Autore: Studio

In riferimento al quesito del 27 maggio e alla sua gentile risposta Le confermo che nella convenzione viene richiesto l’esatto e completo adempimento di tutti gli oneri e obblighi e che la fideiussione ne è a garanzia.
In questo caso è possibile chiedere la riduzione della predetta penale, in ragione del parziale inadempimento?

Risposta al quesito:
Fermo restando che occorre esaminare gli atti, da quanto esposto si può genericamente dedurre che la fideiussione va escussa per intero.
L’eventuale riduzione della penale può essere disposta esclusivamente in sede giudiziale e, pertanto, occorre individuare i presupposti di fatto e di diritto che consentono di instaurare il giudizio.

Sono socio di una cooperativa edilizia dal 1994. Questa cooperativa avrebbe dovuto costruire 24 villette bifamiliari tra cui la mia.
Abbiamo pagato a suo tempo tramite rogito notarile la parte per il lotto di pertinenza ed in seguito negli anni tutte le varie spese che annualmente ci competevano in seguito ai bilanci risultanti. Alcune case sono state costruite ed assegnate ai soci, altre non sono state terminate ed alcune tra cui la mia non sono mai state iniziate nonostante alcuni solleciti anche con raccomandate al presidente della cooperativa.
Ora ho saputo tramite stampa, che la cooperativa è fallita e le case non terminate ed i terreni ancora liberi da costruzione sono stati pignorati nel mese di dicembre 2015. L’asta di tentata vendita avverrà nel mese di luglio 2016.
Ora il quesito è il seguente:
Possiamo cercare di non perdere il lotto di terreno e le somme di denaro pagate alla cooperativa? Potremmo avere qualche diritto sulla vicenda?
Dalla cooperativa non abbiamo ricevuto alcuna comunicazione dello stato di sofferenza. Come dobbiamo muoverci?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la Cooperative è stata dichiarata fallita ovvero è in Liquidazione Coatta Amministrativa.
Entrambe le procedure concorsuali, pur con alcune diversità, sono regolate dalla Legge Fallimentare (R.D. 265/42), le cui norme impongono la parità di condizione dei creditori.
In forza di quanto precede i soci concorrono alla distribuzione dell’attivo unitamente a tutti gli altri creditori, restando postergati rispetto  ai creditori privilegiati (ad es. crediti ipotecari).
I soci che intendono tutelare i propri diritti devono essere assistiti da professionisti altamente qualificati sia in relazione allo svolgimento della procedura concorsuale, sia in relazione all’eventuale azione da intraprendere in sede penale nei confronti degli ex amministratori per ottenere il risarcimento dei danni.

Sono socio di una soc. coop. edilizia a mutualità prevalente e proprietà divisa in Roma, che ha partecipato al bando dei “20.000 alloggi in affitto”, per la parte in locazione permanente (poi passata a 25 anni) con beneficio per i soci dei finanziamenti pubblici pari a quasi un terzo del valore dell’alloggio assegnato.
All’entrata in coop. ho dovuto versare una somma X (giustificata come “spese di funzionamento e gestionali”) ed una somma Y (per alcune migliorie dell’alloggio); nel 2012 mi veniva chiesta una ulteriore somma Z (per gli interessi pagati dalla banca erogante il mutuo relativi alla cessione degli interessi di credito pro soluto…).
Dall’ottobre 2011 (data dell’ “assegnazione temporanea” dell’alloggio, poi definitiva con determina del C.d.A. della coop. del gennaio 2013), per quasi 4 anni abbiamo versato un canone di locazione -importo determinato dalla coop.- per coprire le rate di preammortamento/ammortamento mutuo (così era indicato in questo verbale di assegnazione temporanea dell’alloggio). Questo canone è stato versato fino ad aprile 2015, data di effettiva messa in ammortamento trentennale del mutuo, con importo mensile inferiore al precedente.
L’anno scorso, prima dell’assemblea ordinaria (che comprende anche i soci residenti in un altro piano di zona), noi soci dell’altro PdZ siamo stati convocati in assemblea, durante la quale ci sono state consegnate alcune schede riepilogative delle somme versate dal 2011 all’aprile 2015 e dei costi sostenuti dalla coop. in quegli anni.
In sostanza, i canoni mensili versati fino ad aprile 2015 non sono stati conteggiati in conto capitale dell’alloggio; la coop. ci ha addebitato spese per progettazione e direzione lavori, per incarichi professionali ad una società contabile (di cui è proprietario al 50% un cosiddetto “socio tecnico” della coop.), per polizze fidejussorie, opere urbanizzazione, sondaggi geognostici…. Dal conto finale ci è stato già scalato il costo dell’iva sui rogiti (la coop. vorrebbe farci fare un contratto di locazione 25ennale e un contratto di vendita a termine iniziale); infine risultiamo creditori di qualche migliaio di euro di iva… Inoltre, ci veniva consegnata la nuova tabella dei prezzi massimi di cessione alloggio, che dai 1.855 euro del 2011 erano passati a 1.940 euro.
Ai soci che hanno voluto recedere (gli ultimi l’anno scorso) sono state restituite soltanto le somme X, Y e Z di cui sopra, decurtate delle spese di risistemazione alloggio (che poi abbiamo scoperto, da ispezione contabile, essere state riaddebitate anche alla coop.); lo statuto prevede che “il recesso non potrà essere accordato fino a che non sia stato estinto il mutuo di costruzione o di acquisto della casa, nonché il pagamento delle spese sostenute per l’acquisto o la costruzione della casa assegnata”; e ancora “il socio receduto avrà diritto al rimborso del valore nominale delle somme versate, nonché delle rivalutazioni e dei dividenti…o del minor valore risultante dal bilancio dell’esercizio…”.
A tutt’oggi, non abbiamo ancora sottoscritto alcun contratto di locazione.
Tutto quanto premesso, per chiederLe questo consiglio: io voglio recedere e vorrei recuperare le somme versate; i conti presentatimi dalla coop. nelle “schede riepilogative” del 2015 mi sembrano essere a tutti gli effetti una documentazione extra-bilancio (ma allegate al verbale di quella assemblea); ed io non voglio sottostare a ricevere solo le quote X, Y e Z.
So già che nonostante il mutuo sia in ammortamento potrei recedere nonostante quanto scritto nello statuto.
Che ragioni posso far valere? A cosa/quanto potrei aspirare? Si potrebbe intervenire tramite “mediazione legale”?

Risposta al quesito:
Il caso merita l’adeguato approfondimento attraverso l’attento esame della documentazione sociale, in particolare dei bilanci e dei verbali di assemblea che hanno approvato le relative spese.
Può genericamente affermarsi che nelle Cooperative edilizie ai soci che recedano (se sussistano i presupposti di diritto) compete il rimborso di tutte le somme versate a titolo di anticipazione sul costo di costruzione, mentre non hanno diritto alla restituzione di tutti quegli importi che sono stati versati per spese generali ovvero per copertura delle perdite d’esercizio.
La mediazione è un Istituto prodromico all’eventuale giudizio, in cui un mediatore professionista tenta di mettere d’accordo le parti. Il tentativo, anche se non obbligatorio, se ben condotto dal legale del socio va, comunque, esperito.

Un socio della Cooperativa di cui faccio parte, non ha mai utilizzato personalmente l’alloggio assegnatogli provvisoriamente, ne ha mai fatto cambio di residenza in questo alloggio. Alla data dell’assegnazione definitiva, cosa dovrà esibire per averne diritto.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico, il socio per ottenere l’assegnazione deve dichiarare il possesso dei requisiti soggettivi (reddito, impossidenza di altri alloggi nello  stesso comune etc..) e deve obbligarsi ad occupare l’alloggio entro trenta giorni dall’atto di assegnazione.
Qualora non osservi i predetti adempimenti di legge, decade dal diritto di assegnazione.

Sono stato socio amministratore di una cooperativa srl per 2 anni poi dimessomi nel maggio 2015. Nel primo periodo, oltre al capitale sociale, ho versato denaro per fare fronte all’avviamento dell’attività.
Credo che si debba considerare come finanziamento.
Quale sarebbe la procedura per riottenere il denaro? Anche nel caso che la cooperativa si rifiuti?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la natura del “finanziamento” esaminando il verbale che ne ha autorizzato l’esecuzione.
Se si è trattato di mera anticipazione, come tale riportata in bilancio quale debito sociale, in tal caso il socio prestatore può chiederne la restituzione, a meno che la Cooperativa non vanti a sua volta crediti verso il socio medesimo per copertura perdite o altra ragione.
Se il credito del socio è vigente, la Cooperative che ne rifiuti soddisfacimento può essere convenuta innanzi al Tribunale, sezione specializzata per le imprese.

Le scrivo per chiedere un chiarimento sul mio quesito del 6 maggio: il fatto che il Comune, nonostante 12 soci su 29 della cooperativa abbiano effettuato il rogito, abbia escusso l’intera cifra (93.500 euro) della fideiussione rimasta a garanzia degli adempimenti residui ovvero i rogiti, è lecito oppure avrebbe dovuto chiedere una cifra proporzionale ai rogiti non ancora effettuati?
Si può fare ricorso e chiedere la restituzione di quanto versato in più?

Risposta al quesito:
L’esatta risposta al quesito presuppone l’esame del testo del contratto fideiussorio.
Si può genericamente presumere che la fideiussione riguardasse l’osservanza di tutti gli obblighi nascenti dalla Convenzione, sicché non avere adempiuto anche ad uno di essi comporta l’escussione della polizza e l’incameramento della somma a titolo di penale.
In sede giudiziale si potrebbe chiedere la riduzione della predetta penale, in ragione del parziale inadempimento.