Autore: Studio

Nel 2011 ho acquistato un appartamento appartenente a un condominio edificato da una Cooperativa i cui soci sono proprietari degli altri appartamenti. Io non ho acquistato quindi in qualità di socio.
E’ emersa la necessità di mettere a norma l’areazione ai box nel piano 2, in quanto in fase di costruzione non sono state rispettate le norme previste dai vigili del fuoco, al fine di concedere l’agibilità. La cooperativa giuridicamente non esiste più ma i soci sono gli assegnatari degli altri appartamenti.
Quesito: le spese per la messa a norma sopra indicata sono ragionevolmente imputabili esclusivamente ai soci (visto che in fase di costruzione non sono state rispettate delle norme all’epoca già esistenti, o sono imputabili anche al sottoscritto? Siamo all’interno della prescrizione decennale.

Risposta al quesito:
Il soggetto responsabile va individuato nella Cooperativa e non già nei soci, a meno che, questi ultimi, nell’atto di assegnazione, non si siano espressamente accollati tutti gli oneri presenti e futuri incombenti sulla società assegnante.
In tale ultimo caso, previa verifica dell’accollo, sarebbe possibile agire contro i soci.

Vorrei conoscere, se esiste una normativa di gestione sulle società cooperativa indivisa. Poiché le spese di gestione della nostra cooperativa venivano divise in parti uguali.
Non abbiamo un verbale con il quale è stata presa questa decisione, o quantomeno non lo troviamo, probabilmente lo abbiamo fatto a voce, ma sono 20 anni che facciamo così. Mentre il mutuo ed il condominio vengono divisi in millesimi.
Adesso un socio non è d’accordo, poiché secondo lui tutte le spese vanno ripartite in millesimi. Chi ha ragione su questa storia noi o il socio contestatore?

Risposta al quesito:
Appare corretto che le spese di mutuo e quelle di condominio vengano suddivise per millesimi, mentre le spese generali di amministrazione della società vengano suddivise in parti uguali.
Quanto precede in ragione del fatto che le prime sono direttamente legate alla fruizione del bene (quantificabile in millesimi) i secondi riguardano l’esistenza in vita della società e non dipendono dalla diversa caratura millesimale degli alloggi fruiti (qualunque sia la dimensione dell’alloggio, le spese generali resterebbero identiche).

Abbiamo sottoscritto un rogito notarile il cui prezzo riferito al preliminare è stato scorporato distinguendo un prezzo di convenzione ed un prezzo di varianti.
In sede di rogito NON abbiamo prestato attenzione allo scorporo ed alla distinzione tra prezzo di convenzione e varianti, in quanto il prezzo totale tornava con quello sottoscritto nel preliminare. Credevamo che quello fosse il prezzo di convenzione ed a quel prezzo avremmo potuto rivendere l’alloggio.
In realtà qualche anno dopo siamo venuti a conoscenza dal Comune che le varianti erano ILLEGITTIME, lo ha stabilito una sentenza del Tar e che quindi noi potevamo rivendere a circa la metà del prezzo pagato. A parte la responsabilità degli amministratori della cooperativa per aver disatteso un bando pubblico ci chiediamo il ruolo e le responsabilità di un Notaio in questo contesto.
Lui non ci ha mai chiaramente riferito che stavamo comprando a 100 e potevano rivendere a 50 in quanto chiaramente nessuno avrebbe sottoscritto il rogito. Ed allora il notaio può essere citato per danni relativamente alla sua prestazione professionale?

Risposta al quesito:
Per una corretta soluzione occorrerebbe verificare l’esatto contenuto della convenzione, per stabilire se essa si riferisca al prezzo di commercializzazione ovvero al costo dell’alloggio.
Mentre nel secondo caso, l’atto sarebbe senza alcun dubbio nullo e il notaio sarebbe responsabile della sua redazione, nella seconda ipotesi la situazione sarebbe del tutto diversa.
Ed infatti, nel rogito sono stati differenziati gli importi pagati dal socio, l’uno a titolo di prezzo base, l’altro a titolo di maggiorazioni per varianti, presumibilmente costituenti migliorie dell’opera.
In tal caso, il notaio sarebbe immune da  responsabilità, anche perché appare presumibile che nell’atto abbia richiamato la convenzione con il Comune.
Con il predetto richiamo, il contenuto della Convenzione si presume a conoscenza del socio assegnatario, il quale ha accettato l’immobile, eseguendo le migliorie per il proprio piacere d’uso.

Siamo una Cooperativa a proprietà indivisa che ha raggiunto il suo scopo sociale, ma comunque regolarmente iscritta alla Camera di Commercio.
Il C.d.A., per motivi vari, ha rassegnato le dimissioni. Come da statuto, ha convocato l’assemblea dei soci per il rinnovo delle cariche sociali, ma nessun socio vuole prendere l’incarico della gestione.
Come ci dobbiamo comportare? A chi ci dobbiamo rivolgere per mantenere in essere la Cooperativa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può essere messa in liquidazione volontaria e l’assemblea può nominare il liquidatore, che può essere un professionista esterno.
Se l’assemblea non riesce a compiere l’adempimento che precede, gli amministratori possono chiedere all’organo di vigilanza che la Cooperativa venga sciolta d’ufficio e in caso di patrimonio esistente venga  posta in liquidazione coatta.

Sono assegnatario di un alloggio di una cooperativa militare a proprietà indivisa (legge 22 ottobre 1971 n. 865, legge 492/75 e successive modifiche).
Nel 2012 si è proceduto alla modifica dello statuto da “cooperativa indivisa” a “cooperativa a proprietà individuale”. A marzo 2014 il Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, a seguito dei controlli previsti, ha autorizzato il frazionamento dei mutui. A luglio 2014 ho acquistato il 50% di un altro immobile nello stesso comune degli alloggi della cooperativa.
A breve faremo i rogiti per l’assegnazione in proprietà individuale: sarò grato se mi darete conferma sul fatto che, avendo già il citato Ministero emesso l’autorizzazione al frazionamento dei mutui, sono in possesso dei requisiti per avere assegnato, con rogito, l’immobile della cooperativa o se, il fatto di essere in possesso di altro immobile nello stesso comune (concretizzatosi dopo l’autorizzazione al frazionamento da parte del Ministero), mi comporta la necessità di alienare tale secondo bene prima di procedere al rogito della casa in cooperativa.

Risposta al quesito:
I requisiti soggettivi per il diritto all’assegnazione dell’alloggio cooperativo, realizzato con il finanziamento pubblico, devono essere attestati dal socio anche nell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale.
Nel caso di specie, occorre verificare se la quota del 50% di altro alloggio è causa di decadenza del requisito soggettivo dell’impossidenza (la verifica è subordinata al valore della quota, al nucleo familiare dell’assegnatario etc..)

Faccio parte di una cooperativa edilizia ultimata, ma per varie problematiche l’impresa non ha ancora consegnato gli alloggi alla cooperativa, è stata soltanto eseguita una pre-consegna ai soci al fine accertare la corretta esecuzione dei lavori senza la consegna di alcuna chiave. Mi chiedevo a cosa andrebbe incontro un socio se dovesse impossessarsi dell’alloggio (abusivamente) forzando le serrature, riuscirebbe l’impresa a riprendersi il possesso degli immobili riuscendo a sgomberarli dagli occupanti?

Risposta al quesito:
La consegna degli alloggi deve essere eseguita esclusivamente dalla Cooperativa, unica titolare del rapporto intercorrente con i soci.
Il socio che si dovesse impossessare degli alloggi senza una legittima consegna, commetterebbe spoglio sia nei confronti dell’impresa che della stessa cooperativa.
In ragione di quanto precede, tanto l’impresa, quanto la cooperativa potrebbero agire nei confronti del socio, ottenendo la di lui condanna al reintegro in favore  dei legittimi possessori, i quali potrebbero richiedere oltre alle spese del giudizio anche il risarcimento dei danni.