Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia e già proprietario dell’appartamento con assegnazione notarile. La cooperativa non vuole farmi uscire come socio, altresì mi chiede, pur avendo appunto già rogitato, a seguito di delibera tramite assemblea soci, il pagamento di ulteriore somme molto cospicue per rientrare in ulteriori costi senza specificarne.
È regolare tutto ciò?
C’è una norma che svincoli il socio dal pagamento di ulteriori somme pur non avendo più debiti nei confronti della cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, esaminare il rogito al fine di verificare se esso contenga delle riserve sugli eventuali ulteriori versamenti di prezzo dovuti dal socio.
Se così non fosse e nel rogito si menziona il prezzo e il relativo pagamento da parte dell’assegnatario, la Cooperativa non può pretendere alcun altro importo per l’assegnazione dell’alloggio.
Il socio, tuttavia, resta obbligato ai versamenti dovuti per le spese generali di mantenimento della Cooperativa sino alla sua definitiva estinzione.
Resta fermo il diritto del socio a reclamare eventuali violazioni degli amministratori nelle operazioni di chiusura della Cooperativa.

Sono socia di una cooperativa edilizia spa della quale sono stata assegnataria di un immobile e il 05/02/2020 ho rogitato diventandone proprietaria accollandomi il mutuo della mia quota.
Il quesito è questo, dovevo circa 80.000 alla cooperativa come saldo dei Sal mensili ma ho deciso di prendere un mutuo di 150.000 per avere della liquidità.
Il problema è che ad un mese dal rogito non ho ancora ricevuto la mia liquidità, ho contattato la banca e mi hanno detto che la liquidità è in mano alla cooperativa alla quale hanno concesso il mutuo edilizio tenendo conto dell’intero importo richiesto.
Ho sollecitato il Cda della cooperativa a farmi il bonifico del dovuto ma stanno prendendo tempo, come devo comportarmi?

Risposta al quesito:
La prospettazione esposta nel quesito non sembra del tutto chiara.
Se, infatti, è stato stipulato il rogito, in tal caso la quota di mutuo gravante sull’immobile dovrebbe essere stata già accollata al socio assegnatario con il medesimo atto pubblico (accollo del mutuo individuale).
In tal caso può essere che il socio sia creditore della Cooperativa per avere versato alla stessa più di quanto dovuto.
Se così fosse, il socio dovrebbe mettere in mora la Cooperativa mediante pec o raccomandata a/r, chiedendo il rimborso del dovuto.
Se la Cooperativa non dovesse provvedere, il socio dovrà procedere in sede giudiziaria, previa verifica della effettiva entità del credito, da eseguirsi confrontando la documentazione attestante il versato e i dati del Bilancio della Cooperativa.

Faccio parte di una Cooperativa Edilizia a mutualità prevalente, composta da n. 12 soci appartenenti a FF.AA., di cui 11 assegnatari di appartamento, mentre un socio è stato escluso e l’appartamento rimasto libero.
Volendo far subentrare un nuovo socio, ci sono particolari procedure da seguire (pubblicità, pubblicazione di un bando o cose similari)?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa non ha un elenco di aspiranti soci già formato, può intraprendere qualunque attività promozionale finalizzata ad acquisire il nuovo socio.
Non esiste, infatti, alcuna limitazione normativa.
Sarà il CdA a deliberare le attività promozionali, fermi restando i criteri per l’ammissione del socio e il limite della parità di trattamento prevista dal codice civile.

Egregio Avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia a modello spa, priva del collegio sindacale. Per statuto il consiglio di amministrazione può essere formato da un numero da tre a sette membri eletti dall’assemblea, che può variare. La società, ad eccezione di un solo caso, ha sempre eletto tre consiglieri.
Nell’ultimo rinnovo del consiglio di amministrazione, avvenuto nel mese di novembre 2017, su quattro candidati, tutti soci, ne sono stati eletti tre. Orbene, il 9 dicembre 2019 si è dimesso il presidente sia dalla carica che da socio. Le dimissioni sono state formalmente comunicate dai due consiglieri rimasti in carica in occasione dell’assemblea del 26 febbraio 2020.
In tale circostanza i due consiglieri hanno dichiarato che a breve provvederanno con la procedura della cooptazione (art. 2386 cc.) alla nomina del terzo consigliere. Il loro intendimento è quello di scegliere una persona terza, non socio, malgrado ci sia la possibilità di cooptare lo scrivente socio, primo dei non eletti nell’assemblea che si era tenuta nel mese di novembre 2017.
Le chiedo se ciò è possibile anche in relazione ai divieti previsti dall’art. 2386 c.c..

Risposta al quesito:
La cooptazione è prevista dall’art. 2386 c.c. a determinate condizioni, tra cui quella che sia efficace sino alla prima assemblea utile in cui dovrà procedersi mediante l’elezione da parte dell’assemblea.
Alla luce di quanto precede si tratta di un evento provvisorio dettato da esigenze organizzative volte ad impedire effetti dannosi per la Società.
Per tale ragione viene concessa ai consiglieri rimasti in carica la facoltà (discrezionale) di scegliere il nuovo amministratore “provvisorio”, anche tra i non soci se lo Statuto non prevede tale qualità per gli amministratori.
Le altre disposizioni dell’art, 2386 c.c. non sembrano pertinenti con il caso esposto, almeno in relazione alle informazioni fornite.

Sono un ex socio di una Soc. Coop. a r.l. in L.C.A. (in rete c’è di tutto), le domande sarebbero tantissime, ma una in particolare è: Visto che ho scoperto per puro caso che la cooperativa è stata radiata dall’albo delle cooperative, con delibera dell’ottobre 2017, ed avendo fatto noi ex soci una proposta nel 2016, poi vagliata dal MIT agli inizi del 2017, dove lo stesso MIT imponeva al commissario di portare la coop da indivisa a divisa e la successiva riattivazione dei contributi erariali da parte del Provveditorato che dava il nulla osta al M.E.I..
Ecco ad oggi nulla di ciò è stato proposto dal commissario che ci sta portando a chiedere un mutuo privato, dicendoci che ci sono i contributi. Abbiamo scritto varie lettere al Ministero, senza alcuna risposta, attendiamo una ultima, con la quale chiediamo se i contributi ci sono ancora.
Ecco quello che Le chiedo, alla luce di quanto (seppur breve) esposto: si possono dare contributi erariali ed eventuali arretrati ad ex soci di una coop in l.c.a. per giunta radiata?

Risposta al quesito:
Nelle predette condizioni la risposta non può che essere negativa.
La Cooperativa, infatti, perde la sua configurazione e la sua personalità giuridica già con il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa.
E’ possibile che il Commissario abbia regolarizzato la posizione dei singoli soci e il Ministero abbia deciso di portare a termine la finalità dell’originario provvedimento amministrativo di agevolazione direttamente in favore degli assegnatari.
Un tale percorso è legittimo, ma nel caso di specie occorre accertarne l’operatività mediante l’accesso agli atti amministrativi che ciascun socio interessato può direttamente eseguire presso il Ministero ai sensi della Legge 241/90.

Sono presidente di una cooperativa edilizia a proprietà divisa che sta per formalizzare il contratto di appalto con l’impresa costruttrice per l’edificazione degli alloggi da assegnare ai soci. Questi ultimi provvederanno a versare alla cooperativa gli acconti relativi alla costruzione (che saranno poi versati da quest’ultima all’impresa costruttrice) in base agli stati di avanzamento lavori (S.A.L.) previsti dal contratto di appalto.
Ciò premesso, facendo riferimento all’art. di pag. 1 del link Diritto Tributario sul sito dello Studio (“Detrazioni ai fini Irpef anche per il 2016 a favore di cooperative edilizie di abitazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio….”) pongo i seguenti quesiti:
1) Al fine di usufruire della detrazione prevista per le spese di realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, il bonifico bancario in cui indicare la causale che fa riferimento all’art. 16-bis, lett. d), del DPR 917/1986 è quello fatto dal socio alla cooperativa, con cui viene fornita la provvista per il pagamento del S.A.L., oppure quello fatto dalla cooperativa all’impresa di costruzione in sede di pagamento del S.A.L. medesimo? Conseguentemente: su quale dei due bonifici deve essere applicata la ritenuta d’acconto dell’8% da parte della banca?
2) Nell’articolo si legge: “Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione di tutti i succitati lavori, sono oggetto di detrazione anche le spese per le prestazioni professionali connesse agli interventi e per l’acquisto dei materiali, l’iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, nonché gli oneri di urbanizzazione.” Come sono quantificate, e da chi devono essere attestate, le spese suddette ai fini della detrazione?
3) Nell’articolo si legge che “Il socio potrà ottenere la detrazione anche se l’impresa esecutrice dei lavori sia stata pagata tramite finanziamento. In tal caso la finanziaria dovrà effettuare il bonifico da cui risultino tutti i dati previsti dalla legge, di cui il socio dovrà conservare la ricevuta, e la spesa si considererà sostenuta nell’anno in cui è stato disposto il bonifico.” Ciò significa che possono usufruire della detrazione anche i soci che provvedono al pagamento delle spese in parola tramite mutuo bancario?

Risposta al quesito:
Nel caso descritto, è in fase di stipula il contratto di appalto tra la Cooperativa a proprietà divisa e l’impresa costruttrice, per l’edificazione del complesso edilizio, all’interno del quale saranno realizzati anche autorimesse e posti auto pertinenziali. I soci corrisponderanno alla Cooperativa gli acconti a copertura dei vari costi di costruzione e la Cooperativa stessa pagherà l’impresa appaltatrice in base ai S.A.L. concordati.
Per quanto riguarda gli esborsi sostenuti pro quota dai soci per la realizzazione delle autorimesse e dei posti auto, sarà possibile usufruire della detrazione prevista dalla normativa fiscale a patto che la relativa dichiarazione dei redditi sia successiva alla registrazione del contratto di assegnazione provvisoria dell’alloggio o del rogito notarile dai quali risulti il vincolo pertinenziale. Non è, invece, indispensabile che il pagamento degli acconti finalizzati alla costruzione della pertinenza sia avvenuto in data successiva all’ultimazione dell’alloggio, secondo l’attuale interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria.
Premesso tutto quanto sopra, nel caso di specie il bonifico di cui all’art. 16-bis, lett. d), del DPR 917/1986 (cd. bonifico parlante), sul cui importo sarà applicata la ritenuta d’acconto, è da considerarsi quello effettuato dalla Cooperativa in favore dell’appaltatrice, nel quale dovrà indicarsi, tra gli altri dati, il codice fiscale dei beneficiari della detrazione.
Ai fini del calcolo della detrazione, nell’esborso complessivo sono inclusi anche gli ulteriori costi enunciati nel quesito, che dovranno essere documentati dalle fatture di acquisto e dalle ricevute di pagamento di tasse ed oneri di natura amministrativa, da custodire ai fini probatori. Dovrà essere la Cooperativa, che ha materialmente sostenuto tali esborsi, a conservarne la documentazione giustificativa nonché ad attestare nei confronti di ciascun socio la quota di costo allo stesso addebitabile ai fini della relativa detrazione.
Infine, appare non ostativa all’agevolazione fiscale la circostanza che l’importo corrisposto dal socio alla Cooperativa, a copertura dei costi di realizzazione dell’intervento edilizio, gli sia stato erogato dalla Banca a seguito della stipula di contratto di mutuo.