Autore: Studio

Tramite un’agenzia immobiliare ho visitato e fatto una proposta per una abitazione costruita in cooperativa con quote divise e proprietà del lotto da parte di un assegnatario, il quale ha accettato il prezzo di acquisto da me proposto.
Ho emesso un assegno come anticipo e al momento del preliminare ho fatto richiesta di subentro nella quota cooperativa, specificando che il rogito è vincolato a prendere possesso dell’immobile con alcune rifiniture da terminare. Stipulerò un mutuo autonomamente, ma dovrò estinguere la quota di mutuo edilizio già suddiviso per ogni socio.
Dovrò pagare eventuali interessi di preammortamento se non versati dal socio uscente? Nel preliminare figuriamo solo io e il socio uscente, ma le somme restanti andranno ad estinzione del mutuo, è un preliminare corretto o potrebbe essere nullo visto che la cooperativa non compare?
La cooperativa dovrebbe visionare il preliminare nel cda di accettazione al mio subentro e specificare che subentrando nei diritti del precedente socio, non devo versare ulteriori quote, oltre il prezzo di acquisto stabilito?

Risposta al quesito:
Anche se il quesito esige l’adeguato approfondimento in ordine al contenuto del contratto preliminare, tuttavia risulta già evidente che l’assunzione della quota del socio uscente comporta l’obbligo del subentrante di accollo di  tutti i debiti sociali pregressi, ivi compresi gli interessi di preammortamento, quote di costo deliberate e non versate, rate di mutuo scoperte etc..
La Cooperativa deve accettare il subentro con delibera del CDA, ma soprattutto il subentrante deve accertare la reale situazione debitoria del socio uscente e tutti gli oneri ancora da sopportare per la definitiva acquisizione dell’immobile.

Sono diventato socio di una cooperativa edilizia circa tre mesi fa, i lavori sarebbero dovuti iniziare a settembre 2014 e ad oggi non è ancora iniziato nulla.
Avendo urgenza di acquistare un immobile ho trovato un’altra casa che sarei interessato ad acquistare.
Volevo chiedere se la volontà di acquisto di un altro immobile è una valida ragione per il recesso dalla Cooperativa.

Risposta al quesito:
La mera volontà di acquisto di una casa non può costituire la giustificazione di recesso, giuridicamente valida.
Nel caso di specie, sembra che la valida giustificazione sia da ricercare nei “motivi d’urgenza” che che condizionano la volontà del socio prenotatario.
E’ utile rammentare che per le Cooperative edilizie fruenti del finanziamento pubblico ovvero assegnatarie di aree PEEP la perdita dei requisiti soggettivi determina obbligatoriamente la perdita della qualità di socio e, quindi, legittima il di lui recesso per causa sopravvenuta.

E’ già un anno che che, pur avendo versato per intero l’importo che riguarda il mio alloggio, non si riesce ancora a rogitare perché non c’è stato il frazionamento dei mutui degli altri soci, avendo questi riscontrato anomalie per il pagamento degli interessi passivi. Inoltre è saltato fuori il problema dell’accollo del pagamento dei locali commerciali pur non avendo nessun riferimento sul documento di prenotazione dell’alloggio stesso.
Come si può risolvere questa situazione?

Risposta al quesito:
Gli amministratori della Cooperativa devono attivarsi per ottenere in tempi rapidi il frazionamento del mutuo e procedere alla stipula degli atti di assegnazione ai soci con accollo della quota parte di mutuo individuale.
Eventuali ritardi imputabili alle inadempienze di alcuni soci, espongono questi ultimi al risarcimento dei danni subiti dai soci adempienti.
L’azione risarcitoria è, tuttavia, subordinata alla prova del danno subito e del nesso di causalità con il comportamento dei soci inadempienti.
I locali commerciali sono stati realizzati dalla Cooperativa in forza di deliberati sociali e, conseguentemente, i relativi costi di costruzione gravano su tutti i soci in parte proporzionale alla quota sottoscritta.
E’ chiaro che in caso di vendita ovvero di affitto , il ricavato deve essere destinato al rimborso delle anticipazioni effettuate dai soci per la realizzazione dei locali commerciali.

Come socia di cooperativa a proprietà divisa è quasi due anni che l’impianto fotovoltaico a servizio delle utenze comuni non è regolarmente allacciato alla rete elettrica.
Questa situazione mi dicono che oltre che penalizzante, perchè non scambiamo con l’Enel la corrente in eccesso, è anche pericolosa perchè potremmo incorrere in sanzioni da parte della stessa compagnia.
A nulla sono valsi i tentativi di un consigliere per cercare di risolvere il problema, di fatto si è verificato uno scarica barile tra vari proffessionisti che dovevano espletare la varie documentazioni. Di fatto il presidente non ha preso nessuna posizione in merito a ciò, mentre il consigliere è stato sollevato dall’incarico prima della fine del mandato senza neanche una motivazione plausibile.
Posso, dovendo ancora dare un conguaglio, riservami per eventuali danni causati da questa situazione?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative tutti gli amministratori rispondono in solido per gli atti di gestione, tra i quali rientra quello relativo alla regolarizzazione dell’allaccio dei pannelli fotovoltaici.
Gli amministratori, dunque, devono mettere in mora i professionisti incaricati e, in caso di inadempienza, sostituirli e procedere in loro danno. Ciascun socio può mettere in mora gli amministratori, richiedendo loro di attivarsi come per legge.
In caso di mancato intervento degli amministratori, i soci possono agire giudizialmente con istanza di controllo giudiziario ovvero in sede amministrativa con richiesta di un commissario straordinario ad acta.

Una coop. a proprietà indivisa (con finanziamento ministeriale) ha assegnato (a 12 soci su 14) l’appartamento senza richiedere il Nulla Osta Ministeriale.
Un socio si è opposto ed ha richiesto una ispezione ministeriale la quale è stata approvata ed ha esperito i suoi lavori. Le conclusioni dell’ispezione, oltre ad altre risposte, hanno dichiarato che il Nulla Osta non è più necessario e, soprattutto, non hanno fatto cenno al rimborso della differenza di interessi fra coop. indivisa ed individuale.
E’ lecito tutto ciò? Se così fosse tutte le altre cooperative che hanno richiesto il passaggio a proprietà individuale ed hanno seguito l’iter della legge pagando la differenza di interessi possono esperire richiesta di rimborso di quanto a suo tempo versato?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa finanziate prima della Legge 179/92 possono ottenere l’autorizzazione alla trasformazione in Cooperative a proprietà divisa, a condizione che sussistano determinati requisiti, tra i quali l’assunzione dell’obbligo di versare all’Ente finanziatore la differenza tra i contributi agevolati previsti per i due tipi di Società.
La ragione della disposizione è chiara, in quanto diretta ad evitare che venga elusa la normativa che prevede un finanziamento più consistente nel caso di Cooperative a proprietà indivisa, in ragione del principio di solidarietà dei soggetti economicamente deboli.
Nel caso di specie, a seguito delle risultanze ispettive, si può presumere che la legge di finanziamento sia successiva alla legge 179/92 e, soprattutto, non preveda ab origine un diverso contributo per le Cooperative.

Dopo la delibera di esclusione del socio moroso e la conseguente revoca dell’alloggio assegnatogli provvisoriamente, del quale è stato già immesso nel possesso, cosa devo fare concretamente per fare sloggiare il socio moroso dall’immobile che attualmente continua ad occupare.

Risposta al quesito:
Se il socio permane nella detenzione illegittima dell’alloggio, occorre intraprendere l’azione giudiziaria di rilascio di immobile detenuto senza titolo.
Se la Cooperativa subisce danno per il ritardo, l’azione può essere intrapresa ai sensi dell’art. 700 c.p.c., cioè con provvedimento cautelare d’urgenza.