Autore: Studio

Gent.mo avvocato, sono socio di una società coop. edilizia a r.l. dal Febbraio 2016 allorquando prenotavo uno dei 18 alloggi in costruzione, edificabili in zona 167 dopo che le cooperativa suddetta riusciva a reperire un finanziamento da 1.840.000 da una banca.
Dopo varie problematiche sorte durante lo svolgimento dei lavori, ad ultimazione dei lavori, decidevo di procedere al recesso dalla cooperativa per sopravvenuta causa. Dei 18 alloggi, solo 9 risultano assegnati attualmente.
Mi è stato detto che la banca ora pretende di avere indietro almeno parte del finanziamento elargito (attraverso i mutui dei soci) e che se entro dicembre non otterrà almeno la metà procederà al pignoramento degli alloggi.
La cosa che mi ha fatto spaventare di più è che, a detta loro, pignorando gli alloggi anche io potrei essere “segnalato” e per tale motivo non avrei più la possibilità di chiedere alcun credito a qualsivoglia banca…
Sono molto impaurito e preoccupato, cosa c’è di vero?

Risposta al quesito:
Se il socio non ha firmato alcuna fideiussione, in tal caso non ha nulla da temere in quanto il rapporto bancario è stato instaurato esclusivamente tra Cooperativa e Istituto mutuante.
Se, viceversa, il socio si è personalmente obbligato con atto fideiussorio, in tal caso è tale obbligazione di garanzia che rileva, in quanto l’Istituto di credito, oltre a segnalare l’inadempienza, può addirittura richiedere il pagamento delle somme garantite.
Previo esame degli atti, qualora sussistano i presupporti di diritto, il socio potrebbe intentare il giudizio, chiamando in garanzia la Cooperativa, ciò al fine di ottenere un risultato in ordine alla eventuale segnalazione bancaria.

Anni fa sono entrata a far parte di una coop edilizia e ho anticipato somme per la costruzione delle case, molto alte. Praticamente mi sono pagata la casa senza attingere al mutuo della cooperativa. Questa coop è in liquidazione coatta amministrativa, finalmente commissariata, dopo anni di imbrogli vari.
Problema: viviamo dentro le case ma nessuno di noi ha un’atto. La banca vuole i soldi delle somme erogate, ma il mutuo a tutt’oggi è indiviso. Piano piano si sta cercando di venirne fuori.
Ma la mia domanda è questa: se io ho pagato tutta la casa e c’è questa storia del mutuo indiviso e qualche socio che si ritrova con una casa e ha anticipato somme irrisorie…, cosa succederà a me personalmente? Devo ripagarmi la casa o posso dormire tranquilla?
Faccio questa domanda perché in realtà chi non ha pagato quasi nulla, dormono tranquilli, io che ho investito tutto su questa casa e non ho più soldi, sono sull’orlo di un’esaurimento nervoso. Risulto creditore chirografario e privilegiato ma per pochi spiccioli.
Perché non mi tirano fuori da questo pasticcio dato che io ho saldato tutto?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale simile al fallimento delle imprese commerciali, sicché le due normative sono quasi del tutto identiche.
Occorre, pertanto, verificare se il Liquidatore si è sciolto dal contratto mutualistico (assegnazione alloggio) ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, che regola i “rapporti pendenti”.
Se ciò è avvenuto, la Liquidatela ha acquisito all’Attivo gli immobili sociali e i soci prenotatari sono divenuti creditori della Procedura (con diritto alla distribuzione dell’Attivo realizzato, depurato dei crediti privilegiati, quali ipoteche bancarie, crediti di professionisti, imposte e tasse varie, crediti di lavoro etc…).
In tal caso il socio deve verificare se ricorrono le condizioni per opporsi allo scioglimento da parte del Liquidatore, posto che appare improbabile possa avere soddisfatto il proprio credito, rappresentato dai versamento effettuati alla Cooperativa.
Se, viceversa, il Liquidatore non si è sciolto dal contratto, in tal caso egli deve assegnare gli alloggi, tenendo conto dei pagamenti effettuati da ciascun socio e richiedendo esclusivamente il saldo del prezzo di assegnazione.

Buongiorno avvocato, scrivo in qualità di socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa.
Nell’ultima assemblea annuale dei soci, avvenuta nel mese di aprile u.s., per effetto dell’approvazione delle spese di gestione veniva richiesto a tutti i soci il relativo pagamento per il 2016 e un acconto per l’anno 2017. Lo scrivente, riscontrando varie irregolarità nella delibera, ha ritenuto opportuno, unitamente ad altri soci, impugnare in toto la stessa davanti all’A.G., omettendo di versare le somme richieste.
In data 05.10.17 ricevo, da parte del rappresentante legale della cooperativa, a mezzo R.R. diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1154 per il pagamento delle somme dovute, con riserva, in caso contrario di adire le competenti Autorità Giudiziarie.
Alla luce di quanto sopra esposto, lo scrivente desidera conoscere il Suo parere, in merito alle possibili conseguenze sia in caso di mancata ottemperanza alla diffida, sia provvedendo ad effettuare i pagamenti, in attesa della sentenza del Giudice.

Risposta al quesito:
Il Giudizio di opposizione alla delibera assembleare non ne sospende automaticamente l’esecutività, ma su richiesta dell’opponente e ricorrendone i presupposti di diritto, il Giudice adito può concedere la sospensiva fino all’emanazione della sentenza.
In assenza di sospensione, quindi, il deliberato sui versamenti sociali è vincolante per i soci, i quali sono obbligati alla relativa esecuzione.
Alla luce di quanto precede il mancato versamento costituisce grave inadempienza, che, in assenza di motivi giustificativi (illiceità delle richieste, nullità del deliberato) è sanzionabile anche con l’esclusione e il risarcimento del danno.

Sono socio di una coop. di 90 alloggi su Roma che percepisce di contributo provvisorio pari a circa lo 0,5% rispetto al 4% stabilito sull’intero costo ammesso a contributo.
Dal 2009 tutti i soci si fanno carico di intero ammortamento del mutuo e ogni anno il MEF a nostra richiesta di integrazione del contributo erariale risponde per iscritto sull’impossibilità di procedere a integrazione per mancanza fondi.
La mia domanda è se la P.A. può disattendere una norma di legge creando anche iniquità (considerato che altre coop. simili sono ammesse a intero contributo) giustificandola con mancanza fondi e quale azione si può intentare per la tutela dei nostri diritti?

Risposta al quesito:
Normalmente il rapporto attinente il contributo agevolato viene intrattenuto tra l’Ente che ha concesso l’agevolazione e l’Istituto Bancario con cui la Cooperativa ha stipulato il contratto di mutuo. Anche se la Banca si tutela riversando i ritardati pagamenti del contributo sulla Cooperativa mutuataria, è bene esaminare il contratto di mutuo per verificare l’effettiva sussistenza dell’obbligo di garanzia in ordine alle erogazioni da parte dell’Ente pubblico.
Ciò posto, se sussiste l’inadempienza dell’Ente rispetto alla connessione, la Cooperativa può tutelarsi innanzi alla Giustizia Amministrativa chiedendo anche il risarcimento del danno.

Facevo parte di una coop edilizia a proprietà indivisa, con contributo Regione Lazio a fondo perduto, con patto di futura vendita passati otto anni. Io nel 2011 ho dato le dimissioni, perché la gestione della coop era molto sospetta, il presidente della coop, dopo due mesi mi dice (con lettera) che non mi può liquidare, finché non trova un nuovo socio.
Allora nello statuto non c’è nessun articolo che prevede per la liquidazione del socio uscente, l’ingresso di un nuovo socio, dice soltanto che le quote del socio uscente, vengono liquidate dopo 180 giorni dall’ultimo bilancio.
Io intanto per due anni ho continuato a pagare il mutuo finché non ho perso il lavoro, il presidente ha accettato le mie dimissioni a ottobre 2015, dopo due mesi è arrivata la seconda trance del contributo regionale, nonostante avesse i soldi ancora mi deve ancora liquidare, ed è strano che mi espelle dalla coop, quando era ormai sicuro dell’arrivo del contributo, e senza aver trovato un nuovo socio.
Ad oggi la banca che ha erogato il mutuo alla coop, intestandolo alla coop, mi minaccia di iscrivermi nel registro dei cattivi pagatori, se non pago le rate del mutuo, all’epoca firmai una fideiussione, è normale?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie constano di due rapporti , uno sociale e l’altro mutualistico. Nel caso di risoluzione di entrambi i rapporti (per recesso, esclusione, etc) le predette Società sono obbligate al socio per intero le anticipazioni effettuate dallo stesso in conto costruzione; mentre le somme versate in relazione al rapporto sociale vengono versate al netto delle perdite subite negli esercizi in cui era vigente il rapporto sociale.
Ciò posto, queste ultime somme scontano i termini di rimborso della “quota sociale” (180 gg dall’approvazione del bilancio pertinente), mentre le prime (anticipazioni in conto costruzione) costituiscono un normale diritto di credito, da ritenersi immediatamente esigibile nel caso dell’accoglimento del recesso da parte del CDA.
La problematica della mancanza del socio subentrante riguarda la Cooperativa e non può incidere sul diritto al rimborso spettante al socio receduto.
Permanendo l’inadempienza della Cooperativa, il socio receduto può tutelarsi innanzi al Tribunale competente per ottenere il riconoscimento del suo diritto, oltre al risarcimento del danno.
In ordine alla fideiussione prestata alla Banca, sarebbe necessario esaminare il relativo contratto per comprendere a che titolo è stata prestata la garanzia e con quale dichiarata finalità.
Se, infatti, la garanzia è stata prestata in riferimento al rapporto sociale e in favore della prestazione dovuta dalla Cooperativa, considerato che esso rapporto si è estinto, anche la garanzia deve ritenersi cessata in ragione della risoluzione del rapporto principale.
In tal senso la Banca deve essere messa in mora e, nel caso in cui dovesse far valere la pretesa, il fideiussore può tutelarsi in sede risarcitoria.

Sto acquistando un appartamento tramite una cooperativa di cui sono diventata socia. Ho già pagato quasi l’intero importo.
La cooperativa mi chiede di saldare tutto l’importo, poi mi darà le chiavi definitive e fra un mese ci sarà il rogito. Questa procedura e’ stata seguita anche per gli altri appartamenti.
Come posso tutelarmi per essere sicura che non ci siano imprevisti e che il rogito avvenga nei tempi stabiliti?

Risposta al quesito:
In tali casi le garanzie possibili sono di due tipi:
la prima, inerente alla valutazione di massima delle condizioni della Cooperativa, mediante analisi dei bilanci sociali, richieste informative presso gli Uffici tecnici comunali in ordine alla realizzazione edilizia, visure ipocatastali per verificare la situazione dei gravami e la provenienza de terreno edificatorio;
la seconda, riguarda gli aspetti obbligatori da osservare nella richiesta di ammissione e nelle relative risposte da concordare con gli amministratori, i quali devono assumere chiari impegni (ad esempio: dichiarazione sul prezzo di assegnazione e sui relativi deliberati già assunti, sulla regolarità urbanistica dell’edificio, sulla quota di mutuo gravante sull’alloggio etc…).