Autore: Studio

Desidero sapere se vi è un tempo di prescrizione per contestare un passaggio a proprietà individuale di un’assegnazione di alloggio in una cooperativa indivisa.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare quale sia il soggetto che “contesta” l’atto di trasferimento dell’alloggio, se sia, cioè, un terzo (es: creditore della Coop) ovvero un socio.
Occorre, inoltre, accertare le ragioni della “contestazione”, se ad esempio esista un comportamento doloso attribuibile tanto alla Cooperativa che al socio assegnatario.
In linea generale sono ipotizzabili i seguenti termini:
a) prescrizione quinquennale, prevista in ordine ai rapporti sociali, se l’azione viene iniziata da un socio contro la Cooperativa;
b) quinquennale nel caso di azione revocatoria del terzo creditore;
c) decennale nel caso in cui la Cooperativa (ad es. Commissario) agisca contro l’assegnatario di buona fede;
d) ventennale se l’azione della Cooperativa viene effettuata contro l’assegnatario di mala fede.

Il cda di una cooperativa può candidarsi per un quarto mandato? Il cda può convocare l’assemblea dopo due mesi dalla sua decadenza per ragioni di bilancio?

Risposta al quesito:
Se lo Statuto non prevede diversamente, l’assemblea può eleggere gli amministratori senza alcun limite di mandato.
Gli amministratori devono convocare senza indugio l’assemblea qualora si sia determinata la causa della loro decadenza e, non provvedendo, rispondono degli eventuali danni.
Nel caso di specie, gli amministratori decaduti hanno convocato l’assemblea per l’approvazione del bilancio riguardante, ovviamente, la loro gestione e, così facendo, hanno certamente compiuto un atto dovuto (sarà poi l’assemblea a decidere); gli amministratori medesimi, tuttavia, non sono, comunque, indenni per la responsabilità dei danni causati a seguito del ritardo nella convocazione dell’assemblea per la rielezione del CdA.

Sono diventato socio della Cooperativa edilizia nel 2009, ho di recente venduto la mia casa anche se la cooperativa non ha assegnato ancora tutte le case disponibili:
1) ho perso la qualifica di socio o lo sono ancora? Se ho perso la qualifica di socio ho diritto alla restituzione di quanto anticipato da subito (lo statuto su questo non prevede alcuna norma)?
2) se sono ancora socio, poiché ho chiesto a più riprese per iscritto la possibilità di vedere le vecchie delibere assembleari e i registri contabili, se dovessero continuare nel non rispondermi alle lettere manifestando un comportamento omissivo, devo fare un decreto ingiuntivo per avere la possibilità di consultare le delibere ed i registri contabili o c’è altro rimedio?

Risposta al quesito:
Se il socio ha venduto l’appartamento a lui assegnato, ciò vuol dire che ne ha acquisito la proprietà con atto pubblico versando il prezzo di assegnazione.
In tal caso, il socio non ha diritto ad alcun rimborso per quanto già versato, ma mantiene il vincolo sociale sino alla definitiva estinzione della società, restando obbligato al versamento delle spese generali di amministrazione (pro quota).
Se, viceversa, il socio ha ceduto al subentrante l’alloggio con il consenso della Cooperativa, rescindendo la propria posizione sociale, occorre verificare la disciplina statutaria in caso di recesso.
Al socio receduto, comunque, sono dovute tutte le somme dallo stesso versate a titolo di anticipazione sul costo di costruzione (ovviamente se non ha fruito dell’assegnazione definitiva), mentre gli possono essere trattenute le somme relative al capitale sociale ovvero alla tassa di ammissione , ciò secondo la disciplina statutaria.

Sono un socio di cooperativa edilizia dal 1994 ho terminato di pagarlo con relativo mutuo tre anni fa e ho chiesto al presidente della cooperativa di adoperasi per farci avere il certificato di abitabilità, ma trova sempre scuse come posso obbligarlo a chiedere la cooperativa e farmi avere il certificato di abitabilità?

Risposta al quesito:
Preliminarmente si deve mettere in mora per iscritto il Consiglio di Amministrazione della Società, riservandosi l’azione di responsabilità individuale in caso di inadempienza.
Non ottenendo positivo riscontro, occorre verificare (attraverso un tecnico professionista) la situazione dell’edificio sociale e rilevare se sussistono impedimenti al rilascio del certificato di abitabilità (ciò al fine di valutare la percorribilità dell’azione da intraprendere, anche sotto l’aspetto della convenienza).
Ciò posto il socio potrà dare corso all’azione giudiziaria, anche in chiave risarcitoria in relazione a tutti i danni sopportati, ivi compresi quelli inerenti ai costi tecnici per gli accertamenti preventivi.

Sono socio cooperativa “proprietà divisa” con contributo regionale, è legittimo richiedermi altri soldi di “migliorie” che di fatto sono la differenza contabile tra il costo effettivo dell’alloggio e quello ottenuto dal calcolo con il prezzo di massima cessione provvisorio in attesa di quello della Regione per il rogito definitivo?
Inoltre, ad integrazione di quanto già richiesto vorrei sapere, come socio, quale atto notarile sarà redatto, come coop a proprietà divisa, al momento dell’assegnazione definitiva, essendo il terreno in concessione comunale.

Risposta al quesito:
La Cooperativa deve rispettare il prezzo massimo di cessione, come imposto dalla Convenzione con il Comune ovvero dalla Legge di finanziamento.
Occorre, pertanto, verificare in cosa consistono le così dette migliorie, il cui costo deve, comunque, rientrare nel prezzo di cessione, a meno che esse non siano richieste da ciascun socio all’impresa costruttrice e a questa direttamente pagate dal socio medesimo.
In tale ultimo caso, che, però, non deve essere un trucco per eludere la norma, dal prezzo di assegnazione può essere scorporato il costo delle “migliorie”.
E’ accaduto che la Cooperativa, per incapacità di programmazione degli amministratori, abbia effettivamente superato con i costi sopportati il prezzo di cessione e, in tal caso, essa può incorrere in sanzioni di vario genere (ad esempio, perdita delle agevolazioni finanziarie etc…).
I soci, che non siano coinvolti nelle decisioni (ad esempio con assemblee) possono intentare l’azione di responsabilità contro gli amministratori.
In ogni caso l’atto pubblico di assegnazione dovrà menzionare l’atto di convenzione con il Comune e trasferirà con l’immobile anche il diritto di superficie (rinnovabile alle condizioni convenzionali).

Nel 1986 mi assegnano appartamento in coop. indivisa, verso lire 10 milioni in conto costruzione infruttiferi. Ora, 30 anni dopo, la coop. è divisa, comprerò l appartamento, mi ridanno i 10 milioni.
Domanda: la somma va attualizzata o no?

Risposta al quesito:
La Cooperativa che da indivisa di trasforma in divisa deve riconteggiare tutti i versamenti effettuati nel tempo dai soci e, sul presupposto del principio di parità di trattamento ad essa imposto per legge, deve determinare il prezzo di assegnazione in proprietà degli alloggi agli assegnatari.
Ciascun socio, pertanto, dovrà pagare la differenza, risultante necessaria per coprire l’eventuale fabbisogno finanziario per il trasferimento della proprietà dell’alloggio (ad esempio: la differenza di contributo pubblico da versa oggi all’Ente finanziatore, nel caso di Cooperativa a contributo pubblico).
Alla luce di quanto precede appare improbabile che ci siano i presupposti per il rimborso al socio di somme da lui versate e in esubero nonostante l’assegnazione in proprietà individuale.
In ogni caso tutti i costi sostenuti dalla Cooperativa  devono potersi rinvenire nei bilanci sociali e, pertanto, si può verificare la esatta determinazione del prezzo di assegnazione (costi sostenuti + spese generali: numero di assegnatari = prezzo individuale di assegnazione).