Cooperative: casi e soluzioni

Entrata in Società cooperativa edilizia-Società di capitale nel 2006 pagando 9.600 € ad una società immobiliare per la mediazione (30 minuti) sparita fino ad oggi. PDZ B48 Colle fiorito Roma nord.
Dalla cooperativa sono uscita nel 2012 per lungaggini e malversazioni. La cooperativa non è stata commissariata e ad oggi ha un nuovo presidente. Non ho mai ricevuto indietro i soldi nonostante lettere e lettere da parte di avvocati, mi tengono in ostaggio da 8 anni con la giustificazione del subentro.
L’alloggio è abbandonato e violato chi mai potrà subentrare? E quanti anni posso attendere in questa situazione paradossale?
Nessuno ha mai vigilato e custodito quel bene a cui è legata la mia quota e quindi i miei soldi e non Le dico i funzionari e responsabili di Regione e Comune contattati e via via spariti. La legge cosa prevede?
Il danno cagionatomi è incalcolabile e sono disperata.

Risposta al quesito:
La clausola del “subentro” è diventata molto frequente nelle Cooperative e spesso e un vero e proprio sotterfugio.
Si tratta di una condizione sospensiva che però impegna la Cooperativa a rendere possibile il suo verificarsi (subentro); qualora, come nel caso di specie, sussista l’inadempienza grave della Cooperativa la clausola del subentro perde efficacia.
Occorre, pertanto, che il socio receduto si tuteli dando corso alla controversia giudiziaria per i necessari accertamenti.

Egr. Avvocato, vorrei sottoporLe alcuni quesiti in merito ad un progetto di costruzione di una ventina di villette tramite adesione alla cooperativa edilizia esistente. Ciò per prendere la decisione finale di diventare socio.
1) Richiesta di adesione: l’importo complessivo della villetta in esame viene contrattualizzato a € 450.000 con la possibilità di incremento o decremento del 5% a rogito. Volevo sapere se questa è la cifra massima a cui io come socio sarò esposto oppure posso anche immaginare che ai fini di partecipante al rischio aziendale possa incorrere ad eventuali incrementi di spese / costi che possano far lievitare l’importo complessivo di acquisto della casa. Mi riferisco in particolare a costi sostenuti per spese accessorie che produrrebbe la società / emolumenti amministratori etc. Mi viene detto che in qualità di socio, sarò anche fideiussore pro quota nell’interesse della cooperativa a favore della banca erogante il mutuo ipotecario.
2) Richiesta di adesione: nel modulo di adesione all’art. sul recesso, si parla che il socio può recedere dalla cooperativa solo esclusivamente qualora trovasse un ulteriore socio pena pagamento di una penale. Però nello statuto della cooperativa ciò sembra in contraddizione in quanto si parla espressamente di recesso previo adempimento di tutti gli obblighi a carico del socio recedente. Vorrei sapere quali conseguenze porterà il recesso qualora non si trovasse un ulteriore socio in sostituzione.
3) Per partecipare alla cooperativa inizialmente il socio entrante dovrà partecipare ad una quota fissa intorno ai 100.000 ai fini di entrata. Successivamente inizieranno i vari steps per i SAL. Volevo sapere quali garanzie avrò a supporto di tali tranche. Mi viene detto che mi verrà rilasciata una fideiussione dal costruttore (per il tramite della cooperativa?) ma non comprendo fino a fondo se il mio rischio vero e proprio sono questi 100.000 che nell’eventualità si andasse ad incontro a problematiche finanziarie della cooperativa o peggio del costruttore vedrei persi.
4) Qualora non vengano assegnate nel corso della costruzione tutte le unità immobiliari chi spesa i costi relativi ai SAL di queste unità? I soci partecipanti alla cooperativa in quanto la finalità è puramente mutualistica? Oppure il costo viene sostenuto tramite il mutuo concesso dalla Banca a favore della cooperativa? E all’atto finale del rogito chi si intesta le villette ultimate ma non ancora assegnate?

Risposta al quesito:
Premesso che le risposte ai diversi quesiti sono di carattere generale, stante l’assenza di esame della situazione concreta e della relativa documentazione, si ritiene che:
1) Le Cooperative sono regolate dalle norme sulle Società, sicché gli obblighi incombenti sui soci scaturiscono, oltre che dal contratto sociale (Statuto), anche dai deliberati assembleari. Alla luce di quanto precede, il “preliminare” inerente alla prestazione mutualistica va considerato “allo stato degli atti” e, pertanto, resta aperta l’ipotesi della legittima lievitazione dei costi a seguito di un deliberato modificativo per motivi sopraggiunti. Si deve, inoltre, considerare che la Cooperativa non gode di risorse autonome, ma si basa esclusivamente sulle contribuzioni dei soci, sicché, in caso di fabbisogno finanziario non previsto, diventa ”legittima” la richiesta di versamenti integrativi.
2) Si tratta di una “condizione” che sospende l’esecuzione dell’obbligo di rimborso sino al subentro del nuovo socio che apporta la relativa provvista finanziaria. La clausola è stata ritenuta legittima dalla giurisprudenza. Se la Cooperativa non rende possibile il subentro (lievitando i costi, non accogliendo le istanze di ammissione, ritardando l’esecuzione dei lavori ovvero rendendoli incerti) in tal caso la clausola perde efficacia. Ma è necessario un giudizio per i relativi accertamenti.
3) Occorre verificare bene a che titolo sono versati i 100.000,00 euro, cioè se si tratta di “tassa di ammissione” non rimborsabile ovvero di acconto prezzo. Ciò posto, occorre verificare anche l’oggetto della fideiussione, se cioè essa sia relativa alla garanzia postuma del costruttore ovvero quella sulla realizzazione del programma costruttivo; se, come sembra, viene rilasciata dall’impresa appaltata, dovrebbe essere la prima, che attiene agli eventuali difetti costruttivi; la seconda fideiussione dovrebbe essere rilasciata dalla Cooperativa che realizza l’opera; in ogni caso occorre verificare attentamente la polizza fideiussoria e valutare adeguatamente l’effettivo oggetto garantito;
4) Ritorna il vincolo societario, nel senso che la realizzazione edilizia è riservata alla Cooperativa che unitariamente sopporta i costi e i “ricavi”; se il “meccanismo” non funziona coinvolge tutta la realizzazione, indipendentemente dalle parziali scritture con i soci prenotatari; tra le ipotesi esiste anche quella del fallimento; per questi motivi è necessaria la fideiussione della Cooperativa che esegue l’opera. Se interviene il fallimento sarà la Curatela a gestire il tutto secondo le leggi della Legge Fallimentare.

Il liquidatore della cooperativa edilizia in cui risulto socio ha prospettato in assemblea che ha dovuto procedere nei confronti dei soci morosi per il mancato versamento delle spese generali di amministrazione. Ha riferito in assemblea che sono stati depositati i rispettivi decreti ingiuntivi innanzi al Giudice di Pace competente per valore.
Ma in questo caso non risulta competente la sezione specializzata del Tribunale delle Imprese anche se l’importo in media risulta essere inferiore ad € 500,00?

Risposta al quesito:
Certamente, la competenza è riservata alla Sezione specializzata per le Imprese presso il Tribunale, trattandosi di controversia riguardante il rapporto sociale.

Buongiorno avvocato, sono un socio di una cooperativa edilizia arl formata da 12 soci a proprietà divisa costituita nel 2002 e scadenza 2020. Dopo varie battaglie con alcuni soci non pagatori e vari lodi arbitrali sempre vinti dalla cooperativa si è arrivati nel 2018 ad assegnare 10 alloggi con atto notarile e relativo accollo porzione mutuo frazionato in precedenza.
Attualmente la cooperativa non ha assegnato due alloggi, un socio è debitore verso la cooperativa ma non è stata intrapresa nessuna azione legale ma abita nell’alloggio a lui preassegnato, il secondo moroso da anni sia verso la cooperativa che verso la banca avendo un mutuo sull’immobile intrapresa azione legale con pignoramento di un bene del socio ancora in via di definizione.
Attualmente i dieci soci come possono risolvere la propria posizione?
La cooperativa può essere messa in liquidazione?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può essere messa in liquidazione volontaria.
E’ consigliabile che preventivamente l’assemblea dei soci delinei il programma di liquidazione, stabilendo, in particolare, le modalità dell’assegnazione degli immobili residui e soprattutto l’addebito ai soci che li detengono senza titolo dei costi di estinzione della Cooperativa.
Quanto precede agevolerà la cessione degli alloggi a soci o a terzi, nonché il recupero dei costi anticipati da parte dei soci adempienti.

Gent.mo Avv. Cannavò sono una collega la quale nel ricercare una soluzione al caso di due miei assistititi si è ritrovata sulle pagine del Suo sito web e, pertanto, di seguito Le rappresento la loro vicenda.
Segnatamente i due miei clienti, soci di una cooperativa edilizia, hanno sottoscritto nel lontano 1997 un atto di prenotazione di un box da costruire, gli stessi hanno provveduto a pagare l’intero prezzo concordato e nel 1999 gli è stato assegnato in godimento il box nell’attesa che si procedesse al trasferimento di proprietà, ma anche alla loro definizione, però sono passati oltre 20 anni, i miei assistiti nel mentre hanno versato altre somme per la definizione dei box che però non erano stati definiti, per cui nell’anno 2019 hanno deciso di recedere secondo le modalità previste nello Statuto. Orbene, la cooperativa successivamente ad avere ricevuto le lettere di recesso e prima di averli resi esecutivi e/o accettati, ha convocato un assemblea e ha deliberato “i criteri per la definizione dei recessi”, ossia ha stabilito che doveva essere corrisposta un’indennità di godimento sin dal 1999 ad oggi.
Alla mia contestazione ossia che la norma statutaria non prevedeva nulla di tutto questo e che tale delibera, importando una modifica alla predetta, sarebbe dovuta avvenire nelle forme di legge, la cooperativa mi ha risposto che la detta indennità scaturiva dalla risoluzione del rapporto contrattuale per colpa dei miei assistiti ossia per avere esercitato il diritto di recesso per cui sono tenuti a pagare tale indennità di godimento.
Mi corre obbligo sottolineare che la consegna del box nell’anno 1999 è avvenuta senza la sottoscrizione di alcuna scrittura privata, per cui alla cooperativa ho contestato che la detta indennità non era dovuta in quanto le parti avevano a quel tempo concluso un contratto di comodato d’uso gratuito e verbale, oltre naturalmente al fatto che la norma statutaria in materia di recesso non poneva alcuna condizione ma recita solamente che i soci possono recedere in ogni momento e che deve essere dato un preavviso di almeno tre mesi.
Infine per completezza Le dico che ho chiesto ed ottenuto due decreti ingiuntivi per entrambi i miei assistiti ed il Tribunale me li ha concessi senza immediata esecutorietà e che la cooperativa ha fatto opposizione chiedendo in via riconvenzionale l’importo da loro quantificato a titolo di indennità di godimento.
Ordunque e sperando di essere stata chiara nella mia rappresentazione dei fatti, il mio quesito: può la cooperativa chiedere la suddetta indennità di godimento???
Io ho cercato giurisprudenza in materia di contratti preliminari stante che l’atto di prenotazione per sua natura è cosi qualificato e che nel caso dei miei clienti è costituito da una sola facciata ove non è previsto alcunché.

Risposta al quesito:
In ragione di quanto esposto nel quesito resta incerta la causa della lunga attesa per la “definizione”  del rapporto  mutualistico, presumibilmente riconducibile ad aspetti riguardanti la procedura urbanistica ovvero ad altre inadempienze imputabili alla gestione della Cooperativa.
In forza di quanto recede, i soci avrebbero dovuto far valere i loro diritti, anziché recedere.
A seguito del semplice recesso, infatti, la Cooperativa ha diritto a chiedere il corrispettivo per l’uso degli immobili, altrimenti i soci utenti otterrebbero un ingiustificato arricchimento. Nell’attuale Giudizio di opposizione ai decreti ingiuntivi, va esaminata l’ipotesi di sostenere la domanda risarcitoria, anche se un tale tardivo percorso è, comunque, difficilmente praticabile.

Egregio Avvocato Le chiedo in questa prima fase una consulenza gratuita in merito a quanto occorsomi.
Nel 2010 mi fu offerta di subentrare in una coop edilizia con il versamento della quota di iscrizione e di una quota di € 30.000,00 a fronte della quale mi fu consegnata una regolare fattura. Ho ricevuto poi fino al 2014 regolare convocazione per l’approvazione del bilancio societario. Successivamente al 2014 non mi sono pervenute altre comunicazioni.
La cooperativa comunque risulta ancora attiva presso il Registro delle Imprese a tutto il gennaio 2020 data di visura.
Come comportarmi? Chiedere accesso agli atti per prendere visione della mia posizione di socio visto che non ho altro se non la fattura succitata? Avrei dovuto ricevere la prevista fideiussione bancaria? Posso recedere? Attendo Sue notizie in proposito al fine di decidere quale azione intraprendere.

Risposta al quesito:
Il silenzio della Cooperativa, durato così a lungo, appare certamente significativo in senso negativo.
Occorre, pertanto, verificare la reale e completa situazione risultante dal Registro delle Imprese (a mezzo Visura Camerale), al fine di rilevare l’esistenza del deposito dei Bilanci annuali e di eventuali annotazioni (ad esempio il fallimento).
In assenza di tale adempimento sarebbe evidente che la Cooperativa non è in condizioni  di assolvere agli scopi sociali (per legge il mancato deposito dei bilanci per due anni consecutivi espone la Cooperativa allo scioglimento d’ufficio da parte dell’Autorità di Vigilanza).
Dopo avere verificato l’effettiva situazione sociale, occorre formulare l’esposto circostanziato all’Autorità amministrativa per la nomina del Commissario ad acta. Successivamente, nella presumibile ipotesi che la Cooperativa sia saltata, occorre verificare il percorso dell’azione di responsabilità verso gli amministratori.