cooperativa entra nello stato di insolvenza, nonché sottoposta al fallimento o alla liquidazione coatta amministrativa.
In tal caso salta l’intero programma con grave danno per i soci che hanno effettuato le anticipazioni.
Anche gli amministratori possono essere esposti alla responsabilità per atti compiuti in assenza dell’ordinaria diligenza.
Alla luce di quanto precede si desume che i soci e gli amministratori hanno l’interesse a dare corso al programma costruttivo osservando i criteri dell’ordinaria prudenza, al pari di qualunque attività imprenditoriale.

Sono un socio di una cooperativa edilizia, che ha presentato domanda di recesso nel 2008, con somma da restituire iscritta nel bilancio 2010 della cooperativa fra i debiti esigibili entro il successivo esercizio, ma ad oggi non ho ancora ricevuto alcun rimborso poiché la cooperativa asserisce di dover attendere il completamento dell’intero programma costruttivo al fine di procedere alla restituzione delle somme ai soci receduti o espulsi.
E’ giusta la condotta della cooperativa?
Quali motivazioni potrei invocare per intimare la restituzione?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie coesistono due rapporti: quello sociale e quello contrattuale-mutualistico.
Le anticipazioni eseguite dal socio per il costo di costruzione, qualora  la Cooperativa non abbia effettua la prestazione mutualistica (come nel caso del recesso), devono essere rimborsate indipendentemente dal  completamento del programma costruttivo, anche in presenza di una perdita nel Bilancio sociale.
Occorre, però, verificare adeguatamente se nello Statuto è prevista una specifica condizione che riguardi le predette anticipazioni (da ritenere diverse dalle “quote sociali”).
Se il rifiuto della Cooperativa è illegittimo (come sembra) non rilevano le “motivazioni“, ma è necessario intraprendere il giudizio al fine di ottenere il titolo esecutivo con cui bloccare l’attività della Cooperativa e indurre i soci ai versamenti per l’estinzione del debito sociale.